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醞釀已久的中國(guó)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）仍在襁褓中，國(guó)內(nèi)基金就已經(jīng)盯上了海外成熟市場(chǎng)REITs，有望海外“嘗鮮”。

5月27日，諾安、鵬華兩家基金公司均收到證監(jiān)會(huì)的新產(chǎn)品受理函，涉及的兩只新品分別為5月19日上報(bào)的諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)QDII基金以及鵬華美國(guó)房地產(chǎn)QDII基金。

海外REITs是什么

本報(bào)了解到，上述兩只新品的設(shè)計(jì)都是醞釀已久，而監(jiān)管層經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期慎重考慮才接受上報(bào)資料，目前兩只產(chǎn)品在基金部的創(chuàng)新通道中等待審批。

接近證監(jiān)會(huì)人士透露，監(jiān)管者一度擔(dān)憂(yōu)投資者甚至其他監(jiān)管部門(mén)對(duì)這類(lèi)創(chuàng)新產(chǎn)品可能會(huì)產(chǎn)生誤解，目前國(guó)內(nèi)正值房地產(chǎn)調(diào)控大周期，國(guó)內(nèi)REITs的推出也受到限制未有新進(jìn)展，QDII基金是否存在為國(guó)外房地產(chǎn)融資的“嫌疑”，不過(guò)，最終這一顧慮還是被逐漸打消。

鵬華以及諾安基金相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人士都坦言，海外REITs的確對(duì)普通投資者而言是個(gè)新事物，可能存在推廣上的一些困難，但發(fā)行這類(lèi)產(chǎn)品正是要填補(bǔ)這類(lèi)空白，為國(guó)內(nèi)投資者提供新的投資機(jī)會(huì)。由于擔(dān)心認(rèn)知問(wèn)題，上述兩只產(chǎn)品的名稱(chēng)中都沒(méi)有出現(xiàn)“REITs”一詞。

國(guó)際統(tǒng)稱(chēng)的REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

鵬華基金國(guó)際業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，與國(guó)內(nèi)理解的房地產(chǎn)信托主要發(fā)揮開(kāi)發(fā)融資功能不同，國(guó)外大多數(shù)REITs主要從事商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)，很多是開(kāi)發(fā)商通過(guò)物業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，多從事的是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理業(yè)務(wù)，較少?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)。

具體而言，REITs涵蓋了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域，包括寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房、購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉(cāng)儲(chǔ)、養(yǎng)老院、健康醫(yī)療設(shè)施等等，基本上都屬于商業(yè)地產(chǎn)；重要的一點(diǎn)是，REITs在稅收上享有上市公司沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)，不用支付企業(yè)所得稅和資本利得稅。

“簡(jiǎn)單講，REITs相當(dāng)于股票，美國(guó)上市交易的REITs都在美國(guó)三大交易所掛牌，其實(shí)，在美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)中有14只成分股是RE-ITs，而目前美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的絕大部分證券都是REITs。”上述負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

他介紹，REITs最大的屬性是股息分紅，一般情況下REITs的分紅比例超過(guò)90%，目前美國(guó)REITs能獲得的股息率為6%-8%，這樣的定期分紅收益是能夠戰(zhàn)勝通脹的；另外，投資REITs還能獲得資本利得即REITs持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期資本增值，這則取決于GDP增長(zhǎng)、就業(yè)率、利率水平等宏觀經(jīng)濟(jì)情況以及物業(yè)所處地段、物業(yè)管理水平等。

“通過(guò)分析歷史數(shù)據(jù)可以看到，持有商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是最好的抗通脹投資品種之一，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)的通脹率，過(guò)去35年，新華富時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)的權(quán)益性RE-ITs指數(shù)的年化收益率為13.98%，超過(guò)了同期美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)的11.17%。”上述鵬華基金負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

目前，世界上有600多只REITs產(chǎn)品，最大的市場(chǎng)為歐美市場(chǎng)，亞洲則主要集中在日本、新加坡和中國(guó)香港。美國(guó)市場(chǎng)共有REITs約153只，市值3900億美元左右，占到了全球REITs總市值的40%以上。

據(jù)了解，海外REITs的主要投資者都是大型機(jī)構(gòu)投資者如主權(quán)財(cái)富基金、退休養(yǎng)老基金和大學(xué)捐贈(zèng)基金等，近幾年，美國(guó)、歐洲也開(kāi)發(fā)了投資REITs的公募基金和交易型開(kāi)放式指數(shù)基金（ETF），REITs投資的資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性以及管理層能力等指標(biāo)是分析REITs投資價(jià)值的主要參考因素。

嘉實(shí)基金在2005年就開(kāi)始著手研究發(fā)行REITs，由基金公司募集資金，接管一些管理不善的物業(yè)或收購(gòu)一些商業(yè)地產(chǎn)，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來(lái)源定期向投資者派發(fā)紅利，但國(guó)內(nèi)對(duì)于基金公司作為REITs的發(fā)行主體還存在爭(zhēng)議。

抄底房地產(chǎn)？

鵬華美國(guó)房地產(chǎn)QDII基金的投資標(biāo)的是美國(guó)和加拿大的REITs和房地產(chǎn)相關(guān)上市公司，并且將是一只主動(dòng)管理型的股票型基金定位在“美國(guó)房地產(chǎn)”。

諾安基金則強(qiáng)調(diào)“不動(dòng)產(chǎn)收益”，其投資標(biāo)的主要是歐洲、美國(guó)、澳洲、新加坡、日本等海外發(fā)達(dá)國(guó)家的REITs，不投資相關(guān)股票，也是一只主動(dòng)管理型產(chǎn)品，更強(qiáng)調(diào)在不同經(jīng)濟(jì)周期，不同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)會(huì)有不同的表現(xiàn)。

諾安基金產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人介紹，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的時(shí)候，房地產(chǎn)、酒店租賃公寓的收益表現(xiàn)比較好，而在經(jīng)濟(jì)弱周期中，醫(yī)院、養(yǎng)老院、護(hù)理中心等不動(dòng)產(chǎn)的收益相當(dāng)穩(wěn)定。

鵬華基金認(rèn)為，從2006年7月份開(kāi)始，美國(guó)住宅地產(chǎn)下跌超過(guò)三分之一，2007年2季度美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)見(jiàn)頂后，到目前最大跌幅也達(dá)40%，美國(guó)房地產(chǎn)目前的估值水平和收益率都處于合理的范圍。

根據(jù)美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，外國(guó)投資者已開(kāi)始在美國(guó)抄底購(gòu)置房產(chǎn)，截至今年3月份的12個(gè)月內(nèi)，交易額已超過(guò)400億美元。

記者了解到，諾安、鵬華基金的兩只新產(chǎn)品都沒(méi)有聘請(qǐng)海外投資顧問(wèn)，均是靠自有團(tuán)隊(duì)進(jìn)行主動(dòng)投資。