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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 17日，新華社轉(zhuǎn)載了新聞晨報的一篇報道：14日在澳門參加某論壇的溫家寶總理，在探訪澳門北區(qū)工聯(lián)會時主動表示，澳門應(yīng)關(guān)注物價問題及年輕人置業(yè)困難，有在場青年當(dāng)即指出，現(xiàn)時澳門樓價太貴，要求政府介入控制為樓市降溫。溫家寶回應(yīng)說：“這件事確實很難，你看內(nèi)地，左一個(國)十條，右一個(國)五條，就是壓不下來。”  

這是溫總理第一次公開承認(rèn)抑制房價很艱難。顯而易見，當(dāng)時是一個非常輕松的談話氛圍，溫總理甚至首次提到2年后的退休生活。也正是受此寬松談話環(huán)境的影響，領(lǐng)導(dǎo)人說了一句關(guān)于房價的內(nèi)心話。實際上，也不必大驚小怪，房價難抑是客觀事實，只是從總理嘴里，以家常話的形式說出來，比較罕見而已。 

從市場數(shù)據(jù)分析，近幾年調(diào)控房價的行為確實收效不大。2003年開始房地產(chǎn)調(diào)控，但只有2008年主要受國際金融危機(jī)影響，全國房價基本持平，而2004、2007和2009年卻是房價高漲的三個年頭。其中，尤以2009年瘋狂，全國新建商品住宅成交均價上漲約25%，而京、滬、深等部分大城市的同質(zhì)商品房的價格暴漲50%以上。 

眾所周知，去年12月以來國家啟動新一輪調(diào)控，“國四條”、“國十一條”、“國十條”、“國五條”等分三波出臺，而且一次比一次嚴(yán)厲，仍未取得明顯成效。今年以來，只有6月份全國70個大中城市房價環(huán)比下跌，跌幅僅有0.1%，9月重新上漲，10月仍漲。接下來預(yù)計房價將止?jié)q，其后出現(xiàn)小幅下跌。但房價能調(diào)整多久，明年二季度會否重新強(qiáng)勁反彈，現(xiàn)在不得而知！ 

面對房價持續(xù)上漲，政府只能束手待斃嗎。并非如此，如果緊縮信貸、提高稅負(fù)這種經(jīng)濟(jì)手段不湊效，還可動用行政干預(yù)大棒。比如9月底以來的這波調(diào)控中，就動用了限貸、限購措施，運(yùn)用行政手段管制投資投機(jī)需求。既然還有此類撒手锏，那么總理為何還說難呢？ 

關(guān)鍵是行政手段不能常用，這些措施在有效管制需求的同時，也會損害市場機(jī)制，穩(wěn)定房價短期可能會見效，但恢復(fù)市場機(jī)制可就得長期而為了。比如，沒有任何彈性的限貸限購，在抑制不合理需求的同時，也會誤傷自住需求，這就是“一刀切”式措施的弊端。 

另外還有“備用武器”，如果在限貸限購措施之下，房價依然上沖，完全可以盡快向商品住宅恢復(fù)開征房產(chǎn)稅，也完全可以在多個城市同時試點(diǎn)，不愁房價不降。然而，關(guān)于開征房產(chǎn)稅的問題，不僅民間存在較大的爭議，而且決策層內(nèi)部也并非意見完全一致。這事急不得，只能是個別城市先試點(diǎn)，積累經(jīng)驗后逐漸擴(kuò)大到全國。而現(xiàn)在第一個試點(diǎn)城市都還沒有露臉，急也沒用。 

從外部環(huán)境分析，存在一些不利于調(diào)控房價的因素，不妨例舉兩點(diǎn)。其一，流動性泛濫，通貨膨脹，銀行存款負(fù)利率，投資股市動輒被套，正如上周新增A股開戶數(shù)創(chuàng)近15個月新高，上周五至今股市就出現(xiàn)連續(xù)大跌。民間資金總歸要找出路，很多人投資房產(chǎn)的觀念并沒改變。其二，今年6月以來人民幣快速升值，即便我國央行不愿主動升值，可美聯(lián)儲的二次量化寬松貨幣政策，將逼迫人民幣對美元被動升值。在這種情況下，海外熱錢必將涌入國內(nèi)，其中部分流入房地產(chǎn)市場。這些因素，我國難以靠一已之力有效管控。 

綜上所述，壓制房價的手段并非沒有，只是需要權(quán)衡利弊，謹(jǐn)慎實用行政手段和房產(chǎn)稅。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前政策力度下，未來半年左右，房價將出現(xiàn)盤整和下跌態(tài)勢。對于調(diào)控效果，不必太悲觀。 

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長