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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張延龍 兩會過后，有關(guān)住房保障和共有產(chǎn)權(quán)的政策調(diào)研、落實再一次引起了廣泛關(guān)注，國內(nèi)最早研究此問題的南京市建委研究室主任陸玉龍近日在接受本網(wǎng)記者采訪時說，政府制定保障政策應(yīng)注意保障工作的動態(tài)性和可持續(xù)性，而通過地方政府“共有產(chǎn)權(quán)”資產(chǎn)的逐年積累、循環(huán)往復(fù)，“政府不需要大的投入，積累的資產(chǎn)也可覆蓋基本的保障面，這將是一個類似于經(jīng)濟適用房基金性質(zhì)的保障機構(gòu)，是一個長遠的、可持續(xù)的計劃，住房問題本身就是住房市場化改革過程中產(chǎn)生的問題，必須要通過市場化的方式來解決。”

陸玉龍是國內(nèi)最早進行“共有產(chǎn)權(quán)”理論的研究者之一，亦是為數(shù)不多的熱衷此理論的地方政府政策部門官員，他的理論形成于2004年前后，2006年5月，中國社科院研究員劉維新與陸玉龍交流后，向江蘇省領(lǐng)導(dǎo)提出了在江蘇率先試點的建議。

江蘇省委書記李源潮在2006年6月10日的批示中說：“我贊成經(jīng)濟適用房制度要不斷創(chuàng)新，以更有效、更合理地解決城市低收入群體的居住問題。經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度的設(shè)計似更加合理，建議可找有條件的地方試點。”

這項仍處于《住房保障法》草案討論階段的課題，已在江蘇多地開始試點，按照當(dāng)?shù)孛襟w報道，試點城市包括無錫、連云港、高郵、蘇州、泰州等多個城市，陸玉龍說，淮安的試點工作是做的最好的，也與其理論較接近。

李源潮在任江蘇省委書記期間，曾為共有產(chǎn)權(quán)模式3次批示，2007年8月23日又批示：共有產(chǎn)權(quán)租售并舉的辦法很好，建議建設(shè)廳推廣。2007年9月12日，他又一次批示：請對共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的建購各方作一調(diào)查，加快推廣。

陸玉龍說，大量地方政府缺乏保障性住房建設(shè)積極性的一大原因在于，經(jīng)濟適用房等保障房用地都屬于劃撥用地，對于地方政府而言，屬于一次性投入，“相當(dāng)于撥出去就完了，這也不符合保障工作是一個動態(tài)過程的特性。”

“窮人是不斷產(chǎn)生的，但同時也會有人擺脫困境，中低收入家庭是一個不斷有增有減或有進有出的動態(tài)群體，以往保障工作思路的一大失誤，在于把這個動態(tài)過程靜態(tài)化處理了”。  而通過地方政府逐年以貨幣直補或土地成本獲得部分產(chǎn)權(quán)（而非使用權(quán)），而當(dāng)受助購房人或家庭“脫困致富”、不符合享有購房補貼條件時，政府應(yīng)依法以適當(dāng)方式收回補貼資金及增值收益，依此循環(huán)往復(fù)，經(jīng)年累月，必可積累相當(dāng)規(guī)模的存量資產(chǎn)，屆時，“政府不需要大的投入，積累的資產(chǎn)也可覆蓋基本的保障面”，陸玉龍說，“這將是一個類似于經(jīng)濟適用房基金性質(zhì)的保障機構(gòu)，是一個長遠的、可持續(xù)的計劃，住房問題本身就是住房市場化改革過程中產(chǎn)生的問題，必須要通過市場化的方式來解決。”

他說，相對于城市中絕對貧困階層，大學(xué)初畢業(yè)，剛剛進入城市的年輕人，也應(yīng)該重點被政府的政策部門關(guān)注，“一開始的時候，他們的住房問題真的很困難，但同時潛力也很大，如果政府能把這部分人群的住房保障工作做好，在畢業(yè)后前幾年，使他們沒有住房的后顧之憂，他們會比較快的完成事業(yè)和家庭的積累，直到有能力獨立購房，也會比較放心的消費，對拉動中國的內(nèi)需市場，也有很大的意義。”

陸玉龍說，高房價具有雙重效應(yīng)，既造成普通大眾購房困難，又實現(xiàn)了超額財政收益，包括高價土地收益和高增長房地產(chǎn)業(yè)稅收，這為政府發(fā)放購房補貼提供了充足財力。根據(jù)高房價的雙重效應(yīng)，建立動態(tài)平衡的中低收入家庭購房補貼政策機制，房價高、普通大眾購房難度大、超額財政收益高、購房補貼則高，反之亦然，這實際是“取之于房，補之于房”，而且“多取多補，少取少補，甚至不補”，公平合理又切實可行，公共財政有能力承擔(dān)。