地產(chǎn)十年，波譎云詭。我們的感覺(jué)似乎從起點(diǎn)又回到了起點(diǎn)。近一段時(shí)間以來(lái)，大家在一起的話題，往往是“2009年會(huì)怎么樣？”、“我們?cè)撛趺崔k？”如果說(shuō)我們已經(jīng)熟稔了高速增長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之道，那么在低谷時(shí)期又將如何應(yīng)對(duì)？盡管在春節(jié)的賀信中，與“牛”有關(guān)的祝福洋洋灑灑，但真實(shí)的2009年到底是什么樣，仍是一個(gè)充滿懸疑的話題，我們?cè)诔醮褐H，特約請(qǐng)了數(shù)位企業(yè)家談自己對(duì)2009的感受與判斷，以期讓關(guān)注房地產(chǎn)的讀者，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)境況能有另一角度的認(rèn)識(shí)。

　　傳統(tǒng)的中國(guó)文化對(duì) “牛”有著特殊的深厚感情，在農(nóng)耕時(shí)代牛不但是最重要的生產(chǎn)工具，也是家庭重要的資產(chǎn)。新時(shí)代對(duì)“牛”的熱捧則來(lái)自于對(duì)股市的期待，從古到今“牛”都成為了中文中“最棒”“最好”的代名詞。

每當(dāng)牛年到來(lái)的時(shí)候，全球流著中原熱血的中國(guó)人，不管執(zhí)有哪一個(gè)國(guó)家的護(hù)照都會(huì)共同的祝福牛年的到來(lái)，祝福牛年有個(gè)好收成。世界經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)面臨著大量的不確定性，但可以肯定的因素也有許多。

中國(guó)正處于城市化高速發(fā)展的牛市，44.9%的城市化水平遠(yuǎn)低于全球各國(guó)城市化率49%的水平。要解決中國(guó)7億多農(nóng)民的小康問(wèn)題，唯一的出路就是城市化，這個(gè)大趨勢(shì)也許是中國(guó)未來(lái)發(fā)展幾十年中都不可能動(dòng)搖的，不管世界經(jīng)濟(jì)有多少變化和不確定性，中國(guó)都要堅(jiān)持走擴(kuò)大城市化率的道路是確定的。

中國(guó)正處于家庭人口高速分化的時(shí)代，每年新增家庭戶數(shù)超過(guò)了900萬(wàn)戶。他們都需要有個(gè)家，不管這個(gè)安家的房子是租是買，都需要有個(gè)最基礎(chǔ)的落腳處以結(jié)婚生子、傳宗接代，這個(gè)現(xiàn)實(shí)也是無(wú)論經(jīng)濟(jì)如何運(yùn)行和變化都無(wú)法改變的，中國(guó)的住房需要仍會(huì)持續(xù)的高漲，只要政策的溫度合適就一定會(huì)開(kāi)花結(jié)果的。

中國(guó)正處于房地產(chǎn)快速建設(shè)的時(shí)期，自2007年初中央提出增加供給以來(lái)，出現(xiàn)了自2003年之后連續(xù)數(shù)年土地緊縮之后的土地?cái)U(kuò)張，也超越了歷史紀(jì)錄、突破了商品房在建工程26億多平方米的高位紅線。而2008年的竣工面積卻沒(méi)有形成歷史的突破。可見(jiàn)這些大量的在建工程必然會(huì)在2009-2011年之間變成現(xiàn)房。當(dāng)市場(chǎng)中的消費(fèi)被政策影響而抑制時(shí)，這些供給量絕不可能在短期內(nèi)快速的消化。最可能出現(xiàn)的是空置大量增加或爛尾與停工現(xiàn)象。如何消化存量而減少增量大約是當(dāng)前不管是政府還是開(kāi)發(fā)商都必須面對(duì)的局面，這大約也是板上釘釘?shù)拇_定性。

民眾有需求，市場(chǎng)有供給，但成交量卻在歷史的均線以下，這就產(chǎn)生了許多的不確定性。

首先最大的不確定性因素來(lái)自于政府的政策導(dǎo)向，市場(chǎng)本來(lái)并不需要看得見(jiàn)的手過(guò)多的干預(yù)，只有在市場(chǎng)無(wú)法自我調(diào)節(jié)時(shí)，才需要用看得見(jiàn)的手幫助看不見(jiàn)的手。凱恩斯主義并非要否定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是要用看得見(jiàn)的手來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)之不足，以抑制和推動(dòng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)效率。

但中國(guó)并非是完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，至少土地資源與金融資源并非是完全市場(chǎng)化的，因此在許多人指責(zé)政府的救市時(shí)，應(yīng)先看清楚這個(gè)市場(chǎng)并非是因?yàn)榭床灰?jiàn)的手造成了今天的現(xiàn)狀，而是自2003年以來(lái)，市場(chǎng)就在看得見(jiàn)的手的干預(yù)下忽左忽右的搖擺著，如今的量?jī)r(jià)齊跌也正是看得見(jiàn)的手夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)的預(yù)期。救市本應(yīng)是政府砍斷那些由看得見(jiàn)的手制造出的各種麻煩，自主的消費(fèi)等，而如今各種由看得見(jiàn)的手設(shè)置的障礙并未清除，也只好再請(qǐng)看得見(jiàn)的手來(lái)出臺(tái)更多的政策以收拾殘局。政府的政策導(dǎo)向就成了決定投資與消費(fèi)走向的重要因素，但市場(chǎng)無(wú)法判斷的正是政府政策的不確定性。

當(dāng)全球都在批評(píng)奧巴馬的貿(mào)易保護(hù)主義時(shí)，中國(guó)仍堅(jiān)持以自住、自用為住房的唯一需求，這種自購(gòu)的住房自己用又與自產(chǎn)的鋼材自己用有什么區(qū)別呢，無(wú)疑仍是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。用多少生產(chǎn)多少的思維基礎(chǔ)，仍是貿(mào)易保護(hù)破壞市場(chǎng)流通的變種。

都是自住又何來(lái)交換與流通，都是自住又何來(lái)租賃型過(guò)渡。中國(guó)的住房私有化率已是全世界最高的了，但市場(chǎng)化程度卻可能是較低的。2005年人口普查資料顯示，市場(chǎng)化程度越高，住房問(wèn)題解決得越好；出租市場(chǎng)越大，住房條件改善得越好。也許要解決的仍是住房政策要保證的是有房住還是有房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)觀念。只有當(dāng)商品房真正成為市場(chǎng)中可以不受看得見(jiàn)的手限制的自由流通的商品時(shí)，市場(chǎng)化才能繁榮。

投資者與消費(fèi)者會(huì)在政策的影響下選擇最聰明的博弈，自會(huì)“敵進(jìn)我退、敵退我進(jìn)”，而誰(shuí)能用合適的價(jià)格在合適地點(diǎn)向民眾提供合適的的消費(fèi)空間，就成了競(jìng)爭(zhēng)中的勝利者。

盡管社會(huì)認(rèn)為2008年是房地產(chǎn)的滑鐵盧，但近6億平方米的銷售量仍顯示了這個(gè)市場(chǎng)的巨大。雖然有人預(yù)測(cè)北京1400萬(wàn)平方米的空置用兩年的時(shí)間消化，但如果消費(fèi)回歸到2005年的水平，則現(xiàn)有的空置量也將供不應(yīng)求，更別說(shuō)是全國(guó)回歸到2007年的消費(fèi)量了，那么市場(chǎng)就會(huì)火熱。問(wèn)題不在于要維持一個(gè)高房?jī)r(jià)，而在于回歸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)法則，讓供求關(guān)系來(lái)決定價(jià)格的合理性，而非用政策的手來(lái)扭曲價(jià)格。

只要堅(jiān)信中國(guó)政府要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，只要中國(guó)政府堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革，那么2009年中國(guó)將是一個(gè)從世界金融危機(jī)的重創(chuàng)中率先沖出重圍的黑馬。當(dāng)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)重新恢復(fù)信心與增長(zhǎng)時(shí)，新的振興政策會(huì)讓中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍將占有不可替代的產(chǎn)業(yè)地位，仍將會(huì)對(duì)穩(wěn)定中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出巨大的貢獻(xiàn)。

如果依賴于投資的中國(guó)經(jīng)濟(jì)缺少了房地產(chǎn)的投資支撐，也許將給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)更大的不確定性。

（作者為華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）

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