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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 宋堯/文 12月7日展開第二輪競標(biāo)的CBD六幅地塊或許會在本周公布結(jié)果，按照通常的程序，整個評標(biāo)工作應(yīng)該會在三到七個工作日內(nèi)完成，截至日恰好是本周四，即明天。

在過去的一年中，這六幅地以及連同要推遲到明年出讓的六幅土地，被人冠之以中服地塊的名稱，以“CBD核心區(qū)最后地塊”的標(biāo)簽而惹人關(guān)注。

誰會是最終的勝利者？等若干年后人們再回顧中國土地市場時，這將不再是重要的問題，人們津津樂道的話題，將是中服地塊一波三折的出讓過程，以及復(fù)雜的評標(biāo)程序，因為土地市場的游戲規(guī)在這個過程中已經(jīng)被改變。

看看這條苛刻到近乎”變態(tài)”的競買條件吧：競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)組成的聯(lián)合體，且金融機構(gòu)必須處于絕對控股的地位；不得散售，持有并經(jīng)營10年以上；商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗；開工之日起三年之內(nèi)必須竣工。

最終的結(jié)果，諸多競爭者紛紛采取聯(lián)合的方式以滿足條件，并減少持有的成本與風(fēng)險。最極端的例子出現(xiàn)在其中的Z14地塊，第二輪其僅有一個競標(biāo)者，這是由11家企業(yè)組合的聯(lián)合競標(biāo)團，所有的對手最后都變成了合作伙伴。

這樣的招標(biāo)條件，外加評標(biāo)中價格因素不足50%的比重設(shè)計，最終造就了一個“低價地王”的誕生——六幅地塊中出價最高者換算成樓面地價也僅為26000元每平方米，遠低于此前的預(yù)期。

事實上，土地出讓入圍標(biāo)準的復(fù)雜化，已經(jīng)不單單是中服地塊獨享的“權(quán)利”。最近的例子出現(xiàn)在位于豐臺科技園的八幅總部基地地塊，這些在北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上目前尚處于預(yù)申請狀態(tài)的土地，也同樣設(shè)定了鼓勵產(chǎn)業(yè)類型，同樣要求開發(fā)商部分的自持。

對于身處調(diào)控旋渦的地方政府，“低價地王”的出現(xiàn)顯然是一個極其滿意的結(jié)果，尤其是北京這樣的一線大都市。畢竟每年坐擁千億級別的土地出讓金收入，某些具體地塊在財政上的貢獻對其來說，渴求度已經(jīng)極端地減弱了，土地出讓早已不再是價高者得之的商業(yè)游戲，諸多的因素滲入其中。

比如，避免“天價地王”的出現(xiàn)。在這個樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖上，每個不差錢的城市主政者恐怕莫不懷有這樣的愿望，種種嚴苛的招標(biāo)條件正好達到這個效果。這只是其中原因之一，回歸到地塊建設(shè)本身，恐怕大多數(shù)人都要承認，豐富的企業(yè)間合作對于中服地塊的長期發(fā)展而言，比單純的價高者得之好很多，至少土地不會再像以往那樣在不同的企業(yè)之間折騰來倒騰去。

但另一方面，中服地塊出讓過程中不斷涌出的內(nèi)定傳聞或許是這種新出讓方式的隱患所在，過于繁雜的招標(biāo)條件，很容易為專門的企業(yè)量身打造，公平性卻不得不做出些妥協(xié)與犧牲。如果只是因中服地塊的特殊性而起，這樣的妥協(xié)還容易為人所接受，但如果說這是北京土地市場游戲規(guī)則的總體、普遍的變化呢？