總結(jié)各方面研究數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤在28%——60%之間，許多一線城市開發(fā)商利潤在50%——80%。

董正偉稱，房地產(chǎn)行業(yè)公開的開發(fā)商利潤是不真實(shí)的，一方面開發(fā)商應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)和監(jiān)管機(jī)關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有水分；另一方面，開發(fā)商計(jì)算利潤時(shí)混淆了一個(gè)關(guān)鍵性的因素投入成本、建設(shè)成本、自有資金投入，不同的開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)成本、投入成本和自有資金投入是存在巨大差異的。開發(fā)商將所有的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本作為利潤核算的“分母”，但是實(shí)際上開發(fā)商自有資金投入不會超過房地產(chǎn)建設(shè)成本的50%。

因?yàn)椋话汩_發(fā)商自有資金投入占項(xiàng)目建設(shè)投入總成本的15-40%之間。開發(fā)商建設(shè)資金來源主要是房屋預(yù)售、建筑商墊支、銀行借貸、民間或其他借貸、拖欠土地出讓金和工程材料款等方式。這些融資方式產(chǎn)生的額外費(fèi)用都被計(jì)算進(jìn)了房地產(chǎn)建設(shè)成本中。

開發(fā)商利用囤積的土地發(fā)行股票，利用股票市場募集的資金大量圈地，這樣形成了股票——土地——資金的惡性循環(huán)。在此開發(fā)商不但可以利用資金優(yōu)勢在全國范圍內(nèi)大范圍低價(jià)圈地，而后轉(zhuǎn)賣土地謀取高額利潤，而且還可以超過房地產(chǎn)樓盤進(jìn)行進(jìn)一步牟利。少數(shù)富人也專門在全國從事房屋買賣投資賺錢，商品房越來越成為開發(fā)商、投資者、地方政府獲取暴利的工具。

社會化大生產(chǎn)是一個(gè)相互作用的系統(tǒng)，各行業(yè)企業(yè)競爭發(fā)展的結(jié)果就是獲取平均利潤。西方社會一般把企業(yè)的平均利潤預(yù)期定位在15%-20%。而我國的企業(yè)平均利潤預(yù)期一般在25%-30%。

當(dāng)個(gè)別企業(yè)的利潤高于社會平均利潤時(shí)就是不正當(dāng)?shù)谋├@對其他企業(yè)就是一種制約。當(dāng)然個(gè)別高新技術(shù)企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲取平均利潤，和公用企業(yè)、銀行獲取低于社會平均利潤的收益。在經(jīng)濟(jì)全球化，競爭不斷加劇的背景下，社會平均利潤率在不斷下調(diào)，西方社會的利潤率已經(jīng)在10%左右了，而我國企業(yè)的平均利潤率仍然居高下。企業(yè)利潤率過高的弊端是商品價(jià)格過高，資本循環(huán)緩慢，資本利用效率低下，居民消費(fèi)能力受到高物價(jià)限制。

對開發(fā)商、炒房者征收反暴利稅

房地產(chǎn)市場開發(fā)商獲取高達(dá)60%的超額利潤，這顯得有點(diǎn)“另類”。不解決開發(fā)商暴利的問題，就無法從根本上扭轉(zhuǎn)開發(fā)商炒作地皮、樓盤。“為了維護(hù)民眾的住房需求，必須依法規(guī)范和限制開發(fā)商暴利。”董正偉認(rèn)為，以25%作為房地產(chǎn)企業(yè)的社會平均利潤率，超過這一利潤的部分，依法對其征收80%的“暴利稅”。沒有巨額的暴利，房價(jià)惡性上漲自然得到遏制。

對于城市低價(jià)非理性上漲過快的問題，仍然可以采取以城市居民社會購買力承受能力為依據(jù)的基準(zhǔn)地價(jià)，土地招拍掛過程中，成交價(jià)高于基準(zhǔn)地價(jià)25%的部分，要征收其2-3倍的土地增值稅；開發(fā)商倒賣地皮也要采取增加2、3倍土地增值稅的法律手段來消除房地產(chǎn)開發(fā)過程中的暴利。

對于個(gè)人或者企業(yè)、其他組織進(jìn)行的投機(jī)炒房，要根據(jù)其二套房轉(zhuǎn)讓獲利情況，依法征收80%的反暴利稅。具體是買入和賣出價(jià)盈利超過25%時(shí)，超過的部分征收反暴利稅。

以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策是僅僅盯住在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增加稅收和信貸成本來遏制購房需求，期望直接影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，然而收效甚微。增加的交易成本最終都開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。而直接消除開發(fā)商和土地出讓中的“暴利”，是徹底根治了開發(fā)商炒作地皮和房價(jià)的能在動力，沒有巨額利益的房地產(chǎn)市場，哪個(gè)開發(fā)商還囤房囤地？所以，17名律師認(rèn)為，對開發(fā)商征收“暴利稅”是穩(wěn)定房價(jià)的有效手段。

相關(guān)資料：

暴利：是指經(jīng)營者完成一個(gè)商品生產(chǎn)銷售過程所獲取的利潤率超過一般企業(yè)的社會平均利潤率的部分。或者說是單個(gè)資本完成一個(gè)循環(huán)周期所獲取的增值利潤率超過社會平均利潤率的部分。

或者是通貨膨脹時(shí)期，單個(gè)商品和服務(wù)價(jià)格購銷差價(jià)、成本價(jià)與銷售價(jià)的利潤率超過25%的部分。

以上情形高科技企業(yè)除外。暴利損害市場經(jīng)濟(jì)公平競爭、導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡；暴利嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者權(quán)益。

反暴利稅：是一種公平調(diào)節(jié)企業(yè)盈利所得的稅種，它類似于個(gè)人所得稅；也是一種保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的懲罰性稅種。