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    北京17律師建議開征地產(chǎn)“暴利稅”

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    16:01
    2010-03-04
    溫淑萍

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 溫淑萍 高房價(jià)、如何抑制高漲的房價(jià),已經(jīng)被討論了不下千百遍,包括多次的打壓措施,而房價(jià)依然我行我素地上升。

    日前,再有抑制房價(jià)的建議出現(xiàn),北京市董正偉、梁會青、李心嶸等17名律師,聯(lián)名提倡制定《反暴利法》,對房地產(chǎn)暴利行為進(jìn)行直接的稅收調(diào)控,從而遏止房地產(chǎn)投機(jī),使高房價(jià)真正回落。

    治理高房價(jià)反暴利稅比物業(yè)稅易行

    當(dāng)前,對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要策略是打擊投機(jī)性購房、加大保障性住房建設(shè)力度,遏制房價(jià)過快上漲。由于房地產(chǎn)與GDP增長和土地財(cái)政、官員政績有著直接的利害關(guān)系,民眾普遍懷疑新的房地產(chǎn)調(diào)控政策是“穿新鞋走老路”,房價(jià)難免重蹈“越調(diào)越高”的覆轍。

    炒房和投機(jī)性買房是導(dǎo)致房價(jià)飆升的原因。開征房地產(chǎn)資源占有稅即物業(yè)稅,增加二套以上商品房的持有成本是遏制投機(jī)性炒房的有效手段,但是,物業(yè)稅的征稅對象、稅率、方式等非常復(fù)雜,且牽涉歷史房產(chǎn)的持有情況,開征物業(yè)稅會受到各個(gè)方面的阻力。物業(yè)稅的阻力在于覆蓋面寬將導(dǎo)致居民住房全面征稅,覆蓋面窄將導(dǎo)致大量偷漏稅款現(xiàn)象起不到遏制投機(jī)炒房的目的。

    投機(jī)性買房和開發(fā)商囤房囤地、哄抬房價(jià)根源在于獲取了房地產(chǎn)暴利。消除房地產(chǎn)暴利可以直接地遏制炒房和開發(fā)商囤房囤地。針對房地產(chǎn)暴利進(jìn)行治理作用面小、針對性強(qiáng),不會對一般購房者造成壓力,只會對投機(jī)賣房者造成壓力。反暴利稅直接作用于開發(fā)商和投機(jī)炒房者,讓投機(jī)行為無利可圖,自然就沒有人把房地產(chǎn)作為投資工具進(jìn)行資本炒作了!

    “因此,要通過制定《反暴利法》對房地產(chǎn)暴利行為進(jìn)行直接的稅收調(diào)控,從而達(dá)到遏止房地產(chǎn)投機(jī)、促進(jìn)房價(jià)合理回歸、避免房地產(chǎn)泡沫和資產(chǎn)泡沫的目的,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。”一名律師說。

    房地產(chǎn)暴利是高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?/B>

    總結(jié)各方面研究數(shù)據(jù)顯示:房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤在28%——60%之間,許多一線城市開發(fā)商利潤在50%——80%。

    董正偉稱,房地產(chǎn)行業(yè)公開的開發(fā)商利潤是不真實(shí)的,一方面開發(fā)商應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)和監(jiān)管機(jī)關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有水分;另一方面,開發(fā)商計(jì)算利潤時(shí)混淆了一個(gè)關(guān)鍵性的因素投入成本、建設(shè)成本、自有資金投入,不同的開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)成本、投入成本和自有資金投入是存在巨大差異的。開發(fā)商將所有的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本作為利潤核算的“分母”,但是實(shí)際上開發(fā)商自有資金投入不會超過房地產(chǎn)建設(shè)成本的50%。

    因?yàn)椋话汩_發(fā)商自有資金投入占項(xiàng)目建設(shè)投入總成本的15-40%之間。開發(fā)商建設(shè)資金來源主要是房屋預(yù)售、建筑商墊支、銀行借貸、民間或其他借貸、拖欠土地出讓金和工程材料款等方式。這些融資方式產(chǎn)生的額外費(fèi)用都被計(jì)算進(jìn)了房地產(chǎn)建設(shè)成本中。

    開發(fā)商利用囤積的土地發(fā)行股票,利用股票市場募集的資金大量圈地,這樣形成了股票——土地——資金的惡性循環(huán)。在此開發(fā)商不但可以利用資金優(yōu)勢在全國范圍內(nèi)大范圍低價(jià)圈地,而后轉(zhuǎn)賣土地謀取高額利潤,而且還可以超過房地產(chǎn)樓盤進(jìn)行進(jìn)一步牟利。少數(shù)富人也專門在全國從事房屋買賣投資賺錢,商品房越來越成為開發(fā)商、投資者、地方政府獲取暴利的工具。

    社會化大生產(chǎn)是一個(gè)相互作用的系統(tǒng),各行業(yè)企業(yè)競爭發(fā)展的結(jié)果就是獲取平均利潤。西方社會一般把企業(yè)的平均利潤預(yù)期定位在15%-20%。而我國的企業(yè)平均利潤預(yù)期一般在25%-30%。

    當(dāng)個(gè)別企業(yè)的利潤高于社會平均利潤時(shí)就是不正當(dāng)?shù)谋├@對其他企業(yè)就是一種制約。當(dāng)然個(gè)別高新技術(shù)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲取平均利潤,和公用企業(yè)、銀行獲取低于社會平均利潤的收益。在經(jīng)濟(jì)全球化,競爭不斷加劇的背景下,社會平均利潤率在不斷下調(diào),西方社會的利潤率已經(jīng)在10%左右了,而我國企業(yè)的平均利潤率仍然居高下。企業(yè)利潤率過高的弊端是商品價(jià)格過高,資本循環(huán)緩慢,資本利用效率低下,居民消費(fèi)能力受到高物價(jià)限制。

    對開發(fā)商、炒房者征收反暴利稅

    房地產(chǎn)市場開發(fā)商獲取高達(dá)60%的超額利潤,這顯得有點(diǎn)“另類”。不解決開發(fā)商暴利的問題,就無法從根本上扭轉(zhuǎn)開發(fā)商炒作地皮、樓盤。“為了維護(hù)民眾的住房需求,必須依法規(guī)范和限制開發(fā)商暴利。”董正偉認(rèn)為,以25%作為房地產(chǎn)企業(yè)的社會平均利潤率,超過這一利潤的部分,依法對其征收80%的“暴利稅”。沒有巨額的暴利,房價(jià)惡性上漲自然得到遏制。

    對于城市低價(jià)非理性上漲過快的問題,仍然可以采取以城市居民社會購買力承受能力為依據(jù)的基準(zhǔn)地價(jià),土地招拍掛過程中,成交價(jià)高于基準(zhǔn)地價(jià)25%的部分,要征收其2-3倍的土地增值稅;開發(fā)商倒賣地皮也要采取增加2、3倍土地增值稅的法律手段來消除房地產(chǎn)開發(fā)過程中的暴利。

    對于個(gè)人或者企業(yè)、其他組織進(jìn)行的投機(jī)炒房,要根據(jù)其二套房轉(zhuǎn)讓獲利情況,依法征收80%的反暴利稅。具體是買入和賣出價(jià)盈利超過25%時(shí),超過的部分征收反暴利稅。

    以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策是僅僅盯住在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增加稅收和信貸成本來遏制購房需求,期望直接影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,然而收效甚微。增加的交易成本最終都開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。而直接消除開發(fā)商和土地出讓中的“暴利”,是徹底根治了開發(fā)商炒作地皮和房價(jià)的能在動力,沒有巨額利益的房地產(chǎn)市場,哪個(gè)開發(fā)商還囤房囤地?所以,17名律師認(rèn)為,對開發(fā)商征收“暴利稅”是穩(wěn)定房價(jià)的有效手段。

    相關(guān)資料:

    暴利:是指經(jīng)營者完成一個(gè)商品生產(chǎn)銷售過程所獲取的利潤率超過一般企業(yè)的社會平均利潤率的部分。或者說是單個(gè)資本完成一個(gè)循環(huán)周期所獲取的增值利潤率超過社會平均利潤率的部分。

    或者是通貨膨脹時(shí)期,單個(gè)商品和服務(wù)價(jià)格購銷差價(jià)、成本價(jià)與銷售價(jià)的利潤率超過25%的部分。

    以上情形高科技企業(yè)除外。暴利損害市場經(jīng)濟(jì)公平競爭、導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡;暴利嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益。

    反暴利稅:是一種公平調(diào)節(jié)企業(yè)盈利所得的稅種,它類似于個(gè)人所得稅;也是一種保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的懲罰性稅種。

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