中國樓市正處于一個敏感的 “時間窗口”，被開發(fā)商殷殷期待的“金九”，前半月成色嚴(yán)重不足，成交量加速下滑；然而，國房景氣指數(shù)在100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間徘徊10個月后，8月份首次重回100點(diǎn)以上景氣區(qū)間，這令地產(chǎn)股為之一振。利好與利空消息并存，在市場何去何從問題上，業(yè)界意見出現(xiàn)明顯分歧。

在分析房地產(chǎn)市場時，很多人眼睛依舊緊盯土地和商品房的成交量、價格、新開工面積、開發(fā)投資額等業(yè)內(nèi)指標(biāo)，卻往往忽視或無力深究外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

實(shí)際上，今年決定中國股市、樓市等資產(chǎn)市場的諸多因素中，可謂“流動性為王”。只有洞徹了流動性影響樓市的內(nèi)部作用機(jī)制與未來變化，才能真正窺探市場奧妙。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“流動性”，本指一種商品對其他商品實(shí)現(xiàn)交易的難易程度，尤其是資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，比如我們一般可以說股票的流動性好于房產(chǎn)。而目前媒體上天天說的流動性，實(shí)際指代的是貨幣供量應(yīng)。根據(jù)貨幣數(shù)量理論，當(dāng)貨幣供給相對于商品、服務(wù)和資產(chǎn)交易所需的貨幣需求過大時，便認(rèn)為存在流動性過剩，或者俗稱：錢太多了。

目前，我國的貨幣供應(yīng)主要分三種。M0是流通中的現(xiàn)金，M1（狹義貨幣）是M0加上企業(yè)活期存款，反映企業(yè)和居民資金松緊變化；M2是M1加居民儲蓄存款和企業(yè)定期存款，體現(xiàn)社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況。與資產(chǎn)價格變化相關(guān)度最高的是M1，從內(nèi)部原理分析，如果M1快速增長，除經(jīng)濟(jì)向好的因素外，也可能是企業(yè)傾向于進(jìn)行非經(jīng)營性的投資活動，所以表現(xiàn)為定期存款活期化。

筆者的實(shí)證研究結(jié)果表明，M1、股價和樓市依次呈領(lǐng)先關(guān)系。M1領(lǐng)先股市和樓市的時間，因國別和商業(yè)周期而不同，平均滯后6個月左右；尤其是當(dāng)商業(yè)周期出現(xiàn)拐點(diǎn)，以及資產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動時，M1、股市和樓市的相關(guān)度非常高。比如1990年前后的日本與臺灣，1997年前后的香港，2007年至今的我國大陸等。而在商業(yè)周期的非峰點(diǎn)和非谷點(diǎn)期，以及資產(chǎn)市場出現(xiàn)小幅波動時，三者的關(guān)聯(lián)度較低甚至不相關(guān)。

不妨重點(diǎn)分析一下今年以來的情況。坊間流傳一種說法：金融危機(jī)救了中國樓市。這并非全無道理，危機(jī)之下，全球主要經(jīng)濟(jì)體爭相為經(jīng)濟(jì)體注入流動性，尤以我國為最，上半年央行狂印鈔票，M1增速超過24%，金融機(jī)構(gòu)猛放貸款，總額高達(dá)7.37萬億，兩個指標(biāo)皆創(chuàng)十幾年來最高紀(jì)錄，尤其是信貸具有乘數(shù)效應(yīng)，放大之后，使經(jīng)濟(jì)體內(nèi)資金泛濫。

兩個因素導(dǎo)致巨量資金流進(jìn)資產(chǎn)市場，一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇，企業(yè)有錢不愿投資主業(yè)，二是流動性過剩必然導(dǎo)致通貨膨脹，出于保值增值目的而炒股、購房者，不在少數(shù)。其中，股市反彈的時間早于樓市，幅度也大于樓市。2008年11月M1增幅只有6%多點(diǎn)，創(chuàng)歷史低點(diǎn)，其后持續(xù)增加，7月已高達(dá)26.37%；股市今年初開始上漲，至7月底反彈幅度翻倍；70個大中城市房價今年3月由跌轉(zhuǎn)升，直到目前，多數(shù)樓盤漲價2—3成。

目前形勢發(fā)生了微妙變化。雖然中央一再強(qiáng)調(diào)下半年適度寬松的貨幣政策不變，但實(shí)際上是“外松內(nèi)緊”，一方面通過公開市場收回部分流動性，另一方面信貸規(guī)模劇減，7月只有3559億元，8月4104億元。這直接導(dǎo)致8月股指暴跌超二成。

樓市亦生變。7月全國商品房銷售量環(huán)比萎縮19%，8月、9月，京、滬、深等多數(shù)一、二線城市成交量繼續(xù)下滑；價格依然堅挺，卻露疲態(tài)，8月份70個大中城市二手房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比7月份縮小0.3個百分點(diǎn)——這就意味著二手房價格環(huán)比增幅已于7月觸頂，筆者預(yù)測10月或11月很有可能出現(xiàn)環(huán)比下跌。

再來觀察M1增幅。今年3—5月M1增幅處于17%—18%的合理水平，6—8月分別跳高至24.76%、26.37%、27.72%。這是一個危險的信號。近十年來，M1增速持續(xù)超過22%的情況有兩次，一次是2001年上半年持續(xù)了5個月，另一次是2007年8—10月。從未在24%的高位上持續(xù)超過3個月，即便考慮到經(jīng)濟(jì)“保8”的特殊情況，這一超高位亦難以持續(xù)。

在流動性不斷收縮的情況下，希冀上證綜指年內(nèi)重上4000點(diǎn)，只能畫餅充饑了。而樓市，經(jīng)歷半年大筆銷售資金回籠，以及巨額信貸和資本市場融資后，開發(fā)商確實(shí)不差錢，可在銀行全年貸款指標(biāo)接近用完和二套房貸嚴(yán)厲化后，個人房貸方面的流動性鐵定不足，繼剛性需求撤場后，部分投資投機(jī)客必然也會停手。整個市場迎來秋涼，幾成定局。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）

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