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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 萬科真的降價了。近日萬科副總裁肖莉公開表示：5、6月份項(xiàng)目的平均房價比今年前4個月下調(diào)了14%，如果考慮到高端住宅銷售量減少的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，那么萬科整體價格下調(diào)幅度在10%-12%左右。當(dāng)然，萬科的對外口徑還是緊咬不松，不談降價之說，只是強(qiáng)調(diào)新政下對新樓盤采取了更為合理的定價。

實(shí)際上，萬科實(shí)行促銷的樓盤，多數(shù)都是新開樓盤，而且所謂降價，也只是相對于4月調(diào)控之前的預(yù)定開盤價而言。由此反映了兩點(diǎn)情況。一是本輪降價壓力明顯小于2008年，眾所周知，上輪萬科全國性降價促銷行動比較高調(diào)，部分樓盤調(diào)價幅度甚至達(dá)到三成，而且本輪多為一成左右。當(dāng)然，2008年外有金融危機(jī)，內(nèi)有經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)市場下行的壓力非常大，潘石屹拋出“房企百日劇變”突出體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

二是萬科變得聰明了。2008年那輪促銷潮中，萬科許多舊盤的新推房源也加入調(diào)價行列，尤其是部分樓盤調(diào)價幅度顯著，比如杭州和上海的個別樓盤，結(jié)果招致前期高價購房業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，甚至沖擊售樓處，雖然部分業(yè)主們聲稱的打官司并沒成功，但畢竟給萬科帶來了巨大的輿論壓力，多少算是企業(yè)危機(jī)。因此，本輪促銷，萬科選擇的多是新盤，無后顧之憂。

與2008年相似的是，萬科采取促銷之后，收到了良好效果，少數(shù)樓盤甚至重現(xiàn)排隊(duì)購房的熱銷景象。這一現(xiàn)象同樣適用于其它地產(chǎn)巨頭。今年率先進(jìn)行全國促銷的并非萬科，而是恒大，自5月初開始便推了八五折促銷，其后綠地、保利等地產(chǎn)大佬皆加入打折陣營，同樣都取得的不錯的銷售業(yè)績。值得關(guān)注的是，他們的促銷幅度并不大，平均而言，多在10%左右。 

萬科等地產(chǎn)巨頭們?yōu)槭裁醇w選擇促銷？眾所皆知的是，開發(fā)商受到了調(diào)控政策的壓迫，不得已而為之。可是，全國5萬多家開發(fā)商，沒有促銷的應(yīng)占多數(shù)。因?yàn)椋?月全國70個大中城市二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下跌，但新房價格一直未跌，6、7連續(xù)兩月，全國新房價格只是出現(xiàn)環(huán)比持平，也即不漲不跌。說明開發(fā)降價并未成為主流現(xiàn)象，在大型地產(chǎn)商降價的同時，大部分中小房企并未降價。 

莫非是大企業(yè)在響應(yīng)“黨的號召”？近幾年，部分開發(fā)商確也開始注重企業(yè)公民責(zé)任，但是在商言商，上市公司考慮更多的是為股民負(fù)責(zé)，降價促銷實(shí)屬企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營的客觀要求。中小企業(yè)項(xiàng)目不多，近幾年也少有拿地，沒有擴(kuò)張野心，資金壓力一般也沒那么多大，所以尚無降價的緊迫性。大型企業(yè)正好相反，全國布局、項(xiàng)目眾多、待付土地款量大，在激烈的市場競爭環(huán)境中，還惦記著抄底拿地，這都需要錢。而銀行和上市融資被卡的越來越緊，國土資源部居然史無前例的為銀行提供了擁有閑置用地的房企黑名單，接下來住建部也將效尤，向銀行提供捂盤囤房的房企黑名單。 

所以，萬科、保利、恒大、綠地這些急吼吼降價的名企，短期是為了資金回籠，長期則謀求做大，提高市場占有率。做大的另外一個路徑，是積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，利潤率不高（甚至只有3%），但既可能以賺點(diǎn)沒風(fēng)險的錢，又能取悅地方政府，為將來獲取商品房用地而打下良好的感情基礎(chǔ)。 

民眾更為關(guān)心的是，如果這些名企停止打折，房價還能降得下來嗎。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場形勢正變得復(fù)雜化，正如中國經(jīng)濟(jì)一樣。4月中旬“國十條”出臺后，開發(fā)商們頗為恐慌，4月下旬至6月上旬，樓市成交量急速下滑，開發(fā)商也不敢推盤。可是，6月中旬以來，隨著眾多大牌開發(fā)商的促銷行動，一般10%左右的折扣就會引來買家，如果優(yōu)惠二成左右，則會被搶購。于是我們發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的打折幅度正在慢慢變小，開發(fā)商們已經(jīng)摸準(zhǔn)了購房者們的心理價位和預(yù)期。 

也就是說，如果政策松緊度維持不變，則市場博弈的天平正一點(diǎn)點(diǎn)向開發(fā)商傾斜。面對這一態(tài)勢，政策暫時絕不會放松。當(dāng)然，開發(fā)商也有另外一個難處，下半年供應(yīng)量較下半年明顯增加，除非改善需求和投資需求大量入市，否則市場還會保持供大于求的總體態(tài)勢，這將制約房價如2009年那樣出現(xiàn)報復(fù)性反彈。 

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長