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    5億元敲定首單 富力開售商用物業(yè)

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    2009-05-26
    王凱
    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 王凱 一筆總價5億元的買賣終于讓缺錢的富力地產(chǎn)暫時了松口氣。

    5月14日,富力地產(chǎn)宣布將位于廣州CBD珠江新城的富力盈泰廣場半棟寫字樓及整個項(xiàng)目的冠名權(quán),以約5億元的價格整體出售給國家開發(fā)銀行廣東省分行。

    隨著買家國開行的現(xiàn)身,這場始于去年底的出售風(fēng)波終于塵埃落定,而這僅僅是富力出售商用物業(yè)計(jì)劃的開始。

    2008年富力地產(chǎn)年報(bào)顯示,由于投入的大量商用物業(yè)占用資金比例較高,公司凈負(fù)債比高達(dá)123.8%。同時,由于年內(nèi)投入營運(yùn)的酒店業(yè)務(wù)及建筑服務(wù)分別錄得虧損凈額1.839億元及7650萬元,以及投資物業(yè)公平值收益大減,富力地產(chǎn)取得股東應(yīng)占溢利31.34億元人民幣,較2007年同期倒退40.89%。

    出售商用物業(yè)迫在眉睫。

    董事長李思廉向外界透露,目前,仍有其他大宗商用物業(yè)交易在磋商中,年內(nèi)可能還會有其他消息公布。

    出售計(jì)劃開始

    資料顯示,此次國開行購買的物業(yè)包括寫字樓10層、商鋪1層以及數(shù)十個車位,建筑面積逾2.2萬平方米。

    李思廉稱,磋商了近6個月,總算是戀愛成功。

    了解此次交易的消息人士告訴記者:“之所以拖延了這么久,價格是關(guān)鍵,李思廉并不想賤賣,但是不讓價,又賣不出去。”

    據(jù)記者了解,此次交易的均價約為2.27萬元/平方米,相比廣州CBD目前的寫字樓零售價格略低。

    “這個價格還可以,要是再不賣,那就很難有機(jī)會了。”

    去年底,某基金想接手富力盈信大廈,并開出了1.6萬元/平方米的價格,但是富力表示單價少于1.8萬元不賣,最終交易失敗。

    “現(xiàn)在的市況雖然有些好轉(zhuǎn),但是開發(fā)商仍然不敢隨便接項(xiàng)目,富力又想賣,又不愿意降價,很難找到買家。”一位接近李思廉的廣州開發(fā)商告訴記者。

    在這位開發(fā)商看來,雖然大家都在說樓市轉(zhuǎn)暖,但后市如何,現(xiàn)在仍然不敢說,開發(fā)商能做的就是通過銷售獲得回款,同時出售一些項(xiàng)目增加現(xiàn)金流。

    這也是富力高層的真實(shí)想法。

    在3月份舉行的2008年業(yè)績說明會上,李思廉表示,今年要降低負(fù)債比,首要途徑就是賣樓。同時,在適當(dāng)情況下,集團(tuán)可能考慮出售投資物業(yè),但前提是其售價能充分體現(xiàn)物業(yè)的價值。

    出售商用物業(yè)緣于資金鏈的緊張,而之前大舉拍得商業(yè)項(xiàng)目,則源于富力回歸A股的愿望。

    “為了給公司在A股融資增加砝碼,李思廉在過去幾年中,拿下了很多商業(yè)項(xiàng)目。”這位開發(fā)商告訴記者,“在H股,上市公司計(jì)算資產(chǎn)的方法是看租金,比如這棟樓一年租金1個億,三年就是3億。但是在A股,是按整棟樓的賣價來算,比如這棟樓賣價1億,那就是1億,如果再引進(jìn)麗思卡爾頓等知名酒店的管理,那一下子就翻番到5億,這種方法比香港計(jì)算出的資產(chǎn)價值要高得多,香港還是比較保守。”

    為此,在2007年4月,富力地產(chǎn)正式向外界公布了回歸A股的計(jì)劃的前后,富力先后在內(nèi)地拿下了多個商業(yè)用地。

    原計(jì)劃在2007年9月掛牌的富力地產(chǎn),至今仍沒有成功回歸A股。

    “如果成功上市,這些商業(yè)項(xiàng)目就是優(yōu)勢,但是沒有上,就是負(fù)擔(dān)。”這位開發(fā)商說。

    國企扮重要角色

    2008年年報(bào)顯示,2008年富力共實(shí)現(xiàn)銷售額160億元,較年初200多億的目標(biāo)少了近40億。凈負(fù)債雖由年中的139%下降到123.8%,但仍偏高。純利率已由2007年的20%下降到15.6%。

    李思廉在業(yè)績說明會上表示,去年富力走了極端,一下子有太多商業(yè)物業(yè)落成,大量資金被凍結(jié),對形勢判斷有誤。

    顯然,在加強(qiáng)銷售的同時,出售部分物業(yè)是盡快扭轉(zhuǎn)公司經(jīng)營形勢的有效辦法。而國企以及國有銀行正是富力最佳的合作買家。

    某私募負(fù)責(zé)人告訴記者:“在4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下,很多銀行都拿到了大筆信貸額度,很多國企也很有錢,現(xiàn)在只有他們才敢在市場中投項(xiàng)目,他們是開發(fā)商合作的首選。”

    富力此次成功出售寫字樓,也是國家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的效果顯現(xiàn)。

    據(jù)了解,作為國有第五大商業(yè)銀行,國家開發(fā)銀行在今年已經(jīng)先后發(fā)放多筆大額信貸。

    在這場信貸刺激的計(jì)劃下,國有企業(yè)和國有銀行正在各行各業(yè)扮演主力角色。

    中國人民銀行5月6日發(fā)布的《2009年一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示,一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3364億元,同比多增1257億元。

    據(jù)悉,富力地產(chǎn)旗下同位于廣州CBD珠江新城的另一棟寫字樓正在和某銀行洽談收購。

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