二手房營(yíng)業(yè)稅減免，是去年底出臺(tái)的系列救市政策之一，也是唯一設(shè)定執(zhí)行期限的政策，暫定執(zhí)行日期為今年1月1日至12月31日。最后期限逼近，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠會(huì)否如期終止？

相比其他城市，北京市銀監(jiān)局9月出臺(tái)的打擊陰陽(yáng)合同的政策，更是延長(zhǎng)了營(yíng)業(yè)稅減免政策的影響半徑。

“現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)始研究這個(gè)政策，怎么也得等到11月、12月份。如果沒(méi)有新政策出來(lái)，就是會(huì)終止。”財(cái)政部稅務(wù)司的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

而據(jù)一位接近北京市地方稅務(wù)局的人士透露，北京市二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消可能性很大，也可以說(shuō)各方面傾向于來(lái)年停止這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

盡管優(yōu)惠期限將近，但目前二手房的購(gòu)買(mǎi)者更為關(guān)注的是房屋價(jià)格。年初以來(lái)，二手房和新房?jī)r(jià)格一路上漲，我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，8月份北京二手房成交均價(jià)為14204元/平方米，已連續(xù)6個(gè)月上漲。

一旦二手房營(yíng)業(yè)稅減免政策取消，北京二手房交易由此增加的成本，不會(huì)恢復(fù)到政策頒布之前，而會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此前，這要?dú)w因于北京市銀監(jiān)局出臺(tái)的打擊二手房陰陽(yáng)合同的政策。

今年9月初，北京銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各銀行在審批二手房貸款時(shí)，以房屋成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格兩者中較低者確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。

在二手房買(mǎi)賣的實(shí)際操作中，經(jīng)紀(jì)公司一般會(huì)為買(mǎi)賣雙方制定兩套合同，一個(gè)真實(shí)價(jià)格合同，一個(gè)按政府納稅指導(dǎo)價(jià)制定的低價(jià)合同。后者將作為納稅依據(jù)并備案，此謂“陰陽(yáng)合同”。而實(shí)際成交價(jià)一般會(huì)高于指導(dǎo)價(jià)格一倍以上。

依市場(chǎng)慣例，二手房交易所需繳納的稅費(fèi)全部由購(gòu)房者承擔(dān)。

北京市銀監(jiān)局上述打擊“陰陽(yáng)合同”的做法，使得購(gòu)房人如果按做低的價(jià)格納稅，也必須按此價(jià)格申請(qǐng)貸款，這樣會(huì)導(dǎo)致貸款金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在首付相對(duì)確定的情況下，這對(duì)購(gòu)房人是致命的限制，屆時(shí)，購(gòu)房人只能選擇多交稅費(fèi)，以獲得足額的貸款。

目前，北京市銀監(jiān)局頒布的政策，導(dǎo)致二手房交易增加的稅費(fèi)，其實(shí)并不高。營(yíng)業(yè)稅占據(jù)二手房交易稅費(fèi)的最大比例，普通商品房，滿兩年即可免繳；不滿兩年，按差額繳。據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)，今年北京二手房成交中，不滿兩年的二手房占8%，高達(dá)92%的房屋都可以享受免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。銀監(jiān)會(huì)打擊“陰陽(yáng)合同”的做法，對(duì)其影響甚微。

但最大的威力，在于打擊“陰陽(yáng)合同”與營(yíng)業(yè)稅恢復(fù)的組合。

如果今年12月31日，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，5.5%的營(yíng)業(yè)稅征收恢復(fù)之前的條件，即不滿五年出售商品房，全額征收營(yíng)業(yè)稅；滿五年出售，則免征。鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年不滿5年的二手房占成交量的42%，近一半的交易量將進(jìn)入納稅范圍。需要貸款買(mǎi)房的購(gòu)房者，按目前銀行放貸的要求，合同成交價(jià)必須接近市場(chǎng)成交價(jià)，而市場(chǎng)價(jià)往往是政府指導(dǎo)價(jià)的一倍以上，以此納稅，則所要繳納的營(yíng)業(yè)稅將會(huì)增加一倍。這就意味著，同樣價(jià)格的一套房屋，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠結(jié)束以后，所要繳納的營(yíng)業(yè)稅，將是2007年所要繳納營(yíng)業(yè)稅的一倍。其他稅種，也是同樣的情況。

“到目前為止，還沒(méi)有任何有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的消息。”我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示。

我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，目前二手房購(gòu)買(mǎi)者中，貸款買(mǎi)房的比例約為70%，其中商業(yè)貸款比例為45%，公積金貸款比例25%。其中45%的貸款者受到的影響最大。

“炒房、賣房是一種盈利和經(jīng)營(yíng)行為，征收營(yíng)業(yè)稅無(wú)可非議。營(yíng)業(yè)稅的減免政策原本就是臨時(shí)措施，為了活躍房地產(chǎn)交易，這一政策已經(jīng)產(chǎn)生了預(yù)期效果。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)交易肯定是要收稅的。至于現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅都轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人了，這是賣方市場(chǎng)條件下的扭曲行為，要改變的不是要不要免稅，而是征稅的方式，物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅才是解決的方法。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓說(shuō)。

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