中國中心重返“自由塔”

經(jīng)濟觀察報：2003年，萬通與紐約“9·11”重建項目“自由塔”談判中途夭折，而2009年萬通終于在“自由塔”進駐，這前后的變化是如何發(fā)生的？

馮侖：2003年，由于我們?nèi)腭v“自由塔”7號樓的信用證延誤，給了人家口實，這次我們又簽了1號樓。2003年一去就是要進駐自由塔，當時因為7號樓已接近建好，價格都談完了。后來7號樓沒有談成，我們想1號樓也是西爾維斯坦家族的，恐怕1號樓的談判也會比較困難。

在這個節(jié)骨眼上，紐約港務局把1號樓和3號樓的開發(fā)權(quán)要了回去，給了西爾維斯坦家族一筆補償。我們覺得機會又來了，于是重新和港務局開始談判。這次總結(jié)經(jīng)驗教訓，早早地取得了信用證，提前一周到紐約。談判前還放了一筆現(xiàn)金在紐約，因為當時恰好傳聞美國大銀行要倒閉了，嚇得我們趕緊連夜把錢取出來，再轉(zhuǎn)給中行。

美方對開證銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變，很有意思。第一次談判的時候，美國銀行對中國的銀行開出的信用證不信任，要通過匯豐。現(xiàn)在，他們對中行的信用證全都接受了，這次我們就是由中國進出口銀行開的信用證，由中國銀行轉(zhuǎn)的。中行響應國家政策支持中國企業(yè)走出去，因此收費較低，節(jié)約了很多成本。美方五年來的態(tài)度變化和熱情程度都和中美經(jīng)濟狀況有著密切的關(guān)系。

第一次談是2003年最不好談的時候，當時和西爾維斯坦家族談，由于市場在漲，政府配合又慢，后來又轉(zhuǎn)到和港務局談了兩個月，結(jié)果金融危機來了，這對雙方都是個機會，都需要成功，于是就順理成章地談成了。

中國經(jīng)濟不斷成長，也是雙方往來越來越緊密的原因。沒有中國經(jīng)濟的成長，我們的這輪談判也是不可想象的。中美戰(zhàn)略利益共同點和經(jīng)貿(mào)發(fā)展交流越來越多，越來越頻繁。中外聯(lián)系最多的一直是紐約。

現(xiàn)在，紐約港卸的貨一半是中國貨，每年500多批次代表團前往紐約，赴美航班每天都爆滿。美中戰(zhàn)略利益是高度相關(guān)的。我們講要有“全球觀、中國心、專業(yè)能力、中國功夫”。

上一次在7號樓的談判中，紐約州長講，美國成功的歷史就是市中心不斷變化的過程，開始英國在美國建英國中心，后來美國在全世界建美國中心，后來日本人買下了洛克菲勒中心，再后來德國四處建德國中心和歌德學院，然后中國也建孔子學院和中國中心。

閉上眼睛讓你感覺身在中國

經(jīng)濟觀察報：“自由塔”中國中心目前規(guī)劃工作是什么程度？

馮侖：3月26日談判成功到現(xiàn)在兩個月過去了，還有很多問題有待解決。業(yè)務架構(gòu)要梳理，戰(zhàn)略規(guī)劃要修訂，大量工作才剛開始。

經(jīng)濟觀察報：中國中心的功能主要是什么？

馮侖：中國中心經(jīng)營工作分為幾部分。

一是轉(zhuǎn)租，就是作為寫字樓的租賃業(yè)務。中國在美國納市主板上市公司有200多家，這些公司有必要在紐約設立長期辦事處，中國希望走出去的大國企也有在紐約設辦事處的需求，另外還有各地政府面向海外的推廣機構(gòu)，如國家旅游局、貿(mào)促會等。

第二部分是和專業(yè)運營結(jié)構(gòu)合作做市場，我們配合他們在中國推廣招租。在美國，無論是商務、會議還是活動中心，都有非常專業(yè)的運營機構(gòu)。我們講的叫主流、高端、雙向，是主流商務人群，高端商務人群，雙向商務人群。雙向就是中國通過中國中心走向美國和全球，全球和美國通過中國中心走向中國。

第三部分是俱樂部，可提供餐飲服務。我們會找管理公司，以委托管理或委托合資的形式合作，但主要以自己經(jīng)營為主。

美國人的特點就是開放、創(chuàng)新、多元化，而中國人的特點呢？圓通、外圓內(nèi)方、中和、內(nèi)斂。我們要讓中國中心成為一個標志性的榜樣，同時也要創(chuàng)造好的生意機會。我們的設計要很全球化也很中國，現(xiàn)代中國是開放的，不分種族的，我們不一定非得請中國人來設計，但我們一定要做出中國的感覺。

經(jīng)濟觀察報：據(jù)了解，中方及美方，在政策上都予以“自由塔”惠顧，中國中心是否受惠？

馮侖：紐約州對我們有每平方米5美金的租金補貼，我們會反映在客戶身上，這是對世貿(mào)重建最早的一批合作伙伴的一個優(yōu)惠政策。其他還在討論。

經(jīng)濟觀察報：金融危機，對美國經(jīng)濟造成了顯著的影響，從商業(yè)機會看，中國中心面臨怎樣的境況？

馮侖：現(xiàn)在受金融危機影響，在建大廈很多停了，而自由塔項目由于是9·11重建項目，沒有受影響，底下10萬平方米建好后全部交給政府。也就是說需求增加，但是供應量沒有增加。2011年，9·11遺址重建基本完成，這里的藝術(shù)中心、商業(yè)，都是全球最好的，光地下就投了110億，整個投了350億，是世界投資密度最大的項目，這么多錢只投在總面積只有5公頃的地皮上。基礎設施肯定是最好、最現(xiàn)代的，人流也是最大的。我們認為這些因素都足以令我們對項目的前景作出樂觀判斷。目前對后市的看法，美國年底或明年上半年能走出低谷，2011年正好是個好時機。

萬通學到了什么

經(jīng)濟觀察報：從2003年到現(xiàn)在，從公司價值層面上看，這個項目的得失如何？

馮侖：有一個文化原因也很有趣，當年美國人對中國中心很敏感，包括華僑，都不接受我們在9·11遺址做這樣一個中國中心，他們認為重建的9·11遺址，就應該是美國人的。2003、2004年，我們也受到很多文化、價值觀上的質(zhì)疑。不過，打個比方，一個口香糖粘了五年，慢慢的大家也都忍受了。

在這個過程中我們深刻體會到紐約開放的文化。“紐約不是美國，紐約就是紐約”。我們要感謝紐約合作組織，給我們很大的支持。這家機構(gòu)由紐約最大的一百家企業(yè)，每家100萬美元總共1億美金成立的這么一個創(chuàng)投公司，專門扶持創(chuàng)新企業(yè)，賺的錢不拿出去，還在那放著。公司管理是由五百強企業(yè)的高層CEO做公益，記工分，每個CEO參加多少小時的管理工作。它還幫助紐約市政府招商引資，推動創(chuàng)新，促進紐約和世界的合作。紐約合作組織遵守誠實、信用、專業(yè)的宗旨，光調(diào)查萬通的信用，調(diào)查了兩年，考察我們的資信情況。政府和銀行都要取得支持，去年，我們納稅就8個億。同期也有些中國企業(yè)也想做，甚至也找他們談判，后來都沒有成。

我們說用紐約的方式做生意，用中國的方式吃飯。贏得了對方的尊重。這件事考驗了萬通5年，一個復雜項目的成功，賺錢不是最重要的，我們賺錢可能不如國內(nèi)企業(yè)快，但萬通實業(yè)的團隊，會進入到最高水平。萬通怎么縮短與世界頂尖企業(yè)的差距？為此，我們的觀念發(fā)生了巨大的變化。目前萬通實業(yè)的整個收入模型和以前不一樣了，現(xiàn)在叫反周期操作。這個項目現(xiàn)在在整個萬通不算很大的項目。當然，匯率風險是需要控制的。我們覺得這件事的社會效益遠大于直接的經(jīng)濟效益，好不好再繼續(xù)做下去，看我們第一家。好的話可能會在東京之類城市也開設這樣的中國中心。萬通實業(yè)現(xiàn)在分為四部分業(yè)務，主要包括地產(chǎn)開發(fā)，園區(qū)開發(fā)，基金業(yè)務和資產(chǎn)管理業(yè)務。是人民幣注冊的北京內(nèi)資企業(yè)中資本規(guī)模最大的一家，達到14.3億元人民幣。萬通實業(yè)也是非上市公司中股東最多的企業(yè)，達1100多個，法人、自然人都有，屬于非公開發(fā)行的公眾公司。我們是專業(yè)房地產(chǎn)投資公司，經(jīng)歷幾年調(diào)整，業(yè)務架構(gòu)、安全性、增長能力都得到了很大提高。

關(guān)于上市公司

經(jīng)濟觀察報：萬通地產(chǎn)2008年全年達到了219%的增長率，而一季報的業(yè)績降幅較大，你如何看待萬通地產(chǎn)2009年的業(yè)績前景？

馮侖：利潤結(jié)算有時間，今年賣的收入比去年好，三季度一結(jié)算，利潤就出來了。

現(xiàn)在整個房地產(chǎn)商都講商業(yè)模式，是有問題，最危險的是銷售都增長但現(xiàn)金流在減少，負債在增長，萬通每股現(xiàn)金流為正的前提下，負債不增長。

另外，我們的業(yè)務增長點會有所變化。預計人均GDP達到8000美金的經(jīng)濟實體中，商用不動產(chǎn)會成為地產(chǎn)業(yè)的明星。最典型的是美國，如果他有6萬美金的一個市場，其中5萬美金都是商用不動產(chǎn)市場。市場規(guī)模最大的不是住宅，商用的市場規(guī)模有住宅的兩倍那么大。美國最大的不動產(chǎn)公司，一定分類，有最大的商用地產(chǎn)公司，有最大的住宅公司。

萬通地產(chǎn)除住宅主要在環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)，還會重點發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)。我們今明兩年商用不動產(chǎn)的收入結(jié)構(gòu)也會逐年增加，爭取用5-10年達到30%-50%。

今年利潤隨結(jié)算時間推移，會逐步展現(xiàn)出來。商用不動產(chǎn)的比例是否增加是我們要考慮的事。

萬通實業(yè)一定是站在未來安排今天，投資公司和開發(fā)公司不一樣，一定是超越分析師，超越財經(jīng)媒體對我們的期待，前年和去年圈地運動時，財經(jīng)媒體把拿地多的公司稱為“地王”，但是金融危機以后，又說圈地多的公司傻。

我們做很多事都是超前，超前成本能負擔就行了，實業(yè)還會有很多的新業(yè)務，財務資源要能夠支持。美國之所以搞登月，是因為這個費用對美國來說就是小意思，就搞了試試。探索都是要花成本的，我們和TCL在無錫合作搞工業(yè)園，收購返租，做到一定規(guī)模后也可以Reits上市。

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