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　　上周末，在麗水一家商業(yè)銀行工作的藍(lán)先生，一口氣跑了多家房產(chǎn)中介所。他希望買一套總價在50萬元以內(nèi)、建筑面積為70平方米左右的二手房。面對每平方米八九千至上萬元的房價，藍(lán)先生用“茍延殘喘”來形容買房困境。

藍(lán)先生之所以急著買房，只因最近麗水社會一個傳言。該傳言說，由綠城在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的江濱秀麗春江項目，開盤價要在1.3萬元/平方米以上，而目前市區(qū)最高房價為1萬元/平方米多點。“龍頭效益會很明顯，如果現(xiàn)在不買，我擔(dān)心自己一輩子都買不起房子。”藍(lán)先生說，江濱地塊是在2年前麗水房價泡沫破裂中，當(dāng)?shù)卣?萬元/平方米左右的高額補償價，迅速拆遷出來的黃金地塊。

麗水位于浙江西南山區(qū)，被人稱為“浙江的西藏”。由于工業(yè)經(jīng)濟等基礎(chǔ)薄弱，麗水人均GDP、人均收入位居浙江省各市倒數(shù)第一。然而，正是這個名不見經(jīng)傳的城市，房價漲幅一度超過了比它富裕得多的杭州、溫州等地，成為浙江樓市的領(lǐng)頭羊。目前麗水房價又回到2007年巔峰期水平。

與之前麗水房價高漲，由本地開發(fā)商高息集資建房、瘋狂炒作推高不同，如今麗水的房價則進入一個外來名企大盤引領(lǐng)階段。“雖然風(fēng)格轉(zhuǎn)換了，但地方政府利用土地經(jīng)營城市的思路未變，房價還在被繼續(xù)推高。”藍(lán)先生說，目前麗水房價與居民購買力出現(xiàn)了嚴(yán)重的背離，已使得一些在當(dāng)?shù)厥杖脒€算不錯的工薪階層買不起房子。

房價第一波：高息集資鏈條崩塌

麗水房價上漲開始于2000年，那一年麗水剛剛撤地建市，當(dāng)時房價還只有每平方米800元到1000元。之后三年，麗水房價就開始緩慢上漲，2003年上半年為每平方米1600元左右。

隨后四年，麗水房價高速上漲，2005年當(dāng)?shù)胤績r5000元/平方米，2007年飆漲至每平方米8000元至9000元。尤其是2007年，1月份麗水城區(qū)的住宅商品房均價為6297元/平方米，到11月份均價已高達10169元/每平方米，一年不到，房價漲幅超過60%。而2007年，麗水市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15910元，也就是說，居民一年收入僅僅能夠買到1.5平方米的住房。

“人人都在做房地產(chǎn)，市場開始出現(xiàn)混亂”，麗水萬可房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王衛(wèi)平說，由于房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻低，一些企業(yè)不管懂的還是不懂的，都紛紛高息集資進行房地產(chǎn)開發(fā)。同時，為取得豐厚高額利息，市民百姓紛紛把錢借給開發(fā)商，涉及金額一二百億元。加上二級市場的瘋狂炒作，麗水房價與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平出現(xiàn)巨大錯位。

同樣在土地市場，2007年7月麗水市政府集中拍賣5幅地塊400多畝土地，竟然有40多家大大小小的房地產(chǎn)公司參與。尤其是原釀造廠地塊，當(dāng)?shù)氐娜f松房產(chǎn)公司以1.72億元競得，折合樓面地價16371.9元/平方米。進而又帶動房價大幅上漲。

此時，麗水房價高漲背后，一個重要原因就是當(dāng)?shù)夭簧匍_發(fā)商，靠民間集資來籌集資金。這個比銀行貸款高出幾倍的利息成本，最終被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到了房價上，一旦市場風(fēng)吹草動，這個靠高利息、高房價支撐起來的樓市，就會面臨崩潰危險。但是政府卻沒有發(fā)布預(yù)警和采取對應(yīng)的措施。

危機終于爆發(fā)。2007年12月下旬，在房地產(chǎn)調(diào)控下，萬松花苑回款無望，萬松房產(chǎn)公司資金鏈真正斷裂。2008年1月，萬松房產(chǎn)危機正式爆發(fā)，數(shù)百參與集資的民眾聚眾上訪。后經(jīng)審計，發(fā)現(xiàn)萬松房產(chǎn)公司一共拖欠集資借款4.85億元，涉及2000多集資戶。之前，萬松房產(chǎn)公司拍下的原釀造廠地塊被政府收回。

在泡沫破裂后，麗水房價迅速回落。麗水仟家房屋中介負(fù)責(zé)人說，2008年上半年當(dāng)?shù)囟址績r格每平方米回落至七八千元。

據(jù)統(tǒng)計，2007年麗水銷售商品房3600套，但2008年前4個月卻只銷售500套。2007年麗水土地出讓金合同總金額22.69億元，但實際收到只有12.62億元。2008年4月，麗水拍賣4幅土地，三幅流拍，惟一成交的釀造廠地塊樓面地價7500元/每平方米，不到去年該地塊被拍賣時價格的一半。

“到現(xiàn)在還有一些企業(yè)被套”，一位麗水房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說，除個別企業(yè)破產(chǎn)外，政府只能派工作組進駐企業(yè)，維護企業(yè)平穩(wěn)過渡。他認(rèn)為，這輪房產(chǎn)泡沫本來可以避免，但地方政府卻沒有及時出手制止，原因很簡單，就是地方政府希望通過開發(fā)商高息集資建房，來加快城市化發(fā)展。“本地房地產(chǎn)企業(yè)尚未恢復(fù)元氣，經(jīng)營麗水也不能依靠他們了，只能換一個思路。”

政府救市：舊城改建推動房價

正當(dāng)麗水房價進入下行通道時，2008年4月，當(dāng)?shù)卣畣恿嗽撌杏惺芬詠碜畲蟮呐f城改造項目——江濱區(qū)塊舊城改造項目。因毗鄰甌江、萬象山公園、南明湖等，江濱區(qū)塊目前是麗水市區(qū)最好的黃金地塊之一。

據(jù)介紹，江濱舊城改造范圍為萬象山以東、江濱路以北、大洋路以西、囿山路以南區(qū)塊，共涉及單位、企業(yè)、居民和農(nóng)民3500多戶，拆遷房屋建筑面積約39萬平方米。

另外，該項目改造內(nèi)容包括拆遷安置房建設(shè)，城市道路、供排水、污水管網(wǎng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，倉前菜市場改造以及公建、旅游設(shè)施開發(fā)等城市公共設(shè)施的建設(shè)。

“舊城改造是政績，但更主要是為了救市。”一位麗水開發(fā)商說，江濱地塊作為麗水黃金地塊，一旦出讓，必將創(chuàng)造麗水房價的新紀(jì)錄，而且還能帶動周邊地塊乃至全市房價的上揚。

出乎意外的是，如此大規(guī)模的舊城改造，在麗水卻進行得非常順利。之前麗水市區(qū)舊城改造指揮部統(tǒng)計，截至2008年12月31日，江濱區(qū)塊僅剩下9戶未簽約，簽約率達99.7%。

“高補償款，是江濱舊城順利拆遷的主因，這為政府救市另一大措施，”一位不愿具名的麗水開發(fā)商說。

當(dāng)時麗水二手房價格每平方米七八千元，而江濱舊城拆遷補償款基準(zhǔn)價為8809元/平方米，再加上其他補償，預(yù)計在每平方米補償款高達1萬元，這完全達到或超出了拆遷戶的預(yù)期。

由于拆遷補償高，再加上當(dāng)時樓市低迷，基本上所有的拆遷戶都選擇貨幣安置，這與之前政府設(shè)想1/3家庭貨幣安置相距甚大。于是，原計劃只要10多億元就能解決的拆遷補償，一下子擴大到30多億元，為此政府背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

盡管如此，3500多戶家庭的江濱舊城拆遷，給房價破滅后的麗水樓市注入一股強心劑。麗水仟家房屋中介負(fù)責(zé)人劉女士說，于是一些拆遷戶在買好住房同時，把部分剩余拆遷款高息放貸，進而帶動樓市需求。于是，2008年下半年至2009年初，麗水房價又進入了一個上升通道。

該區(qū)塊房地產(chǎn)已直接關(guān)系到麗水的固定資產(chǎn)投資。據(jù)麗水統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月份，麗水市房地產(chǎn)開發(fā)投資，在江濱綠城秀麗春江項目帶動下重拾升勢，完成投資30.58億元，從1－7月下降21.7%轉(zhuǎn)為增長1.4%，從而促進固定資產(chǎn)投資“全面提速”。

房價新一波：外來名企唱主角

在本地房企尚未恢復(fù)元氣，政府又背負(fù)巨額債務(wù)下，誰來主導(dǎo)江濱地塊的開發(fā)，將直接關(guān)系到麗水樓市、城市經(jīng)營的未來走向。

去年10月，在公開掛牌出讓競標(biāo)中，知名房地產(chǎn)企業(yè)綠城房地產(chǎn)有限集團公司以20億元，毫無懸念地取得了江濱區(qū)塊4個地塊的土地使用權(quán)。

從麗水市國土局公告看，江濱4個地塊對房地產(chǎn)開發(fā)公司要求非常高，必須具備國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本金6億元以上、連續(xù)三年入選全國綜合實力百強前十名。同時，還要具備累計竣工交付建筑面積超過150萬平方米，以及年銷售額超過60億元等硬性條件。

“這要求無疑是綠城專門設(shè)置的。”一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商說。

該開發(fā)商說，事實上早在2008年，麗水官方就主動與綠城集團進行接觸，但談判進展卻非常艱難。

最后麗水方不得不作為退讓，原規(guī)劃2的容積率調(diào)整為0.6；2.2；2.6；2.2，樓面地價5000元/平方米下降至4800元/平方米，土地出讓金15個月內(nèi)交清。之后，麗水市政府發(fā)發(fā)布公告，一號四號地塊綜合容積率1、2號地塊容積率為2.23，3號地塊容積率為2.71，280多畝土地平均樓面價變?yōu)?800/平方米。

該開發(fā)商預(yù)測，這4幅土地的建筑面積40多萬平方米，按每套房子110平方米計算，總房源在3700套左右，這幾乎達到麗水將近一年的市場供應(yīng)量。

2009年12月，在麗水經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略懇談會上，綠城集團宣布江濱改造1-4號區(qū)塊房地產(chǎn)開發(fā)項目，投資金額達40億元。

本報記者看到，綠城的江濱秀麗春江項目，正在進行地下基礎(chǔ)部門使用。上述開發(fā)商預(yù)測，該項目開盤價預(yù)計在1.3萬元/平方米至1.8萬元/平方米之間，也不排除超過1.8萬元/平方米，有可能引發(fā)麗水樓市的新一輪上漲。據(jù)了解，從今年7月份開始，該項目進行客戶預(yù)約登記，為定價做前期市場調(diào)查。

“外來房企已成為麗水樓市的重要力量”，麗水市建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)處處長陳洪波說，目前麗水已有綠城集團、新湖集團等3家房地產(chǎn)進駐。

今年5月，新湖中寶以21.62億元價格競拍獲取麗水廈河湖區(qū)塊的三宗地塊，樓面地價為5008元/平方米。據(jù)悉，此次掛牌的起拍價為17.28億元，新湖中寶是在經(jīng)歷了48輪激烈競價后，才擊敗綠城集團、浙江萬廈房產(chǎn)等房地產(chǎn)大鱷后拿下該地塊。

麗水新一輪的房地產(chǎn)熱已經(jīng)開始顯現(xiàn)。