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　　本報獲悉，《保險資金投資不動產暫行管理辦法》（簡稱《辦法》）將于9月下發(fā)。

這份已進入第三版討論的 《辦法》儼然是一個日臻完善的險資新政，保監(jiān)會相關部門可謂費盡心思，考量頗多。

這或是一部超預期的投資 “指引”。如果制度設計得以按第三版《辦法》討論稿實施，保險資金可以項目公司形式投資房地產企業(yè)股權；下一步還可以參與、甚至發(fā)起不動產投資基金和REITs等金融產品業(yè)務。

投資亮點

“若即將出臺的《辦法》真如三版討論稿那樣，屆時保險資金勢必會在房地產市場掀起一些波濤。”一位保險公司負責人說。

這涉及到《辦法》中最大的投資亮點——保險資金可以項目公司股權形式投資房產企業(yè)。但保監(jiān)會要求保險公司派駐董事及管理人員完善項目公司的法人治理結構。

譬如，像東方廣場、國貿、首都時代廣場這樣的商業(yè)地產均會納入保險資金的“法眼”，據(jù)透露，這幾個項目已經成為或正在成為大型國有保險公司的“獵物”，保險巨頭們正靜待政策為其“開道”。

不難發(fā)現(xiàn)，中國人壽保險（集團）公司早已悄然投資北京東方廣場有限公司、中國國際貿易股份有限公司（簡稱“中國國貿”600007.SH）等涉及商業(yè)地產企業(yè)。

中國人壽的投資路徑是，通過中國世貿投資有限公司 (國壽持股32.5%)，投資中國國際貿易中心股份有限公司（世貿持股50%），再投資控股中國國貿（國貿中心持股80.1%）。

包括在中國國貿一季報流通股東中，還出現(xiàn)了泰康人壽系的身影。

其實，保險界等待細則出臺已有一年之久。等得都有些迷茫了——常常是“雷聲大雨點小”，這次能如期出來嗎？有人戲言，即便是現(xiàn)在，《辦法》何時出臺仍充滿不確定性。

8月初，保監(jiān)會在上海召集國內幾大保險機構，就保險資金投資不動產進行座談，并就第三版《辦法》征求意見。

“會議氣氛很嚴肅，監(jiān)管層要求座談會上的《辦法》文件僅供會議討論使用，不得攜帶。”一位知情人士表示。

事實上，《辦法》（第三版）是一份接近成熟的討論稿——除個別條款之外，《辦法》基本得到了與會保險公司的認可。參會保險機構均認為，新政適應了保險資產配置的需要，可維護和促進保險主業(yè)的經營。而保監(jiān)會也將根據(jù)座談會討論所提建議，盡快予以修改完善，成熟之后公布試行。

而從不動產投資形式與類型到不動產投資領域，保險機構都能找到政策依據(jù)。

譬如，對于不動產投資形式與類型的界定，據(jù)透露，《辦法》主要有直接與間接兩種投資方式。前者可投資自用性不動產和商業(yè)辦公不動產，及與主業(yè)相關的養(yǎng)老、醫(yī)療等類不動產；后者可投資不動產金融產品；不過，具體投資不動產金融產品的規(guī)則，則由保監(jiān)會另行規(guī)定。

知情人士分析，雖然直接投資類型中有物權與股權；但間接投資不動產類型將比直投更加寬泛。因為，正在研究制定中的 《保險資金投資不動產投資計劃管理辦法》，間接投資可以投資一級土地整理等。

此外，保險資金可以投資四個階段的不動產——立項、在建、新售和二手項目等四類不動產項目。“只要手續(xù)合法、齊全，通常意義上的各階段項目均可進行投資。”上述人士認為。

至于投資比例，保監(jiān)會8月初頒布的《保險資金運用管理暫行辦法》中已有描述。如保險資金投資于不動產的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的10％；投資于不動產相關金融產品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的3％，兩項合計不高于本公司上季末總資產的10％。

如此，以4.5億保險總資產概算，可得出有4500億的保險資金能進入不動產投資市場；約有1350億的資金投資不動產相關金融產品。

一位保險資產管理公司人士稱，盡管如此，目前房地產市場并不會因為險資的進入而立刻發(fā)生太大的變化，其一是保險公司早就曲線進入，新政頒布后，險資可找到政策依據(jù)；其二是投資時機。有了投資工具，險資未必就會盲目“出手”。

如何參與REITs

此外，《辦法》的最大懸念是投資不動產金融產品。以何種方式參與？怎樣投資REITs？

據(jù)透露，《辦法》所指不動產金融產品，是指不動產投資管理機構在中國境內，依據(jù)國家有關部門規(guī)定，以不動產為基礎或者投資對象，發(fā)起設立或發(fā)行的不動產投資計劃、不動產投資基金、不動產信托投資基金等定向募集或公開募集的權益型或固定收益型憑證。

而符合資質的保險機構其實也在不動產投資管理機構之列。這意味著在條件允許的情況下，未來保險機構也有可能發(fā)行設立REITs。

但這聽起來還比較遙遠。畢竟囿于各種主觀原因、風險考量，甚至部門利益之爭，目前國內還沒有真正意義上的REITs產品，更何況是保險系REITs產品了。

一位保監(jiān)會人士坦言，目前所言REITs，只是指投資REITs產品，而非發(fā)起設立；何況這不取決于保監(jiān)會，還需要與銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委協(xié)調。一位資產管理公司人士也認為，發(fā)行設立不具可行性，但不啻為一種投資趨勢。

“保監(jiān)會旨在建立保險資產管理大平臺，雖然是大勢所趨，但真正進入實施狀態(tài)還有一個較為漫長的過程。”該資產管理公司人士認為。

實際上，《辦法》（第三版）業(yè)已明確不動產金融產品是一種權益型或固定收益型憑證。該規(guī)定為保險資金下一步參與不動產投資基金和REITs等金融產品業(yè)務確定了制度基礎。而且，保監(jiān)會正在制定 《保險資金投資不動產投資計劃管理辦法》，有意加快保險資金證券化產品的推出進程。

值得一提的是，《辦法》（第三版）還允許保險資金可以采用債權轉股權或債權轉物權的方式投資不動產股權或不動產物權。如，不動產股權與物權投資方式可以相互轉換；直接投資方式與間接投資方式也可以按規(guī)定相互轉換。

“這等于讓保險公司在債權、股權、物權三種不動產投資形式之間選擇相互轉換。”一位分析人士認為，“如此安排，是基于優(yōu)化資產結構、改善流動性、規(guī)避投資風險等因素。”

但業(yè)界有不同意見認為，保險資金對具體項目的投資決策應由保險公司董事會、投資決策委員會“拍板”，監(jiān)管部門無須“管”太多。

對外經濟貿易大學徐高林表示，“不動產”這一名詞的含義非常寬泛，具體放開領域和影響還需等待 “具體辦法”的公布。屆時，若真如《辦法》（三版）所描述的大方向實施，無疑為險資極大地拓寬了不動產投資空間。其開放力度與靈活性之大，再次超出預期。