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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 今天國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格不僅同比去年同期上漲8.6%，而且環(huán)比9月上漲了0.2%。或許，很多人會感到困惑，難道9月底展開的新一波房地產(chǎn)調(diào)控，還是抑制不住房價上漲的沖動嗎？ 

之所以在國慶之前就啟動更加嚴厲的調(diào)控，主要是因為9月全國房價重新上漲。今年4月“國十條”出臺后，6月70個大中城市房價出現(xiàn)環(huán)比負增長，可惜僅僅持續(xù)了一個月，7-8月連續(xù)兩個月持平，也即不漲也不跌。及至9月，隨著全國樓市回暖，尤其是當月全國新建商品房銷售面積環(huán)比8月大漲51%，房價亦跳將起來，環(huán)比上漲0.5%——這是中央所不能容忍的。 

那么，為何在限貸、限購等史無前例的新一波調(diào)控之下，10月房價依然出現(xiàn)上漲？答案是：慣性使然。10月以來，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫，但由于新盤網(wǎng)上合同備案具有一定的滯后性，部分銷售數(shù)據(jù)由9月延至10月，所以成交價格仍然表現(xiàn)為上漲。另外，新的調(diào)控展開后，很多樓盤推遲開盤，眾多開發(fā)商都還未制定新的調(diào)價方案。 

因此，從環(huán)比情況來看，漲幅已由9月的0.5%回落到10月的0.2%，接此速度，11月極有可能出現(xiàn)環(huán)比負增長，也即房價下跌。從同比情況分析，漲幅已由9月的9.1%回落到10月的8.6%，未來3個季度左右，同比增幅還將繼續(xù)回落，而且極有可能在明年年中前后出現(xiàn)負增長。 

一般而言，在市場中“量在價前”。成交量的變化，會直接推動價格發(fā)生變化。10月份，全國商品房銷售面積9278萬平方米，較9月份下降11.2%，11月份成交量將繼續(xù)下滑。冬季一般是樓市的傳統(tǒng)淡季，尤其是春節(jié)前后的月份，加之國家抑制房價的決心大、措施狠，預(yù)計未來半年保持下行和低迷形態(tài)。到了明年二季度，成交量極有可能會出現(xiàn)反彈，至于反彈的力度和空間，現(xiàn)在尚難斷定。 

一方面，市場成交量將有所下滑，房價將隨之出現(xiàn)調(diào)整。更關(guān)鍵的是，另一方面，市場供應(yīng)量卻在持續(xù)增加，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.28億平方米，同比增長36.2%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積13.18億平方米，同比增長61.9%。新開工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模比較大；而土地購置面積的大增，意味著明年下半年直至后年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴大。 

當前政策調(diào)控的重點是抑制投資投機需求，同時也誤傷的部分合理的自住需求，所以在政策放松之前，商品住宅需求顯著萎縮已成定局。這就意味著，未來二個季度，甚至更長時間段內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。在市場經(jīng)濟條件下，供大于求自然會促使價格下跌。開發(fā)商在不差錢的時候完全可能堅持不降價，但一般而言，很多房企很難堅持半年或一年捂盤不售。 

綜上所述，今年房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了“金九銀十”現(xiàn)象，雖然成色并不足，房價亦連續(xù)兩個月上漲。不過，這只是暫時現(xiàn)象，在強大的調(diào)控壓力、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下，未來半年左右的時間段內(nèi)，70個大中城市、尤其是一線城市的房價，將總體呈現(xiàn)下跌格局。 

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長