“一直說土地增值稅難征，沒想到會(huì)有這么難。”

最近，國稅總局官員在內(nèi)部會(huì)議上如是說。這個(gè)時(shí)間，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清查正在以不同形式進(jìn)行中。南京市國稅局一名官員告訴本報(bào)，最近針對(duì)房地產(chǎn)稅收，只是要求企業(yè)自查，沒有下去稽查的計(jì)劃。他表示，包括土地增值稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復(fù)雜，稽查困難。同時(shí)，深圳的稽查工作正在展開。

“地產(chǎn)商交納的土地增值稅與其營業(yè)收入反差太大。”一位地方稅務(wù)系統(tǒng)的官員稱。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。正是這個(gè)“清算”讓土地增值稅到底有多少成了一個(gè)看不見的“黑洞”。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓指出，“土地增值稅每年清繳數(shù)字較難統(tǒng)計(jì)，大約全國規(guī)模在上千億。當(dāng)然如果嚴(yán)格征增值稅收，翻好幾倍也不一定。”

本報(bào)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅主要的辦法有做高成本、拖延清算時(shí)間甚至直接開假發(fā)票。這些規(guī)避行為使得土地增值稅并未達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)高利潤的作用，反而助長了房地產(chǎn)業(yè)的暴利。一位開發(fā)商就直言，“開發(fā)商不會(huì)為了少交土地增值稅而降價(jià)，相反，收土地增值稅會(huì)給房價(jià)火上澆油。”

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巨大黑洞

土地增值稅黑洞在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人所皆知。但黑洞究竟有多大，卻是一個(gè)謎。北京資深房地產(chǎn)稅務(wù)研究人士郭偉認(rèn)為，具體規(guī)模不太好測(cè)算，因?yàn)樗囊?guī)模是歷年累積起來的，無法按照年份準(zhǔn)確估計(jì)。

自土地增值稅開征以來，其總額雖不大，增長幅度卻很快。1994-2006年我國總稅收的累積增加值為32565.4億元，平均增長速度為18.25%；土地增值稅累積增加值231.3億元，平均增長速度為91.27%。

2006年我國全年的土地增值稅收入為231億元，2007年403億元，2008年537億元。

雖然增長速度很快，但是與房價(jià)的增長和房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，漏洞還非常巨大。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。預(yù)繳是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售或預(yù)售的過程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。在2008年以前，各地土地增值稅預(yù)繳的額度一般在0.5%-1%，2008年初，廣州將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%提高到1%，其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%提高到2%。隨后，各地紛紛仿效廣州做法。將預(yù)繳稅率提高到1%-3%。

在項(xiàng)目銷售結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行清算，清算后按照四級(jí)累進(jìn)制計(jì)算應(yīng)繳稅額，毛利達(dá)50%的部分增值稅稅率達(dá)到利潤率30%，毛利高于200%的部分，增值稅稅率更是達(dá)到60%。

2006年全國商品房銷售收入為2萬億，2007年為2.9萬億，2008年為2.4萬億。假定按照銷售收入的1％來預(yù)繳土地增值稅，規(guī)模約在750億。這還僅僅指預(yù)繳部分，之后的清算才能體現(xiàn)出房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤。而事實(shí)上，按照較低限來計(jì)算的這個(gè)預(yù)繳規(guī)模已經(jīng)是這三年上繳的土地增值稅的三分之二。

上海社科院曾在一份報(bào)告中公開數(shù)據(jù)稱，2007年土地增值稅如果要清算的話，單是上海一個(gè)地區(qū)的規(guī)模就有400億-500億。

盡管這種估算并不嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)榇嬖诿庹魍恋卦鲋刀愴?xiàng)目，也存在在上年度已經(jīng)預(yù)繳的情況。但是仍舊能夠反映其中的漏洞。

事實(shí)上，土地增值稅問題在人們熟知的幾乎每個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。

以萬科為例，自2004年至2008年，4年中萬科總計(jì)預(yù)繳土地增值稅3.3億。但是這4年萬科的房地產(chǎn)銷售收入超過1000億元。本報(bào)就此咨詢?nèi)f科財(cái)務(wù)部門人員，該人士表示，“我們確實(shí)是按照規(guī)定來預(yù)繳的，也沒有什么優(yōu)惠。至于中間的缺口可能是會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)口徑不同造成的。”但該人士未能描述該缺口是因會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)口徑的何種不同而導(dǎo)致。

在2006年后的三年里，為了應(yīng)對(duì)土地增值稅清算，萬科總計(jì)計(jì)提36億元。這個(gè)數(shù)字并不小，但它是三年的累積數(shù)字。按照這三年應(yīng)該清算的項(xiàng)目營業(yè)收入來算，三年的結(jié)算收入932億元。36億僅占3.86%。就單年度來看，2008年銷售400多億，計(jì)提是15億，大約僅占到營業(yè)收入的3.75%。況且，土地增值稅的征收基數(shù)不僅僅是已經(jīng)結(jié)算的項(xiàng)目，還包括銷售率已經(jīng)達(dá)到85%以上的項(xiàng)目及銷售三年仍未結(jié)算的項(xiàng)目。4年來，萬科繳納的土地增值稅總額約為38億元，約占總營收的3.8％。

盡管土地增值稅規(guī)定存在諸多不明確之處，但在稅務(wù)分析師眼里還是有一些基本的估算方法。

中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值額的扣除項(xiàng)目中，除了銀行貸款利息和營業(yè)稅等幾個(gè)項(xiàng)目不一樣外，多數(shù)重合，因此如果排除貸款利息以及三項(xiàng)費(fèi)用因素，經(jīng)過數(shù)學(xué)換算可以大概估算出毛利和土地增值稅占營業(yè)收入比重的關(guān)系。增值額達(dá)到50%時(shí)，估計(jì)毛利率為52.75%，土地增值稅稅率約為營業(yè)額的9.8%；增值額達(dá)到100%，估計(jì)毛利率為105.5%，稅率達(dá)到18%；增值額達(dá)到200%，估計(jì)毛利率為211%，稅率達(dá)到28%；增支額達(dá)到300%，估計(jì)毛利率為316.5%，稅率達(dá)到36%。不過，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款比例很高，而貸款利息只在毛利計(jì)算時(shí)抵扣，不在增值稅基數(shù)計(jì)算時(shí)抵扣，因此實(shí)際上大多數(shù)企業(yè)土地增值稅占營業(yè)收入比重比公式計(jì)算結(jié)果要更高。

另一位專家文干森認(rèn)為，若全額征收土地增值稅，毛利率在30%的項(xiàng)目土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的5%-8%。而對(duì)于毛利率在50%以上的項(xiàng)目，土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的12%-15%左右。

可以看出，4年來萬科的毛利率一直保持在30％以上。其繳納土地增值稅總額與業(yè)內(nèi)人士的測(cè)算存在很大差異。

為何難征

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時(shí)間甚至直接開具假發(fā)票。

一位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴本報(bào)，做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對(duì)此各省稅務(wù)官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

郭偉則表示，“大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接開假發(fā)票。假發(fā)票才是稅收征管的重災(zāi)區(qū)。”他指的假發(fā)票不是說印刷偽造的假發(fā)票，而是那些實(shí)際支出額和發(fā)票票面額對(duì)不上的發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊(duì)的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。

這種假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關(guān)注之下。內(nèi)部人士透露，國稅總局本次稽查風(fēng)暴注意到了關(guān)聯(lián)公司之間的問題，調(diào)查不僅針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，也對(duì)其下屬子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查。有消息人士透露，涉及SOHO中國的關(guān)聯(lián)企業(yè)就有好幾十家在關(guān)注范圍內(nèi)。

上述地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)向本報(bào)表示，做高成本和假發(fā)票僅僅是稅務(wù)上的技術(shù)手段，更大的問題在于一些相關(guān)部門的縱容，而不是技術(shù)。

土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認(rèn)定。其間就存在著巨大的灰色空間。以唐山為例，唐山市的土地增值稅的預(yù)征率與省內(nèi)其他市相比明顯偏低，土地增值稅的預(yù)征率為市區(qū)住房1%，縣0.5%，別墅、商用房2%。而石家莊的預(yù)征率市區(qū)包括縣級(jí)市1.5%，縣1%，各類別墅、商用房2.5%。由于這個(gè)區(qū)別，河北經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的唐山市土地增值稅反而排在全省第四名。

除征繳率之外，地方政府還有各種名目繁多的退稅和財(cái)政返還。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)征繳的土地增值稅要比公布的還要低。

到底肥了誰？

自1994年開征土地增值稅以來，其作為針對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施不斷波動(dòng)。

1994年-2006年土地增值稅增加額呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，但增加速度卻先降后升，其中2000年和2001年僅為23.53%和22.62%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均增長速度91.27%。究其原因，1997年亞洲金融危機(jī)過后，政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活躍，對(duì)一部分轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)和個(gè)人實(shí)施了一定的減免政策，這也大大減少了土地增值稅的征收額。

2006年，全國出現(xiàn)房價(jià)暴漲現(xiàn)象，政府又著手嚴(yán)格征收土地增值稅，從簡單預(yù)征到要求嚴(yán)格清算。

從該政策的演變來看，一直是地產(chǎn)調(diào)控的手段，由各地政府自行掌握。

郭偉認(rèn)為，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)只比其他行業(yè)企業(yè)多一個(gè)土地增值稅，但是土地增值稅是基于取得利潤高才征收，所以房地產(chǎn)業(yè)的總稅負(fù)水平并不算太高。這種累進(jìn)稅制是調(diào)節(jié)稅種，對(duì)正常房價(jià)、地價(jià)下的房地產(chǎn)企業(yè)來說并沒有太大影響。但對(duì)高利潤和暴利階段的房地產(chǎn)企業(yè)影響較大。

一位開發(fā)商則認(rèn)為，開發(fā)商不在乎這點(diǎn)兒土地增值稅，該賣高價(jià)還是賣高價(jià)，而且會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。因?yàn)殚_發(fā)商的團(tuán)結(jié)度很高，要漲一起漲，幾乎相當(dāng)于一個(gè)壟斷企業(yè)。“開發(fā)商不會(huì)為了少交土地增值稅而降價(jià)，相反，收土地增值稅會(huì)使房價(jià)火上澆油。”

事實(shí)上，土地增值稅在現(xiàn)實(shí)中作用有限。2005年至2007年，房價(jià)高速暴漲。房地產(chǎn)行業(yè)代表性企業(yè)一夜暴富，毛利率一路直線飆升。2007年達(dá)到了39.91%。這是資本金較為充實(shí)的上市公司毛利。如果是資本金不足的中小企業(yè)，自有資金的回報(bào)率恐怕就不是在100%的范圍內(nèi)了。這樣的高利潤顯然本來就應(yīng)該是土地增值稅這一累進(jìn)稅的主要調(diào)節(jié)目標(biāo)。

但是土地增值稅從2007年開始清算以來，總額增長很慢。開發(fā)商的毛利率仍在提高。即便是在2008年，房地產(chǎn)行業(yè)陷入危機(jī)的一年。這一年69家銷售額過億元的上市公司的營收數(shù)據(jù)顯示，2008年房地產(chǎn)開發(fā)公司平均毛利率比2007年的39.91%上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到41.54%。

一位資深的業(yè)內(nèi)人士也承認(rèn)，房地產(chǎn)企業(yè)一直都存在比較嚴(yán)重的繳納不足現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)乏力時(shí)如此，房價(jià)高漲時(shí)還是如此。在他看來，土地增值稅除了為開發(fā)商提價(jià)制造一個(gè)理由外，其實(shí)質(zhì)意義到底有多大是個(gè)說不清的話題。

本報(bào)獲悉，目前國稅總局已有對(duì)土地增值稅立法的計(jì)劃，藉以消除土地增值稅繳納計(jì)算和程序灰色空間。

（本報(bào)實(shí)習(xí)記者段雯對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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