從4月底到5月初，王彥入說話的口徑發(fā)生了變化。她在廣漢推廣的“那維亞”樓盤，開盤時間從7月推后到了9月。

“不敢開盤，如果開盤沒人來，不就麻煩了，小地方本來人口就不多，越是賣不動越不能賣。”盡管那維亞一期賣得很好，價格已經(jīng)到了3600元/平米，王彥入還是決定等待。

根據(jù)她對周邊市場的調(diào)查，周邊所有的項目除了已經(jīng)拿到預(yù)售的，基本上全都停了。王彥入說，“只要沒有開盤，大家都可以等。”和一、二線城市不同，三、四線城市的開發(fā)商都是用的自有資金，“有多少錢，就開多大盤，賣完再開發(fā)。”

這個四川女人在房地產(chǎn)中奮斗了十幾年，她創(chuàng)辦并親任總經(jīng)理的角度營銷策劃有限公司，營銷代理過內(nèi)江、廣漢、成都、德陽等多個樓盤。房地產(chǎn)新政下來后，她在內(nèi)江、廣漢等地的代理樓盤，一套房子都沒有賣出去。這些地方都是四川三線城市，房價從2000元/平方米到4000元/平方米不等。

不是最困難的時候

不過，在王彥入眼里，現(xiàn)在仍比2008年要樂觀得多。當(dāng)時房地產(chǎn)商手里是只有房子，而經(jīng)過了去年一年的上漲，房地產(chǎn)商手里大部分都有錢。

2008年最困難的兩個月，王彥入都不知道自己是怎么活過來的，地震和金融風(fēng)暴一起來了。當(dāng)時，她接手了成都的一個高端寫字樓，本來是一個知名投資銀行定向購買的，可是金融危機一來，對方撤標(biāo)了，施工方、材料商、稅務(wù)機關(guān)天天來逼公司給錢。最后，王彥入借了高息的“水錢”，才度過了難關(guān)。

經(jīng)過了2008年的金融危機，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于這次房地產(chǎn)政策調(diào)控都有了準(zhǔn)備，融資的融資，拿地的拿地。與那時的困境相比，這場等待更像是一場較量。“一方面是剛性需求和商品成本在那里擺著，另一方面是老百姓對房價再度上漲的擔(dān)憂。”王彥入預(yù)估，購房者的心理等待極限就是2-3個月，“我估計七、八月份基本上就見底了，那維亞二期大概就在9月開。”

她認(rèn)為房子不是蔬菜水果，沒有保質(zhì)期，只要市場的剛性需求存在，最后肯定還是能賣，只是資金鏈有問題或者拿地成本過高的企業(yè)會受到影響。

王彥入甚至認(rèn)為，經(jīng)過幾個月的“零成交”后，再度爆發(fā)的剛性需求很難講會推出什么樣的價格。而且這段時間，已經(jīng)沒有開發(fā)商再拿地了，到那時市場或許會供應(yīng)不足。

“金融危機的時候，大家也說要2012年才會全面復(fù)蘇，但是實體經(jīng)濟的復(fù)蘇遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。”

眼下，王彥入和她的同行們似乎做好了準(zhǔn)備，等待剛性需求反彈。他們樂觀的源頭在于，“市場的供需關(guān)系最終會有所反應(yīng)，剛性需求是無法遏制的。畢竟對整個市場一刀切的做法肯定是難以持續(xù)的”。

但有人士認(rèn)為，等待的成本也相當(dāng)高。來源于銀行的資金，每年百分之七點幾的利息，加上用土地抵押給銀行要交納百分之十幾的代理費，一年的利率基本上也接近20%成本。盡管去年賣房大家都賺了錢，但又都拿了新的土地，地價也不低。

“如果打折的話，開發(fā)商能不能保本都很難說，而且觀望狀態(tài)一旦出現(xiàn)，也不是打折就能賣得掉的，你一打折，購房者就覺得還沒有到底。”

突然增加的8000元

新政出臺后，也有新的麻煩出來。盡管成都版“國十條”還沒出來，但目前非本地人已經(jīng)被限制在成都貸款，第三套房貸也基本停止了。王彥入在廣漢的售樓處，就遭遇了因為利率上調(diào)而引發(fā)的購房者糾紛。

在售樓處大吵的購房者2009年12月就購買了那維亞一期的房子，但是由于一直沒有做銀行貸款，等他今年4月份辦理銀行貸款的時候，銀行對二套房的基準(zhǔn)貸款利率已經(jīng)變了，購房者從銀行貸款21萬，貸期10年，貸款利率已從去年底的7折變成了現(xiàn)在的7.5折，這意味著他將多支付8000元利息。

在廣漢等三線城市，一般職員的收入在2000元左右，8000元意味著白干一個季度。

王彥入也為這些買房人叫屈。實際上，成都從2002年開始已經(jīng)大規(guī)模興起以電梯公寓為主的新一輪改善性住宅，在宜賓、瀘州這些工業(yè)經(jīng)濟更發(fā)達(dá)的城市，改善性住房需求也早幾年就爆發(fā)了，現(xiàn)在開始發(fā)展的是像內(nèi)江、廣漢、廣元這些經(jīng)濟和城市化進(jìn)程相對落后的地區(qū)。

“銀行不貸款就能遏制炒房嗎？”王彥入反問《網(wǎng)商》記者。“海南清水灣的雅居樂，你知道吧？都賣完了。”王彥入說，“真正的有錢人是不用貸款買房的。你調(diào)整一點點利率對他們也構(gòu)成不了多大的影響，影響最大的還是老百姓，是中產(chǎn)階層這一塊。”

地產(chǎn)商的“雞蛋理論”

而四川的房地產(chǎn)商們，并不覺得自己賺了多少。

他們總結(jié)出一個“雞蛋理論”，來形容自己所在的這個行業(yè)：土地是雞，房子是蛋。開發(fā)房產(chǎn)就好像是地產(chǎn)商要借農(nóng)民家的雞生個蛋，養(yǎng)雞的雖然是農(nóng)民，但是這只雞是政府的，政府把雞從農(nóng)民那里拿過來，對農(nóng)民說，你把雞養(yǎng)了這么久，給你5萬塊錢。政府拿來雞以后，給公雞（農(nóng)業(yè)用地）做了個變性手術(shù)（商業(yè)住宅用地），然后招拍掛以1000萬元的價格賣給地產(chǎn)商。這個1000萬還不是雞的所有權(quán)價格，而只是借給房地產(chǎn)商生個蛋（住宅），老百姓買了蛋的碎片（一套房子），不能吃，因為這個蛋都不是屬于你的，只是借給你看70年。但現(xiàn)在政府說，你看也不能白看，你每年要交看的錢。

王彥入以當(dāng)年她在內(nèi)江做的“加州藍(lán)灣”項目為例，來說明回報情況。

“盡管‘國十條’對市場的影響很大，但是內(nèi)江的土地已經(jīng)兩年沒有放量了，剛性需求很大。”王彥入2006年底接手這個樓盤，2007年售價在2250元/平方米，開發(fā)商成本在1900元/平方米左右。“第一批、第二批買房的都賺到了。”2008年底到2009年，隨著整個樓市上漲，加州藍(lán)灣價格也逐漸走高，從2500元/平方米漲到2800元/平方米。

加上建安成本，以及繳納的各種稅，包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅和銀行貸款的潛伏成本，加州藍(lán)灣的利潤不過20%-30%。王彥入說，“這個利潤率談不上高吧？而且投入資金又大，周期又長，是個整進(jìn)整出的行業(yè)。”