9月27日，在國慶假日“售房黃金期”前夕，南京市政府發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，對市民購買商品房給予一定比例的財政補(bǔ)貼；對開發(fā)商加大金融扶持力度，可延期交付建設(shè)規(guī)費(fèi)、出讓金。

“從政策內(nèi)容、出臺時機(jī)看，南京市政府此舉明顯在救市。”中原地產(chǎn)南京公司研究經(jīng)理羅浩認(rèn)為，盡管如此，市場觀望氛圍仍非常濃厚，今年國慶7天假期，南京交易有所上升但并未出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。

一位南京房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，從實(shí)際效果看，南京、西安、成都、長沙等地方城市的這一波“救市”行為，對市場的影響程度比較有限，這受其地方政府職能所限。另外，“救市”政策對減輕購房者負(fù)擔(dān)的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

南京“救市”

9月27日下午，在南京市政府新聞發(fā)布廳，該市房管局、國土局及物價局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)到場，發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。

該意見分進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境、行政管理服務(wù)環(huán)境三章，共有20條。其中，與購房者相關(guān)的主要內(nèi)容是，南京市承諾適當(dāng)調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，合理認(rèn)定二手住房交易稅收征收時點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓房屋過程中的稅收負(fù)擔(dān)。

另外，進(jìn)一步落實(shí)房改政策，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度。在今年10月1日至明年9月30日期間，凡購買90平方米以下商品住房的，給予房款總額1％的補(bǔ)貼；凡購買90-144平方米以下商品住房的，給予房款總額0.5％的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼按現(xiàn)行財政體制分擔(dān)，在辦理產(chǎn)權(quán)證時發(fā)放。

這就意味著，只要你買144平方米以下的房子，就可享有政府一定的財政補(bǔ)貼，無論你是買第一套自住的，還是買多套房子用來投資的。羅浩認(rèn)為，僅憑房款1％的財政補(bǔ)貼，顯然對購房者缺少一些吸引力。

與開發(fā)商相關(guān)的主要內(nèi)容有：進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度，積極探索開展銀團(tuán)貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業(yè)務(wù)；在明年9月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可緩交或分期繳納開發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)等建設(shè)規(guī)費(fèi)，最長可延期至辦理銷售許可證前；取消商品房“一套一價”管理方式。

“關(guān)鍵在貸款，”一位不愿具名的國資控股房地產(chǎn)公司老總認(rèn)為，盡管南京市建議人行南京分行加大對房企的貸款投放力度，但最終“投不投放，投多少，這些權(quán)利都在人行總部，而不是地方政府”。另外，延期繳納規(guī)費(fèi)對開發(fā)商有一定吸引力，一個10萬平方米的項目，規(guī)費(fèi)大概約在1800萬元，預(yù)計大型開發(fā)商受惠最大，而對中小房企作用相對不明顯。

事實(shí)上，在此之前，一份名為南京市“救市討論稿”已出現(xiàn)在一些網(wǎng)站和論壇上，包括契稅將由2％調(diào)整為1％，個人公積金貸款額度最高從20萬提高到30萬元等，其中一些內(nèi)容與發(fā)布條款極為接近。一種尚未證實(shí)的傳言是，在發(fā)布之前，有關(guān)部門已聽取開發(fā)商的意見和建議。

在聽到“救市”消息后，一家南京大型地產(chǎn)公司立即召開會議，改變原定的國慶假期促銷方案，主要是調(diào)低了房價的優(yōu)惠幅度，并借機(jī)加強(qiáng)推廣力度。也有的開發(fā)商放緩了開盤速度，等待后續(xù)相關(guān)政策出臺，觀察市場下一步的反應(yīng)。

然而，各界反應(yīng)對此非常冷靜，房源成交有所上升但并未出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，國慶7天假期南京一手房僅認(rèn)購609套、成交38套，約為去年國慶7天假期的35％、14％。羅浩認(rèn)為，這是一個比較差的成交業(yè)績，“在消化政策的同時，市場基本面還是比較冷的。”

財政壓力？

“新政主要表明地方政府的一種姿態(tài)。”中原地產(chǎn)南京公司研究經(jīng)理羅浩認(rèn)為，對市場信心有點(diǎn)提振作用，但影響程度還是有限的。此前，盡管南京樓市相對比較平穩(wěn)，但其推出的“一房一價”等政策，均在全國引起很大關(guān)注和爭議。

據(jù)了解，今年上半年，南京市商品房銷售面積為305.58萬平方米，同比去年下降37.9%，商品房銷售額164.2億元，同比下降30.0%；其中住宅銷售額140.47億元，較去年同期下降34.1%。

與深圳、杭州、上海等城市相比，南京樓市這份“成績單”還算比較好，但為何還是先于他們出臺“救市”措施，這令一些社會人士“看不懂”。一位匿名網(wǎng)友說，廣州、深圳房價降那么多，也沒見幾個開發(fā)商跳樓的，政府為什么如此慌張？

對此，南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定表示，全市出現(xiàn)商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產(chǎn)價格小幅波動、涉房社會問題顯現(xiàn)等新變化，如不采取及時必要調(diào)控措施，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展，住房民生的有效改善。

事態(tài)發(fā)展真的有這么嚴(yán)重嗎？

“可怕的是對冬季到來的恐懼。”南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室主任陸玉龍認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，用財政補(bǔ)貼等措施來減輕第一套購房者負(fù)擔(dān)，具有國策性的“普遍意義”，且挖掘潛力和空間很大。但如果在此時此刻指望該政策來救市，那是錯誤的，是對調(diào)控的不正確認(rèn)識。“商品房改革已經(jīng)歷10年，且期間出現(xiàn)多次大幅上漲，行業(yè)需要一個調(diào)整期。”

“房地產(chǎn)不景氣進(jìn)而影響財政收入，這是南京急于救市的主要原因之一。”據(jù)南京一家國有控股房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，他的一個朋友、南京某銀行負(fù)責(zé)人，在國慶節(jié)前參加市里一個會議時,一位市政府領(lǐng)導(dǎo)訴苦說，去年房地產(chǎn)對財政收入貢獻(xiàn)在150億元，預(yù)計今年只有50億元。

據(jù)南京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1－9月份，南京地塊出讓金總額近122億元，比去年同期183億元下降了約33％。值得關(guān)注的是，底價成交、流標(biāo)地塊在明顯增多，今年1－9月份南京地塊溢價成交4個，底價成交40個，流標(biāo)5個；而去年同期溢價成交46個，底價成交17個，流標(biāo)僅為1個。

近幾年，南京市土地出讓金占財政收入的比例呈現(xiàn)下降趨勢，但仍占有相當(dāng)大的比例，目前在1/3強(qiáng)，較2002年58％有明顯回落。“這是一個非常好的發(fā)展態(tài)勢。”南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授認(rèn)為，但相對上海、杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而言，南京的財政收入騰挪空間相對有限。

據(jù)了解，在中西部一些城市，土地出讓金占財政收入還要更高一些，“土地經(jīng)營城市”明顯。一旦房地產(chǎn)不景氣，三產(chǎn)、工業(yè)還不具備較強(qiáng)的“補(bǔ)血功能”。

郭宏定表示，這個政策還是有一定的力度，我們覺得對市場肯定會有正面的影響，當(dāng)然還有更重要的政策，像稅、費(fèi)、金融政策，這是在中央政府，因?yàn)榈胤秸畽?quán)限有限，像兩稅的降低這只能由中央政府提，地方政府不能提。

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