北京可能取消優(yōu)惠
二手房營(yíng)業(yè)稅減免,是去年底出臺(tái)的系列救市政策之一,也是唯一設(shè)定執(zhí)行期限的政策,暫定執(zhí)行日期為今年1月1日至12月31日。最后期限逼近,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠會(huì)否如期終止?
相比其他城市,北京市銀監(jiān)局9月出臺(tái)的打擊陰陽(yáng)合同的政策,更是延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)稅減免政策的影響半徑。
“現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)始研究這個(gè)政策,怎么也得等到11月、12月份。如果沒(méi)有新政策出來(lái),就是會(huì)終止。”財(cái)政部稅務(wù)司的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
而據(jù)一位接近北京市地方稅務(wù)局的人士透露,北京市二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消可能性很大,也可以說(shuō)各方面傾向于來(lái)年停止這項(xiàng)優(yōu)惠政策。
盡管優(yōu)惠期限將近,但目前二手房的購(gòu)買(mǎi)者更為關(guān)注的是房屋價(jià)格。年初以來(lái),二手房和新房?jī)r(jià)格一路上漲,我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì),8月份北京二手房成交均價(jià)為14204元/平方米,已連續(xù)6個(gè)月上漲。
一旦二手房營(yíng)業(yè)稅減免政策取消,北京二手房交易由此增加的成本,不會(huì)恢復(fù)到政策頒布之前,而會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此前,這要?dú)w因于北京市銀監(jiān)局出臺(tái)的打擊二手房陰陽(yáng)合同的政策。
今年9月初,北京銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求各銀行在審批二手房貸款時(shí),以房屋成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格兩者中較低者確定房屋抵押物價(jià)值,發(fā)放住房貸款。
在二手房買(mǎi)賣的實(shí)際操作中,經(jīng)紀(jì)公司一般會(huì)為買(mǎi)賣雙方制定兩套合同,一個(gè)真實(shí)價(jià)格合同,一個(gè)按政府納稅指導(dǎo)價(jià)制定的低價(jià)合同。后者將作為納稅依據(jù)并備案,此謂“陰陽(yáng)合同”。而實(shí)際成交價(jià)一般會(huì)高于指導(dǎo)價(jià)格一倍以上。
依市場(chǎng)慣例,二手房交易所需繳納的稅費(fèi)全部由購(gòu)房者承擔(dān)。
北京市銀監(jiān)局上述打擊“陰陽(yáng)合同”的做法,使得購(gòu)房人如果按做低的價(jià)格納稅,也必須按此價(jià)格申請(qǐng)貸款,這樣會(huì)導(dǎo)致貸款金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在首付相對(duì)確定的情況下,這對(duì)購(gòu)房人是致命的限制,屆時(shí),購(gòu)房人只能選擇多交稅費(fèi),以獲得足額的貸款。
目前,北京市銀監(jiān)局頒布的政策,導(dǎo)致二手房交易增加的稅費(fèi),其實(shí)并不高。營(yíng)業(yè)稅占據(jù)二手房交易稅費(fèi)的最大比例,普通商品房,滿兩年即可免繳;不滿兩年,按差額繳。據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù),今年北京二手房成交中,不滿兩年的二手房占8%,高達(dá)92%的房屋都可以享受免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。銀監(jiān)會(huì)打擊“陰陽(yáng)合同”的做法,對(duì)其影響甚微。
但最大的威力,在于打擊“陰陽(yáng)合同”與營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)的組合。
如果今年12月31日,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止,5.5%的營(yíng)業(yè)稅征收恢復(fù)之前的條件,即不滿五年出售商品房,全額征收營(yíng)業(yè)稅;滿五年出售,則免征。鏈家數(shù)據(jù)顯示,今年不滿5年的二手房占成交量的42%,近一半的交易量將進(jìn)入納稅范圍。需要貸款買(mǎi)房的購(gòu)房者,按目前銀行放貸的要求,合同成交價(jià)必須接近市場(chǎng)成交價(jià),而市場(chǎng)價(jià)往往是政府指導(dǎo)價(jià)的一倍以上,以此納稅,則所要繳納的營(yíng)業(yè)稅將會(huì)增加一倍。這就意味著,同樣價(jià)格的一套房屋,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠結(jié)束以后,所要繳納的營(yíng)業(yè)稅,將是2007年所要繳納營(yíng)業(yè)稅的一倍。其他稅種,也是同樣的情況。
“到目前為止,還沒(méi)有任何有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的消息。”我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示。
我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示,目前二手房購(gòu)買(mǎi)者中,貸款買(mǎi)房的比例約為70%,其中商業(yè)貸款比例為45%,公積金貸款比例25%。其中45%的貸款者受到的影響最大。
“炒房、賣房是一種盈利和經(jīng)營(yíng)行為,征收營(yíng)業(yè)稅無(wú)可非議。營(yíng)業(yè)稅的減免政策原本就是臨時(shí)措施,為了活躍房地產(chǎn)交易,這一政策已經(jīng)產(chǎn)生了預(yù)期效果。長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)交易肯定是要收稅的。至于現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅都轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人了,這是賣方市場(chǎng)條件下的扭曲行為,要改變的不是要不要免稅,而是征稅的方式,物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅才是解決的方法。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓說(shuō)。
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