3月17日中午，正在接受采訪的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)收到一條短信，原來(lái)是北京市國(guó)土資源局因?yàn)橥七t土地競(jìng)價(jià)時(shí)間，要補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍保證金7天的利息損失。華遠(yuǎn)地產(chǎn)參與了其中3塊地的競(jìng)價(jià)，獲得4萬(wàn)多元的利息補(bǔ)償。

當(dāng)天下午，老任在他的微博里感嘆：“市國(guó)土局第一次破天荒地為自己的違約行為承擔(dān)責(zé)任。”

北京市國(guó)土局此次“退息”行為實(shí)屬意外之舉。開(kāi)發(fā)商為獲得拍地資格需繳納一定比例的保證金，一直以來(lái)，這些巨額資金在土地交易中心的賬戶上滯留而產(chǎn)生的利息，從未公開(kāi)過(guò)。

灰色地帶

在延遲“中服”地塊出讓時(shí)間后不久，3月8日，北京市土地儲(chǔ)備中心又發(fā)出公告，將原定于當(dāng)天競(jìng)價(jià)的6塊土地的出讓時(shí)間，推遲至3月15日。次日，任志強(qiáng)在其微博中抱怨，“北京市已多次中止和變更招標(biāo)邀約，變相侵吞了開(kāi)發(fā)商繳納的保證金利息。不知道什么法律能約束政府的這種無(wú)公信力的行為。”

3月17日，政府表態(tài)將退還開(kāi)發(fā)商7天的保證金利息，任志強(qiáng)認(rèn)為這和他近日在微博中的言論給政府施加了壓力有關(guān)。

據(jù)悉，華遠(yuǎn)地產(chǎn)參與了其中3塊地的競(jìng)拍，盡管一無(wú)所獲，但累計(jì)繳納保證金6.26億元，獲得國(guó)土局7天利息補(bǔ)償4.452萬(wàn)元。以此計(jì)算，市國(guó)土局是按照活期存款年利率0.36%，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的返還。

從2002年實(shí)行土地招拍掛制度以來(lái)，國(guó)土資源部就規(guī)定投標(biāo)、競(jìng)買保證金需在招拍掛活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，但不計(jì)利息。對(duì)拍地保證金采用“不計(jì)利息返還”的方式，全國(guó)各地一直沿用至今。

任志強(qiáng)對(duì)這一做法的質(zhì)疑，早在2008年初就已開(kāi)始。

2008年1月，政協(xié)北京市第十一屆委員會(huì)第一次會(huì)議召開(kāi)，任志強(qiáng)以北京市政協(xié)委員的身份，提交了一份提案，即“關(guān)于土地招投標(biāo)保證金利息退還企業(yè)的建議”。在這份提案中，他指出：繳納保證金并不改變企業(yè)對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有的權(quán)利和歸屬，但政府將保證金的利息歸己的做法，卻改變了保證金的權(quán)利歸屬，將繳納保證金變成了盈利的方式，違背市場(chǎng)公平原則。但這份提案遞交以后，并沒(méi)有得到答復(fù)。

在遞交這份提案時(shí)，任志強(qiáng)計(jì)算了自己的公司在前一年即2007年，因繳納保證金而導(dǎo)致的利益損失。“2007年一年累計(jì)滾存的保證金有30多億，按企業(yè)貸款利率來(lái)算，損失了8600多萬(wàn)的利息。”任志強(qiáng)說(shuō)。

保證金利息的計(jì)入，意味著各地政府出讓土地的總收入，大于土地出讓金總和。這部分額外的收入具體有多少？又將做何用途呢？

保證金利息追問(wèn)

為此，本報(bào)以2009年北京市全年的土地交易為樣本，進(jìn)行了測(cè)算。

2009年北京市共出讓了243幅土地，本報(bào)分別統(tǒng)計(jì)了每一幅地塊的競(jìng)拍人數(shù)量，其中有21幅土地因無(wú)法獲得競(jìng)拍人數(shù)量，將競(jìng)拍人數(shù)量設(shè)定為3。北京市拍地保證金一般按起始價(jià)的10%進(jìn)行繳納，由此計(jì)算，2009年北京市全年收取的拍地保證金總額為302.7億元。

一塊土地的競(jìng)價(jià)開(kāi)始時(shí)間與成交日之間，一般有15天左右的時(shí)間，競(jìng)拍人就是在此期間申請(qǐng)競(jìng)買資格、繳納保證金；而根據(jù)規(guī)定，地塊成交后5個(gè)工作日退還保證金。任志強(qiáng)根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的拿地經(jīng)歷推算，正常情況下，拍地保證金的滯留期限長(zhǎng)則20天，短則5天。這一數(shù)字也在其他房地產(chǎn)公司得到證實(shí)。

保守估計(jì)保證金的平均滯留期限為7天，按活期存款0.36%的年利率計(jì)算，2009年北京市拍地保證金產(chǎn)生的利息總額約210萬(wàn)元。

這是最保守的計(jì)算方法。工商銀行北京某支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)表示，如果一個(gè)機(jī)構(gòu)賬戶上經(jīng)常有巨額資金流動(dòng)，并且能保持一定的存量，那么這樣的大客戶，年收益率絕對(duì)不會(huì)是0.36%。

“我們假設(shè)一種情況，一家像中石油、中石化這樣的機(jī)構(gòu)，在銀行的賬戶上，資金長(zhǎng)年流動(dòng)，并總是能保持50億元左右的存量，它肯定不會(huì)按活期存款利率把錢白白放在銀行里。如果是這樣的賬戶，會(huì)有專門的財(cái)務(wù)公司來(lái)管理，而銀行方面會(huì)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)跟他們?nèi)フ劊⒅贫ㄒ粋€(gè)總的現(xiàn)金管理方案，其中可能會(huì)包括結(jié)構(gòu)性存款等理財(cái)性質(zhì)的產(chǎn)品、協(xié)定性的產(chǎn)品等，并制定方案來(lái)保證其日常性的現(xiàn)金流動(dòng)、突發(fā)性的現(xiàn)金流動(dòng)。這樣總體來(lái)說(shuō)，年收益率不一定低于一年期定期存款利率。”該行長(zhǎng)表示。

現(xiàn)在一年期定期存款年利率為2.25%，如果按這個(gè)上限來(lái)計(jì)算，去年北京市拍地保證金同樣按平均滯留7天計(jì)算，利息收入則為1320萬(wàn)元。

這筆額外的利息收入，歸誰(shuí)所有，是如何使用的呢？

“保證金利息是不退的。不過(guò)這次延期的利息，會(huì)按照活期存款利率退給開(kāi)發(fā)商。這是在由于我們的原因而導(dǎo)致延期的情況下，這種情況很少發(fā)生。”北京市土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部表示。

北京市土地儲(chǔ)備中心一名負(fù)責(zé)人表示，保證金延期利息可以退給開(kāi)發(fā)商，記者問(wèn)到以前保證金利息是如何處理的，他表示這個(gè)問(wèn)題需要采訪國(guó)土資源局。

“這是一個(gè)政策解釋的問(wèn)題。”國(guó)土資源局新聞部門的一名負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們會(huì)在近日給予答復(fù)。截至發(fā)稿時(shí)，本報(bào)還沒(méi)有收到市國(guó)土局的答復(fù)。

某市國(guó)土局人士對(duì)本報(bào)表示：土地出讓金管理有一個(gè)細(xì)則，確立收支兩條線管理，是2006年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》。每個(gè)地方再根據(jù)本地區(qū)情況制定實(shí)施細(xì)則。“關(guān)于保證金利息這塊是不是納入土地出讓金的收支兩條線管理體系，細(xì)則里沒(méi)有明確說(shuō)要納入，在一些地方的實(shí)施細(xì)則里面是明確不納入的。比如某市的實(shí)施細(xì)則中規(guī)定 ‘依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款暫不納入土地出讓收入管理’。保證金的戶頭各地也不完全一樣，我們這里是財(cái)政的戶頭，而北京是儲(chǔ)備中心的戶頭，這樣保證金由誰(shuí)來(lái)支配也不一樣。”該人士表示。

任志強(qiáng)在其2008年提交的政協(xié)提案中建議這樣解決這個(gè)問(wèn)題：一是用銀行信譽(yù)或票據(jù)代替現(xiàn)金支付保證金以降低交易成本；二是將投標(biāo)單位的保證金利息退還給企業(yè)或仍歸企業(yè)所有，可以通過(guò)銀行設(shè)立投標(biāo)保證金專項(xiàng)賬戶的方法技術(shù)上解決，也可在招標(biāo)單位賬號(hào)上單獨(dú)核算同步解決。

但這個(gè)提案沒(méi)有得到答復(fù)。

2010年3月，國(guó)土資源部頒布“國(guó)十九條”，其中規(guī)定競(jìng)買保證金不得低于底價(jià)的20%，較此前保證金一般為底價(jià)10%的比例大幅上升。隨著保證金繳納標(biāo)準(zhǔn)的大幅上升，這部分的利息收入將會(huì)成倍增長(zhǎng)。

（本報(bào)實(shí)習(xí)記者賴囝楠對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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