地產(chǎn)信托06年遇挫
據(jù)不完全統(tǒng)計，２００６年國內(nèi)共發(fā)行９０只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模約１４７億元。２００５年這個數(shù)據(jù)為１２１只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模１５７．２７億元。 對２００６年房地產(chǎn)信托充滿期盼的人們失望不已，在國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)信托只是在原地踏步，不僅信托品種及規(guī)模沒有擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也依舊停留在２００５年的水平之上。 ２００６年初，房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷了一段時間的低迷后，馬上開始迎來一個增長高峰，與信托產(chǎn)品中的金融、基建并稱三駕馬車。第二季度，共發(fā)行３３個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，高達７７．６６億元的資金規(guī)模創(chuàng)造了有史以來單季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模的最高紀錄。 然而，歡笑時刻似乎到此卡住，年中“５４號文”的下發(fā)對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提出了風(fēng)險警告。“５４號文”鉗制的主要對象是貸款信托與２００５年“２１２號文”以來出現(xiàn)的股權(quán)類信托，這對以貸款類信托占主要比例的房地產(chǎn)信托沖擊得異常的迅速與威猛。出于對政策風(fēng)險的考慮，信托公司對房地產(chǎn)項目投資更加理性與審慎，從８月到１１月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量連續(xù)四個月下滑。二季度的龍頭威風(fēng)蕩然無存。 事實上，在宏觀調(diào)控收緊銀根后，銀行貸款仍能占到項目融資額的６０％左右，信托融資在房地產(chǎn)項目融資中的比重一直很低。 究其原因，有專家分析，信托合同無法突破２００份限制是首要原因。房地產(chǎn)開發(fā)資金缺口較大，２００份的限制極大地制約了房地產(chǎn)信托融資規(guī)模。 事實上，解禁２００份的呼聲未曾間斷，銀監(jiān)會也在積極制定策略。２００６年８月下發(fā)的“６５號文”表示允許創(chuàng)新試點的信托公司面向機構(gòu)投資者發(fā)行的集合信托計劃，可突破２００份信托合同的限制。將近年底，銀監(jiān)會在對信托“兩規(guī)”的修改中，也再次將突破２００份提上日程。 但是銀監(jiān)會推行的是“分類監(jiān)管”的扶優(yōu)政策，這把大多數(shù)信托公司關(guān)在突破２００份的門外。在修改后的“兩規(guī)”實施后的三年過渡期內(nèi)，沒有達到新辦法要求的信托公司亦不得突破２００份限制。 ２００６年８月銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于加強信托投資公司集合資金信托項下財產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問題的通知》，規(guī)定信托公司開展信托業(yè)務(wù)必須經(jīng)由第三方銀行托管，這又無疑增加了信托發(fā)行的成本。一位信托公司的信托部門負責(zé)人表示，“房地產(chǎn)信托融資成本變高直接降低了開發(fā)商對信托融資的熱情”。 同時，信托公司對房地產(chǎn)信托并不看重也影響了信托融資在房企融資中所占比例。 隨著股市的走好以及房地產(chǎn)政策風(fēng)險的增加，信托公司紛紛放棄房地產(chǎn)信托，轉(zhuǎn)而搶戰(zhàn)股市。２００６年，尤其是政策監(jiān)管加強后的下半年，曾經(jīng)房地產(chǎn)、金融、基建三足鼎立局面，變成了金融一枝獨秀。房地產(chǎn)信托不得不接受來自開發(fā)商與信托公司兩方面的忽視。 房地產(chǎn)信托除了在數(shù)量及規(guī)模上的縮減，在創(chuàng)新上也是乏善可陳。在一系列的銀信合作、信托公司創(chuàng)新試點、資產(chǎn)證券化試點浪潮中，難尋房地產(chǎn)信托創(chuàng)新的影子。在過去的一年中，房地產(chǎn)信托基本沿用了２００５年已有的資金貸款、股權(quán)投資、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、置業(yè)購買、債權(quán)信托和組合投資等信托結(jié)構(gòu)方式。２００５年一直炒作將在２００６年面世的房地產(chǎn)基金也仍是“雷聲大雨點小”。
經(jīng)濟觀察網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品
