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南海意庫:一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的堅持
《快公司觀察》記者 楊萍 在蛇口水灣頭村臨海的灘頭土地上,6棟整齊劃一的廠房巍然屹立。
早晨,成群結隊的打工妹,穿著清一色的工作服,走進車間,一排排坐著,開始了一天的“流水線”工作。傍晚時分,當晚霞染紅了天空,女工們又簇擁著走出廠區(qū)鐵門。
這是電視劇《外來妹》中的場景,也是昔日三洋廠房的真實寫照。當年,陳小藝主演的《外來妹》,就是取景于當時的三洋廠房。
三洋廠房位于深圳蛇口太子路,緊臨海上世界,總占地面積4.4萬平方米,總建筑面積9.6萬平方米,共有6棟廠房,1980-1983年間建造而成,是改革開放最早時期的三來一補廠房之一。二十多年來,先后有近百家不同性質的勞動密集型企業(yè)入駐,其中時間最長、最著名的就是日本的三洋株式會社,因此,人們習慣上都通稱此地為“三洋廠區(qū)”。
當時,這里是改革開放的先行地,如今,勞動密集型的廠區(qū),不僅產(chǎn)值低下,還對城市土地資源造成極大浪費。如何對舊廠區(qū)進行合理改造,一度是城市建設的難題之一。20多年過去了,當年的三洋廠房變成了一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,還擁有一個好聽的名字——南海意庫。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園多來源于改造的舊廠房
這翻天覆地的變化,只有老蛇口人才能體會。昔日,三洋廠房的一號樓有7000多人,打工者大多只有小學或初中文化。而現(xiàn)在,一號樓和五號樓入駐的員工有2500人,其中92%以上是本科學歷,2008年,生產(chǎn)總值近10億元。
南海意庫的定位是,以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展為方向,打造以“藝術+設計”為結構的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地。該項目的開發(fā)商是深圳招商房地產(chǎn)公司(以下簡稱招商地產(chǎn)),改造工程分為兩期:一期工程1棟、3棟和5棟,總建筑面積為4.5萬平米,改造投資為2.2億。其中1棟、5棟廠房于2008年2月底改造完畢,3棟廠房于同年8月正式竣工,改造后的1棟、5棟廠房以創(chuàng)意設計企業(yè)為主,3棟廠房為招商地產(chǎn)辦公總部。
2008年5月15日,南海意庫正式開園。經(jīng)過近三年的運營,南海意庫已形成以建筑景觀設計、廣告創(chuàng)意設計為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地。
很多人都說,文化界的人最會“忽悠”。一個廢棄的廠房,也能用文化和創(chuàng)意玩出花樣。慣常的操作方法是,一批玩藝術的人,頭發(fā)凌亂,躋著拖鞋,三五成群,在一個廢棄的廠房天馬行空,搞藝術創(chuàng)作。漸漸地,原本無人問津的舊廠房被炒熱了。炒熱后吸引了更多人關注,有了關注度,餐飲類企業(yè)就會入駐。如此一來,原本蕭條落寞的場所逐漸變成商業(yè)聚集地,伴隨而來的是商業(yè)價值。這種操作套路屢試不爽,無論是北京的798,還是深圳華僑城的LOFT,均是如此。
在此過程中,先前那些開店的設計師,開工作室的藝術家們,卻日漸減少。一個不爭的事實是,一旦變成商業(yè)聚集地,租金必然一路飆升,僅靠藝術創(chuàng)作和設計來生活的他們,如果沒有大量訂單和后期的交易環(huán)節(jié),沒有長期穩(wěn)定的收益,必然很難承受日益高漲的租金。
經(jīng)常出現(xiàn)的情況是,幾個月前還是畫室,一夜之間變成了面館。如此一來,創(chuàng)意元素少了,餐飲店、服裝店、書店、各種游戲場地日漸增多。隨著創(chuàng)意文化氛圍的稀釋,創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園也慢慢變味。國內外,有很多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園都有類似的誕生和消亡歷程。
理性堅持
招商地產(chǎn)在園區(qū)招商之前,就定下了一些必須堅持的原則:首先,入駐企業(yè)必須是文化創(chuàng)業(yè)類企業(yè),范圍包括建筑設計、景觀設計、家具設計、服裝設計、攝影、影視文化等。最重要的是,這些企業(yè)必須達到一定規(guī)模,那些沒有租金承受力的創(chuàng)意人士,基本不予以考慮。目前園區(qū)內進駐的創(chuàng)意機構已超過40余家。
其次,建筑是文化氛圍的載體,因此在設計上,堅決保持原有建筑風貌。比如,在光鮮靚麗的產(chǎn)業(yè)園大樓上,還能看到20多年前的三洋標識,還保留了某些鐵皮房,甚至部分吊頂,還能追尋到舊廠房的痕跡。這些復古元素融入到現(xiàn)代設計中時,變成了頗受創(chuàng)意人士鐘愛的獨特韻味。
如果你足夠“文藝”,一定能夠體味到,這些粗獷的、陳舊的、甚至帶著昔日粉塵的氣息,在結合現(xiàn)代建筑設計的手法后,所催化出的化腐朽為神奇的力量是多么令人震撼。無論是一棟、五棟,還是三棟,隨意在某個角落漫步,均能感受到“創(chuàng)意無處不在”。走進不同的公司,像走進不同的世界,色彩、線條,甚至燈光,都迥然不同。而這一切,關乎建筑,關乎景觀,關乎設計,關乎意識流。
入駐這里的企業(yè),在這里工作的設計師們,對空間的要求,對氛圍的要求,獨特甚至苛刻。要能夠為其霎那間的靈感提供適宜的溫度,更要為自由的呼吸提供開放的場所,還要為藝術價值轉化為經(jīng)濟價值提供便利的平臺。
南海意庫項目組成員深諳此道。在宣傳上,他們的手法既吸引了創(chuàng)意型企業(yè),也不顯山不露水地討好了政府。
在對三洋舊廠房的改造上,他們不僅恰到好處地保留了原有風貌,還積極引進了星巴克等企業(yè),咖啡的濃香從一定程度上提升了園區(qū)品位。更討巧的是,他們把深圳市赫赫有名的海上世界變成了自己的商圈配套。在海上世界,有50多家極具異國特色的美食店,有充滿浪漫風情的酒吧街,還有生活在深圳的近萬名外籍人士。而南海意庫距離海上世界只有區(qū)區(qū)100米。
如果說這些算是南海意庫的優(yōu)勢的話,那么吸引大型創(chuàng)意類企業(yè)入駐的另一優(yōu)勢是,南海意庫所在的蛇口是深港交通的大動脈,也是整個珠江三角洲的海陸交通樞紐。
在南海意庫工作的設計師,有不少是來自香港,早上,他們從香港坐輪船來上班,晚上,再坐船回家。這樣四通八達的交通優(yōu)勢,讓企業(yè)的訂單和交易也變得相當便利。
另一方面,招商地產(chǎn)在改造時,完全按照節(jié)能環(huán)保要求,大面積采用綠色材料。南海意庫被深圳市委宣傳部授予“深圳市文化+旅游型”示范園區(qū),同時授予“深圳市文化產(chǎn)業(yè)基地”稱號,被譽為深圳城市建筑再生的典型案例,也是深圳市唯一的既有建筑改造和可再生能源示范項目。
整合上下游 實現(xiàn)共贏
如果說這一切僅僅歸功于招商地產(chǎn)高明的操作手法,也不太客觀。記者了解到,招商地產(chǎn)為此付出了3.3億元的巨額投入。由于一期建成后,園區(qū)還沒有完善,文化氛圍也不濃厚,租金只能維持在60—65元/平方米/月,照此價位,很難在10年內收回成本。該項目負責人石亮洲告訴記者,二期工程預計在今年6月底竣工,如今的南海意庫,文化氛圍已經(jīng)形成,各種配套設施也趨于完善,二期的租金已經(jīng)定在80—85元/平方米/月。
盡管如此,相比招商地產(chǎn)的其他樓盤和項目,南海意庫本身依然是不賺錢的主兒。它帶給招商地產(chǎn)的收益體現(xiàn)在其他方面:整合了園區(qū)的上下游企業(yè),為己所用。比如,園區(qū)內的一些建筑設計企業(yè),開始參與招商地產(chǎn)的方案投標;一些廣告公司開始承接招商地產(chǎn)的方案設計和推廣;一些景觀設計公司還參與了南海意庫的二期改造等。如此,這些企業(yè)與招商地產(chǎn)形成了戰(zhàn)略合作伙伴,該交房租的交房租,該付報酬的付報酬,彼此合作,形成共贏。
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