最近，香港市民張家偉有點(diǎn)心事，他于2008年在黃大仙買了一套公寓，他對(duì)記者表示，按照該樓盤的下跌情況，下個(gè)月他就要進(jìn)入負(fù)資產(chǎn)行列了。

而位于彌敦道新興大廈的活年旅館經(jīng)理高誠(chéng)浩去年因?yàn)榉孔营q豫再三。他在2008年9月看中了本樓另外一個(gè)單位1611平方英尺（約150平方米）的房子，都已經(jīng)簽下了臨時(shí)合約，但因?yàn)?“電視新聞?wù)煺f香港經(jīng)濟(jì)會(huì)不景氣，樓價(jià)會(huì)下跌”，高先生放棄了這個(gè)買樓計(jì)劃。現(xiàn)在，他為自己當(dāng)初的決定慶幸不已。

樓價(jià)大跌，身價(jià)大幅縮水在今天的香港不是個(gè)案。在1997年到2003年非典期間盛行的香港“負(fù)資產(chǎn)”情況近期以來(lái)重新抬頭。2008年下半年開始，香港樓價(jià)大跌，同時(shí)受到全球金融危機(jī)，尤其是雷曼迷你債牽連，香港市民經(jīng)受了樓市和股市的雙重打擊。

根據(jù)香港金管局2月初公布的數(shù)據(jù)，在2008年第四季度，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)由上一季的2568宗，增加至10949宗。2008年12月底，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款涉及的金額由2008年9月底的60億港元，增加至248億港元。可資對(duì)比的是，香港2008年新盤的銷售數(shù)量不過1萬(wàn)套，二手樓盤不足9萬(wàn)套。而2007年香港新盤成交有1.7萬(wàn)套，二手樓盤有11萬(wàn)套。

記者采訪了一些香港地產(chǎn)界人士和社會(huì)援助組織，鑒于統(tǒng)計(jì)口徑的問題，如果算上二次按揭的數(shù)量和一些去年開盤，今年才完成貸款的新盤數(shù)量，香港居民不動(dòng)產(chǎn)大縮水就遠(yuǎn)不止10949宗了。

但大部分行業(yè)人士都認(rèn)為，這次香港 “負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)波遠(yuǎn)不及上次的嚴(yán)重。他們希望樓價(jià)企穩(wěn)，以減緩負(fù)資產(chǎn)數(shù)量上升的勢(shì)態(tài)。

樓價(jià)和心理按摩師

香港社團(tuán)“明愛向晴軒”中向財(cái)務(wù)狀況陷入困境的人士提供援助的部門負(fù)責(zé)人翁麗萍告訴記者，他們現(xiàn)在每天會(huì)接到30多個(gè)求助電話，而在2007年，一天只有10多個(gè)。其中有可能要失業(yè)的，有買雷曼迷你債血本無(wú)歸的，有樓價(jià)大縮水的。

在2008年一整年，她沒有收到一宗負(fù)資產(chǎn)人士的求助，而在最近，她見了3位負(fù)資產(chǎn)人士。這些人士的月收入都在15萬(wàn)港元以上，他們買的樓盤是香港不錯(cuò)的樓盤和旺鋪，其中有一位在太子買的當(dāng)時(shí)市價(jià)1000萬(wàn)港元的鋪面，現(xiàn)在市價(jià)也就700萬(wàn)港元左右，買主雖然收入很高，但加上日常家用，已對(duì)每月高昂的月供感到力不從心。加之現(xiàn)在香港的零售行業(yè)并不景氣，租金不足以抵消月供，出售在短期內(nèi)也不容易實(shí)現(xiàn)。

還有人背著家人放手一搏買下了物業(yè)，如今不知如何向家人交代，他們向翁麗萍訴苦：“2008年年初香港樓市太好了，不斷有經(jīng)紀(jì)人打電話過來(lái)說，再不買就要賣給別人。都說一轉(zhuǎn)手就升百萬(wàn)，可現(xiàn)在卻被套牢。”翁麗萍建議他們將物業(yè)暫時(shí)出租，但他們表示，因?yàn)楝F(xiàn)在租金很低，而且出租通常需要簽2年的合約，若樓市回升，要趕緊出手，不然就又散失機(jī)會(huì)了。

通常，翁麗萍都會(huì)幫助他們和銀行商量是否能降低一些利息，是否能拉長(zhǎng)貸款的年限。有的人向財(cái)務(wù)公司借的錢，翁麗萍也會(huì)和這些財(cái)務(wù)公司去商談。

翁麗萍說，有些財(cái)務(wù)公司會(huì)同意她的意見，但有的就會(huì)將欠款人的住處用大鎖鎖住，用紅油漆潑墻。有時(shí)出現(xiàn)糾紛，報(bào)警之后，財(cái)務(wù)公司的人甚至都不理會(huì)警察。

即便如此，翁麗萍還是覺得這一次的情形沒有2003年時(shí)那么厲害，2002年，明愛向晴軒負(fù)資產(chǎn)債務(wù)輔導(dǎo)部門成立時(shí)，正是負(fù)資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期。到2003年的6月，香港所有按揭的22%都成為負(fù)資產(chǎn)。

變得小心的香港人

和1997年之后的香港負(fù)資產(chǎn)情況相比，這次的情況顯然好很多。在上次負(fù)資產(chǎn)風(fēng)暴最盛的2002-2003年間，香港每10個(gè)業(yè)主中就有1個(gè)是負(fù)資產(chǎn)，總數(shù)有10萬(wàn)戶之多。這一次，行業(yè)人士認(rèn)為事態(tài)不會(huì)太嚴(yán)重，原因之一是香港人經(jīng)過上次的風(fēng)浪之后，買樓貸款變得非常謹(jǐn)慎。

香港美聯(lián)集團(tuán)首席分析師劉嘉輝統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在，很多香港人對(duì)按揭買房比較保守，貸六成的居多，而在過去，大部分人都是貸款七成，所以他判斷未來(lái)情況不會(huì)特別嚴(yán)重。而香港人買樓不貸款或者提高首付比例的情況也在逐漸增多。有評(píng)論者認(rèn)為，香港至今有一部分人似乎仍然未能從上次資產(chǎn)爆破的震蕩中恢復(fù)過來(lái)，并產(chǎn)生了一種消極的心理狀態(tài)，評(píng)論者甚至認(rèn)為1997年的金融風(fēng)暴就此改變了一代香港人的心態(tài)。

但是，按照香港人的習(xí)慣，依然有一些人喜歡做第二按揭，即如果首付（最少是三成）不足，還可以向保險(xiǎn)公司或者開發(fā)商等機(jī)構(gòu)貸款兩成左右。若第二按揭不是向按揭保險(xiǎn)公司貸款，即使現(xiàn)時(shí)樓價(jià)跌破了貸款總額，也不屬于金管局的統(tǒng)計(jì)范圍，這也意味著香港負(fù)資產(chǎn)的情況要大于目前官方的數(shù)據(jù)。

部分經(jīng)歷過負(fù)資產(chǎn)的人士如今都能樂觀面對(duì)，但回首往事，依然心有余悸。記者采訪的一位香港專業(yè)人士的經(jīng)歷也是跌宕起伏。1998年，香港樓市出現(xiàn)大跌之后的一輪 “小陽(yáng)春”，他將一套1997年前單價(jià)為7000港元/平方英尺的樓房以每平方英尺4000多港元的價(jià)格買進(jìn)，但之后樓市卻未真實(shí)見底，依然大幅下跌，一直跌到單價(jià)不足2000港元的水平。同時(shí)，租金也跟著大幅下落，遠(yuǎn)不及月供。直到2008年初，樓價(jià)才回到1998年買時(shí)的水平。但2008年下半年，香港受全球金融風(fēng)暴影響，樓價(jià)再次大幅下挫。2008年第四季度，香港樓價(jià)平均下跌了23%。他的樓房?jī)r(jià)格小幅下跌到3800港元每平方英尺。如今，貸款已基本還清。

美國(guó)拖欠貸款10%，

香港0.02%

港人對(duì)房產(chǎn)高度重視，中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良癉認(rèn)為，因?yàn)榉艞壏课菥鸵馕吨艞壪愀哿耍愿廴瞬粫?huì)輕易拖欠貸款。而香港人一直注重儲(chǔ)蓄，所以即便成為負(fù)資產(chǎn)，很多人也會(huì)用儲(chǔ)蓄來(lái)還貸。

美國(guó)在次貸風(fēng)暴中，2008年第三季度住房貸款違約率及止贖率就升至10%，次級(jí)抵押貸款的嚴(yán)重拖欠人數(shù)還超過了19.5%。在香港負(fù)資產(chǎn)最嚴(yán)重的2003年，斷供比例也沒有超過0.6%，現(xiàn)在的比例只有0.02%。但在這次樓市下跌中，一些新盤還是出現(xiàn)了極個(gè)別的買房者拒絕和開發(fā)商完成交易的情況，但是開發(fā)商或銀行還是會(huì)向買房者追索蝕本的部分。而翁麗萍也告訴記者，如果拖欠貸款，業(yè)主會(huì)經(jīng)常接到銀行和財(cái)務(wù)公司的追討電話，壓力可想而知。

供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)，就業(yè)是關(guān)鍵

黃良癉認(rèn)為，當(dāng)下的情況比上一輪負(fù)資產(chǎn)風(fēng)暴要好很多，因?yàn)楝F(xiàn)在香港新盤的供應(yīng)量要比上一次負(fù)資產(chǎn)風(fēng)暴時(shí)少很多。他指出，當(dāng)年負(fù)資產(chǎn)情況開始普遍，香港卻依然加大了房屋的供應(yīng)，當(dāng)時(shí)有著名的 “八萬(wàn)五計(jì)劃”(政府每年推出8.5萬(wàn)套政府補(bǔ)貼公屋，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格出售給符合資格人士)。而2008年，香港的私人住宅樓宅施工及落成量卻分別是10年和36年的新低，因?yàn)槲闯霈F(xiàn)供過于求，所以劉嘉輝和黃良癉都對(duì)未來(lái)的樓價(jià)保持樂觀態(tài)度。

劉嘉輝稱，1997年之后，香港的開發(fā)商都經(jīng)歷過很長(zhǎng)一段特別痛苦的時(shí)期，所以現(xiàn)在也不會(huì)采取對(duì)市場(chǎng)不利的動(dòng)作，不會(huì)“散貨”。當(dāng)年香港供應(yīng)巨大的情形就好似今天內(nèi)地開發(fā)商手里有巨大的存貨。

另外，他們覺得，如果當(dāng)前內(nèi)地加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，也會(huì)和當(dāng)年香港一樣，對(duì)商品房市場(chǎng)造成打擊。

黃良癉提出，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該是保就業(yè)。他認(rèn)為，1997年后，香港依然加大了對(duì)樓盤的供應(yīng)，但行情最差的時(shí)候，有四成的新盤賣不出去。“人們開始懼怕失業(yè)，哪還敢買房子呢？”他反問道。

2009年第一季度，香港樓價(jià)較谷底回升3%。而香港處于低息階段，加之他們認(rèn)為香港第二季度出口情況會(huì)轉(zhuǎn)暖，給了行業(yè)人士很多信心。但因香港失業(yè)率一直居高不下，有人認(rèn)為失業(yè)率將由4.1％攀升至7％，包括中原集團(tuán)主席施永青也認(rèn)可香港的失業(yè)率最終會(huì)向雙位數(shù)靠攏，鑒于錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，現(xiàn)在不能言已見底。

瑞銀財(cái)富管理及證券顧問陸東甚至認(rèn)為中低價(jià)格的樓盤，因失業(yè)率上升，2009年價(jià)格下跌幅度有20%至25％。

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