南海意庫：一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的堅持

《快公司觀察》記者 楊萍 在蛇口水灣頭村臨海的灘頭土地上，6棟整齊劃一的廠房巍然屹立。 

早晨，成群結隊的打工妹，穿著清一色的工作服，走進車間，一排排坐著，開始了一天的“流水線”工作。傍晚時分，當晚霞染紅了天空，女工們又簇擁著走出廠區(qū)鐵門。 

這是電視劇《外來妹》中的場景，也是昔日三洋廠房的真實寫照。當年，陳小藝主演的《外來妹》，就是取景于當時的三洋廠房。 

三洋廠房位于深圳蛇口太子路，緊臨海上世界，總占地面積4.4萬平方米，總建筑面積9.6萬平方米，共有6棟廠房，1980-1983年間建造而成，是改革開放最早時期的三來一補廠房之一。二十多年來，先后有近百家不同性質的勞動密集型企業(yè)入駐，其中時間最長、最著名的就是日本的三洋株式會社，因此，人們習慣上都通稱此地為“三洋廠區(qū)”。 

當時，這里是改革開放的先行地，如今，勞動密集型的廠區(qū)，不僅產(chǎn)值低下，還對城市土地資源造成極大浪費。如何對舊廠區(qū)進行合理改造，一度是城市建設的難題之一。20多年過去了，當年的三洋廠房變成了一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，還擁有一個好聽的名字——南海意庫。 

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園多來源于改造的舊廠房 

這翻天覆地的變化，只有老蛇口人才能體會。昔日，三洋廠房的一號樓有7000多人，打工者大多只有小學或初中文化。而現(xiàn)在，一號樓和五號樓入駐的員工有2500人，其中92%以上是本科學歷，2008年，生產(chǎn)總值近10億元。 

南海意庫的定位是，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展為方向，打造以“藝術+設計”為結構的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地。該項目的開發(fā)商是深圳招商房地產(chǎn)公司（以下簡稱招商地產(chǎn)），改造工程分為兩期：一期工程1棟、3棟和5棟，總建筑面積為4.5萬平米，改造投資為2.2億。其中1棟、5棟廠房于2008年2月底改造完畢，3棟廠房于同年8月正式竣工，改造后的1棟、5棟廠房以創(chuàng)意設計企業(yè)為主，3棟廠房為招商地產(chǎn)辦公總部。 

2008年5月15日，南海意庫正式開園。經(jīng)過近三年的運營，南海意庫已形成以建筑景觀設計、廣告創(chuàng)意設計為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地。 

很多人都說，文化界的人最會“忽悠”。一個廢棄的廠房，也能用文化和創(chuàng)意玩出花樣。慣常的操作方法是，一批玩藝術的人，頭發(fā)凌亂，躋著拖鞋，三五成群，在一個廢棄的廠房天馬行空，搞藝術創(chuàng)作。漸漸地，原本無人問津的舊廠房被炒熱了。炒熱后吸引了更多人關注，有了關注度，餐飲類企業(yè)就會入駐。如此一來，原本蕭條落寞的場所逐漸變成商業(yè)聚集地，伴隨而來的是商業(yè)價值。這種操作套路屢試不爽，無論是北京的798，還是深圳華僑城的LOFT，均是如此。 

在此過程中，先前那些開店的設計師，開工作室的藝術家們，卻日漸減少。一個不爭的事實是，一旦變成商業(yè)聚集地，租金必然一路飆升，僅靠藝術創(chuàng)作和設計來生活的他們，如果沒有大量訂單和后期的交易環(huán)節(jié)，沒有長期穩(wěn)定的收益，必然很難承受日益高漲的租金。 

經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，幾個月前還是畫室，一夜之間變成了面館。如此一來，創(chuàng)意元素少了，餐飲店、服裝店、書店、各種游戲場地日漸增多。隨著創(chuàng)意文化氛圍的稀釋，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園也慢慢變味。國內外，有很多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都有類似的誕生和消亡歷程。  

理性堅持 

招商地產(chǎn)在園區(qū)招商之前，就定下了一些必須堅持的原則：首先，入駐企業(yè)必須是文化創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，范圍包括建筑設計、景觀設計、家具設計、服裝設計、攝影、影視文化等。最重要的是，這些企業(yè)必須達到一定規(guī)模，那些沒有租金承受力的創(chuàng)意人士，基本不予以考慮。目前園區(qū)內進駐的創(chuàng)意機構已超過40余家。 

其次，建筑是文化氛圍的載體，因此在設計上，堅決保持原有建筑風貌。比如，在光鮮靚麗的產(chǎn)業(yè)園大樓上，還能看到20多年前的三洋標識，還保留了某些鐵皮房，甚至部分吊頂，還能追尋到舊廠房的痕跡。這些復古元素融入到現(xiàn)代設計中時，變成了頗受創(chuàng)意人士鐘愛的獨特韻味。 

如果你足夠“文藝”，一定能夠體味到，這些粗獷的、陳舊的、甚至帶著昔日粉塵的氣息，在結合現(xiàn)代建筑設計的手法后，所催化出的化腐朽為神奇的力量是多么令人震撼。無論是一棟、五棟，還是三棟，隨意在某個角落漫步，均能感受到“創(chuàng)意無處不在”。走進不同的公司，像走進不同的世界，色彩、線條，甚至燈光，都迥然不同。而這一切，關乎建筑，關乎景觀，關乎設計，關乎意識流。 

入駐這里的企業(yè)，在這里工作的設計師們，對空間的要求，對氛圍的要求，獨特甚至苛刻。要能夠為其霎那間的靈感提供適宜的溫度，更要為自由的呼吸提供開放的場所，還要為藝術價值轉化為經(jīng)濟價值提供便利的平臺。 

南海意庫項目組成員深諳此道。在宣傳上，他們的手法既吸引了創(chuàng)意型企業(yè)，也不顯山不露水地討好了政府。 

在對三洋舊廠房的改造上，他們不僅恰到好處地保留了原有風貌，還積極引進了星巴克等企業(yè)，咖啡的濃香從一定程度上提升了園區(qū)品位。更討巧的是，他們把深圳市赫赫有名的海上世界變成了自己的商圈配套。在海上世界，有50多家極具異國特色的美食店，有充滿浪漫風情的酒吧街，還有生活在深圳的近萬名外籍人士。而南海意庫距離海上世界只有區(qū)區(qū)100米。  

如果說這些算是南海意庫的優(yōu)勢的話，那么吸引大型創(chuàng)意類企業(yè)入駐的另一優(yōu)勢是，南海意庫所在的蛇口是深港交通的大動脈，也是整個珠江三角洲的海陸交通樞紐。 

在南海意庫工作的設計師，有不少是來自香港，早上，他們從香港坐輪船來上班，晚上，再坐船回家。這樣四通八達的交通優(yōu)勢，讓企業(yè)的訂單和交易也變得相當便利。 

另一方面，招商地產(chǎn)在改造時，完全按照節(jié)能環(huán)保要求，大面積采用綠色材料。南海意庫被深圳市委宣傳部授予“深圳市文化+旅游型”示范園區(qū)，同時授予“深圳市文化產(chǎn)業(yè)基地”稱號，被譽為深圳城市建筑再生的典型案例，也是深圳市唯一的既有建筑改造和可再生能源示范項目。 

整合上下游  實現(xiàn)共贏 

如果說這一切僅僅歸功于招商地產(chǎn)高明的操作手法，也不太客觀。記者了解到，招商地產(chǎn)為此付出了3.3億元的巨額投入。由于一期建成后，園區(qū)還沒有完善，文化氛圍也不濃厚，租金只能維持在60—65元/平方米/月，照此價位，很難在10年內收回成本。該項目負責人石亮洲告訴記者，二期工程預計在今年6月底竣工，如今的南海意庫，文化氛圍已經(jīng)形成，各種配套設施也趨于完善，二期的租金已經(jīng)定在80—85元/平方米/月。 

盡管如此，相比招商地產(chǎn)的其他樓盤和項目，南海意庫本身依然是不賺錢的主兒。它帶給招商地產(chǎn)的收益體現(xiàn)在其他方面：整合了園區(qū)的上下游企業(yè)，為己所用。比如，園區(qū)內的一些建筑設計企業(yè)，開始參與招商地產(chǎn)的方案投標；一些廣告公司開始承接招商地產(chǎn)的方案設計和推廣；一些景觀設計公司還參與了南海意庫的二期改造等。如此，這些企業(yè)與招商地產(chǎn)形成了戰(zhàn)略合作伙伴，該交房租的交房租，該付報酬的付報酬，彼此合作，形成共贏。