3月25日，該集團(tuán)旗下公司——上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（600663，以下簡稱“陸家嘴股份公司”）副總經(jīng)理蔣平接受本報(bào)記者專訪時(shí)透露，公司今年將通過銀行貸款、發(fā)行公司債及其他方式負(fù)債經(jīng)營不超過50億來進(jìn)一步加強(qiáng)公司重大項(xiàng)目的投資開發(fā)力度。

業(yè)務(wù)由單一的土地批租經(jīng)營模式，加速向土地批租和持有物業(yè)收租并重轉(zhuǎn)型，“轉(zhuǎn)型后，公司土地批租比重會(huì)下降，商業(yè)物業(yè)比重會(huì)有明顯增加”。

3月，陸家嘴股份公司聯(lián)合兄弟公司以不超過17.6億元收購了浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈。

之前一些投資者議論，在上海擬建的迪士尼項(xiàng)目與陸家嘴有涉。對(duì)此蔣平明確表示，公司曾三度公告澄清此事，陸家嘴沒有涉及迪士尼項(xiàng)目，“肯定是一分錢也沒有參與”。

抄底商業(yè)地產(chǎn)

3月19日，陸家嘴集團(tuán)旗下兩大公司——陸家嘴股份公司、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司分別出資50％，以不超過17.6億元 （約2.5億美元）收購上海浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈，比該大廈最初報(bào)價(jià)4億美元下降了37.5％。

浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈位于上海陸家嘴金融區(qū)世紀(jì)大道，為高品質(zhì)甲A寫字樓，由美國著名建筑師貝聿銘設(shè)計(jì)，總建筑面積98130平方米，主樓地上34層、裙樓4層、地下4層。

2000年該大廈建成并投入使用，股權(quán)一直由韓國浦項(xiàng)100％持有，當(dāng)初投資額約為1.5億美元。多年來，大廈一直保持單一業(yè)主、長期出租的商業(yè)模式，目前該大廈出租率不低于80％，租戶多為外資銀行和跨國公司總部。

據(jù)易居分析師薛建雄介紹，在樓市高峰時(shí)，浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈這一地段的辦公物業(yè)售價(jià)曾超過7萬元/平方米。而這筆收購，該大廈的成交價(jià)格僅為1.8萬元/平方米，即便不計(jì)算地下面積，成交價(jià)格也不到2.6萬元/平方米。

如此低價(jià)抄底，陸家嘴股份公司可謂撿了個(gè)大便宜。蔣平笑稱，這個(gè)項(xiàng)目的地塊原先就是從公司批租出去的，公司對(duì)這個(gè)樓的建設(shè)過程很清楚。

蔣平認(rèn)為，收購浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈是一個(gè)比較好的開端，符合陸家嘴股份公司向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略。“公司對(duì)這個(gè)樓非常看好，這個(gè)收購價(jià)格也不是很貴，且出租給公司帶來很多現(xiàn)金流。”據(jù)市場人士介紹，該大樓目前年租金約為1.5億元。

針對(duì)外界對(duì)陸家嘴股份公司 “死守”陸家嘴，坐吃土地批租而對(duì)外擴(kuò)展力度不夠的質(zhì)疑，蔣平認(rèn)為，公司也在考慮上海及其他省市項(xiàng)目，“如果有好的項(xiàng)目，我們是會(huì)參加招拍掛的，甚至可以考慮加大投資。”

與大多數(shù)房地產(chǎn)公司開發(fā)住宅不同，陸家嘴股份公司更希望開發(fā)甲級(jí)寫字樓，以及一些囊括寫字樓、商場、酒店、高檔住宅的群體組合項(xiàng)目。

“現(xiàn)在是一個(gè)收購的比較好的機(jī)會(huì)，”蔣平認(rèn)為，陸家嘴股份公司資信不錯(cuò)，資金狀況還不錯(cuò)，銀行也都愿意貸款給公司，“錢不是公司最大的問題，關(guān)鍵在于精選項(xiàng)目，比如浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈這種類似的項(xiàng)目，我們是不會(huì)放棄的。”

加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

“一切圍繞轉(zhuǎn)型來做。”蔣平說，陸家嘴股份公司正處在由單一的土地批租經(jīng)營模式，向土地批租和長期持有物業(yè)出租并重的轉(zhuǎn)型加速階段。據(jù)介紹，目前土地批租占該公司利潤的百分之八九十，預(yù)計(jì)在未來幾年里，土地批租仍將是一個(gè)比較好的收入來源。

目前，該公司所剩地塊已經(jīng)不多，預(yù)計(jì)今后幾年土地批租占利潤比重將下降至百分之五六十左右。而另一塊公司主營業(yè)務(wù)——長期持有的商業(yè)地產(chǎn)，其租金占利潤比將會(huì)明顯上升，項(xiàng)目包括已經(jīng)在租的浦項(xiàng)商務(wù)廣場大廈、渣打銀行大廈等。

此外，一些短期開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也將成為陸家嘴股份公司利潤的增長點(diǎn)。據(jù)介紹，總建筑面積80多萬平方米的天津虹橋國際社區(qū)項(xiàng)目，一期10.6萬平方米去年底已經(jīng)開工，預(yù)竣工日期為2010－2012年，其余兩期也將在5年左右完工，“這對(duì)公司短期收入起到平衡作用。”

蔣平說，單靠土地批租已經(jīng)難以為繼，陸家嘴股份公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型勢在必行。

隨著土地招拍掛制度推出，及國家對(duì)土地的嚴(yán)格控制，上海國資房企從政府手里拿地的“特權(quán)”已經(jīng)不再。蔣平說，從2001年后，政府再也沒有土地給陸家嘴股份公司了；至2004年，公司手里掌握的土地已經(jīng)非常少，這使得陸家嘴股份公司要和其他房地產(chǎn)公司一樣，通過市場行為去拿地。

截至2008年底，陸家嘴（含控股子公司）已擁有各類竣工及在建的商業(yè)地產(chǎn)面積約68.14萬平方米；2008年全年，陸家嘴實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃收入2.55億元；在公司全年8.86億元利潤中，房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)率達(dá)到了10.4％。房產(chǎn)租賃收入和房產(chǎn)租賃對(duì)利潤的貢獻(xiàn)率分別比2004年開始轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略時(shí)增加了275％和443％。

未來幾年，對(duì)陸家嘴股份公司業(yè)務(wù)影響較大的項(xiàng)目是：地上建筑面積30萬平方米的塘東總部基地和地上建筑面積達(dá)87萬平方米的包括商業(yè)和住宅項(xiàng)目的天津虹橋國際社區(qū)等。

按照測算，如果這三個(gè)項(xiàng)目全部出售，其利潤將超過100億元。但陸家嘴股份公司內(nèi)部人士表示，不可能全部出售，長期持有商業(yè)物業(yè)將是公司今后的主營業(yè)務(wù)之一。

蔣平認(rèn)為，隨著上海“兩個(gè)中心（金融和航運(yùn)）”獲批，一批金融機(jī)構(gòu)還將陸續(xù)集中在陸家嘴以及世紀(jì)大道的甲級(jí)寫字樓里，而公司長期持有的寫字樓項(xiàng)目也主要集中在該區(qū)域，長期趨勢看好。

而在中原證券分析師魏博看來，陸家嘴股份公司的優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯。優(yōu)點(diǎn)是，土地批租收入穩(wěn)定，持有物業(yè)價(jià)值高；缺點(diǎn)是，市盈率比較高，擴(kuò)張力度不夠大。另外，受金融危機(jī)的影響，新建項(xiàng)目能否順利招商和經(jīng)營，將會(huì)極大的影響該公司未來租金收入。

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