經(jīng)濟觀察報 記者 陳文雅 “今后，中央政府會大力推動農(nóng)村土地改革，以進一步確立農(nóng)民對土地的產(chǎn)權(quán)，但從目前的政策信號看來，小產(chǎn)權(quán)房的口子仍然卡得很緊。” 10月16日，一位中央政府智囊成員向記者表示。

近幾年來，隨著部分大中城市商品房價的飛漲，小產(chǎn)權(quán)房蔚然成風(fēng)已是不爭的事實。不必經(jīng)過城市用地出讓手續(xù)，也免去了土地出讓金，這些小產(chǎn)權(quán)房成為一些沒有足夠經(jīng)濟實力購買商品房的城市居民的不二選擇。

由于現(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定“集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)、因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”  

農(nóng)村集體土地只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建自用，即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租集體土地使用權(quán)，就是說集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是被法律禁止的。因此小產(chǎn)權(quán)房成為成片存在的“灰色現(xiàn)實”。

囿于各種客觀條件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍被嚴(yán)格管制，尤其是利用雙軌體制牟利的行為，如建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，更是被嚴(yán)令禁止。

10月9日十七屆三中全會的召開，使得全國上下都在密切關(guān)注決策層針對城鄉(xiāng)土地二元化制度的改革方案中，是否會為解決既有的歷史遺留問題提供參考依據(jù)。

然而，政策的動向依然有待明確。

在北京、天津等城市的郊縣，一些內(nèi)容大同小異的宅基地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)正在低調(diào)展開。這就是各地響應(yīng)國土資源部節(jié)約集約用地號召而開展的“宅基地換房”工作。

宅基地換房，是指在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的規(guī)劃下，村莊整體拆遷，農(nóng)民搬進統(tǒng)一建設(shè)的新樓房。農(nóng)民住房進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)后，由于容積率提高、布局合理化，可以整理出部分空閑的宅基地。這部分通過節(jié)約集約用地節(jié)省出來的土地資源，可以根據(jù)實際情況，用于耕地保護、農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)，或者通過上級政府獎勵相應(yīng)的城市建設(shè)用地指標(biāo)，部分轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。

事實上，類似的做法早已在北京的各個近郊區(qū)縣開始了嘗試。但由于管理規(guī)范問題，村集體時常多報指標(biāo)，超規(guī)建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)房也就應(yīng)運而生。

宅基地換房后節(jié)省出來的土地資源如何利用、如何進行規(guī)范，成為人們關(guān)心的問題之一。

“全國農(nóng)村集體建設(shè)用地的總量比城市建設(shè)用地多三四倍，而且浪費、閑置情況很嚴(yán)重。大部分土地沒有經(jīng)過合理的規(guī)劃，容積率也很低。這部分土地如果能加以合理規(guī)劃利用，并適當(dāng)提高容積率，可以對平抑房價起到根本性的作用。”社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映表示。

那么，節(jié)約集約出來的農(nóng)村集體建設(shè)用地怎樣才能得到合理利用？小產(chǎn)權(quán)房的行為到底應(yīng)該如何對待和處理？

據(jù)了解，北京目前在農(nóng)村宅基地有限的流轉(zhuǎn)中不但有發(fā)展旅游和商業(yè)的例子，也有的建立工業(yè)區(qū)，還有的村莊，如昌平鄭各莊、香堂村，延慶小魯莊村、營城子村等，進行農(nóng)民住宅開發(fā)，在舊村改造過程中，通過自籌資金或與開發(fā)商合作的方式進行新村建設(shè)，并將一部分剩余房屋出售，以平衡資金。也有少量流轉(zhuǎn)土地用于建職工宿舍、搞房地產(chǎn)開發(fā)。如北京市屬80余家國有企業(yè)在朝陽、海淀、豐臺、大興、通州等區(qū)縣的25個鄉(xiāng)、117個村租用農(nóng)民集體土地建宿舍，占地180余萬平米。根據(jù)一項針對全市不同區(qū)域12個村莊、3730戶農(nóng)民的調(diào)查，農(nóng)民住房出租和宅基地買賣有917戶（買賣和出租），約占調(diào)查總戶數(shù)的24.6%。

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