中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局、趨勢與中海地產(chǎn)企業(yè)競爭力 

中海地產(chǎn)集團董事長、總經(jīng)理    郝建民 先生

時間：2007年12月10日（周一）晚 18：30-21：00

地點：北京大學(xué)光華管理中心203教室

演講人： 中海地產(chǎn)集團董事長、總經(jīng)理       郝建民 先生

致辭嘉賓：北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長        張維迎 教授

活動主持：經(jīng)觀報業(yè)執(zhí)行總編輯              張京華 先生

主持人：各位老師們、同學(xué)們大家晚上好！我是《經(jīng)濟觀察報》報社報業(yè)執(zhí)行總編張京華，非常高興回到母校參加這個活動。首先介紹一下我們今天活動的目標和今天的宗旨。《經(jīng)濟觀察報》一直致力于在國內(nèi)推廣一種介紹我們國內(nèi)有領(lǐng)袖氣質(zhì)的優(yōu)秀企業(yè)推廣到社會，有效是高校這一批陣地。華商名人堂就是我們報社親歷打造的品牌項目，這個項目邀請了很多本土的企業(yè)，和本土企業(yè)外企的領(lǐng)導(dǎo)走進高校，與MBA、EMBA的學(xué)者專家進行近距離的交流，分享各自的心得。活動以優(yōu)秀的企業(yè)樣本，身體力行的企業(yè)實踐，記錄當(dāng)代中國社會各個不同行業(yè)的發(fā)展層面。以樹立商業(yè)倫理和商業(yè)道德的價值典范，倡導(dǎo)崇高的商業(yè)理想。大家知道我們《經(jīng)濟觀察報》一貫倡導(dǎo)理性建設(shè)性，所以這樣的活動往往我們希望給大家貢獻一種思想，讓大家可以從中得到一些知識和啟迪。

    首先今天的活動我介紹一下咱們到場的嘉賓。我們東道主是北京大學(xué)光華管理學(xué)員張維迎校長。今天的主講嘉賓是中國海外集團常務(wù)董事、中海地產(chǎn)集團董事、總經(jīng)理郝建民先生。還有一位中海地產(chǎn)地產(chǎn)副總經(jīng)理董大平先生。還有來自中海地產(chǎn)地產(chǎn)的其他嘉賓我就不一一的念了。下面是我們主辦方的領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)濟觀察報社副社長陳輝先生。陳輝先生是華商名人堂的創(chuàng)辦者，一直致力于這項工作，我們報社在國內(nèi)已經(jīng)搞了若干年這種活動，大家知道的在咱們的世紀大講堂每年都會有一個最受尊進企業(yè)的評選，這一類的活動基本上是我們陳社長組織的。也正是因為在這些活動當(dāng)中我們遴選出來很多優(yōu)秀的企業(yè)，我們給歸納成華商名人堂請這些公司的老總進入高校，而且都是頂尖、一流的高校在北京基本上是北大、清華，這些企業(yè)家過來。所以今天我們請來郝建民先生，更多會給我們介紹一下當(dāng)今社會、經(jīng)濟社會，甚至影響我們家庭生活當(dāng)中的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，我相信今天這么多人有很多不僅僅是想從中了解這個行業(yè)，甚至?xí)幸恍┤烁P(guān)心房地產(chǎn)市場對個人、對家庭的影響。

    我們今天的行程大概是這樣的。一會我們有一個張院長致詞，然后是郝總的講話。我們最后大概留出半個小時到40分鐘的時間給大家。大家如果在這個期間有什么問題先不要舉手，我們專門會給大家留出一段提問、互動的時間。下面我們先請北京大學(xué)光華管理學(xué)員院長張維迎教授致詞。

張維迎：郝總、陳總，各位來賓、各位同學(xué)，我代表光華管理學(xué)院第一要感謝《經(jīng)濟觀察報》把這一次華商名人堂的地點選擇在我們光華管理學(xué)院，為我們光華管理學(xué)院的學(xué)子提供一個很好的機會和商界的名人他們所從事的事業(yè)、理念，有更多的了解。《經(jīng)濟觀察報》長期以來一直與我們光華管理學(xué)院有密切的合作，這個合作是基于我們有一些共同的理念，特別是我們非常喜歡他們提的理性、建設(shè)性，在我們今天這樣一個浮躁的社會，我們非常需要理性、建設(shè)性的思考問題，理性、建設(shè)性的表達觀點。

    我記得有一本財富的書，是最近剛翻譯過來的，是由美國（英文）寫的。他在書里面寫道，現(xiàn)在社會的四大支柱，第一個支柱是產(chǎn)權(quán)，第二個是理性，理性是扎根于科學(xué)的研究、邏輯的推演，扎根于在人類幸福普遍的關(guān)愛。所以我想《經(jīng)濟觀察報》做這樣一件事，也是他們的一個重要的理想，能夠把中國優(yōu)秀的企業(yè)界人士與我們的大學(xué)學(xué)校的同學(xué)，提供一個很好的交流平臺。所以我要感謝陳總今天專門來到這個地方，也感謝張總親自主持這個論壇，這樣使得我比較輕松一點。

    第二、我們要感謝中海地產(chǎn)，特別是郝總抽時間來做這一次演講。要知道地產(chǎn)公司非常多，而中國的地產(chǎn)公司無論好壞大部分都能賺錢。但是我們確實在這個行業(yè)里面有一些出類拔萃的公司，它們是領(lǐng)導(dǎo)這個行業(yè)，它們的一些行為方式、管理模式在不斷的被同行業(yè)其他的企業(yè)模仿、認同。中海地產(chǎn)就是這樣的一個優(yōu)秀公司，他在中國的市場里面應(yīng)該是排名非常靠前，不是一就是二就是三，大體就是這樣的。當(dāng)然各中的算法不一樣，我這是再一次上課當(dāng)中我們一個同學(xué)寫了一本關(guān)于中海地產(chǎn)的書，沒有出版，把書稿送給我看，我大致看了一下才了解了中海。因為中海地產(chǎn)實際上是一個比較低調(diào)的企業(yè)，但是他們蓋的房子的質(zhì)量是比較高的，因為從他們賣的價格就可以看出來，比一般的房子價格要高。他們之所以取得如此的成功，我想在他們的管理模式方面，特別是人才戰(zhàn)略、品牌管理等等方面一定有好多獨道的地方。今天中海地產(chǎn)老總郝建民先生來到光華管理學(xué)院來和我們分享中海地產(chǎn)的管理經(jīng)驗，他們?nèi)绾卧诟偁幖ち业氖袌錾洗蛟熳约旱暮诵母偁幜Α?/P>

    我的發(fā)言主要是對你們兩個單位表示感謝，我們也歡迎以后還有更多的華商名人堂在光華管理學(xué)院舉辦。你們也可以看到我們有這么多的同學(xué)，當(dāng)然也有一些外邊的人士參加我們的論壇，所以我想這是一個非常好的論壇。郝總剛才我們在飯桌上講，中海地產(chǎn)是非常的低調(diào)，但是有時候他在適當(dāng)場合，要選擇最好的場合發(fā)表觀點，我想對你沒有壞處只有好處，我們就是提供了這樣一個場合，謝謝大家！

張京華：謝謝張院長。張老師很客氣，不管是于公于私，從《經(jīng)濟觀察報》和我個人我都希望可以到這來跟大家講一下。一直有一個夢想畢業(yè)以后可以回來當(dāng)老師，我估計這輩子沒有這個機會了，所以抓住今天這個機會在講臺上多站一會。

    中海地產(chǎn)作為世界500強的企業(yè)，是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中數(shù)一、數(shù)二企業(yè)。像香港西九龍?zhí)詈Ｔ斓氐鹊榷家娮C了中的實力。我印象當(dāng)中主要是在國內(nèi)的一級城市，像北京、上海、廣州這樣的城市，也有很多品質(zhì)很高的項目，我估計我們在座人多數(shù)還買不起。下面我就請中海地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理郝建民先生為大家做今天的主題報告。有請郝總！

郝建民：尊敬的張院長、尊敬的陳總、尊敬的張總，各位老師、各位同學(xué)大家晚上好！很高興有機會來到北京大學(xué)。首先我們要感謝主辦單位《經(jīng)濟觀察報》，給我們提供了這樣一個機會。其次要感謝張院長，也給我提供了一個跟大家互相交流的場合。我希望通過今天我的介紹，讓大家對中國的房地產(chǎn)行業(yè)和中國的房地產(chǎn)企業(yè)、中國海外能有一個更進一步的深入了解。

    我今天的發(fā)言主要是有兩個部分。一個是給大家介紹一下中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局以及未來的趨勢。另外我想借這個機會，以中國海外為例給大家介紹一下房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)競爭力方面的一些情況。

    大家知道中國房地產(chǎn)行業(yè)在最近十年安樂城市化歷程當(dāng)中，應(yīng)該說是經(jīng)歷了一場激進蓬勃的浪潮。隨著全球經(jīng)濟一體化和國家經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，中國經(jīng)濟史和中國城市發(fā)展史將在未來一段時間創(chuàng)造更為龐大和嶄新的格局，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新經(jīng)濟時代又一輪新的發(fā)展。這將是怎樣的一種新格局，未來房地產(chǎn)行業(yè)的道路將會遇到怎樣的考驗和機遇，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭和共贏的浪潮中將如何面對社會與自我的挑戰(zhàn)，如何尋找從優(yōu)秀到卓越的企業(yè)之路？

    我今天介紹的第一部分就是中國地產(chǎn)行業(yè)的周期研究。因為來到了北大，我在晚上跟張院長介紹的時候，我也講到今天覺得壓力很大，不知道該講一些什么會比較好。來到了我們的學(xué)子之堂也不能講太多的商業(yè)東西，又不能不講商業(yè)的東西，所以總要講一點理論性的，希望各位同學(xué)能夠有興趣。

    第一、想先介紹一下中國地產(chǎn)業(yè)周期研究中現(xiàn)有的格局。這個格局我想分成三個板塊來講。一個是中國城市經(jīng)濟帶的格局，第二個是地產(chǎn)板塊龍頭城市的發(fā)展，第三個就是龍頭企業(yè)全國發(fā)展的布局。

    大家看到的這張圖是中國的經(jīng)濟帶和中國城市發(fā)展的一個簡要情況。由于歷史上和地域分布的原因，中國經(jīng)濟發(fā)展實際上是很不均衡的，這里面分成東部、中部和西部。一線城市主要分布在東部地區(qū)，城市經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)該說是相對比較領(lǐng)先的，局部的速度也是比較快的。二線城市主要圍繞在一線城市周邊，受其經(jīng)濟帶的影響處于一個經(jīng)濟發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)相對比較成熟的階段。三線城市就是大家看到這里面黃色的區(qū)域，其實我們現(xiàn)在對三線城市的界定，隨著近一兩年的發(fā)展，實際上有好多界定也應(yīng)該做一些調(diào)整。這個地區(qū)主要是分布在一些中西部地區(qū)，由于中西部經(jīng)濟發(fā)展起步較晚，但是目前的發(fā)展勢頭較猛，房地產(chǎn)業(yè)也處在一個上升的時期。

    大家看到的這個是中國四大經(jīng)濟前，城市集群經(jīng)濟是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個龍頭，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的主要特征，受歷史、地理和交通更因素的影響，目前應(yīng)該說基本上已經(jīng)形成了這四大經(jīng)濟圈，包括朱三角、長三角、環(huán)渤海，以及長江上游我們習(xí)慣說的是西部地區(qū)。這其中尤其一環(huán)渤海、珠三角、長三角三大東部經(jīng)濟帶發(fā)展比較成熟，當(dāng)然分別依托于北京、上海，以及早期的沿海開放城市廣州和深圳。長江中下游地區(qū)以西部大開發(fā)，和城于為龍頭的新的經(jīng)濟區(qū)域集群。

    大家看到的這個表是我們在四大城市經(jīng)濟圈中GDP排名前四名城市的一些經(jīng)濟指標情況。下面我要給大家介紹的是相關(guān)的主要城市的經(jīng)濟指標。大家看到這個是城市的一個GDP總量和人均GDP的情況。應(yīng)該說從這兩張表當(dāng)中可以看出，這三大主要經(jīng)濟集群的是重要的增長集，西南的經(jīng)濟圈還處于一個發(fā)展的初期。這個大家可以看到GDP總量和人均GDP的重點城市，就是我前面已經(jīng)講到四個主要經(jīng)濟區(qū)域的主要城市情況。講這些都是為后邊的城市的住房均價先做一個介紹。

    大家看到的這個是房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況，我們根據(jù)一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算，到2007年這個投資額會達到25000億。這是06年重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況，大家看到比較突出的是北京、上海、廣州、深圳。另外比較突出的一個是重慶、一個是成都。從這個情況可以看出，應(yīng)該說經(jīng)濟實力越強，房地產(chǎn)投入的力度也是比較大的。

    這是全國房地產(chǎn)銷售的情況，表中介紹了從98年開始到07年第三季度的全國商品房交易均價走勢。大家可以看到，基本上從98年平均均價從2千塊錢到現(xiàn)在的3600塊錢。這個是06年重點城市房地產(chǎn)銷售的均價，這個數(shù)字大家看一下，我下面說的07年跟這個數(shù)字變化很大。這里面前記名的還是深圳、北京、杭州、上海，06年的均價是3367。這個是07年上半年的，剛才張院長講我們的房子很貴，實際上07年上半年是全國房價漲的最兇的，這里面尤其突出的是深圳、北京、上海、杭州，廣州。深圳今年上半年的房價，可以說上漲的非常迅猛，大家看到已經(jīng)接近15000塊錢的均價。這個均價是包括關(guān)內(nèi)和關(guān)外的。

    其實剛才介紹了這么多城市的數(shù)據(jù)，從我們現(xiàn)在布局上看，中海現(xiàn)在在中國包括港澳地區(qū)一共有21個城市。我們在內(nèi)地的19個城市當(dāng)中，基本上都是在經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)。因為經(jīng)濟比較發(fā)達所以樓價也比較高，所以我們賣的房子也比較貴。

    前面介紹的這些中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以受到兩個啟示。一個應(yīng)該說中國經(jīng)濟處于快速發(fā)展階段，潛力巨大。歷史和地理的原因也決定了中國經(jīng)濟會呈現(xiàn)不平衡的發(fā)展布局。局部經(jīng)過有經(jīng)過過熱的現(xiàn)象，但是大部署區(qū)域處于經(jīng)濟上升階段，一些城市更是處于起步階段，給中國市場及房地產(chǎn)行業(yè)帶來了無限的投資機會。另外一個啟示就是經(jīng)濟發(fā)展格局也決定了投資風(fēng)險平衡的重要性，任何一個行業(yè)都是有風(fēng)險的，也都會受到經(jīng)濟發(fā)展波動周期的影響。因而房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠經(jīng)濟發(fā)展大潮當(dāng)中始終保持比較好的行業(yè)發(fā)展？必須要有一個分散風(fēng)險投資的考慮。在這里也講到，我也借用張院長剛才的話，這幾年誰干房地產(chǎn)都賺錢，但是能賺多久，什么時間能賺完，我覺得這是一個課題。也可能三年這個公司就從此你在市場上找不到他的影子了，這也是這個行業(yè)的特點，大概三到五年有有一次市場新的洗牌。我相信很多同學(xué)都喜歡了解這些企業(yè)的情況，你們看看五年前的企業(yè)和今天在市場上活躍的企業(yè)，可能有很多都不見了。這個企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展大潮中是一個好的盈利行業(yè)，但是同時也是一個風(fēng)險巨大的行業(yè)。

    下面我借這個機會介紹一下未來的趨勢。這里面主要是講了三個方面。一個是一些理論，是很粗的，因為張院長是研究理論的，我后來想想我不能在這里講這些，這有班門弄斧的嫌疑。第二個就是發(fā)達國家發(fā)展周期的研究，第三個就是中國地產(chǎn)長周期的研究。

    這個表里面實際上就是在經(jīng)濟周期利潤里面能說明問題的三個理論，我這里就不詳細說了。這個是我剛才講到的經(jīng)濟增長長周期當(dāng)中的中短周期的問題。其實房地產(chǎn)投資是投資量巨大，往往好的一個發(fā)展前景，非常好的土地資源，但是由于他企業(yè)運作過程當(dāng)中，可能由于這樣、那樣的一些原因，致使這家企業(yè)倒閉了是大有人在。這里面相當(dāng)重的一個原因，是我們在經(jīng)濟波動當(dāng)中如何平衡這個風(fēng)險。

    我后來找了一個美國戰(zhàn)后房地產(chǎn)發(fā)展周期的趨勢，來跟大家一起分享。其實二戰(zhàn)以后50年的時間，美國的房地產(chǎn)大概分了三個階段。一個階段大概是47年到60年，另一個階段是60年到85年，還有一個階段是85年到02年。在50年到60年美國房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中，我們總結(jié)出了一個大概的線性的規(guī)律。這個規(guī)律大家可以看到從50年開始房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長是同步的，都是高速增長。到了85年大家也都知道，85年以后實際上美國的房地產(chǎn)市場是走下坡路的。最典型在美國投資失誤的就是日本的很多經(jīng)濟團體，在美國受到了很大的重創(chuàng)。

    我引用這個例子想說明一下中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的情況。這里面主要介紹兩個，一個是長周期，還有一個是延續(xù)這個周期的驅(qū)動因素。這個大家看到的就是房地產(chǎn)這個行業(yè)，中國改革開放以后從78年到2004年，GDP和房地產(chǎn)增長值一些關(guān)系的情況。我們以2000年左右為起點，大家可能會問為什么以2000年作為起點。我們所有的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，2000年以后中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資，才真正成為我們國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)行業(yè)。我在前面先做幾個介紹。

    我們以他這個模型做一個研究，這里面我最主要想說的是中國房地產(chǎn)行業(yè)，還有30到50年的快速發(fā)展期。我們縮短一下講，起碼會有20到30年的蓬勃發(fā)展時期。這就是今天我想在這里介紹的一個中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。

    可能大家會問為什么會這樣？當(dāng)然，在這些方面咱們還要請教張院長，我這也是統(tǒng)計的一些數(shù)據(jù)總結(jié)的，可能還不準確，還要請張院長批評。但是我這里面想說明一點，就是說中國的房地產(chǎn)行業(yè)，后面幾項驅(qū)動性的因素，我覺得是潛在存在的。這里面我想主要介紹的是這么幾個因素。剛才我說到了2000年實際上是中國房地產(chǎn)行業(yè)成為我們主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的時候。

    這張表是兩次世界現(xiàn)代化的推動，從農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會向知識型社會轉(zhuǎn)型的表格。應(yīng)該說美國是在1950年已經(jīng)進入了第一次的現(xiàn)代化成熟期，城市化水平達到了60%，相對應(yīng)的一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和郊區(qū)話等等，在消費、升級需求的拉動下還是快速發(fā)展的。中國是在2000年處在第一次現(xiàn)代化發(fā)展期，但是中國路徑圖是中國現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標和運營路徑繼承，迎頭趕上發(fā)達國家的第二次現(xiàn)代化的水平，這個表是有這么一個意思。根據(jù)這個模型城市化水平超過30%的時候，GDP增長會出現(xiàn)第一個拐點，超過70%會出現(xiàn)第二個拐點。這兩個該點應(yīng)該說是給我們房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會帶有一定指導(dǎo)性的意義。

    其實我后來查了一下，這個曲線叫做那色姆（音）曲線，它從理論上和實踐參數(shù)上統(tǒng)計出國家經(jīng)濟的發(fā)展和GDP和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系。當(dāng)然，剛才我講到了下面要說的就是中國的現(xiàn)狀，就是驅(qū)動中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩個非常重要的因素。一個是人口紅利，一個是小康型消費結(jié)構(gòu)的拉動。

    其實人紅利是什么概念呢？就是在一定的時期里面，社會都是身強力壯的人，就會帶來額外的經(jīng)濟增長源泉，通常我們叫做人口紅利。大家也都知道其實中國自然增長的高峰是1962年到1978年，這個經(jīng)濟增長的高峰期在20年生育高峰期里面中國新增人口2.8億，目前都處在28到45歲這個階段，應(yīng)該是人生的黃金年齡。剛性需求的釋放也將進一步加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外再加上居民收入的持續(xù)增長，是推動房地產(chǎn)市場、住宅需求最主要的原動力。我今天跟張院長說其實中國的消費是很怪，我相信在座的各位很快會走向社會，相信你們走向社會的第一件事就是想什么時間買房。可是你們能買的起房嗎？但是你們背后的人能支持你買得起房，這就是中國的現(xiàn)象。你們后面的父母、甚至姥姥、姥爺、爺爺、奶奶，甚至要結(jié)婚的后面就配置了4到8個人支持你買房子。這在任何的西方社會都是無法理解，也是無法看到的。因為我有時候做一些路演，境外的投資銀行和基金投資者有時候就問這個問題，你們的房子賣給誰呢？我其中舉了一個例子就是這個現(xiàn)象，他們?nèi)珦u頭沒有人可以理解，后來我講了一句話這是典型的東方文化。我們沒有辦法用人單體的經(jīng)濟收入去評價他的消費能力，這也是一個比較特殊的現(xiàn)象。

    里面還有一些金融機構(gòu)他們研究的，到了2035年中國中產(chǎn)階級人口會達到14億，我當(dāng)時看到數(shù)據(jù)都嚇的夠嗆。14億的中產(chǎn)階級這個國家相當(dāng)?shù)挠袑嵙α耍搅?035年在座的各位同學(xué)18年以后，正好是你們黃金消費期，我相信都從小房子要換大房子了，甚至要換別墅了。

    講了這么多我想對這個行業(yè)的發(fā)展趨勢做一個小節(jié)。總結(jié)起來就是說2035年以前我們還會經(jīng)歷一次強力的上升期，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還會有近20年的增長期。所以各位沒買房的抓緊時間買房還會漲價。另外一個是良好的房地產(chǎn)業(yè)前景也會帶來企業(yè)長遠發(fā)展的機會。我剛才講到一個全國性布局和分散投資以及企業(yè)核心競爭力的提升就會變得意義重大。未來中國房地產(chǎn)業(yè)有較大的上升空間和發(fā)展空間，當(dāng)然還有區(qū)域發(fā)展不平衡要相適應(yīng)，這個我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全國性的布局就顯得尤為重要。如何在這個布局中和優(yōu)勝劣汰中長遠致勝提高企業(yè)競爭力就成為一個具有重大意義的行業(yè)課題。

    下面我給大家介紹一下中國地產(chǎn)企業(yè)的競爭力的問題。這個方面我想介紹兩個板塊，一個板塊是背景和意義，這里面包括一個目標和一個評估的指標體系。第二個部分就是以中海為例做一個企業(yè)核心競爭力的介紹。

    其實剛才介紹了中國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個擴張期，國家的宏觀調(diào)控應(yīng)該是頻繁，方面房地產(chǎn)企業(yè)也一度面臨洗牌，只有真正具有核心競爭力的企業(yè)才能夠真正的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)擴張模式也有最初的規(guī)模型、粗放型向精品型、集約型發(fā)展，有些的房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中越來越注重培養(yǎng)和發(fā)揮自身的核心競爭力。我還是舉張院長這句話，說房地產(chǎn)企業(yè)這幾年什么企業(yè)都賺錢，但是我相信用不了多久這個局面就會改變。

    研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的目標，其實下面講的這些是我們跟香港的一個研究機構(gòu)兩家一起研究的。有些是以我們作為藍本，所以在這里也跟大家做一個介紹、分享。其實這個競爭力分成了四級，這一級就是一套評估體系的建立和完善，另外就是企業(yè)的自我評估，第三個就是企業(yè)的交叉評估，第四個就是區(qū)域和行業(yè)的交叉評估。今天因為時間的關(guān)系，主要是介紹上面的一級和二級。這四級實際上是201個指標，一級是7個，二級是32個，三級是148個，四級是13個。今天主要還是重點介紹一下前面的一級、二級。

    一級、二級主要是大家看到的紅字是一級，下面的是二級的一些相關(guān)指標。這張表實際上是一個圓盤，中間的藍色圈外是企業(yè)指向個標比較好的，在藍色圈里面說明是有待于改進和提高的。這也是一個研究，就拿到這里跟大家做一個研究和分享。

    以這些指標為例，我下面要介紹的就是中海的一些核心競爭力的情況。這里面抽出了一部分，在第一級里面抽出了幾個主要的部分做一個介紹。我們認為企業(yè)的競爭力形成于特定的市場環(huán)境，反映企業(yè)和競爭對手的差異，同時也反映企業(yè)所在行業(yè)和其他行業(yè)的差異，同時還反映行業(yè)所處的不同發(fā)展階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該說跟其他的行業(yè)是不同的。它是由房地產(chǎn)行業(yè)的一些特征所決定的，能使企業(yè)在房地產(chǎn)這個行業(yè)的競爭格局當(dāng)中持續(xù)致勝的一種競爭力。所以剛才講到了，其實這個行業(yè)還是蠻有特殊性的。因為今天時間的關(guān)系，我就不再做太多的介紹。

    我想只是以中海地產(chǎn)核心競爭力這么一個實例分析，來跟大家就有關(guān)核心競爭力做一下介紹。在介紹之前還是給大家介紹一下中海地產(chǎn)。大家有的同學(xué)老師可能比較了解，但是一開始張院長也介紹了，我們這家企業(yè)還是比較低調(diào)的，所以行業(yè)內(nèi)知道我們的人是非常多的，但是在我們行業(yè)以外知道我們企業(yè)的就沒有在行業(yè)內(nèi)知名度大，所以借這個機會給大家做一個介紹。其實中海地產(chǎn)是中國海外集團地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)稱，這個品牌是在香港誕生的，我們是1984年在香港從事房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該說它是成長于香港，擴展到澳門，后來在中國內(nèi)地發(fā)揚光大。其實我們在內(nèi)地的第一家公司是1988年在深圳成立的，當(dāng)時是中國第一塊國際招標的土地，在我們21個公司當(dāng)中深圳公司是最早在內(nèi)地成立的。

    剛才張總他們也介紹了一些，在我們集團旗下還有其他的兩塊業(yè)務(wù)。一塊是國際工程承包，還有一塊是基建投資和實業(yè)的一些投資。應(yīng)該說在香港的承包界或者說建筑工程界，中國海外他的名氣也是相當(dāng)大的。它另外有一家上市公司是3311，不客氣的講它在香港要稱老二的話就沒有人敢稱老大，它在香港的市場份額相當(dāng)大，大家有機會去香港的話可以看到。

    中國海外旗下還有另外一個上市公司，就是688，很容幸我們今天成為香港恒生指數(shù)成分股里面的一支，是今天剛剛進去的。這家公司主要是做中國地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，兼有一些基建投資的。他曾經(jīng)被一家財富雜志評價成為中國海外上市公司百強，也是全球40大上市公司其中之一。這28年來我們在中國大陸包括港澳地區(qū)有21個公司，我在介紹城市的時候已經(jīng)有一些說道了。我們已經(jīng)初步完成了以港澳、長三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈，以內(nèi)地大型城市為點狀支持的布局。不能目前的開發(fā)量是超過了2200萬平米。

    下面我簡要的介紹一下競爭力的情況。第一個是前面我簡單說到的，我們選了幾個例證，一個是組織管理能力，還有一個是技術(shù)創(chuàng)新，還有一個資金能力、市場能力。就這幾個板塊和企業(yè)核心競爭力做一個介紹。

    第一個是資金能力。我現(xiàn)在講的主要是指688這家公司，是以做地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的公司，他的資金能力還是非常強的。這家公司曾經(jīng)被標普（音）、慕迪（音）兩家評級機構(gòu)評價成為投資級的，這是中國唯一一家被兩家評級機構(gòu)評估成為投資級的。最后香港一些房地產(chǎn)企業(yè)的評估基本上是投機級的，在行業(yè)內(nèi)基本上可以說是垃圾債券。其他的我們還有兩個融資平臺，國內(nèi)的貸款我都不詳細做介紹了。

    今年8月份上市公司又向股東重新派發(fā)了紅利認股權(quán)證，這樣可以為本集團帶來76.8億的股東資金。當(dāng)然我們在國內(nèi)跟這些商業(yè)銀行到目前應(yīng)該有超過280億的守信額度。我們的負債率情況還是比較低的，所以這些錢基本上沒有動用。

    這個是我們股市的走勢圖，大家看到我們股票非漲也是從04年開始的，在這之前也一直是平平淡淡的。這個就是我們每股的盈利情況和資產(chǎn)負債率的情況。大家知道房地產(chǎn)這個行業(yè)應(yīng)該說是負債率比較高的，大部分公司都維持在70%到80%的負債率，我們歷史上就從來沒有突破過60%。04年是44%，05年43%，06年是58%，今年的負債率應(yīng)該是在50到55%這樣，我們還是比較穩(wěn)健的。

    市場能力里面主要還是土地投資、營銷策劃、物業(yè)管理以及客戶滿意度、市場占有率。這里面涉及到專業(yè)的東西比較多，我也就不再做詳細的介紹。大家如果有興趣了解的話，我們可以再做一些交流。土地的投資能力因為這里面實際上中海這么多年在國內(nèi)市場上的打拼，中海手頭2千多萬平方米的土地儲備，基本上集中在各大主要城市的核心圈，這些土地的附加值要遠遠高過城鄉(xiāng)接合部和郊區(qū)邊遠地區(qū)的土地儲備。這些土地儲備我剛才介紹各個城市GDP情況的時候，實際上也做了一些介紹和了解。

    在這些城市當(dāng)中各城市GDP排名前18強，中海除了哈爾濱、武漢、無錫以外，那19個城市我們?nèi)诶锩妫@就說明我們始終保持一個清醒的認識，在快速拿地當(dāng)中也對土地質(zhì)量和增值潛力把關(guān)。我們行業(yè)內(nèi)講土地儲備說在哪里，說在甘肅、新疆，我估計你圈10萬畝地都可以圈到，但是它短期內(nèi)給你來的價值會是什么樣的？原來是蒙蒙外國人還可以，我估計現(xiàn)在連外國人也蒙不了了。

    下面我介紹一下營銷的能力。為什么今天講到這里？我相信有很多同學(xué)畢業(yè)以后有到我們那里去的，我們北大的畢業(yè)生每年也不少，我們這些人是比較圖的也比較不善于包裝，也不善于張揚。這幾年我們在項目的推廣、公司的推廣上應(yīng)該說還是取得了不少的成績，這里面包括我們總結(jié)出來的一些營銷理論體系。我們內(nèi)部同事講我們出書算了，我說這是有知識產(chǎn)權(quán)的，還不能出書，這都是我們在實戰(zhàn)當(dāng)中總結(jié)出來的。有許多的公司希望拿到一本回去照本宣科。我說你不要照本宣科，這個東西拿回去可能會讓你的效率會降低很多，不一定有用。我們這個東西在這么多年當(dāng)中已經(jīng)證明的放之四海而皆準，當(dāng)然我們這幾年的包裝行業(yè)內(nèi)的評價還是比較高的。

    下面是項目的情況，可能我們北大的同學(xué)比較清楚的是安德魯斯，還有一個離北大近一點的紫金園，這差不多是10年前的作品了。下面大家看到的是我們一些大盤，基本上是上百萬平米的，這些大盤每一期開發(fā)都是在40萬以上，我們叫的名字是叫國際社區(qū)。但是我在這里強調(diào)的是我們沒有一件科隆的產(chǎn)品，全是創(chuàng)新的產(chǎn)品。我們的國際社區(qū)從風(fēng)格到建造的理念都是不同的。這個是物業(yè)管理，中海應(yīng)該是中國第一家成立物業(yè)管理的公司。現(xiàn)在不客氣的講建設(shè)部好多物業(yè)管理的條例、法規(guī)甚至規(guī)范都是我們出的。市場能力就是客戶服務(wù)，客戶滿意度。市場占有率應(yīng)該說這幾年隨著公司規(guī)模的擴展，在幾個主要的城市都是在前三名。我們也希望在新開拓、進入的城市在未來的兩到三年里面也能夠進入到市場的前三名，我們是有信心的。

    下面一個是技術(shù)創(chuàng)新的，這里面還有一些規(guī)劃設(shè)計、工程管理。這里面要介紹的一下就是我們產(chǎn)品的研發(fā)能力。到現(xiàn)在為止，我們基本上未來要出產(chǎn)的是中海的第五代產(chǎn)品，有的同學(xué)可能要問你自己怎么定幾代？這里面可以簡要的介紹一下，第一代是從88年開始的，就是簡單的克隆或者抄襲境外的一些高密度的高容積率的房子。我記得88年在深圳的時候，那個時候大家在深圳見到的樓基本上是香港的樓。所以常去深圳的同學(xué)你可以看到在羅湖區(qū)那一帶基本上是老樓，也是現(xiàn)在香港可以經(jīng)常看到了。我們說是把當(dāng)年在香港發(fā)展一些項目的圖紙，拿到深圳做一些簡要的加工和處理，把它形象的叫做第一代。

    第二代是我們率先引入環(huán)境設(shè)計的概念，這個時間段大概是在92年、93年開始的。當(dāng)然還有一些戶外空間的營造，其他的一些園林、景觀。在92年、93年的時候在小區(qū)里做景觀，那個時候?qū)ξ覀儊碚f還是一個比較新的概念。

    第三代的精品就是概念策劃和戶型創(chuàng)新。概念策劃現(xiàn)在形象一點講就是叫風(fēng)格，你要做什么風(fēng)格的，和哪一類有一點相近。現(xiàn)在當(dāng)然不一樣了，我看地中海風(fēng)格在中國已經(jīng)泛濫了，到處都是地中海風(fēng)格。但是這個時間段是在97年、98年、99年引進來的。

    我們在2000年以后，準確講實際上是02年開始推出我們第四代產(chǎn)品，基本上是以生態(tài)環(huán)保、科技領(lǐng)先、人文歸屬為我們主要的產(chǎn)品。這個產(chǎn)品應(yīng)該說有很多是屬于科技含量比較高的一類。我形象的講兩類拳頭產(chǎn)品，一類是合院式的高層，一類是帶有休閑空間的TownHouse，這兩類產(chǎn)品從02年到今天推向市場屢試不爽，有多少賣多少，而且肯定比旁邊賣的多。這里面確實是有一些自主知識產(chǎn)權(quán)的，但是因為沒有辦法申請專利所以現(xiàn)在也被抄襲的差不多了。就是因為這一類產(chǎn)品的出現(xiàn)，我們國家的很多規(guī)范都調(diào)整了。

    下面介紹的設(shè)計能力里面，其實是從另外一個側(cè)面說明我們的設(shè)計研發(fā)能力。在今年8月份大家都知道詹天佑大獎，20個詹天佑大獎中有7個是我們的地產(chǎn)項目。到目前為止，據(jù)他們的介紹是空前的，就是在房地產(chǎn)住宅項目當(dāng)中給這么多的詹天佑大獎很難。剛才我講為什么有好多是自主知識產(chǎn)權(quán)，還有科技人文都是跟這些有關(guān)系的。這些項目北京有一個安德魯斯莊園，其他的都是在外地的。詹天佑大獎的獲得真的是對中海專業(yè)水平的認可，也是對中海產(chǎn)品品質(zhì)和創(chuàng)新居住模式的肯定。更是對中海開發(fā)房地產(chǎn)過程當(dāng)中能力的再次印證。

    當(dāng)然我們也面臨很多其他的挑戰(zhàn)，我就不詳細說了。現(xiàn)在我們正在研究的，準備在未來一到兩年時間推向市場的，就是第五代的精品。這個在技術(shù)創(chuàng)新方面有一個工程能力，我們老本行是搞工程承包出身的，79年在香港成立的時候基本上是以工程承包為主，84年我們才進入房地產(chǎn)這個行業(yè)。就工程管理而言我們真的可以說是專家的專家，很多模式也基本上都是我們發(fā)明的，5+3的項目管理模式我估計很多施工企業(yè)都沒有聽說過，就更無法用到房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中去，這個確實是我們核心競爭力的一種表現(xiàn)形式。

    下面一個就是組織能力，這個我簡要的做一下介紹。一個是公司的治理結(jié)構(gòu)。作為一個香港的上市公司，中海董事會在推動企業(yè)管制和管理誠信方面是不遺余力的。這些年我們一直本著管理公開、透明的宗旨和原則，應(yīng)該說治理水平在我們現(xiàn)有的股權(quán)情況下得到了社會的充分認可。這里面大家看到的這個獎項，這個是比較難拿到的，是香港董事學(xué)會頒發(fā)的優(yōu)秀上市公司董事會獎，香港很多比較著名、已經(jīng)知名的企業(yè)都沒有拿到過。下面是企業(yè)管制的，這主要是我們的詳細管理方面，有一級二級三級的管理模式。因為這些管理模式保證我們持續(xù)、健康的發(fā)展。

    人力資源方面應(yīng)該說我們還是有很多的來源，包括我們的母公司，包括我們的兄弟公司。我剛才介紹的688，他其實每年也為我們培養(yǎng)很多工程承包的專業(yè)管理人員。當(dāng)然也包括我們內(nèi)部的一些培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，以及我們有兩項計劃，其中一項就是在各大院校的海之子計劃，另外一項就是海納計劃。這個是作為我們補充的，為我們的人才儲備提供了大量的人才。6年當(dāng)中我們在全國十余所重點高校招聘了大學(xué)生近千人。2000年到02年的畢業(yè)生60%都已經(jīng)走上了管理崗位，應(yīng)該說有相當(dāng)多的人已經(jīng)走近了重要的骨干行業(yè)的崗位。因為我們有這么多內(nèi)部培養(yǎng)和培訓(xùn)的機制，所以一般學(xué)校里面走出來的大學(xué)生，在中海企業(yè)當(dāng)中你們進入角色的職業(yè)生涯起碼會縮短兩到三年的時間，我們有這個能力也有這個信心。大家看到這個是海之子計劃的畢業(yè)生，另外一個是我們介紹的管理學(xué)院等等。

    關(guān)于員工的滿意度，我在晚間見到張院長的時候也做了簡要的介紹。這幾年我們員工的滿意度是在大幅度的增長。

    關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的情況，我就給大家做一個小節(jié)。企業(yè)的創(chuàng)新和優(yōu)化競爭力的結(jié)構(gòu)，必須緊密的依托不斷更新的經(jīng)營環(huán)境和行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。企業(yè)的每一個經(jīng)營環(huán)節(jié)和資源都是創(chuàng)造和提高競爭力的機遇，因而企業(yè)競爭力也是一個完整、關(guān)聯(lián)、貫穿的體系，包括競爭的觀念、競爭的層次、競爭的變量、競爭標準等等，并且具有可執(zhí)行性和可行性。資金市場、組織管理，專業(yè)創(chuàng)新和資源整合是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。隨著行業(yè)成熟度和集中度提高，資金和土地依然是核心競爭力的基礎(chǔ)，營銷、創(chuàng)新、管理和整合能力則逐步體現(xiàn)為競爭力的差異化，具有不可復(fù)制性，這樣的核心競爭力體系將決定中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟周期大潮中決勝千里。

    借今天這樣的機會，也非常歡迎在座的各位學(xué)子加入我們的大家庭，讓我們一起攜手為中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻出我們的力量。再次感謝張院長為我們提供這么一個交流的機會，謝謝大家！

張京華：謝謝郝總的精采演講。我想可能郝總是為了給我們聽眾留下更多的時間，所以時間掐的比較短。我們下一個環(huán)節(jié)是這樣的，就是請郝建民總經(jīng)理坐在臺上接受我們大家的提問，當(dāng)然在這之前大家如果沒準備好，我會代大家先問兩個。我們在座的各位同學(xué)、老師有問題可以盡管提出來。請我們郝總上臺！

    我們通常在其他的學(xué)校也是，主要時間是留給我們在座的，特別是有一些人可能更關(guān)心的是一些很實際的問題，而主講的嘉賓一般在這照著PPT講的時候，往往不會把一些他真正心里想的，有意思的東西講出來。所以大家有問題盡管提，更多的好東西是在我們這個環(huán)節(jié)。

提問：你好，我想問一個問題。剛才您跟張院長都談到一個問題，房地產(chǎn)行業(yè)誰做都是賺錢的行業(yè)。現(xiàn)在我們大多數(shù)人都是買不起房子的人，我是不是可以理解為，你房地產(chǎn)的賺錢是不是建立在大多數(shù)人買不起房子的基礎(chǔ)上？說的簡單一點是不是把自己的快樂建立在別人的痛苦之上？還有第二個問題，就是說現(xiàn)在您談到大格局的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展都向北京、上海、深圳這些大城市集中。我理解是北京、上海、深圳這些城市會不會像攤大餅似的繼續(xù)的擴大？帶來交通等等各方面的壓力？

郝建民：首先我澄清一下，我們從來沒有想把自己的快樂建立在別人的痛苦上。為什么話這么講？其實房地產(chǎn)這個行業(yè)是也很多特殊性的，所謂的特殊性借這個機會跟大家做一個交流。這個行業(yè)實際上它的門檻是很低的，很容易進入的。所以你才能感受到進來以后就賺錢了，但其實還遠沒有想象中的這么簡單。為什么？它需要有很多條件去配合。我不知道你是不是長期在北京的，比如說10年前的北京，你恐怕拿一個最黃金、最核心的地段你也未必能賺錢。這是為什么？比現(xiàn)在的地還好，他為什么賺不到錢呢？就是還有很多外面的條件。就是中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展個人可支配收入的快速增加，使得每一個擁有實力能夠買得起房的人逐漸多起來。其實我剛才已經(jīng)介紹了一些，房地產(chǎn)其實也是一個行業(yè)，這個行業(yè)的門檻低但是這個行業(yè)其實是整合社會資源的行業(yè)。同時它具有投資性和生產(chǎn)性的行業(yè)特點，他不是單純的投資性和生產(chǎn)性的企業(yè)，他有生產(chǎn)周期也有一定的投機性，所以他是投資類的。但是由于有了這個市場，就是你說房價越賣越高，好象是房地產(chǎn)商在有意識的調(diào)整，但是我相信任何一個房地產(chǎn)商都不是這樣想的。賣不出去怎么辦？你可以標3萬一平米沒有人買你怎么辦？為什么3萬有人買呢？說明這個消費人群是存在的。

    有人曾經(jīng)形象的講過，房地產(chǎn)商是給富人蓋房子的，其實我覺得也未必。我們蓋的房子當(dāng)中，像咱們北大周圍的豐聯(lián)山莊也是賣四五千塊錢一平米的，你說買不起？不一定。所以我剛才澄清了一點，我們從來沒有過想把自己的快樂建立在別人的痛苦之上，更加沒有可能建立在別人的痛苦之上。因為你是在一個市場環(huán)境當(dāng)中做一種新的經(jīng)營型的行為，你總不會拿自己的生死開玩笑，所以你說的問題我覺得是不存在的。

    至于你說的第二個問題，北京、上海這些大城市的發(fā)展。其實我們現(xiàn)在集約化的城市是有這方面問題的，例如像北京未來可能要有19條地鐵線2015年全線通車。但是在這19條地鐵線全線通車的同時，這個城市會變成什么樣子？所以你這個問題我還回答不了，最起碼應(yīng)該是張院長以上的人才能回答你。

張京華：第一個問題我給他稍微總結(jié)一下，就是在充分市場競爭的狀況下，每個商家都希望賣到最高，不光是房地產(chǎn)產(chǎn)品，可能任何一個產(chǎn)品都是這樣的。其實每個人都希望把自己的快樂建立在別人的痛苦之上，他肯定是希望更高。當(dāng)然我們從購買者的角度講肯定希望以比較低的價格買，如果這個市場是充分市場化競爭的，這一切都是正常的。

提問：我想先陳述兩個小的事實，請您做一個評價。第一個事實是您剛才講到中海集團是非常保守的，因為它的負債率很低。但是另外一個方面中海集團好象又是比較激進的，因為他不斷擁有持有型的商業(yè)地產(chǎn)。而萬科是負債率比較高，但是他從來不涉足商業(yè)地產(chǎn)。第二個事實是這樣的，根據(jù)05年的年報新宏基的利潤率是達到40%，因為他持有商業(yè)很多。美國的普爾迪的的凈資產(chǎn)比新鴻基高很多。如果這樣比起來郝總您認為中海和萬科哪一個更有前途呢？我是中國經(jīng)濟研究中心的MBA。

郝建民：謝謝你的問題，我尤其在一些公眾場合，我不太愿意拿兩家企業(yè)做比較，也希望你今天不要讓我打破這個習(xí)慣。至于說你的問題其實我很愿意回答，只是我不做一些比較，希望你可以理解。

    其實你剛才講到的中海集團是保守的，其實不是保守，從負債率角度上說是一家企業(yè)安全運行的一種必須要堅持的守則。我剛才演講當(dāng)中我已經(jīng)簡要的說過一些，國內(nèi)的很多房地產(chǎn)公司為什么會出現(xiàn)三到五年就會變一個面孔或者說一個集群？其實這是一個很典型的規(guī)律，在一些成熟的市場同樣也是這樣的。5年到8年的時間就會有很多短時間內(nèi)冒出來的企業(yè)，或者叫成長起來的企業(yè)，由于這樣、那樣的原因不見了。其實不見得原因是什么呢？就是因為他財務(wù)狀況無法滿足那一個時期的經(jīng)營需要。我相信你也是學(xué)商科的，因為講的都很專業(yè)，就是你的現(xiàn)金流出問題了。當(dāng)你的銷售不能滿足你公司持續(xù)發(fā)展需求的同時，你的現(xiàn)金流就會出現(xiàn)一個大的問題。就算你有非常良好的資產(chǎn)，你也會由于短期資金鏈斷掉，這個企業(yè)要么被賣掉、要么破產(chǎn)、要么關(guān)門。所以這是一個公司經(jīng)營理念的問題，而不是一個誰說一定要怎么樣的問題。我們?yōu)槭裁匆獔允匚覀冞@么一個準則？中海這家公司是經(jīng)歷過商業(yè)大潮的，最明顯的就是97年的亞洲金融風(fēng)暴，有多少的企業(yè)都不見了。當(dāng)時所謂的香港地產(chǎn)行業(yè)的大亨到今天不見了的也很多，所以一個企業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營思路跟他所處的環(huán)境、成長經(jīng)歷、背景是有關(guān)系的。我們無法講誰一定對、一定錯，但是起碼可以說哪一樣是最有益于這個企業(yè)發(fā)展的路，我們就按照這個路走。

    至于你說商業(yè)地產(chǎn)，你剛才舉到一個美國的公司、香港的公司。其實商業(yè)地產(chǎn)從另外一個角度上說，也是一個公司安全經(jīng)營的保障，關(guān)鍵是一個比例。你如何讓企業(yè)在快速發(fā)展過程當(dāng)中，又能夠維持一個穩(wěn)定的增長，這其實是一個課題。什么比例是最合適的？比如說你剛才講到某一個公司40%是來自商業(yè)物業(yè)的收租，但是你算算他這40%的利潤來源占用了他公司多少的資源。如果這個資源要在那么一個時間段投向市場，開展其他的商業(yè)經(jīng)營活動，利潤會比這個高多少還是少的多少？反過來說如果一點商業(yè)物業(yè)都沒有，你抵抗風(fēng)險和你能夠提供一些穩(wěn)定的收入來源，又靠何去保障？我記得我跟一些投資銀行的人士曾經(jīng)交流過，他們其實也很煩惱。他特別希望這家企業(yè)在經(jīng)濟快速發(fā)展時期把所有的資源都投入到這個行業(yè)里面去，同時他也非常害怕，如果這個行業(yè)有一點波折他投入就會非常有危險。比如說你舉的那個例子，這家公司是40%，在亞洲金融風(fēng)貌的時候這家公司的抗風(fēng)險能力極強，很多公司都要關(guān)門他居然還有很多的現(xiàn)金在手，因為他每年有超百億的現(xiàn)金通過租金回到自己公司的帳上。那個時候如果你有幾百億的現(xiàn)金在手，那時候土地都是很便宜的，你就會有更多的發(fā)展機會。所以這其實是一個很辯證的，或者說什么樣是最合理、最合適的。

    這個問題我曾經(jīng)也做過研究，在這里跟你做一個交流。其實我覺得在一個行業(yè)快速發(fā)展時期，20%最多不超過30%的穩(wěn)定物業(yè)回報是最合適的。一方面可以解決你抗風(fēng)險的現(xiàn)金流問題，另一方面也不至于占用你公司太多的資源。我想我們倆只能探討到這里，你下面的比較我就不再比較了。

提問：非常感謝張總和郝總給我這樣一個提問交流的機會，我是光華管理學(xué)院05屆MBA，我大概有三個小問題。第一個問題我想請郝總介紹一下中海地產(chǎn)公司的產(chǎn)品價格組成是什么樣的比例？第二個問題是剛才郝總談了一些第五代產(chǎn)品，我想郝最能不能具體介紹一下第五代產(chǎn)品具體會是什么樣的形式。這一個是對我們買房有一個指導(dǎo)，還有就是判斷這個房子以后值不值錢的指導(dǎo)。第三個問題是郝總講了房地產(chǎn)行業(yè)可以持續(xù)20到30年的火爆期，我們今后的工作可能也多少跟這個有關(guān)系。我想請郝總從自身的經(jīng)驗評價一下現(xiàn)在玩房地產(chǎn)需要多少錢？很多年以前有一個笑話，就是我一個同學(xué)問一個做房地產(chǎn)的人說，我要做房地產(chǎn)的話需要多少錢？他說你有一百萬嗎？沒有。那你有一萬塊錢嗎？也。他說那就夠了。因為一萬塊錢可以請人吃飯，拉拉關(guān)系了。現(xiàn)在情況有一些變化，所以我想聽聽郝總的建議，要多少錢現(xiàn)在可以玩這個？

郝建民：挺難回答的。你說的玩房地產(chǎn)我不知道是一個什么概念，你是做開發(fā)商，還是做房地產(chǎn)中介，你是哪個環(huán)節(jié)的？

提問：是開發(fā)的，我以前在珠江地產(chǎn)做了很多年。我01年在戴德良行做過后來到了珠江。

郝建民：你的第一個問題我沒有辦法仔細的回答，因為涉及到商業(yè)機密。如果你要玩房地產(chǎn)的話，你是玩正規(guī)的還是玩不正規(guī)的？

提問：您說中海玩的正規(guī)還是不正規(guī)的？

郝建民：中海是正規(guī)的。

提問：您現(xiàn)在1700萬的土地儲備，您土地出讓金交的怎么樣？

郝建民：我敢講肯定是交了，300多億現(xiàn)金在這擺著呢。如果你要正規(guī)的我就勸你不要干房地產(chǎn)，這不是錢的問題，因為現(xiàn)在的環(huán)境跟以前完全不一樣，就是你聽到的和見到的完全不一樣。剛才我講到行業(yè)的整合、行業(yè)發(fā)展到一定階段，必然要出現(xiàn)調(diào)整的現(xiàn)象，這是很正常的。如果你拿著3千萬的現(xiàn)金在房地產(chǎn)這個行業(yè)當(dāng)中可能肯定就不是一個錢，如果你要拿3個億的話我就勸你該干嗎干嗎，你拿3億干嗎干房地產(chǎn)呢？你支援教育多好啊。所以我勸你正規(guī)的就不要干，至于其他的我不知道你有什么路。

    中海地產(chǎn)產(chǎn)品的價格體系你是同行我沒有辦法介紹的太細，因為今天我主要是跟咱們學(xué)校老師、同學(xué)做交流，我覺得沒有什么保密的。但是畢竟你也在讀MBA，你出來以后也是我潛在的競爭對手。

提問：我自己做的投資教育合資公司。

郝建民：你準不準備做房地產(chǎn)？

提問：我對你剛才說20到30年的發(fā)展期很感興趣。現(xiàn)在不是對手，也許是潛在的對手。

郝建民：其實各種比例在一個房地產(chǎn)項目當(dāng)中，我理解你講的是成本比例。其實在不同的城市、不同地區(qū)、不同項目、不同地塊，這個比例都是發(fā)生比較大的變化的。就是地價從百分之十幾到百分之七十幾都是有可能的，甚至一個項目當(dāng)中有80%都是地價，這都有可能。這個地價是很彈性的，土地畢竟是稀缺資源，所以他的地價差異很大。但是你建造的成本和其他的成本都是很相近的，那些比例是定的，但是有一個比例是浮動的，就致使他整個價格體系很難用一個固定的數(shù)字去說。這不是隱藏什么，因為變化比較大，我就不太好講。通常情況下我們大概的比例是一半左右，就是地價的成本是一半左右，你再算算其他的數(shù)字。

    至于你說的第五代產(chǎn)品我還是要對你有所隱藏，你一定會成為我潛在的對手。因為畢竟還是在研發(fā)階段，我只能給你講籠統(tǒng)一點，這是一個集約型的，擁有前面我所講過那些特點的一個整合體。這個所謂的整合體，因為畢竟現(xiàn)在大規(guī)模的開發(fā)越來越多，我們也需要這種集約式的整合產(chǎn)品，現(xiàn)在也陸續(xù)在做這種研究。如果你有興趣的話咱們私下交流。謝謝！

主持人：剛才這位同學(xué)好象是在戴德良行做過的，即使是這樣他也要回去算帳。我覺得他未必會成為你的競爭對手，可以把他騙過來做員工，所以不一定非得是競爭對手。

提問：我是北大訪問學(xué)者，我就想提兩個希望。一個是我經(jīng)常去聽建筑欣賞的課，那個課是坐無虛席，很多人也是這樣站著。大家都非常喜歡建筑，我聽了也非常好，但是看的都是介紹國外的建筑。我就有個愿望，有個理想，很希望您作為我們國家房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，能夠為我們國家建出一些非常經(jīng)典的建筑藝術(shù)作品。像孫中山紀念堂等等這種的作品，不要讓我們老是看到國外非常經(jīng)典、讓大家非常羨慕的產(chǎn)品。說外國的建筑這么好，說中國現(xiàn)在很浮躁、虛華，沒有建出可以流傳百年的建筑。第二個希望是可以為多一些工薪階層的朋友們建一些便宜一點的房子，讓大家能夠安居樂業(yè)。謝謝！

主持人：讓郝總用精品的錢建一些給工薪階級的房子，還要流傳百年。

郝建民：你說到這我相信你是學(xué)建筑學(xué)的，其實我們是有同感的。這些年作為一個發(fā)展商建的房子，我相信我們都有這個感覺，相當(dāng)多的房地產(chǎn)公司他們都會這種感覺。不要說流芳百世，能夠讓它多少年不落伍的東西都很少。其實也不知道是這個行業(yè)的悲哀，這是一個行業(yè)的特點。我剛才講到了我們第五代產(chǎn)品當(dāng)中，你今天問到這里跟你做一個交流。我本人不是學(xué)建筑學(xué)的，但是我對我們公司內(nèi)部學(xué)建筑學(xué)的同事確實提出過一些要求。就是有些城市、有些項目，我們不能說自己都做到全是經(jīng)典，然后又賣的便宜，這樣做企業(yè)也做不下去。但是起碼要有一些特別的，我們真的是肯投入，而且我們也真的是提出了一個目標。我們以后每年至少要有三到五個這種的項目。我形象的講是20年不落伍，從設(shè)計的角度、建設(shè)的角度都要有一個全方位的配合。這一方面體現(xiàn)我們的社會責(zé)任感，另一方面也體現(xiàn)一個企業(yè)的經(jīng)營宗旨。你也不能總是干一些今天干了5年左右就要拆遷的房子，這是對資源的這種浪費。很高興你提這個問題，我們也有這樣的想法，正在努力的實施。

    至于說便宜的，我覺得我們房子也不貴，看你要買哪個地方的房子了。我相信你這個建筑師一定可以買的起中海的房子，我也希望你可以成為中海的業(yè)主。

提問：我想問兩個比較實際一點的問題。第一個是因為土地實行招拍掛以后，我覺得拿地的都是大的房地產(chǎn)公司，那中小房地產(chǎn)企業(yè)怎么繼續(xù)在市場上分一杯羹。第二個是現(xiàn)在是宏觀調(diào)控加強銀根也緊縮了，如果沒有上市的房地產(chǎn)公司他們的出路在哪？

郝建民：這個說人家怎么活，每個公司都有每個公司生存之道。他不到土地市場上去拍賣，也不代表他沒有業(yè)務(wù)發(fā)展的空間和氛圍。比如說他有些土地比較大的，資金量比較大的，地價比較高的，就拿不出這么多資金來。但是他可以到四線城市。

提問：就是從大城市轉(zhuǎn)到小城市發(fā)展，在大城市他可能就沒有機會了？

郝建民：起碼規(guī)模經(jīng)營的機會少很多了。你要說一個項目沒有我相信不太可能，但是他要保持規(guī)模經(jīng)營機會就會少很多。如果還想把這個行業(yè)作為自己的主行業(yè)或者是主業(yè)發(fā)展的話，就要到一些相對來說資金占用量不太大，地價比較便宜的地方發(fā)展。比如說你在北京可以到北京很偏的地方去，地還是比較便宜的，發(fā)展的空間還是有的。但是我詳細行業(yè)整合在所難免，這個是肯定的。至于你說上市融資，這只是公司的渠道之一，還有很多的渠道。

提問：現(xiàn)在的情況是銀行的資金很難拿到，因為有宏觀調(diào)控，所以我覺得挺難的。所以你有什么樣的方法可以讓中小企業(yè)活下去？以后融資的模式會是什么樣的，還是說是這些大的房地產(chǎn)公司整合？

郝建民：你這個問題很專業(yè)，應(yīng)該是問財務(wù)總監(jiān)才對，我就是說兩句。其實融資的渠道當(dāng)中上市、債券、銀行借款，這是我們比較常用的模式和方式。你還有別的方式，你可以民間借貸，也可以小型公司聯(lián)合，其實在江浙一帶這樣的方式很多。一五個人打一個招呼就共同投一塊地，一塊發(fā)展，這也是一種渠道，他也沒有跟任何人借，就是幾個人相互的合作。更多的渠道就是你可以找基金，引進一些策略投資者，把企業(yè)做一些其他放了改造，其實方式還是很多的。你更專業(yè)的我回答不了，CFO會比我回答的更好。謝謝！

主持人：我想就這個問題更多的問一下郝總，剛才那位女同學(xué)可能有一些東西沒有表達清楚。就是在宏觀調(diào)控目前的這種狀況下，可能很多企業(yè)都面臨著洗牌，他怎么去生存？也許對大企業(yè)，包括小企業(yè)都面臨這樣的問題，這未必就是小企業(yè)才面臨的問題，我覺得一些大企業(yè)同樣面臨這些問題。也許他發(fā)展的比較激進，或者是規(guī)模太大控制不住的，這在宏觀調(diào)控下同樣有可能出問題。還有一個是說融資形式，我想問在宏觀調(diào)控目前的狀況下，如果要崩潰是不是就是因為資金鏈斷了，有沒有別的什么問題。就是宏觀調(diào)控當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)怎么邁過這個檻？

提問：但是房地產(chǎn)信托是要由證監(jiān)會批準才可以。

主持人：就是說我們可能面臨資金的問題，也可能還有其他的問題，郝總能不能給我們講一下是不是除了資金還有其他的問題？是否只對小企業(yè)，我們大企業(yè)在面臨未來宏觀調(diào)控下有沒有危險？

郝建民：其實很多房地產(chǎn)公司出現(xiàn)一些經(jīng)營上的問題，當(dāng)然他有很多，有管理問題、這樣那樣的問題。其實最終歸結(jié)到一個最關(guān)鍵的，就是公司的運營。比如說樓賣不出去了，或者是賠本賣樓，或者是各種成本很高，由于市場的變化他可能要賠錢去賣。最終一系列行為的結(jié)果，最后都歸結(jié)到一個錢的，或者叫一個資金的流動上。這個數(shù)據(jù)可能不一定完全準確，我做過一個統(tǒng)計大概有超過80%以上的房地產(chǎn)公司都是因為資金問題出現(xiàn)問題，其他的20%是因為其他的原因。不管是哪個類型的企業(yè)，其實在企業(yè)經(jīng)營當(dāng)中都要面臨生存、發(fā)展壯大這么一系列的循環(huán)問題。不管是宏觀調(diào)控也好，還是行業(yè)整合也好，不管是大企業(yè)還是小企業(yè)面對的都是同樣的問題。不會因為你大就不面對這個問題，不是因為你小就不面對這樣的問題。某種意義上越大面對的問題越多，你需要解決的問題可能也越多。謝謝！

提問：我想請問一下，剛才郝總在PPT里面說中國房地產(chǎn)將會高速發(fā)展20到30年，是否意味著房價會越來越高？如果說是的，前些天有些報導(dǎo)說深圳的房價已經(jīng)出現(xiàn)停滯或者是下降了，這個怎么解釋？還有就是面對越來越高的房價，國家的宏觀調(diào)控要是抑制的話，作為中海地產(chǎn)是怎么處理這方面問題的？

郝建民：長遠看房價應(yīng)該是越來越高的。但是這里面房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是一個資源類的行業(yè)，土地資源就是一個最現(xiàn)實的稀缺資源。既然是稀缺資源就是用一個少一個，所以他就會有這種稀缺性的要求。所以說從中長期乃至于更長的時間來看，應(yīng)該是屬于上升的。我剛才前面講20年到30年的繁榮期，在這個繁榮期里面我們相信大趨勢是要上升的，但是什么時間它往回走，這個又是有一定的辯證性。就像你炒股票一樣，這個股票中長期看企業(yè)經(jīng)營效益都很好，那個股票肯定是慢慢上漲的。但是他總有高潮和低潮的地方，你抄低買這個東西就是你能力所在，你什么時候炒到這個低就是看你的水平了。

    深圳最近一個時期房價有放緩的現(xiàn)象和跡象，這也是事實存在的。但是你回過頭看一下過去一年時間里面深圳房價漲了多少？你要從這個比較去比的話，他只是喘喘氣而已，沒有大幅度調(diào)頭的跡象，但是會喘到什么時候不知道。所以從這個意義上來講長遠來看是升的，而且買房，什么時間買，而且買什么地點的房能夠做到報紙、增值能力強，這個你要自己研究做一些判斷。

    至于你說國家的宏觀調(diào)控政策，我覺得國家很多政策已經(jīng)出臺了，國家經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)，已經(jīng)納進我們政府的工作議事日程當(dāng)中去，我相信這個政策也會是一個長期持久的國策。在這種情況下，我們作為一個執(zhí)政的政府不停的給中低收入的人員解決一些住行的問題，我認為是能做到的，也是可行的。謝謝。

主持人：我們問的問題還是更關(guān)心房價，也許我們都是你未來的業(yè)主。我想郝總的意思還是說如果在30年左右的周期內(nèi)，房價總體的趨勢由于資源的稀缺性還是上漲的，就是整個一個大的牛市，至于中間的盤整你要自己把握。這個不像咱們的電子消費品。

提問：我想請問一下宏觀調(diào)控對您來說有壓力嗎？壓力有多大？或者對你們龍頭上市公司來說，對你們的凈利潤影響有多大？

郝建民：這個不太好說，某種意義上說有點枉自猜測人家的經(jīng)營狀況，再往深了說可能還會影響到人家的股價。宏觀調(diào)控我相信對任何一個房地產(chǎn)企業(yè)來說都會有壓力，只不過壓力的來源不同。有的可能是來自于手上存了太多的重貨賣不出去的壓力，有的可能面對著一個發(fā)展上受到一定影響的壓力，也有的可能會受到一些資金需求上的壓力。但總體上一句話，任何一個房地產(chǎn)公司不管他是上市還是沒有上市的，他都會面對壓力。如果誰跟你說沒有壓力那是胡扯，怎么會沒有壓力。但是你說這個壓力會帶來多大的影響，一方面要看你的經(jīng)營政策，另一方面也要看你的資源。比如說你的經(jīng)營政策是由于前幾年經(jīng)營的步伐很快，為了加速銷售你就必須要降價，這肯定對你的利潤有比較大的影響，至于影響多少你要每個項目做具體的分析。比如說是2千塊錢買的地，他原來是準備賣2萬的，現(xiàn)在宏觀調(diào)控來了他賣8千塊錢，你可以算出他的利潤有多少。至于說他手頭資源帶來的影響，你就要看他近幾年的表現(xiàn)。近幾年很多企業(yè)在土地市場上一路過關(guān)斬將，手上的貨是比較多的，相對來說價格也是比較高的。如果他現(xiàn)在拿的是1萬塊錢的樓面地價，甚至是1.3萬、1.5萬的樓面地價，他在那個地區(qū)充其量就賣到1.8萬或者是2萬，這你就可以看出他是掙錢還是不掙錢。

    所以你要讓我具體判斷企業(yè)經(jīng)營會受到什么樣的影響，我相信這幾家公司都會受到影響，但是影響有多大你要具體的分析。可能你要對他現(xiàn)有的資源和他未來項目發(fā)展情況做一個分析，甚至要做一個跟蹤。我們今天在這里說有多大的影響還是有點不太準確，但是可以說的是影響是一定有的。

提問：我個人對商業(yè)企業(yè)家發(fā)展，前期就是生意人，生意人前期就是為了賺錢，就是商人，商人就要考慮到影響，然后就是一個企業(yè)家，企業(yè)家就像你一樣做的比較大，有一定的社會威望了，你的企業(yè)各方面職能都比較完善了，你有要負擔(dān)更多的社會責(zé)任了。但是我看了2005年、2006年、2007年的慈善人物排行榜，您都沒有進入前10名。我個人覺得包括金源他的業(yè)務(wù)還沒有你大，但是他的黃總?cè)ツ晔蔷枇?個億，我覺得您這個企業(yè)做這么大應(yīng)該承擔(dān)更多的社會責(zé)任。因為我前幾段跟我的同學(xué)去懷州和密云幫那些小孩教學(xué)，我感覺雖然是同時在北京他們是屬于遠郊，但是他們的教學(xué)環(huán)境和條件是非常差勁的。前一段時間我們?nèi)ド轿鳌㈥兾髂沁吺歉拥穆浜蟆＿€有一個問題是你準備什么時候退役，你退役之后會怎么安排你的生活？您會不會像蒙牛的牛總一樣建立他的老牛基金會，做一些對教育、對社會有益的事情。還有一個問題，假如說您離開之后您的企業(yè)還會正常的運轉(zhuǎn)嗎？

主持人：他實際上問的是企業(yè)領(lǐng)袖離開了以后對企業(yè)的影響。這位同學(xué)實際上是說郝總你是可以掙錢的，但是你也要捐錢，賣高價沒有事但是也要涉及到這個事情。同學(xué)你是哪個學(xué)院的？

提問：我是在這學(xué)習(xí)的。

郝建民：我覺得我有必要澄清的，我既不是商人，也不是企業(yè)家，我充其量可以叫做企業(yè)管理者。所以在你提這個問題之前其實你并不了解這家企業(yè)的性質(zhì)，這家企業(yè)的基本情況你也不清楚。這家企業(yè)不是我的是國資委的，所以你那些問題我除了一個要回答，就是社會責(zé)任以外，我其他都可以不用回答，因為它跟我個人的利益沒有更直接的股權(quán)關(guān)系。至于你說到企業(yè)的責(zé)任，其實我在不同的場合也做過一些介紹，到目前為止基本上我們在社會捐助方面還是做過一些貢獻的，這幾年積攢下來的從數(shù)字上看也有超過6千萬港幣。我們從現(xiàn)在開始每一年都在中國比較是的地區(qū)捐建希望小學(xué)。其實錢的多少我覺得是次要的問題，關(guān)鍵是一種導(dǎo)向，因為從某種意義上說我們也在做一種社會公益的工作。有人講你這是嘩眾取寵，我們這家企業(yè)沒有必要嘩眾取寵，我們只是展示給大家的是社會的責(zé)任。謝謝你！

提問：郝總剛才你說咱們中國人不善于做營銷，我不知道咱們以后有沒有加強營銷的計劃？如果要加強營銷工作的話我覺得人才是重要的問題，萬科的營銷工作做的比好，因為萬科有很多北大畢業(yè)的學(xué)生。咱們中海要加強營銷是不是要招更多的北大學(xué)生，可是我剛才仔細看了這個冊子里面沒有一個北大的畢業(yè)生。所以我覺得這個是咱們郝總在用人上要表現(xiàn)出與萬科的差異化呢？還是咱們北大的學(xué)生不適合去中海工作？

郝建民：其實在我的發(fā)言當(dāng)中，我已經(jīng)開始呼吁咱們在座的北大學(xué)子加入到中海的大家庭里來，我們一起攜手開創(chuàng)我們房地產(chǎn)的行業(yè)。我在發(fā)言之前也正是的跟張院長提出，我說中海北大的學(xué)生太少了，希望能多推薦一些北大的學(xué)生加入到中海，張院長也答應(yīng)我了。至于你說我們跟誰誰誰對哪一類的學(xué)生有排斥，其實你是誤解了，我們完全不排斥，而且我們非常歡迎不同類型的，或者說有不同習(xí)慣、方式的人走到一起，共同去發(fā)揮各自的作用。至于你剛才講到中海不善于做營銷，其實這幾年善于做營銷了，只是我們不太善于包裝自己。營銷我們這幾年在項目的推廣上做的是不錯的，當(dāng)然也不排斥你包括在座的各位北大學(xué)子，如果有興趣加入中海的話，中海非常歡迎你們，謝謝大家！

主持人：今天我們?nèi)A商名人堂提問的環(huán)節(jié)就到這里結(jié)束了，感謝郝總，感謝咱們今天晚上參加活動的各位同學(xué)、老師。我們這個活動到此結(jié)束。

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