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    加息遇上國八條,疊加效應(yīng)不容小覷

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 才過罷春節(jié),第三次加息便呼嘯而至。對于房貸負(fù)擔(dān)者而言,每次降息,都會歡呼;每次加息,都會心痛。對于廣大民眾來說,更關(guān)心的是,連續(xù)加息之后,房地產(chǎn)市場將會作何表現(xiàn)。 

    每輪加息,都是一個漫長的過程。上一輪加息周期,自2004年至2008年,共計加息九次。這輪加息周期,始于去年10月,12月第二次,現(xiàn)在屬于第三次。未來還會有幾次?那要看CPI的臉色了。本次加息的主要目的就是抑制通脹,這次加息的直接原因,是因?yàn)榻衲?月的CPI,可能會超過5%,創(chuàng)兩年來的新高。 

    而通脹具有滯后性,過去兩年貨幣供應(yīng)量太大,導(dǎo)致今年全年都會處于偏高通脹水平,國家希望全年CPI控制在4%以內(nèi),估計上半年會高于下半年。第三次加息之后,一年期存款利率為3%,要想使當(dāng)前負(fù)利率的不正常狀況,轉(zhuǎn)變?yōu)檎剩烙嬤€得加息100個基點(diǎn),若每次都是25個基點(diǎn),則需四次。保守估計,2011年還將加息2-4次。 

    對于房地產(chǎn)市場而言,加息的影響需要經(jīng)歷一個量變到質(zhì)變的過程。每次加息都是小小的利空,但在加息周期的前半段,總體影響較小;直到累計加息多次,比如六次左右,加息周期過半,尤其是最后一次加息完成之后,其累積效應(yīng),才會顯著表現(xiàn)出來。若依此規(guī)律,則當(dāng)前第三次加息后,對于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”,不必夸大其效果。 

    然而,我們需要關(guān)注的是房地產(chǎn)政策環(huán)境。雖然加息進(jìn)程尚屬前半段,但自去年以來,房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪,尤其是上月底出臺的新“國八條”,非常之嚴(yán)厲,加上重慶和上海終于開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。這就意味著,即便沒有加息的貨幣緊縮措施,樓市也會進(jìn)行調(diào)整。有了加息,則會產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)”,兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。 

    貸款利率提高,必然會增加貸款者的購房成本。雪上加霜的是,去年以來房貸政策持續(xù)緊縮,首套住房首付已由最低二成提至三成,貸款利率已由最低七折升至八五折,目前部分銀行已再度提高到基準(zhǔn)利率。至于二套房貸,則更為嚴(yán)苛,首付最少六成,利率最低為基準(zhǔn)的1.1倍。若以20年期100萬貸款計算,則當(dāng)前首套房貸的利息已達(dá)80萬元,比七折利率時期增加約33萬元之多,增加約70%。 

    實(shí)行按揭房貸制度的本意,是促進(jìn)住房制度改革,提高民眾購房(用于自住)的支付能力,但事實(shí)上近些年來,這一金融工具越來越多的被用于增強(qiáng)房產(chǎn)投資投機(jī)能力的杠桿。不過,水至清則無漁,只要實(shí)行住宅商品化,市場中不可能杜絕投資投機(jī)行為,將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的對象,別國同理。但需要注意一種現(xiàn)象,在房價上漲階段,購房貸款越多杠桿率越高,有利于投資者以小博大,利率高低常被購房者忽略;當(dāng)房價止?jié)q或下跌時期,人們會轉(zhuǎn)而非常關(guān)注利率高低、利息多寡。 

    近十年來,房價持續(xù)上漲,貸款購房者獲益甚多。隨著房價持續(xù)飆升階段的結(jié)束,尤其是未來兩年,在調(diào)控房價與加息周期的影響下,部分城市的房價會出現(xiàn)一定程度的調(diào)整,購房者、投資者會對利率變化越來越敏感。從這一角度講,加息過程中,部分購房需求會被抑制。當(dāng)然,加息影響最大的群體,還是所謂的“房奴”們;而對于去年以來,越來越多的全款購房者,加息跟他們并無直接關(guān)系。 

    對于開發(fā)貸來說,加息同樣也提高了開發(fā)企業(yè)的融資成本,增加了企業(yè)經(jīng)營的難度。在市場向好時,開發(fā)商可以將這種成本轉(zhuǎn)加到房價上,在市場調(diào)整期,開發(fā)商的日子也不好過,這將導(dǎo)致企業(yè)縮減開發(fā)規(guī)模,以求度過難關(guān)——而這又為未來幾年的市場供應(yīng)不足埋下了隱患,房地產(chǎn)市場就是在這種波動中周期性發(fā)展的。 

    總體來看,第三次加息的效果不宜奢望,對市場影響更大的還屬國八條。但隨著加息次數(shù)的累加,預(yù)計將于年底和明年完成由量變到質(zhì)變的過程,屆時國八條有可能放松,但貨幣政策對樓市的影響將會顯性化。 

    作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長

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