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    九十月房價連續(xù)上漲只能是曇花一現(xiàn)

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 今天國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格不僅同比去年同期上漲8.6%,而且環(huán)比9月上漲了0.2%。或許,很多人會感到困惑,難道9月底展開的新一波房地產(chǎn)調(diào)控,還是抑制不住房價上漲的沖動嗎? 

    之所以在國慶之前就啟動更加嚴厲的調(diào)控,主要是因為9月全國房價重新上漲。今年4月“國十條”出臺后,6月70個大中城市房價出現(xiàn)環(huán)比負增長,可惜僅僅持續(xù)了一個月,7-8月連續(xù)兩個月持平,也即不漲也不跌。及至9月,隨著全國樓市回暖,尤其是當月全國新建商品房銷售面積環(huán)比8月大漲51%,房價亦跳將起來,環(huán)比上漲0.5%——這是中央所不能容忍的。 

    那么,為何在限貸、限購等史無前例的新一波調(diào)控之下,10月房價依然出現(xiàn)上漲?答案是:慣性使然。10月以來,全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫,但由于新盤網(wǎng)上合同備案具有一定的滯后性,部分銷售數(shù)據(jù)由9月延至10月,所以成交價格仍然表現(xiàn)為上漲。另外,新的調(diào)控展開后,很多樓盤推遲開盤,眾多開發(fā)商都還未制定新的調(diào)價方案。 

    因此,從環(huán)比情況來看,漲幅已由9月的0.5%回落到10月的0.2%,接此速度,11月極有可能出現(xiàn)環(huán)比負增長,也即房價下跌。從同比情況分析,漲幅已由9月的9.1%回落到10月的8.6%,未來3個季度左右,同比增幅還將繼續(xù)回落,而且極有可能在明年年中前后出現(xiàn)負增長。 

    一般而言,在市場中“量在價前”。成交量的變化,會直接推動價格發(fā)生變化。10月份,全國商品房銷售面積9278萬平方米,較9月份下降11.2%,11月份成交量將繼續(xù)下滑。冬季一般是樓市的傳統(tǒng)淡季,尤其是春節(jié)前后的月份,加之國家抑制房價的決心大、措施狠,預(yù)計未來半年保持下行和低迷形態(tài)。到了明年二季度,成交量極有可能會出現(xiàn)反彈,至于反彈的力度和空間,現(xiàn)在尚難斷定。 

    一方面,市場成交量將有所下滑,房價將隨之出現(xiàn)調(diào)整。更關(guān)鍵的是,另一方面,市場供應(yīng)量卻在持續(xù)增加,今年1-10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.28億平方米,同比增長36.2%,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積13.18億平方米,同比增長61.9%。新開工面積暴增,意味著今年四季度至明年,可供預(yù)售的商品房規(guī)模比較大;而土地購置面積的大增,意味著明年下半年直至后年,可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴大。 

    當前政策調(diào)控的重點是抑制投資投機需求,同時也誤傷的部分合理的自住需求,所以在政策放松之前,商品住宅需求顯著萎縮已成定局。這就意味著,未來二個季度,甚至更長時間段內(nèi),很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。在市場經(jīng)濟條件下,供大于求自然會促使價格下跌。開發(fā)商在不差錢的時候完全可能堅持不降價,但一般而言,很多房企很難堅持半年或一年捂盤不售。 

    綜上所述,今年房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了“金九銀十”現(xiàn)象,雖然成色并不足,房價亦連續(xù)兩個月上漲。不過,這只是暫時現(xiàn)象,在強大的調(diào)控壓力、市場供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下,未來半年左右的時間段內(nèi),70個大中城市、尤其是一線城市的房價,將總體呈現(xiàn)下跌格局。 

    作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 

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