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    21:40
    2010-03-19
    胡芳潔 陳文雅
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    拍地保證金利息去向調(diào)查

    胡芳潔 陳文雅

      3月17日中午,正在接受采訪的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)收到一條短信,原來(lái)是北京市國(guó)土資源局因?yàn)橥七t土地競(jìng)價(jià)時(shí)間,要補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍保證金7天的利息損失。華遠(yuǎn)地產(chǎn)參與了其中3塊地的競(jìng)價(jià),獲得4萬(wàn)多元的利息補(bǔ)償。

    當(dāng)天下午,老任在他的微博里感嘆:“市國(guó)土局第一次破天荒地為自己的違約行為承擔(dān)責(zé)任。”

    北京市國(guó)土局此次“退息”行為實(shí)屬意外之舉。開(kāi)發(fā)商為獲得拍地資格需繳納一定比例的保證金,一直以來(lái),這些巨額資金在土地交易中心的賬戶上滯留而產(chǎn)生的利息,從未公開(kāi)過(guò)。

    灰色地帶

    在延遲“中服”地塊出讓時(shí)間后不久,3月8日,北京市土地儲(chǔ)備中心又發(fā)出公告,將原定于當(dāng)天競(jìng)價(jià)的6塊土地的出讓時(shí)間,推遲至3月15日。次日,任志強(qiáng)在其微博中抱怨,“北京市已多次中止和變更招標(biāo)邀約,變相侵吞了開(kāi)發(fā)商繳納的保證金利息。不知道什么法律能約束政府的這種無(wú)公信力的行為。”

    3月17日,政府表態(tài)將退還開(kāi)發(fā)商7天的保證金利息,任志強(qiáng)認(rèn)為這和他近日在微博中的言論給政府施加了壓力有關(guān)。

    據(jù)悉,華遠(yuǎn)地產(chǎn)參與了其中3塊地的競(jìng)拍,盡管一無(wú)所獲,但累計(jì)繳納保證金6.26億元,獲得國(guó)土局7天利息補(bǔ)償4.452萬(wàn)元。以此計(jì)算,市國(guó)土局是按照活期存款年利率0.36%,對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的返還。

    從2002年實(shí)行土地招拍掛制度以來(lái),國(guó)土資源部就規(guī)定投標(biāo)、競(jìng)買保證金需在招拍掛活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還,但不計(jì)利息。對(duì)拍地保證金采用“不計(jì)利息返還”的方式,全國(guó)各地一直沿用至今。

    任志強(qiáng)對(duì)這一做法的質(zhì)疑,早在2008年初就已開(kāi)始。

    2008年1月,政協(xié)北京市第十一屆委員會(huì)第一次會(huì)議召開(kāi),任志強(qiáng)以北京市政協(xié)委員的身份,提交了一份提案,即“關(guān)于土地招投標(biāo)保證金利息退還企業(yè)的建議”。在這份提案中,他指出:繳納保證金并不改變企業(yè)對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有的權(quán)利和歸屬,但政府將保證金的利息歸己的做法,卻改變了保證金的權(quán)利歸屬,將繳納保證金變成了盈利的方式,違背市場(chǎng)公平原則。但這份提案遞交以后,并沒(méi)有得到答復(fù)。

    在遞交這份提案時(shí),任志強(qiáng)計(jì)算了自己的公司在前一年即2007年,因繳納保證金而導(dǎo)致的利益損失。“2007年一年累計(jì)滾存的保證金有30多億,按企業(yè)貸款利率來(lái)算,損失了8600多萬(wàn)的利息。”任志強(qiáng)說(shuō)。

    保證金利息的計(jì)入,意味著各地政府出讓土地的總收入,大于土地出讓金總和。這部分額外的收入具體有多少?又將做何用途呢?

    保證金利息追問(wèn)

    為此,本報(bào)以2009年北京市全年的土地交易為樣本,進(jìn)行了測(cè)算。

    2009年北京市共出讓了243幅土地,本報(bào)分別統(tǒng)計(jì)了每一幅地塊的競(jìng)拍人數(shù)量,其中有21幅土地因無(wú)法獲得競(jìng)拍人數(shù)量,將競(jìng)拍人數(shù)量設(shè)定為3。北京市拍地保證金一般按起始價(jià)的10%進(jìn)行繳納,由此計(jì)算,2009年北京市全年收取的拍地保證金總額為302.7億元。

    一塊土地的競(jìng)價(jià)開(kāi)始時(shí)間與成交日之間,一般有15天左右的時(shí)間,競(jìng)拍人就是在此期間申請(qǐng)競(jìng)買資格、繳納保證金;而根據(jù)規(guī)定,地塊成交后5個(gè)工作日退還保證金。任志強(qiáng)根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的拿地經(jīng)歷推算,正常情況下,拍地保證金的滯留期限長(zhǎng)則20天,短則5天。這一數(shù)字也在其他房地產(chǎn)公司得到證實(shí)。

    保守估計(jì)保證金的平均滯留期限為7天,按活期存款0.36%的年利率計(jì)算,2009年北京市拍地保證金產(chǎn)生的利息總額約210萬(wàn)元。

    這是最保守的計(jì)算方法。工商銀行北京某支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示,如果一個(gè)機(jī)構(gòu)賬戶上經(jīng)常有巨額資金流動(dòng),并且能保持一定的存量,那么這樣的大客戶,年收益率絕對(duì)不會(huì)是0.36%。

    “我們假設(shè)一種情況,一家像中石油、中石化這樣的機(jī)構(gòu),在銀行的賬戶上,資金長(zhǎng)年流動(dòng),并總是能保持50億元左右的存量,它肯定不會(huì)按活期存款利率把錢白白放在銀行里。如果是這樣的賬戶,會(huì)有專門的財(cái)務(wù)公司來(lái)管理,而銀行方面會(huì)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)跟他們?nèi)フ劊⒅贫ㄒ粋€(gè)總的現(xiàn)金管理方案,其中可能會(huì)包括結(jié)構(gòu)性存款等理財(cái)性質(zhì)的產(chǎn)品、協(xié)定性的產(chǎn)品等,并制定方案來(lái)保證其日常性的現(xiàn)金流動(dòng)、突發(fā)性的現(xiàn)金流動(dòng)。這樣總體來(lái)說(shuō),年收益率不一定低于一年期定期存款利率。”該行長(zhǎng)表示。

    現(xiàn)在一年期定期存款年利率為2.25%,如果按這個(gè)上限來(lái)計(jì)算,去年北京市拍地保證金同樣按平均滯留7天計(jì)算,利息收入則為1320萬(wàn)元。

    這筆額外的利息收入,歸誰(shuí)所有,是如何使用的呢?

    “保證金利息是不退的。不過(guò)這次延期的利息,會(huì)按照活期存款利率退給開(kāi)發(fā)商。這是在由于我們的原因而導(dǎo)致延期的情況下,這種情況很少發(fā)生。”北京市土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部表示。

    北京市土地儲(chǔ)備中心一名負(fù)責(zé)人表示,保證金延期利息可以退給開(kāi)發(fā)商,記者問(wèn)到以前保證金利息是如何處理的,他表示這個(gè)問(wèn)題需要采訪國(guó)土資源局。

    “這是一個(gè)政策解釋的問(wèn)題。”國(guó)土資源局新聞部門的一名負(fù)責(zé)人說(shuō),他們會(huì)在近日給予答復(fù)。截至發(fā)稿時(shí),本報(bào)還沒(méi)有收到市國(guó)土局的答復(fù)。

    某市國(guó)土局人士對(duì)本報(bào)表示:土地出讓金管理有一個(gè)細(xì)則,確立收支兩條線管理,是2006年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》。每個(gè)地方再根據(jù)本地區(qū)情況制定實(shí)施細(xì)則。“關(guān)于保證金利息這塊是不是納入土地出讓金的收支兩條線管理體系,細(xì)則里沒(méi)有明確說(shuō)要納入,在一些地方的實(shí)施細(xì)則里面是明確不納入的。比如某市的實(shí)施細(xì)則中規(guī)定 ‘依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款暫不納入土地出讓收入管理’。保證金的戶頭各地也不完全一樣,我們這里是財(cái)政的戶頭,而北京是儲(chǔ)備中心的戶頭,這樣保證金由誰(shuí)來(lái)支配也不一樣。”該人士表示。

    任志強(qiáng)在其2008年提交的政協(xié)提案中建議這樣解決這個(gè)問(wèn)題:一是用銀行信譽(yù)或票據(jù)代替現(xiàn)金支付保證金以降低交易成本;二是將投標(biāo)單位的保證金利息退還給企業(yè)或仍歸企業(yè)所有,可以通過(guò)銀行設(shè)立投標(biāo)保證金專項(xiàng)賬戶的方法技術(shù)上解決,也可在招標(biāo)單位賬號(hào)上單獨(dú)核算同步解決。

    但這個(gè)提案沒(méi)有得到答復(fù)。

    2010年3月,國(guó)土資源部頒布“國(guó)十九條”,其中規(guī)定競(jìng)買保證金不得低于底價(jià)的20%,較此前保證金一般為底價(jià)10%的比例大幅上升。隨著保證金繳納標(biāo)準(zhǔn)的大幅上升,這部分的利息收入將會(huì)成倍增長(zhǎng)。

    (本報(bào)實(shí)習(xí)記者賴囝楠對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

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