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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 歐陽曉紅“房地產(chǎn)行業(yè)IPO在今年將持續(xù)低迷，債券和增發(fā)則將成為上市房企日益重要的融資渠道，資金短缺或?qū)?dǎo)致行業(yè)并購重組加劇。”近日ChinaVenture 投中集團(tuán)的分析報(bào)告認(rèn)為。 

投中集團(tuán)的邏輯是，今年伊始，國家出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控和貨幣政策，以限制國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過熱的發(fā)展勢頭。在中央政府宏觀調(diào)控以及金融緊縮政策壓力之下，大量房地產(chǎn)企業(yè)的長短期資金短缺問題日益嚴(yán)重。 

調(diào)控政策致融資困難

3月23日，中國歐美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向美國SEC提交IPO申請，計(jì)劃發(fā)行400萬普通股，發(fā)行價(jià)區(qū)間4-6美元，成為為數(shù)不多的赴美上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)。以此次IPO的發(fā)行中間價(jià)計(jì)算，此次歐美房地產(chǎn)擬融資規(guī)模為2000萬美元，對應(yīng)公司估值1.75億美元。 

根據(jù)其已披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，歐美房地產(chǎn)2010年?duì)I業(yè)收入約1.1億美元，利潤約3494萬美元，對應(yīng)發(fā)行市盈率約5倍。投中集團(tuán)認(rèn)為，在目前A股房地產(chǎn)公司市盈率普遍不低于8-10倍的情況下，歐美房地產(chǎn)此番選擇赴海外上市，融資規(guī)模尚不及去年凈利潤的60%，從一個(gè)側(cè)面反映出國內(nèi)資本市場渠道受阻、房地產(chǎn)企業(yè)公司融資困難的現(xiàn)實(shí)。 

不言而喻，今年開年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策重拳迭出：1月26日，國務(wù)院推出新國八條；全國35個(gè)城市隨后相繼推出國八條細(xì)則，其中京版國八條堪稱史上最嚴(yán)厲的房屋限購政策，國家信息中心表示住房限購政策將升級(jí)為中長期政策；2月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革發(fā)展加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控地方平臺(tái)貸款和房貸增量，僅允許地方平臺(tái)貸款在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域適度新增。 

由此，投中集團(tuán)認(rèn)為，在嚴(yán)厲的調(diào)控和限購背景下，銀行與資本市場（IPO、增發(fā)、配股、債券）等常規(guī)融資渠道均已對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了較大障礙，信托、私募房地產(chǎn)基金及境外資本成為不少房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流的無奈選擇。根據(jù)商務(wù)部和國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2011年1-2月，我國實(shí)際使用外資金額178.23億美元，其中房地產(chǎn)企業(yè)利用外資86億元，已占總額的近一半，顯出房地產(chǎn)行業(yè)融資困難、尋求境外資金紓困的趨勢。 

債券與增發(fā)成重要融資渠道

而根據(jù)ChinaVenture投中集團(tuán)旗下數(shù)據(jù)產(chǎn)品CVSource統(tǒng)計(jì)顯示，2007-2011年房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模整體呈下降趨勢，雖然2009年金融危機(jī)結(jié)束后出現(xiàn)短暫復(fù)蘇，但資本市場對該行業(yè)判斷始終謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等方式融資的規(guī)模難以超過2010年64.4億美元的水平。 

從融資方式上來看，最近5年來IPO融資規(guī)模持續(xù)下降，從2007年的72.2億美元降至2010年的12.4億美元，今年至今僅萊蒙國際（03688.HK）一起房企IPO，融資規(guī)模2億美元。與此同時(shí)，增發(fā)和債券融資成為上市房企重要的再融資方式，增發(fā)融資規(guī)模從2007年的24.2億美元增長至2009年的49.5億美元，債券融資規(guī)模從2007年的2.1億美元猛增至2010年的46.2億美元。今年至今，房企發(fā)債和配股融資分別為3起與1起，融資規(guī)模分別為8.7億美元和0.3億美元。 

根據(jù)ChinaVenture投中集團(tuán)旗下數(shù)據(jù)產(chǎn)品CVSource統(tǒng)計(jì)顯示，2007-2010年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易總規(guī)模呈現(xiàn)整體增長態(tài)勢，雖2009年受國際金融危機(jī)影響有所下降，但3年間整體增長超過40%，至2010年達(dá)到72.2億美元。2011年至今，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并購交易完成金額5.97億美元，并購案例12起。 

就此，ChinaVenture投中集團(tuán)認(rèn)為，密集而至的行業(yè)與金融調(diào)控政策，提升了眾多中小房企的融資成本和現(xiàn)金流壓力，也使其后續(xù)拿地、開發(fā)與銷售受到較大制約。 

不過，“在這場資金寒冬中，資金與土地儲(chǔ)備較充裕、現(xiàn)金流控制良好的已上市房企無疑具備較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，未來企業(yè)并購或?qū)⒊蔀閮?yōu)勢企業(yè)整合土地、項(xiàng)目與品牌等資源的重要手段，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將因此有所提高。”投中集團(tuán)表示。