評選說明

呂尚春（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)藍(lán)籌地產(chǎn)主編）：評審會第一階段內(nèi)容是看資料打分，從2004年開始到2006年，榜單的變化體現(xiàn)在每年約有20%-30%的企業(yè)被置換了，2007、2008、2009年這三年里，這18家相差無幾，通常會有略微的一兩家、兩三家，變化很小。通過這六年的時(shí)間，我們的專家團(tuán)隊(duì)一直在參與，企業(yè)也穩(wěn)定在一個(gè)程度上。實(shí)際上，更多的是我們能夠坐在一起通過評選的活動，通過專家對企業(yè)的觀察提出一些意見來。
第二階段，大家根據(jù)第一階段的打分，以及平常對行業(yè)的認(rèn)識，提出一些我們在評選之后對行業(yè)的評價(jià)、企業(yè)的評價(jià)，對房產(chǎn)的趨勢的判斷。
有請郝炬給大家介紹一下活動。

郝炬（北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人、副總裁）：非常高興又到了一年一度的藍(lán)籌地產(chǎn)評選，今天在座的大多數(shù)是老朋友，專家組對藍(lán)籌地產(chǎn)評選環(huán)節(jié)也相對比較熟悉。
首先對評選說明介紹一下，在整個(gè)評選過程中，跟其他同行相比，我們的特點(diǎn)在于增加了我們在座各位專家對企業(yè)的社會形象和未來發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)的的主觀看法。因此，最終的評價(jià)更加的完整，更加有特色。
我們最初確定完成地產(chǎn)的評選原則有三點(diǎn)，績優(yōu)、穩(wěn)定、規(guī)模。績優(yōu)是企業(yè)本身的盈利性，能夠給股東帶來更多的價(jià)值；穩(wěn)定是整個(gè)企業(yè)在發(fā)展過程中，他的收入和業(yè)績是否穩(wěn)健往上增長；規(guī)模對于企業(yè)本身來講也是最核心的一點(diǎn)，就是看企業(yè)的整體的規(guī)模，不管是總資產(chǎn)還是總收入，在市場份額中的影響力。從這三方面對藍(lán)籌地產(chǎn)進(jìn)行闡述。
企業(yè)評選最終得分由客觀評價(jià)分、主觀評價(jià)分加起來形成。客觀評價(jià)方面，企業(yè)填寫調(diào)查問卷和相關(guān)的、客觀的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們對獲取到的相關(guān)參考資料、財(cái)務(wù)以及經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行評價(jià)。
第二部分主觀評價(jià)由專家打分形成，初步確定為核心的有四個(gè)指標(biāo)：
發(fā)展?jié)摿Γ垖＜覍ζ髽I(yè)未來持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和前景、公司的戰(zhàn)略、發(fā)展模式和增長持續(xù)性，包括他在運(yùn)作的過程中的引資能力，發(fā)展的技術(shù)能力，進(jìn)行分析、評價(jià)。
管理水平，更多是看這家公司整體的規(guī)模，以及管理的規(guī)范化、管理效率等。
品牌影響，主要體現(xiàn)在該公司在行業(yè)中的影響力，可以從品牌的知名度、影響力、品牌形象，以及社會對這家企業(yè)的認(rèn)知等。
社會責(zé)任，藍(lán)籌企業(yè)應(yīng)該是具有社會責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè)，這些參選房地產(chǎn)企業(yè)在2008年做了哪些相關(guān)的社會公益事件，在行業(yè)中的舉措，是否更好體現(xiàn)出一家企業(yè)作為社會公民，在承擔(dān)社會責(zé)任。

房地產(chǎn)政策與酒后駕車異同

呂尚春：第二階段的討論，我們關(guān)注兩個(gè)問題，一個(gè)是房地產(chǎn)二套房貸，如果二套房真收緊，影響還是比較大的。市場在二手房貸收緊的情況下，未來的走向是什么樣的；第二個(gè)問題，許多企業(yè)期待在香港IPO擴(kuò)展他們的融資渠道，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在下一段時(shí)期，將面臨怎樣的變化，他們應(yīng)該如何應(yīng)對。就這兩個(gè)問題，請各位專家發(fā)表自己的看法。
  
陳淮（中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長）：媒體說的所有的二套房貸在收緊的說法是不準(zhǔn)確的，二套房貸是買小戶型，現(xiàn)有居住面積低于當(dāng)前居住平均水平的，執(zhí)行契稅1%，利率7折優(yōu)惠，首付20%。現(xiàn)在這個(gè)政策并無任何改變，哪兒收緊了！而且二套房貸不是你住一套房，再買一套房就是二套房貸，如果以前沒有貸過，現(xiàn)在第一次不是二套房貸，如果以前有一個(gè)房貸還完了，再買第二套房再貸款，這也不是二套房貸，所以沒有二套放貸從緊的說法。
政策鼓勵那些住房相對困難，有一定支付能力的老百姓，適時(shí)改善，并且是優(yōu)先改善。假如一共是3套房子，現(xiàn)在有20個(gè)人想改善，讓那些住房困難的而不是有錢的先改善，所以給他1%的契稅，其實(shí)規(guī)定法定是3%，給他利率7折優(yōu)惠，首付20%。我希望大聲疾呼，這個(gè)政策沒有任何變化。那些并不急于改善，而僅僅是高拋低吸買房的人，雖然他改善也是合理的，但不需要這么迫切，如果說120平方米搬到240平方米的，那你緩一緩，非得現(xiàn)在改善，那得多承擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)。

呂尚春：現(xiàn)在市場價(jià)增量減，是受什么影響？

陳淮：一個(gè)是權(quán)重的在變化，為什么價(jià)增量減，高檔房在成交中所占的比重大大提高了，為什么地王現(xiàn)象頻出，都是核心地區(qū)的地王，沒有聽說遠(yuǎn)郊區(qū)有地王、有令人吃驚的溢價(jià)。現(xiàn)在蓋房子的人主攻核心市區(qū)和中高檔房，買房購買力的釋放主要是集中于相對高端的市場，所以成交量下降了，而房價(jià)上升了，在構(gòu)成中是變化的，權(quán)重在變化。
還有一個(gè)值得注意的是，現(xiàn)在前期的二手房、閑置房正在較大規(guī)模地釋放到市場中來。你說的價(jià)格都指新房，我們在過去的成交規(guī)模中，90%是商品房新房，可能此后一段時(shí)間，我們是次新房——也是新房，但只是被買過一次了——的成交。就像我原來說下崗的比重在減少，其實(shí)失業(yè)沒有少，只是統(tǒng)計(jì)到登記下崗人口中了。

呂尚春：從政策層面上講，把以前略微寬松的程度說到了正常？

汪利娜（中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員）：政策沒有變。去年交易量急劇萎縮，到今年4、5、6、7、8月份，價(jià)格急劇釋放，這是異常的V型轉(zhuǎn)換，第一是因?yàn)楦鱾€(gè)地方政府赤膊上陣，出臺了很多刺激政策，第二是因?yàn)榱鲃有钥簥^，雖然政策沒有變，但是各個(gè)商業(yè)銀行自己在控制信貸規(guī)模。為什么？首先資本金的充足率壓力極大，很多商業(yè)銀行要重新補(bǔ)充資本金；第二存貸比按照指標(biāo)不可以超過75%，現(xiàn)在很多銀行都超過了；第三是現(xiàn)階段，尤其是4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出來之后，銀行的信貸大部分是長期化，跟地方政府捆在一起，出現(xiàn)了財(cái)政化；最后一個(gè)問題是同質(zhì)化，很多貸款都是同樣的，在這種情況下，為了控制銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，很多銀行已經(jīng)開啟自己放貸的速度。
實(shí)際上二套房政策根本沒有變，只是有的銀行在前一階段有點(diǎn)越軌，很多人買了第一套房貸款還沒有還清，然后拿去抵押買第二套房子，按照原來的政策，要是還清第一套貸款再去購買貸款房，這不算第二套貸款房。
當(dāng)然，最近銀監(jiān)會出臺了很多管理辦法，包括固定資產(chǎn)投資貸款，資本金怎么算，存款怎么算，以前的票據(jù)保證金都不能算是銀行的存款。現(xiàn)在對銀行的監(jiān)管越來越嚴(yán)，銀行在放貸的時(shí)候，肯定會有一些不規(guī)范的地方，現(xiàn)在各個(gè)銀行都在自查，防止出現(xiàn)新一輪的壞賬。所以這是銀行從自身發(fā)展的需要來做的。

李國平（高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長）：這兩位老師說政策沒有變也是對的，但是以北京酒后開車的情況為例，現(xiàn)在酒后開車的越來越少，因?yàn)榻还芫止艿脟?yán)，但是交管局說我禁止酒后開車的政策從來沒有變。去年這么多的刺激，幾乎把這幾年加在房地產(chǎn)上的緊箍咒都卸下來，恨不得推你一把。很多時(shí)候中央說地方還可以出臺一些更加寬松的政策推動房地產(chǎn)，包括銀行可以自行掌握利率、包括改善性住房，在這種情況下，中央好像是沒有改金融政策，實(shí)際上已經(jīng)放松了。這個(gè)事情才發(fā)生一天兩天嗎？早就發(fā)生了，現(xiàn)在才來查，還嚴(yán)查，這就是政策，政策文本跟執(zhí)行都是政策，執(zhí)行也是政策，現(xiàn)在要嚴(yán)查就是一種現(xiàn)象。
總理說繼續(xù)保持寬松，是不加油了，但不是剎車。就跟以前沒有查酒后駕車一樣，現(xiàn)在到處在查酒后駕車，這個(gè)政策從文字上確實(shí)沒有改變，但執(zhí)行上改變了，反映出一種風(fēng)向。我覺得還是有變的，如果要說沒變是不太可能的。陳淮老師剛才講，現(xiàn)在所謂的量跌價(jià)升，是不是跟這個(gè)有關(guān)，沒有這么快。但下一步跟這個(gè)問題可能還真會有關(guān)，起碼是一個(gè)信號。要炒樓的、投資的，本來股票就在往下跌，所以我覺得我們很會挑時(shí)候，前面怎么都沒有用。這幾種因素加在一起，可能會對接下來的房價(jià)產(chǎn)生一定的影響。

陳淮：如果我們的政策是什么時(shí)候想寬就寬，什么時(shí)候想緊就緊，那就不叫法。不能說保增長的時(shí)候，政策就可以寬。

李國平：不是國家規(guī)定酒后不能駕車就不酒后駕車了，就是靠查。別的政策也是一樣的，靠盯緊一些，這是現(xiàn)實(shí)，不是理想的東西。
我是覺得今年的樓市，都是一個(gè)寬松的貨幣政策。你會突然之間覺得困難，加深執(zhí)行之后又突然有錢了。各個(gè)城市中的城建單位，都是天上掉下來的錢，突然之間所有的決策都活了，因?yàn)樗兴娜谫Y平臺，而且有一些就是在十年前亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，國家國債項(xiàng)目刺激內(nèi)需的錢，都沒有向他們要過。這種流動性泛濫有什么效率？肯定沒有效率，短期就是刺激，保8了，短期有用，長期沒用。

張寅（虎杰投資首席分析師）：基本同意這個(gè)觀點(diǎn)。保8從技術(shù)上沒有問題了，我只能說“技術(shù)”上，數(shù)字上向大家的最大承諾沒有問題了。那就要解決到目前為止有什么問題，剛才說的最大問題，從貸款流向來說，出現(xiàn)了這三十年來沒有出現(xiàn)的現(xiàn)象，就是他的流向發(fā)生了重大的變化，貸款的總量最大頭是在平臺公司，通俗說就是各省市投資公司，建投、城建，而不是國企和民企。
流向失衡，失衡無非是數(shù)量失衡和流向過于集中在某一個(gè)點(diǎn)。
北京的成交量復(fù)蘇早于上海、廈門，一線成交量最晚的是上海。今年這一輪的房地產(chǎn)，看上海市場能走多遠(yuǎn)，上海走不動，全國就走不動。上一輪的指標(biāo)誰調(diào)整的？是深圳，2007年6月份最早開始調(diào)整，其次是北京，最晚是上海。這一輪最大的看點(diǎn)是上海。原因是，上海顯然是集中了熱錢。
上海的成交量出現(xiàn)了“M”型的成交，什么是“M”型，高檔的豪宅——還不是公寓，豪宅跟公寓單價(jià)、總價(jià)有距離的——依然沒有冷。經(jīng)濟(jì)適用房和其他的房需求非常猛，中間塌了。“M”型消費(fèi)是日本的大前研一最早提出來的。“M”型消費(fèi)只有兩種情況，一個(gè)是臨近通脹，通脹的預(yù)期在社會形成，特別是在富人面前強(qiáng)化。第二個(gè)是表明貧富差距在這一階段進(jìn)一步強(qiáng)化，也就是說這一階段的經(jīng)濟(jì)拉升，盡管想平衡貧富差距，實(shí)際上反而在貧富差距上又踩了腳油門。

張寅：市場經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就兩個(gè)基本的條件，一個(gè)是政府的政策可預(yù)期，所有明白的人，高中以上的人都可以預(yù)期政府的行為，可以猜對猜錯，但可猜。第二個(gè)是不可預(yù)期，這一大變數(shù)。剛才描述的酒后駕車，說的跟做的是兩張皮，就是執(zhí)行與不執(zhí)行不講究契約精神，但是我的面子、法律都得有。
為什么有地王，其中一個(gè)原因是政府沒有契約精神。信貸政策，貸給誰不貸給誰，必然有資源分配，沒有契約精神，就有資源錯配，沒有契約精神必然是兩張皮。
還有一個(gè)變數(shù)，9月10日聽溫總理在大連夏季達(dá)沃斯年會中的講話，內(nèi)容有400多字，但有一個(gè)內(nèi)容是以前沒有的，防止通脹。我們最高的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)人，已經(jīng)認(rèn)為有通脹的內(nèi)容要防止的話，顯然明年的利率周期可能就來了。
外部環(huán)境，雖然說美聯(lián)儲分工政策不變，但是美聯(lián)儲說從10月份起已經(jīng)不再開始買了。大家都知道，從二期市場，對于央行來說是流動性很重要的一點(diǎn)，那就從10月份開始。美聯(lián)儲已經(jīng)開始一點(diǎn)一點(diǎn)的撤。
明年的利率也是一個(gè)變數(shù)，如果二手房優(yōu)惠不漲，有人說第二季度、第三季度開始升息，那地產(chǎn)能走多遠(yuǎn)。我自己對房價(jià)的判斷是這樣的，11月份是一個(gè)非常敏感的月份，比如說某幾個(gè)上市公司出現(xiàn)打折，大家不要意外，房地產(chǎn)上市公司肯定是帶頭者。第二，小戶型的單價(jià)可能往上走，大戶型的單價(jià)可能往下走。北京現(xiàn)房的每套平方米數(shù)在上升，說明沒賣出去的房，單套的面積在上升。期房存量的每單位平方米數(shù)在增高，那就是說大戶型。期房的存貨第一次出現(xiàn)了拐點(diǎn)，往上的拐點(diǎn)。

尹寶軍（北京世邦魏理仕董事總經(jīng)理）：我是房地產(chǎn)顧問公司，跟很多開發(fā)商和營銷公司是合作伙伴。剛才聽大家說，上海是比較嚴(yán)重的地區(qū)，我們代理了六到七個(gè)項(xiàng)目，在3月份以后，在第一個(gè)高峰上，很多人都做投資。中間這一部分，如果你在上海買一到兩萬的地方，根本就沒有買到的。
剛才說的二套房的問題，現(xiàn)在每天有上千人在做過戶。銀行該放款都放完了，沒有額度了，所以就收緊。
在北京今年二手房的交易明顯大于期房的交易，這說明市場變的比較成熟了，從國外來看，大量的都是二手房的交易。反過來看，現(xiàn)在庫存量少了，消化掉了，但又沒有地。所以企業(yè)拼命的去搶地。

汪利娜：你說存量下去了，北京信息交易網(wǎng)，期房交易量下去了，但是現(xiàn)房又上去了，所以還不好說。

張寅：三年前深圳第一個(gè)出現(xiàn)了二手房的成交量超過了新房的成交量，深圳市場出現(xiàn)是正常的，是市場主導(dǎo)的現(xiàn)象，跟市場文化、市場的成熟度有關(guān)系。

尹寶軍：這應(yīng)該是一個(gè)信號，從表面上看，大家在外面看是寬，實(shí)際上內(nèi)部是緊。這是我總體的感受。

從長線看 “鐵公基”高投入帶來的利弊權(quán)衡

王洪（清華大學(xué)金融系副教授）：聽了大家的觀點(diǎn)，很受啟發(fā)。具體的層面大家談的比較多，我想跳出短期交易情況來看看長線的問題。我比較擔(dān)憂我們的房價(jià)，尤其是一線城市和一些二線城市明顯虛高，而且經(jīng)濟(jì)基本面也不支撐。有一點(diǎn)像美國經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后，急著拉動經(jīng)濟(jì)，小布什以推動市場房屋的手法來保證經(jīng)濟(jì)增長，如果把握的不好，我們也有可能犯他同樣的錯誤。
短期內(nèi)，因?yàn)槭澜缃鹑谖C(jī)來的比較突然，可能一開始政策的力度就會比較大。但這個(gè)政策，我感覺只能短期使用，長期使用的副作用蠻大。人為地保8，我感覺一個(gè)是心理上的作用，實(shí)際效果跟7.9、8.1有多大的區(qū)別？一定要保證在8.0%的基礎(chǔ)上嗎？
我期待更多實(shí)質(zhì)性的效果，比如說職業(yè)比較穩(wěn)定，失業(yè)率比較低，沒有通貨膨脹，大家收入有所增加。如果保8不能在這些基礎(chǔ)指標(biāo)上反映出來，意義不大。
另外，我在美國、新加坡、英國當(dāng)訪問學(xué)者，在一些比較重要的地方都待過，我感覺別的國家尤其是新加坡比較擔(dān)心這些東西，包括房價(jià)太高，因?yàn)檫@對國家競爭力影響很大。現(xiàn)在把我們的房價(jià)炒高了，貨幣炒高了，把我們勞動力成本炒高了，商務(wù)成本也在增高，中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)的競爭力在哪兒，如果經(jīng)濟(jì)的競爭力沒有，房價(jià)天高，有什么用。

李國平：所以任志強(qiáng)說，房價(jià)越高，競爭力越強(qiáng)。結(jié)論完全反過來，競爭力強(qiáng)，房價(jià)能上去，不能因?yàn)檎f競爭力強(qiáng)，房價(jià)下去。

王洪：如果能夠保8，只能保一年，這本事不大，如果能保證30年的8，這就很厲害了。但我們前三年已經(jīng)超過了8，這不是人為保出來的，這是真正生產(chǎn)力的一種釋放。
事實(shí)上房價(jià)增高的時(shí)候，有效需求減少了。你看看老百姓，大部分人的收入哪有這么高，要實(shí)事求是。
房價(jià)不拉起來，不炒熱，地賣不動，，地方財(cái)政怎么支撐得住。這個(gè)時(shí)候應(yīng)該考慮，怎么樣來應(yīng)對，我們需要跳出短時(shí)間的微調(diào)，或者分析這些局部的變化的思路，我們可能已經(jīng)迷失這些大量的變化中。
就好象冬天，你還是要適應(yīng)環(huán)境，不是說人家都很冷，你非要搞的很熱，所以還是要因勢而導(dǎo)。
  
李國平：大家都感冒了吃藥了，我們在值班，大家好過來了，我們可能就倒下來了。所以看短期有用，我們挺風(fēng)光，問題還是要看結(jié)構(gòu)。

王洪：政府可以玩心理戰(zhàn)，因?yàn)槲以谛录悠赂氵^全國土地儲備計(jì)劃，每五年都做，凡是房市高的時(shí)候，就搞出土地特高，一塊一塊進(jìn)行規(guī)劃，多提供土地供應(yīng)，調(diào)整預(yù)期。

汪利娜：新加坡85%都是政府的房子，市場很小。

王洪：是的，但這樣一做對市場有一個(gè)調(diào)節(jié)作用。

張寅：香港特區(qū)政府也會這么做。

王洪：現(xiàn)在這么高的價(jià)位，還能買得起房子的人，一個(gè)是抗風(fēng)險(xiǎn)能力高，一個(gè)是的確比較有能力的人。他們害怕的是通貨膨脹，通貨膨脹是想象出來的，目前沒有苗頭，但后來到底會引發(fā)成什么樣，不知道，只是害怕，害怕是一種心理，逼的你非要買，逼的你不需要拋的時(shí)候拋了。所以房地產(chǎn)跟股票完全不一樣。

李志能（國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副主任）：第一，過去的兩年對很多房地產(chǎn)公司，尤其是決策者來說打擊很大。沒想到危機(jī)來的這么快，一下子暴跌，今年又突然暴漲，命懸一線的時(shí)候突然出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。對于現(xiàn)在評選的公司來說總資產(chǎn)都是四百億人民幣以上的，管著四百億資產(chǎn)，讓企業(yè)經(jīng)歷著生生死死、大喜大悲。這么重大的事情都看走眼了，暴跌的時(shí)候沒有看到，這是值得很多房地產(chǎn)企業(yè)思考的。那么重大的變化、重大的轉(zhuǎn)折，功夫在室外。我們看問題的時(shí)候，非常重要的是分析的層次，你是個(gè)人層面、群體層面、企業(yè)層面，還是產(chǎn)業(yè)層面。現(xiàn)在這個(gè)問題肯定不是產(chǎn)業(yè)層面的問題。
金融危機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，這種重大轉(zhuǎn)折會不會再來？這是大家值得思考的一個(gè)問題。
從美國的情況來看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響還不少，就業(yè)仍然處于非常低迷的情況。就業(yè)情況處于這么一個(gè)狀況的情況下，這種經(jīng)濟(jì)的回暖是不可能持久的。所以，在這種情況下，大家會覺得美元的貶值是可以看得見的。美元的貶值意味著世界范圍內(nèi)的通貨膨脹就會變成一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。就是新一輪的泛濫：流動性泛濫和通貨膨脹。
從美國自身來說，預(yù)見到美元貶值，房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場已經(jīng)徹底回升，大家都轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。
我的兩個(gè)判斷，第一個(gè)是世界金融危機(jī)還沒有結(jié)束，第二個(gè)是通貨膨脹不僅僅是一個(gè)預(yù)期的問題，由于美元的貶值，可能性在不斷加大，通貨膨脹的問題是非常現(xiàn)實(shí)的問題。
另外從我們國家的情況來看，首先我表達(dá)一個(gè)自己的觀點(diǎn)，我覺得從整體上來看，中國的經(jīng)濟(jì)GDP排第二、第三，但是按照三十年從一窮二白的點(diǎn)上開始，家當(dāng)是很有限的，這是很重要的概念。不管現(xiàn)在是第二還是第三，家底是很單薄的。金融危機(jī)本身是博弈的工作，外面的力量特別是大國之間的博弈是存在的。從表面上來看，大家對國家政策的期望值越來越高，外有強(qiáng)敵，底子單薄，大家期望又高，三種力量的存在，使得現(xiàn)在的決策是相當(dāng)困難的。在這樣的情況下，把相對漂亮的外衣去掉，百丑全部漏出來怎么辦?
對于中國來說，在現(xiàn)在的背景下，在金融危機(jī)的面前中國有兩樣很好的東西在支撐基本面，第一個(gè)是城市化沒有完成，還能持續(xù)一段時(shí)間。第二個(gè)是汽車沒有普及。鑒于此，中國保8就能夠順利的扛過低谷，還能延續(xù)一段時(shí)期，對國家的發(fā)展肯定是有利的。現(xiàn)在要放棄保8，讓各式各樣的矛盾都表面化，那情況是不是很難掌控？這是我的另外一個(gè)觀點(diǎn)。
從現(xiàn)在來看房地產(chǎn)，正是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)的作用，所以各方面的矛盾也比較突出。剛才我們提到了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用，第二方面是在通貨膨脹的情況下，很多人把房地產(chǎn)作為一個(gè)抗通貨膨脹的手段，不管是預(yù)期前還是現(xiàn)期，這是一個(gè)事實(shí)。
外資在房地產(chǎn)的投資力量歷來非常龐大，這涉及到國家金融安全問題。如果長期保持一個(gè)很高的位置，這也不現(xiàn)實(shí)。外資的拋售，資本大量外流，會給國家金融安全帶來危險(xiǎn)。
住房難，我們國家把住房難變成一個(gè)政治問題，也需要采取實(shí)實(shí)在在的辦法去解決。
所以我覺得，現(xiàn)在看房地產(chǎn)，還是要放在一個(gè)國際的背景下來看。再加上國內(nèi)綜合的平衡，至少從國家層面，從博弈的角度來看，才能避免中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)再次陷入萎縮，集體誤判的狀況。

非理性市場狀況下 企業(yè)如何作為？

陳功（安邦集團(tuán)董事長）：大家都是站在很理性的角度，對美國、新加坡的對比非常多。我的看法是我們面對的根本不是一個(gè)理性的市場、理性的場面，因此也不可能有一個(gè)理性的結(jié)果。像張寅，希望找到一個(gè)很清晰、很透徹的結(jié)果，我覺得確實(shí)需要這樣的學(xué)者、專家做出努力。但這個(gè)努力是否有效，我保持一定的懷疑態(tài)度。
中國的社會環(huán)境決定了，憲法已經(jīng)說了，土地是國有的，我們的錢在國有銀行手里拿著。國有銀行又歸銀監(jiān)會、銀行管，說白了我們的錢不是想怎么支配就能怎么支配的。好不容易投到股票中，想高就高，想低就低，還是讓人給支配了。這是現(xiàn)實(shí)中國的基本特點(diǎn)。
如果脫離土地國有這一前提，帶著比較理想的色彩去討論問題，結(jié)果是色彩斑斕，會有非常吸引人的觀點(diǎn)出發(fā)。但發(fā)現(xiàn)那些東西都有反面的論證來否定，你說有數(shù)量、定量分析，這個(gè)數(shù)據(jù)你看得懂嗎？我反正看不懂，這可能有人親自做調(diào)查，根據(jù)條件可能清楚一些。像任志強(qiáng)說的數(shù)字，馬上有人站出來說一些反對的數(shù)據(jù)，這些統(tǒng)計(jì)口徑也不明白，在這樣的情況下，肯定是公說公有理，婆說婆有理。
說城市化還不夠，國外達(dá)到什么樣的水平，我也希望達(dá)到這樣的水平，那樣我在農(nóng)村的鄰居、親戚也可以過上好日子。但是人家的城市化跟你的城市化是一回事嗎？你能達(dá)到那種程度嗎？你把13億人口變成那樣的城市化水平，將來得變成什么樣，能源是不是全被你們用完了？北京每個(gè)垃圾場的半徑20公里，16個(gè)垃圾廠，算一算，這樣的垃圾廠還只能解決一半，北京還有一半垃圾用各式各樣的形式處理掉了。還沒有說水，水就更慘一些，國外的水管五年一換，人家的水管跟我們的水管還不一樣，有各式各樣防漏措施，還有防污染的問題，我們就不提防污染的問題了。
當(dāng)然還有通脹的問題，資產(chǎn)價(jià)格上來是不是通脹的一部分，我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)然得出結(jié)論，這肯定不算，跟通貨膨脹一點(diǎn)關(guān)系都沒有。這一點(diǎn)我們都明白，理性因素和非理性因素很難得出一個(gè)比較多人的共識，這是對這是不對。要想找到這個(gè)答案，肯定得讓上帝告訴你。

呂尚春：尹先生，你們很早就跟一線的企業(yè)接觸，今年地王多是由國資企業(yè)獲得，民營企業(yè)沒有辦法，據(jù)你了解是什么樣的狀況。

尹寶軍：我代表個(gè)人觀點(diǎn)談這個(gè)問題。一個(gè)地王賣16000每平方米的地價(jià)，加上成本得賣多少錢。有一些顧問公司已經(jīng)算過了，住宅得賣40000萬塊錢，商業(yè)賣50000萬塊錢，公建得賣60000萬塊錢，如果賣不上，你的成本哪兒來，你的利息怎么交。我們有我們的成本，算來算去怎么也算不過這個(gè)帳來，這是現(xiàn)在的實(shí)際情況，但怎么解決？看這些藍(lán)籌地產(chǎn)入圍企業(yè)，絕大部分都是以住宅為主的房地產(chǎn)公司，有幾個(gè)是商業(yè)的？可能金融街算一個(gè)，招商算一個(gè)，就這么幾個(gè)。但這么大量的商業(yè)地產(chǎn)怎么辦？我們想借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，今年年底會有REITS出來。這部分要看多層面來解決問題，一個(gè)是看商業(yè)怎么來看，是不是都賣？賣的了嗎？賣不了，租的話怎么租？多少的回報(bào)算合理的數(shù)字？是不是把房子的價(jià)格推掉了，才能還的起？這責(zé)任到底是誰的？政府在這里邊承擔(dān)多少責(zé)任？政府的投放量和稅是掛鉤的，我們在這里邊扮演一個(gè)什么樣的角色？有一些開發(fā)商已經(jīng)被架在那個(gè)位置上了，沒有辦法，不拿地就沒得生存，不開發(fā)就沒法賣。怎么辦？就跟潘石屹講的那樣，我沒有辦法，我舉牌就舉牌，我算過，人家不算。
   
王洪：這個(gè)擴(kuò)張不是有效的擴(kuò)張，以占有資源，而不是以效率為主。他即使不賺錢，如果信貸額度不用完，就感覺不對。諸多的原因決定，他更多不是從將來是不是一定能賺多少錢出發(fā)的。
在這種情況下，的確不是理性的。在這個(gè)時(shí)候可能有時(shí)候也需要不理性。但不能長時(shí)間的不理性。可能太理性以后會害怕，紅軍長征的時(shí)候也沒有想到要走15000里，一開始走著走著，很多人上路。

陳淮：地王的錢落到誰手里？政府拉高地價(jià)、土地升值的錢落到誰手里？政府。從政府手上沒有賺到，開發(fā)商只能被架起來，只能攬更多的地。房地產(chǎn)花5000買地蓋房子，如果開發(fā)商把房賣了，買同樣的地，低價(jià)還會是5000嗎？他只有想辦法賣更貴的價(jià)，實(shí)際上這個(gè)地漲價(jià)每一個(gè)環(huán)節(jié)的錢都是還給了政府。
2000點(diǎn)入市，漲到4000點(diǎn)賣了，賺了，你賣出去再買進(jìn)來不是還得4000點(diǎn)，你什么時(shí)候賺錢了？4000點(diǎn)賣了你不進(jìn)去了，那是賺錢的。開發(fā)商在地王的情況下是不賺錢的，只有地價(jià)跌了，房子又賣了，才能賺到錢。一千萬、一個(gè)億、十個(gè)億，聽著解氣，但必須得攬更多的錢來還前面的息。

汪利娜：大家都說土地國有制，本來是保障老百姓住房非常有利的條件，現(xiàn)在土地實(shí)際上是剝奪了老百姓享受公有土地受益的權(quán)力。發(fā)展為人民，讓人民共同享受發(fā)展的結(jié)果。

陳淮：你這是理性守望。實(shí)際上地方政府現(xiàn)在也發(fā)債，借銀行的錢不是債嗎？拖欠工人的錢不是債嗎？一開始說潛規(guī)則，中國的事實(shí)際上這么干的，地方政府發(fā)債是違法的，但實(shí)際上地方政府哪個(gè)不發(fā)一兩個(gè)債的。城投公司借的債就不是債了！

李志能：民營企業(yè)圈地蓋房，原來可以買200畝地，賣完了再買新地，結(jié)果只能買55畝地。很多企業(yè)完全是用自有資金在做，發(fā)現(xiàn)在做的過程中，地越來越少。
很多人去圈地，就像進(jìn)股票。

王洪：全世界的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，對于中國來說的確是一個(gè)機(jī)會，如果用這么寶貴的資源、資金、財(cái)富，還沿著老套去炒地產(chǎn)、股市，這有一定的作用，可以保證經(jīng)濟(jì)基本上有一個(gè)支撐，但主要的資源千萬不能這么用，要利用人家的危機(jī)趕緊去搶那些資源以及新的技術(shù)，還有一些我們不容易得到的東西。原來人家是拼命不給我們的東西，現(xiàn)在要跟他們談，讓他做到以前不賣給我們的東西，現(xiàn)在得賣，以前不開放的現(xiàn)在要開放。通過這些努力，把原來不能做到的盡量想辦法做到，這次的確跟以前不一樣。

張寅：這是戰(zhàn)略機(jī)遇。

王洪：中國人也挺聰明，拿著東西來就能琢磨出來，如果這一次能夠跟國際更加有效地接軌，我們能夠找到一些比較珍貴的東西。

謝紅玲（地產(chǎn)中國網(wǎng)主編）：剛才專家們在發(fā)言當(dāng)中提到我們在市場中沒有觀察到的一些現(xiàn)象，剛才說到買地王的，尤其是大央企他們的心態(tài)有一點(diǎn)，這是我們通過他們采訪和底下聊天中了解到的，他們不是像咱們假設(shè)的前提去看待問題，咱們是假設(shè)這塊地不變的情況下來算的賬，而他們認(rèn)為這些假設(shè)都是可以變的，所以他們不算賬。
北辰拿長沙的地王，那個(gè)人也確實(shí)沒有面對媒體的經(jīng)驗(yàn)，真是實(shí)話實(shí)說，他說我真的就沒算賬，我就是要拿。
有一個(gè)大型企業(yè)，包括勘探等等各個(gè)研究機(jī)構(gòu)都花錢請過來做了研究，把周圍的市場也調(diào)查了，準(zhǔn)備花50多億拿這塊地，結(jié)果北辰是90個(gè)億拿的，當(dāng)時(shí)這個(gè)老板真是氣瘋了。北辰就不管，拿完再說。所以咱們是假定他有這么多錢，一定按規(guī)矩交，按照一定的規(guī)劃去開發(fā)。我們用一個(gè)俗的說法，就是膽大，不像民營企業(yè)，像潘石屹這樣小心翼翼的去算，他們不用這么謹(jǐn)慎。
還有一個(gè)是買房人的心態(tài)，以及目前的現(xiàn)象。以北京市場為例，買家手里的錢太多，民間的錢太多。舉兩個(gè)例子，尤其是準(zhǔn)備買一萬五到兩萬五的房子的這些人，兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是華貿(mào)城，在北五環(huán)外，大概售價(jià)會在15000，目前您再去買二三居，已經(jīng)買不到，只有一居可以排隊(duì)，能不能買的上就不知道。正因?yàn)槲覀冏鲞@一行，認(rèn)為我們跟企業(yè)熟，有朋友就這個(gè)項(xiàng)目，問我能不能說上話，幫他留上一套房子。南三環(huán)金投要開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格一期賣12000—16000之間，據(jù)業(yè)務(wù)人員說，您要買趕緊找關(guān)系，現(xiàn)在已經(jīng)有7000人排號。就對他的水分打一半也有3000人，他有多少套房子，只有1000套。不知道哪來的這么多錢，這么多錢在這兒了，而且不是很富裕這一層人的錢，是中間層的。有錢人的這一層，剛才專家們分析，心態(tài)是為了抵御動蕩去買的。還有一個(gè)心態(tài)，因?yàn)槟壳斑@些錢沒有生意可投，投什么都不賺錢，還不如投房子，來錢快。這是采訪星河灣的買家，包括金科的，總價(jià)400萬以上的房子的買家，是在我們采訪中了解到的。

張寅：地王，我自己覺得有這么一個(gè)現(xiàn)象，整個(gè)競標(biāo)的過程中，跟2007年有一個(gè)重大的區(qū)別。中海在上海70億的競標(biāo)，買標(biāo)書的有70家公司，真正到現(xiàn)場舉牌理論上有15家，但真正舉牌的只有14家。但是以前有一次地王，去了60家，真正舉牌的達(dá)到40家。這說明什么？說明產(chǎn)業(yè)集中度開始提高。現(xiàn)在經(jīng)常參與競標(biāo)的，無論是北京、上海，以及少數(shù)二線城市例如杭州、重慶等，真正去參與競標(biāo)的已經(jīng)不到一百家了，不管是買標(biāo)書還是舉牌，產(chǎn)業(yè)的集中度在未來會突然提高。
2月份還出現(xiàn)了土地流標(biāo)事件。現(xiàn)在，在一線城市出地王，個(gè)別二線城市也出現(xiàn)地王的情況下，二線城市在8月份還有8起流標(biāo)事件。

陳功：說三句話，可以負(fù)責(zé)任的做一個(gè)預(yù)測，在下一輪房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)整中，大的力度、大的政策一定會出臺。出臺政策的主要推手一個(gè)來自于政府，一個(gè)來自于銀行。大家可以拭目以待，打壓性的政策會不會出臺。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)要特別注意，你所從事的行業(yè)性質(zhì)是什么，你混這個(gè)行業(yè)起碼得知道行業(yè)的性質(zhì)。這個(gè)行業(yè)的性質(zhì)是延續(xù)了1949年之后公司和銀行業(yè)，這是組合性的差異。無論是地方政府扮演角色還是建設(shè)部，還是哪里，總得有一個(gè)國有大的成分在里邊。不但是在開始的鏈條，當(dāng)然可以在進(jìn)程中，在終端，在銀行、金融這一塊通過資金的調(diào)整，直截了當(dāng)?shù)氖钦f信貸政策就可以控制。所以國有參與度非常高，導(dǎo)致實(shí)際上是公私合營的，你不明白這個(gè)性質(zhì)，不知道誰是老大的時(shí)候，你去做很多的政策，做很多的調(diào)整。老大明明收一下手，大力度的去投入。有的人，明顯做的是有問題，不知道怎么使，但起碼知道有一個(gè)不太明智的做法。
第三，小心風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)馬上就來了。