止住上漲步伐

“合肥的房價不會要跌了吧？”8月份以來，在大城市房價一片跌聲中，張瓊也推遲了她在合肥購買第三套房產(chǎn)的計(jì)劃。

張瓊是安徽省省會合肥市一家民營企業(yè)的員工，和丈夫省吃儉用十幾年，手上有些錢。她近兩年來熱衷于投資，中國股市過山車似的大起大落，而樓市卻繼續(xù)向上，她的身份也從股民轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資客。

去年，她果斷地買下了位于合肥市西北一環(huán)內(nèi)的一套房子，這讓她很是得意。

當(dāng)時的情形是，隨著之前進(jìn)入合肥的諸如華潤置地、綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤陸續(xù)上市，加上全國樓市一片紅的背景下，合肥房市也不例外地活躍起來。

張瓊通過朋友幫忙，以每平方米2900元的價格買下了那套房子。鑰匙拿到以后，房價就開始見日上漲。到2008年春節(jié)前，這套房子的價格上漲到4500元每平方米，漲幅達(dá)到了55%，也就是說，這套127平方米的房子一年就增值了20萬元，而張瓊的工資一個月才1000多元。

數(shù)據(jù)顯示，近兩年，合肥市新建商品住宅銷售價格上升期是從去年5月份到今年的1月份，上漲幅度為21.8％，尤其是到2007年10月份，合肥房市迎來了前所未有的井噴期，當(dāng)月創(chuàng)下了合肥市單月銷售面積的歷史最好紀(jì)錄，達(dá)到了130萬平方米，樓市均價也從年初的每平米3000多一路飆漲到4100，漲幅達(dá)到30%。

第一次房產(chǎn)投資讓張瓊嘗到了甜頭。她將股市的錢撤了出來。今年5月份，她又籌集了8萬多元，在合肥西北二環(huán)外，以2500元的價格購買了一套80平方米的房子，這套房子的均價在隨后的兩三個月內(nèi)漲到了3000元。由于手頭自有資金的不足，她甚至鼓動一些還沒有投資計(jì)劃的朋友與親戚參與進(jìn)來，由她來操盤。

但全國的房地產(chǎn)形勢已不容樂觀。深圳、上海、北京、廣州等一線城市的房價漲幅出現(xiàn)明顯下跌。張瓊對購入第三套房的決定開始猶豫，一方面擔(dān)心合肥這樣的二線城市房價會跟隨那些大城市起舞，但另一方面從本地政府部門的公開信息看，合肥房市仍處于一派欣欣向榮之中。

合肥市房管局公開數(shù)據(jù)顯示，今年1月份到7月份，合肥商品房平均銷售價格達(dá)到了每平方米4043.3元，同比增長17.92%。看起來合肥樓市有逆市上揚(yáng)的跡象，這讓張瓊興奮。

但安徽經(jīng)典市場調(diào)研咨詢有限公司房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王惠民提供的一份最新調(diào)研數(shù)據(jù)，又否定了逆市上揚(yáng)的判斷。

據(jù)王惠民介紹，2008年8月份，合肥市在售新建商品住宅的整體銷售價格為4287元/平方米，雖然與去年同期相比增幅達(dá)到24.5%，但與上月相比上升幅度僅為0.68%。

在王惠民看來，這不到1%的漲幅，也是近兩年來最低的一次。其實(shí)也說明了宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對合肥的樓市產(chǎn)生影響。盡管合肥一時還不會出現(xiàn)直接的下跌，但至少可以認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)止住了上漲的步伐。

讓利促銷？降價？

讓張瓊持幣觀望的一個重要原因是8月份以來，合肥市一些比較有名的房產(chǎn)開發(fā)商開始大幅讓利促銷。

8月1日，位于合肥市蜀山區(qū)的鳳凰城君天下打出了每平方米3888元的低價入市牌，在原價基礎(chǔ)上每平方米直降1000元，聲稱要“挑戰(zhàn)蜀山區(qū)價格底線”。鳳凰城君天下樓盤位于西一環(huán)和二環(huán)之間的黃金地段，交通便利，社區(qū)配套比較完善和成熟，曾經(jīng)是很多人追逐的較好樓盤之一。去年5月份以來，這里的銷售價格從未低于4500元。

9月2日，在鳳凰城君天下樓盤的售樓部里，記者問起是否還有3888元的房子時，一個售樓小姐說：“半個月前就沒了，那些廣告牌馬上也要撤掉了。”

這位售樓小姐透露，3888的房子推出來以后，購房者蜂擁而入，而實(shí)際上這一戶型并不多，四五十套而已。不過她承認(rèn)，價格4888元的戶型銷售情況明顯不如從前。

已做出價格調(diào)整的原高檔樓盤不止鳳凰城一個，也就在一個月前，位于合肥政務(wù)文化新區(qū)號稱 “中國第一園林”的三盛·頤景園，開盤均價為4700元/平方米，還打出了“下定客戶享受8888元/套的購房優(yōu)惠，一次性付款97折”的優(yōu)惠牌，同時還搞了一個現(xiàn)場買房抽獎的活動，優(yōu)惠幅度一度達(dá)到10%，而先前購買頤景園的標(biāo)價為5200元/平方米。

據(jù)合肥一家報(bào)社的地產(chǎn)記者介紹，8月份以來，開發(fā)商買房給予折扣已經(jīng)很常見，一些折扣甚至超過5%。

針對大戶型住房的“買房送車”也不再新鮮。一些開發(fā)商還非常 “人性化”地暗降首付門檻，“兩房三房，首付一律5萬”——即買房先付5萬，等到來年交房的時候，再付5萬，這一政策大大吸引積蓄不多的年輕人。

在全國房市或?qū)⒚媾R調(diào)整轉(zhuǎn)折的時刻，這些被開發(fā)商們冠以 “讓利促銷”的行為，總會讓人聯(lián)想到“降價”，盡管一些開發(fā)商并不承認(rèn)這就是降價。多年從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的安徽安興杰成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長金成發(fā)認(rèn)為，原本就不算高的合肥房價，動輒打出了每平方米千元的優(yōu)惠促銷價，不就是為了刺激持幣觀望者買房，不是降價是什么呢？

金成發(fā)說，在當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之下的房市，原材料成本依然保持高位，房價不漲就是跌。

王惠民8月份最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，8月份合肥房地產(chǎn)銷售的成交量為50萬平米，比去年同期的108萬平方米下降了50%；與7月份60萬平方米的銷售相比也下降了16%。8月1日-10日，成交套數(shù)比去年同期減少1070套,下降39%；面積減少14.3萬平方米，下降45%。

王惠民說，在開發(fā)商一度非常期待的銷售旺季“金九銀十”到來之際，合肥還將有三四十個樓盤要投入市場，現(xiàn)在的情形似乎并不太妙。

“開發(fā)商現(xiàn)在陷入了恐慌。”合肥市一開發(fā)高端樓盤的業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)。

地價明顯回落

安徽安興杰成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長金成發(fā)說：“2007年以來，合肥市政府土地控制得非常緊，開發(fā)商想要拿到一塊好一點(diǎn)的地并非易事。”

但進(jìn)入2008年，就出現(xiàn)了變化。一位較早進(jìn)入合肥房市的開發(fā)商說，2008春節(jié)以后，合肥市土地掛拍的流拍率很高。其中最主要的原因有兩個：一是在經(jīng)歷了大面積的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后，政府已經(jīng)拿不出更好的地出來。“要么面積很小，二三十畝地，要么就在一些邊邊角角的地段，這也抑制了開發(fā)商拿地的欲望”，金成發(fā)說，還有一個很重要的原因就是開發(fā)商資金吃緊，對合肥市場開始表現(xiàn)出信心不足。合肥一位銀行人士就明確表示：“現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)貸款控制得尤為緊，從去年開始，已經(jīng)實(shí)行定額制，一般的開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)不能輕易拿到貸款了。”

一些較早進(jìn)入安徽市場的開發(fā)商，不僅在合肥大批拿地，同時還到下面三線城市拍地，由于近期銷售狀況不太理想，銀行貸款也走不通了，資金吃緊是必然的。據(jù)說，一些開發(fā)商拿到地以后已經(jīng)無力去進(jìn)行開發(fā)。

王惠民對合肥地價的急劇變化也印象深刻。華潤置地2007年4月份在合肥市一環(huán)內(nèi)的合作化路拿地的單價是241萬元/畝，到9月份的時候，另一家開發(fā)商在一路之隔的位置拿到另一塊地，地價已經(jīng)達(dá)到每畝402萬元。10月份，這個紀(jì)錄再次被刷新，在合肥市政務(wù)新區(qū)，一開發(fā)商拿地的地價為每畝430萬元。

按照地價和建筑成本計(jì)算，一平方米商品房的硬性成本算下來已經(jīng)達(dá)到5000元以上，“這也直接刺激了房價的猛漲。”王惠民說。但這樣的高價顯然并未能持久，今年8月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月合肥市土地交易量為800多畝，交易均價為每畝120萬，“這也是兩年來土地交易價的最低點(diǎn)了，不管是不是因?yàn)樗?yīng)土地品質(zhì)的問題，這個價格都在提示，宏觀調(diào)控以后，地價明顯下降。”

盡管新房打折，地價回落，二手房銷售也不理想，但合肥市藍(lán)海不動產(chǎn)營銷公司潛山路北店業(yè)務(wù)主任姚本軍堅(jiān)持認(rèn)為最近有“回陽跡象”。

姚本軍二手房租售店所在的位置離鳳凰城君天下樓盤不遠(yuǎn)。鳳凰城樓盤促銷期間，一大批看房者蜂擁而入，也為其門店帶來了較大的人流量。8月份以來，這個不足30平方米的門店每天能成交2套房。

這個成交量在合肥的二手房交易中介公司中是相當(dāng)不錯的。今年6月份前后，二手房交易量猛然下跌，合肥的二手房市場進(jìn)入了前所未有的“困難期”。

姚本軍的一位同事承認(rèn)，從今年6月份開始，合肥二手房中介的交易量與前期相比突然大幅縮水，交易量下降了四成以上，有些本地的二手房中介公司一月的交易量不足3套，這也直接導(dǎo)致了一些實(shí)力不強(qiáng)的中介公司關(guān)門歇業(yè)，中介市場人士直呼遇到“三年來最冷寒流”。

雖然交易量下降明顯，但合肥市二手房銷售價格卻仍呈現(xiàn)堅(jiān)挺之勢。2008年7月，合肥市二手房均價達(dá)到每平米4357.7元，首次超過了新建商品房的均價，與6月份相比上升了5個百分點(diǎn)，與去年同期的3336元相比，上漲了30個百分點(diǎn)。

王惠民則認(rèn)為，二手房市場單價的堅(jiān)挺，正是由于新房價格的持續(xù)上漲，迫使越來越多的購房者把目光轉(zhuǎn)向了二手房市場，但這無疑也將是一種短期現(xiàn)象。

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