作為保利房地產(chǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“保利地產(chǎn)”）營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，在1月初，保利地產(chǎn)公布了2008年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)后，聽(tīng)到很多外界的質(zhì)疑，胡在新心里有些不舒服。一直在對(duì)此做解說(shuō)工作的品牌事業(yè)部經(jīng)理譚勝，對(duì)外界一些沒(méi)有根據(jù)的揣測(cè)和分析更是有些無(wú)奈。

其實(shí)，這份業(yè)績(jī)報(bào)告?zhèn)涫芡饨缭嵅〉闹饕袃牲c(diǎn)，一點(diǎn)是保利地產(chǎn)2008年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額205.11億元，比年初預(yù)定的240億元的目標(biāo)縮水超15%；另一點(diǎn)就是，截至2008年三季度末，保利地產(chǎn)的存貨達(dá)到417.5億元，比上半年末增長(zhǎng)了48.66%，其在總資產(chǎn)中的占比超過(guò)60%，高于業(yè)內(nèi)平均水準(zhǔn)。很多人認(rèn)為保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

在譚勝看來(lái)，在如今宏觀調(diào)控下漸冷的地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)縮水已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，不僅僅是保利，萬(wàn)科、招商、金地等龍頭開(kāi)發(fā)商都已適時(shí)調(diào)整了銷(xiāo)售目標(biāo)。在同行中，保利不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不僅不應(yīng)該受到批評(píng)，還應(yīng)受到肯定。

而另外高達(dá)417億的存貨，在他看來(lái)，也是事出有因，不能籠統(tǒng)的一概而論。

存貨形成原因

在向本報(bào)記者的闡述中，譚勝把417億的存貨分成了四個(gè)組成部分：一是已建未售部分；二是在建在售部分；三是已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分；四是土地的儲(chǔ)備。

他進(jìn)一步解釋?zhuān)骸巴ǔ４蠹依斫獾拇尕浘褪且呀ㄎ词鄄糠郑@在我們的存貨組成中所占比例不大。”

保利地產(chǎn)三季報(bào)顯示，2008年1-9月份在建面積976.22萬(wàn)平方米，1-9月總竣工51.88萬(wàn)平方米，僅完成年度計(jì)劃的15%。

很明顯，由于對(duì)大勢(shì)的判斷，從2008年初開(kāi)始，保利就有意調(diào)整了開(kāi)工進(jìn)度。

而這也得到了廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的證實(shí)，由于長(zhǎng)期為保利地產(chǎn)做項(xiàng)目的全局規(guī)劃，一直保持著緊密的合作關(guān)系，因此對(duì)保利的經(jīng)營(yíng)狀況也有頗多了解。

“保利的很多項(xiàng)目大多是2008上半年已建成的，加上性?xún)r(jià)比不錯(cuò)，所以賣(mài)的比較好，上半年乃至全年的業(yè)績(jī)也因此表現(xiàn)不錯(cuò)。”

保利地產(chǎn)的中報(bào)顯示，2008年上半年，保利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積131.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額107億元，其中南海保利花園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售11.1億元、北京保利香檳花園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售6.53億元、上海海上五月花項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售10.5億元、武漢保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售7.05億元、沈陽(yáng)上林灣項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3.38億元、重慶保利香檳花園二期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售5.7億元。

在黃韜看來(lái)，2007年對(duì)這些項(xiàng)目的抓緊施工，為這些項(xiàng)目在2008年的順利銷(xiāo)售鋪平了道路，開(kāi)工的疾緩控制，對(duì)大勢(shì)的判斷，是保利地產(chǎn)2008年取得不俗業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。

據(jù)他掌握的情況，“現(xiàn)在，已建未售部分確實(shí)不多。06年和07年的已建未售的存貨已經(jīng)在2008年賣(mài)得差不多了。”

雖然延緩了開(kāi)工，但是對(duì)部分項(xiàng)目的前期規(guī)劃等籌建工作卻一直沒(méi)有停止。

保利地產(chǎn)的三季報(bào)顯示，前三季度，公司共有在建擬建項(xiàng)目62個(gè)，總占地面積1441.16萬(wàn)平方米，規(guī)劃總面積2436.22萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，新拓展項(xiàng)目2個(gè)，占地面積170.49萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積89.38萬(wàn)平方米。今年第三季度公司新開(kāi)工面積165.3萬(wàn)平方米，竣工面積7.88萬(wàn)平方米；同比下滑37.8%。

從中可以看出，一，60多個(gè)在建擬建項(xiàng)目在存貨中占有一定比例，雖未出現(xiàn)停工現(xiàn)象，但對(duì)其資金周轉(zhuǎn)形成一定壓力。二，第三季度，竣工面積驟減，延緩在建項(xiàng)目的完工時(shí)間表意圖明顯。“這一部分的存貨在其組成中占有一定比例，但還不是最大的。”黃韜說(shuō)。

2008年半年報(bào)顯示，上半年公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)面積65.75萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入52.22億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)144.6萬(wàn)平方米，金額計(jì)130億元。對(duì)存貨形成又一原因的已售未結(jié)轉(zhuǎn)是譚勝一再向記者強(qiáng)調(diào)的。

“保利對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制一直比較保守，對(duì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分全算做是存貨，只有當(dāng)交樓后，業(yè)主拿到房子，保利從銀行拿到錢(qián)，雙方的手續(xù)全部完結(jié)，才算是正式結(jié)轉(zhuǎn)。”

在譚勝看來(lái)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的保守控制讓外界對(duì)其存貨量之大形成了一定的誤解。

而存貨量巨大的關(guān)鍵，在黃韜看來(lái)，還是其巨大的土地儲(chǔ)備。

“保利在2006和2007年的土地儲(chǔ)備是相當(dāng)大的，足夠其今后兩到三年的開(kāi)發(fā)。”黃韜說(shuō)，“這些土地的前景目前的狀態(tài)還是比較模糊的，有的可能馬上轉(zhuǎn)讓?zhuān)械目赡芘c政府協(xié)商退地，所以400多億的存貨并不稀奇，他是動(dòng)態(tài)的，有可能明天就變成了300億。”

但是他也承認(rèn)，大規(guī)模的資金壓在多宗地塊上，在非常時(shí)期，對(duì)保利的資金周轉(zhuǎn)壓力也是巨大的。

經(jīng)營(yíng)壓力

“只要手上有大把地塊的，存貨量都不會(huì)少。”在某些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)在的行業(yè)形勢(shì)，每一家的存貨量都差不多，只不過(guò)保利顯得突出一點(diǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，中糧地產(chǎn)2008年三季度存貨猛增至45.58億元，同比增加270.48%，比年初增加249.73%，單季增幅176.72%。2007年底，中糧地產(chǎn)僅有13.03億元存貨，其中開(kāi)發(fā)成本存貨10.97億元。

金融街同樣如此，到2008年三季度末，其存貨共計(jì)98.07億元，同比增長(zhǎng)72.33%。中報(bào)顯示開(kāi)發(fā)成本存貨76.54億元，占存貨總量的93.25%，較年初的54.69億元，其2008年上半年開(kāi)發(fā)成本存貨增長(zhǎng)了21.85億元，增幅達(dá)40%。

數(shù)據(jù)顯示，86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司2008年三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元，同比增加了59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達(dá)33.3%。

顯然，如何消化存量，對(duì)保利以及其他開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是個(gè)難題。

但是，保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊告訴記者，保利、金地、萬(wàn)科等幾大開(kāi)發(fā)商的存貨都在正常范圍之內(nèi)，無(wú)須擔(dān)心。

另外，很多分析師認(rèn)為，保利、萬(wàn)科等公司在2007年取得的高價(jià)地將對(duì)其利潤(rùn)形成壓力。

記者查閱的資料顯示，保利在2007年在重慶、沈陽(yáng)、上海、杭州、廣州、佛山、武漢、包頭獲取的多宗地塊，除掉其于2007年9月以42億元高價(jià)奪得的兩塊金沙洲地王，其余拿地平均成本并不高。

宋廣菊在此前接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱(chēng)，2008年拿的地塊，包括2007年的部分地塊獲取成本都已回歸到前幾年的水平。

對(duì)于一直備受關(guān)注、飽受退地傳聞的兩塊金沙洲“地王”，據(jù)黃韜講，“其中一塊的20多億地款已經(jīng)付清，另一塊由于未達(dá)到交地條件，還在與政府協(xié)商之中。”

“根據(jù)我們掌握的情況，退地的可能性不大，但是這兩塊地王近兩年內(nèi)估計(jì)不會(huì)開(kāi)工。”

如今，保利已進(jìn)入全國(guó)18個(gè)大中城市，基本覆蓋了所有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中心城市，且80%以上的項(xiàng)目資源集中于經(jīng)濟(jì)附加值高、市場(chǎng)空間廣闊的一線城市。

宋廣菊認(rèn)為，這些分布于各大中心城市的中心地段項(xiàng)目，不但有剛性需求支持，而且還具備地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)，他們將在2009年市場(chǎng)份額的搶奪中為保利繼續(xù)提升市場(chǎng)地位發(fā)揮關(guān)鍵作用。

黃韜斷定，2009年上半年的銷(xiāo)售肯定是很艱難的，如果下半年有好轉(zhuǎn)，那么保利在2009年的銷(xiāo)售狀況有可能比肩2008年，否則就很難說(shuō)了。

譚勝告訴記者，2009年，公司的銷(xiāo)售策略就是要 “以銷(xiāo)定產(chǎn)”，什么好賣(mài)賣(mài)什么，及時(shí)的調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更精準(zhǔn)的把握市場(chǎng)需求。

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