《關(guān)于政府參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建議》成為今年全國政協(xié)會(huì)議的第1號(hào)提案，主張政府成立專門職能機(jī)構(gòu)，直接參與住宅的建造和租售。這個(gè)提議可能引起廣泛爭論。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策始自1998年，在停止住房實(shí)物分配的同時(shí)，國家決定建立和完善多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。”但經(jīng)過八年后，發(fā)展情況仍不太理想，廉租房尚未全面展開；經(jīng)濟(jì)適用房制度則暴露出很多問題，而且投資增長緩慢，占房地產(chǎn)投資的比重連年下降。

與普通商品房相同，經(jīng)濟(jì)適用房也是由企業(yè)建造和銷售，但由于政府免收土地出讓金，并且減免一些稅費(fèi)，因此經(jīng)濟(jì)適用房的成本較低，以政府限定價(jià)格出售。這實(shí)質(zhì)是一種政府補(bǔ)貼。房價(jià)上漲，會(huì)減弱政府和開發(fā)商建造、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，對政府來說，漲價(jià)意味著土地收入以及其他方面的虧損更大；對開發(fā)商來說，漲價(jià)使補(bǔ)貼變得不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房的政府限價(jià)與商品房的市場價(jià)格之間的差距。這應(yīng)該就是這幾年經(jīng)濟(jì)適用房投資增長緩慢的關(guān)鍵原因。由此也可以看出，只依靠政府補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)適用房難以惠及更廣大的人群。廉租房也會(huì)遭遇同樣困境。

那么，如何在政府補(bǔ)貼不顯著擴(kuò)大的前提下使中低收入人群能夠享受到較低房價(jià)或房租？答案是降低這類住宅的成本。目前，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建造和租售的方式基本上與商品房相同，因此沒有成本上的節(jié)省，反倒是比普通商品房多出兩方面成本，一是政府部門需要與眾多開發(fā)商進(jìn)行談判，并對它們進(jìn)行監(jiān)督；二是政府部門需要對申請者進(jìn)行審核。因此，要擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房惠及的范圍，就必須對目前的運(yùn)作模式做出改變，使得建造和租售成本低于商品房。香港地區(qū)的公營房屋制度就值得我們借鑒。

在香港的住宅中，有將近一半是公營房屋。房屋委員會(huì)進(jìn)行公屋的規(guī)劃和管理，并通過其執(zhí)行部門房屋署進(jìn)行建造和租售。香港公屋制度的要義并不在于政府補(bǔ)貼，實(shí)際上，房屋委員會(huì)自1988年起就逐漸成為自負(fù)盈虧的機(jī)構(gòu)，政府的資助僅限于免費(fèi)撥地，這些地塊一般都在偏遠(yuǎn)地區(qū)，不適宜發(fā)展私人物業(yè)。香港公屋制度成功的關(guān)鍵在于極大地降低了成本，房屋委員會(huì)負(fù)責(zé)數(shù)量如此龐大的公屋，很好地實(shí)現(xiàn)了規(guī)模效益，首先是節(jié)省了設(shè)計(jì)和建造的成本，幾千幾萬套單位都按照幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的樣式建造；其次是節(jié)省了因?yàn)樽馐鄱a(chǎn)生的費(fèi)用，因?yàn)橹械褪杖胝哌M(jìn)行輪候，房委會(huì)不需要像開發(fā)商那樣雇傭數(shù)量眾多的銷售人員，也不必?fù)?dān)心住宅閑置導(dǎo)致?lián)p失；更重要的是，因?yàn)榉课瘯?huì)成片開發(fā)大量住宅，即使是在偏遠(yuǎn)地區(qū)，也能很快形成人群聚集，這就使土地開發(fā)的成本攤薄，從而有利于基礎(chǔ)設(shè)施的跟進(jìn)和商業(yè)的興旺，形成新的市鎮(zhèn)，房委會(huì)也能夠通過建造商業(yè)物業(yè)獲利，彌補(bǔ)公屋出租帶來的虧損。

內(nèi)地較發(fā)達(dá)城市可以考慮借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，成立一個(gè)類似于房屋委員會(huì)和房屋署的機(jī)構(gòu)，在幾個(gè)比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，統(tǒng)一建造和租售標(biāo)準(zhǔn)化的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，與目前政府補(bǔ)貼眾多企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的模式相比，這將極大地節(jié)省成本，并有利于城市空間的擴(kuò)展，形成類似衛(wèi)星城的新市鎮(zhèn)。