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　　中央二次調(diào)控的風(fēng)頭剛至，被視作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)標(biāo)桿城市的上海隨即拿出了十二條細(xì)則，并被國(guó)內(nèi)一些城市所效仿。此次調(diào)控，上海似乎正擔(dān)任著榜樣的角色。

另一方面，包括上海在內(nèi)的諸多城市，均未對(duì)土地供應(yīng)體系作出任何的調(diào)整。

一面用行政力量扼住需求，一面放任土地價(jià)格的飆升，在保障基本住房需求方面的機(jī)制建立上，卻遲遲難見(jiàn)成效。這種“割韭菜”式的手法，能否實(shí)現(xiàn)真正的有效調(diào)控呢？

又見(jiàn)限購(gòu)令

10月7日，上海鮮見(jiàn)地在中央政府調(diào)控政策發(fā)布后迅速出臺(tái)了樓市調(diào)控細(xì)則，除了沿用國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策以外，還包括每戶(hù)家庭限購(gòu)一套房、加強(qiáng)土地增值稅征管、縮短動(dòng)遷房上市時(shí)間等規(guī)定。

對(duì)于遲來(lái)的上海細(xì)則，浦東發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍的評(píng)價(jià)是，“有限（限購(gòu)）、有壓（壓價(jià)）、有松（提前上市）、有保（保障住房），相對(duì)比較全面。”

每戶(hù)家庭只能新購(gòu)一套住房政策并不是上海首創(chuàng)，在此之前，北京、深圳、廈門(mén)都已推出此類(lèi)政策。

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰認(rèn)為，不論限購(gòu)還是稅收，調(diào)控政策不能光靠抑制需求，還需要供應(yīng)量的配合。否則這個(gè)調(diào)控又將變成短期見(jiàn)效、中期失靈。

與此同時(shí)，為了限制短期房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的飆升，當(dāng)?shù)卣€采取了一系列針對(duì)商品房入市的手段。例如對(duì)高價(jià)樓盤(pán)簽售合同數(shù)量的限定。

一個(gè)典型的例子是，為了避免豪宅集中成交引起全市均價(jià)大幅拉升，相關(guān)政府部門(mén)先是嚴(yán)格控制高端樓盤(pán)的預(yù)售管理，而后要求星河灣等項(xiàng)目放慢網(wǎng)簽速度，一天只能網(wǎng)上登記不超過(guò)5套，少量多批納入全市均價(jià)。

飆升的“面粉價(jià)”

就在貌似“全面、嚴(yán)格”的調(diào)控細(xì)則出臺(tái)一周后，上海浦東一宗商住用地以10500元的樓面地價(jià)成交，溢價(jià)率高達(dá)328%。

一家上海本土中型房企高管告訴本報(bào)，“看到新政后的土地還是能夠拍到這樣的溢價(jià)率，看來(lái)今年很難在上海拿到合適的地塊。”由于近年來(lái)上海土地價(jià)格的飆升，這家上海公司已經(jīng)將發(fā)展重心放到了外圍城市。

自2009年初，上海市的土地價(jià)格一直處于上行通道。即便是在2010年4月的大規(guī)模調(diào)控和當(dāng)?shù)毓┑匾?guī)模放大的情形下，地價(jià)一直堅(jiān)挺。

今年前三季度，上海土地成交額達(dá)1140億元，已超過(guò)去年全年成交金額。單是9月末，上海12幅土地成交金額就逾200億。截至9月初，廣州、北京和深圳分別僅完成年度計(jì)劃的18%、26%和33%，而上海的這一比例，已經(jīng)達(dá)到74%。

這一成果主要?dú)w功于占到出讓土地大頭的住宅用地的放量，數(shù)據(jù)顯示，今年上海住宅用地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)完成86%，其中的保障性住宅用地已基本完成全年770萬(wàn)平方米的目標(biāo)。

住宅用地供給占到絕大多數(shù)，而保障性住宅用地的比例在住宅用地中更是高達(dá)70%。此條件下，上海賣(mài)地收入仍然創(chuàng)出新高。商品住宅用地市場(chǎng)的火爆可見(jiàn)一斑。

顯而易見(jiàn)的是，地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的最重要的組成部分。從市場(chǎng)規(guī)律上看，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，絕大部分房企都有意愿、也有能力使房?jī)r(jià)明顯高于地價(jià)，以獲得比較可觀的項(xiàng)目利潤(rùn)。

上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)上漲期，地價(jià)往往漲得更快，從而助推房?jī)r(jià)。而在樓市調(diào)整期，地價(jià)下跌幅度明顯大于房?jī)r(jià)，但對(duì)房?jī)r(jià)的拉低作用，遠(yuǎn)小于樓市繁榮時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的推高作用。

“如果地價(jià)漲勢(shì)不能抑制，穩(wěn)定房?jī)r(jià)又談何容易？”楊紅旭說(shuō)。

不過(guò)，對(duì)于地方政府而言，敞開(kāi)土地供應(yīng)，幾乎是一件難以完成的任務(wù)。“土地是賣(mài)一塊少一塊，政府當(dāng)然希望通過(guò)逐步放量，以將土地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。”上海一位房地系統(tǒng)資深人士說(shuō)，不過(guò)他也強(qiáng)調(diào)，國(guó)家對(duì)用地指標(biāo)的控制和現(xiàn)行的招牌掛模式，也在一定程度上促成了土地價(jià)格的攀升。

該官員說(shuō)，大家好像都在反對(duì)土地財(cái)政，但分稅制導(dǎo)致的必然結(jié)果是土地財(cái)政。“土地財(cái)政沒(méi)什么不好，關(guān)鍵是錢(qián)用到哪里去了，是不是能夠解決基本住房需求。”

保障房機(jī)制爭(zhēng)議

不過(guò)，對(duì)于上海政府而言，公布錢(qián)用到哪里去了，似乎不是件容易的事情。據(jù)本地媒體報(bào)道，2009年上海國(guó)有土地使用權(quán)出讓金除坐地成本外的收入675.7個(gè)億，一共花出590個(gè)億，但預(yù)算草案沒(méi)有列出上海全市的土地出讓金的使用明賬。

在市場(chǎng)輿論看來(lái)，這筆巨額資金，源自土地，就應(yīng)該用于土地，建設(shè)保障性住房等民生工程。

但實(shí)際的情況可能并非如此簡(jiǎn)單。從上海市財(cái)政局編制的《關(guān)于上海市2009年預(yù)算執(zhí)行情況和2010年預(yù)算草案的報(bào)告》中的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海市級(jí)的土地出讓金163億中僅有10.2億用于安排城鎮(zhèn)廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)資金。其他百余億資金都被用于城市建設(shè)、交通基建等方面。

李戰(zhàn)軍透露，上海市區(qū)級(jí)財(cái)政的財(cái)政支出項(xiàng)目，基本上都沒(méi)有房地產(chǎn)的列項(xiàng)支出或政策保障房的財(cái)政列支，目前政策保障房的資金來(lái)源主要是銀行貸款和公積金管理增值部分。

不過(guò)，今年上海住宅土地供應(yīng)中7成用于保障房，似乎在向當(dāng)?shù)卣蔑@對(duì)這項(xiàng)工作的決心。根據(jù)上海市的計(jì)劃，2009年-2012年累計(jì)向市民提供70萬(wàn)套保障性住房。

但是隨之而來(lái)的一個(gè)問(wèn)題在于，集中地對(duì)保障性需求供地，“是不是會(huì)造成市場(chǎng)上中大套型商品住房由供給不足而形成的價(jià)格上揚(yáng)？從而導(dǎo)致夾心層的剛需無(wú)法得到滿足，最終使得保障性住房的覆蓋范圍、機(jī)制做大幅度的調(diào)整。”李戰(zhàn)軍說(shuō)。