作為一家致力于二、三線城市房地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商，陽光100置業(yè)集團(tuán)自2000年后將業(yè)務(wù)范圍從北京擴(kuò)展至全國。此輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下三線城市將走向何方？本刊為此專訪了陽光100置業(yè)集團(tuán)總裁易小迪。

網(wǎng)商：目前三線城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r怎樣？

易小迪：現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)市場就是一鍋“夾生飯”，有的地方已經(jīng)燒焦了，有的地方還沒煮熟。三線城市才剛剛啟動城市化進(jìn)程，很多地方的城市化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

比如江蘇無錫，工業(yè)已經(jīng)很發(fā)達(dá)了，去年GDP總量4900多億，但是晚上9點鐘出去，找不到一個能喝咖啡的地方。所以無錫現(xiàn)在需要大力推進(jìn)城市化，成長為一個宜居城市，而不僅僅是一個工業(yè)化城市。

山東東營更是這樣，晚上出去天都是黑的。這里有很多大型的高科技企業(yè)，包括外企，外國人來了沒地方住，我們在這里做的項目就定位為涉外公寓。這就有點像20年前的北京，政府要蓋外國專家公寓，因為市場上沒有這種產(chǎn)品，商品房市場不發(fā)達(dá)，政府需要專門建涉外公寓來解決外企員工的居住問題。

這些城市的房地產(chǎn)市場都正處于起步階段，正在成長中。

網(wǎng)商：不同城市房地產(chǎn)發(fā)展的差異具體是怎樣的？哪幾個城市給你留下比較深的印象？

易小迪：我去過很多三線城市，與北京、上海等一線城市比起來，差別非常大，應(yīng)該說這些城市的房地產(chǎn)市場，正在經(jīng)歷一個由冷變熱的過程，當(dāng)?shù)卣畬?jīng)濟(jì)發(fā)展的需求特別強(qiáng)，老百姓的居住需求也非常強(qiáng)。

舉個例子，最近我去安徽一個三線城市考察項目，當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)知道后，馬上約我見面，不但領(lǐng)我去看了地塊，還帶我參觀了汽車城，還有工業(yè)區(qū)的一些企業(yè)。他為什么要帶我去考察？他說你來這里做開發(fā)，會有大的需求。政府非常強(qiáng)烈地想改造城市面貌，鼓勵地產(chǎn)企業(yè)去開發(fā)，和他們一起來改進(jìn)城市。他們認(rèn)為政府只蓋經(jīng)濟(jì)適用房，不能再蓋公務(wù)員小區(qū)了，讓開發(fā)商來蓋商品房。這個城市的房價4000-5000元/平方米，比較健康。嘉興給我的印象也很深，吸引地產(chǎn)企業(yè)去投資的愿望也很強(qiáng)烈。

以上提及的這些地方，城市化都還處于起步階段，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對城市化有好處，城市化更能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在其中扮演著正面的角色。

這些城市都屬于城市化進(jìn)程滿足不了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也不能滿足老百姓的居住需要；而在北京、天津以及南京這些熱點城市，如果你要去買地，就先排著隊吧。兩相對比，一冷一熱太明顯了。

網(wǎng)商：這一輪房地產(chǎn)調(diào)控對三線城市有什么影響？

易小迪：這次調(diào)控是全國性的，影響肯定也是全國性的。一線城市房價的漲與跌對二、三線城市都有帶動作用，但上漲沒有下跌作用釋放得快。目前主要是成交量受到影響，沈陽受到的影響最大，柳州成交量已經(jīng)下降了30%，東營估計下降一半都是有可能的。

雖然現(xiàn)在的調(diào)控對三線城市的房價影響可能不會有一線城市那么大，但對這些城市的深層打擊不會亞于一線城市，因為這些城市本來的發(fā)展就不夠充分，市場比一線城市要脆弱許多。

網(wǎng)商：三線城市受到的影響，與一線城市相比有什么差別？

易小迪：一線城市的房地產(chǎn)過熱，確實需要澆冷水，但是二、三線城市不應(yīng)該用同樣的方法來對待。二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展是為了城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正向需要，這和一線城市很不一樣。像東營，它才剛開始做外國專家公寓，如果把房地產(chǎn)市場打下去，對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資都是極大的打擊。對于不同梯級的城市差異化情況，不能采取一刀切的調(diào)控辦法。

現(xiàn)在地方政府的細(xì)則還沒有明朗化，但根據(jù)中央政府的調(diào)控，多數(shù)城市二套房首付已經(jīng)提升至50%、貸款利率為1.1倍，第三套房停止房貸，柳州、東營就是這樣。接下來，還會有稅收的政策。由中央政府制定的政策，都是一刀切。

其實銀行貸款政策是很容易按區(qū)域來調(diào)控的。中小城市不能與一線城市同樣對待。對于北京來說，房價跌破30%是有可能的，所以二套房要求首付50%是合理的，但是在三線城市，房價不可能降30%以上，這些城市的房價本來就沒有多少。現(xiàn)在是不管燒焦了，還是沒燒開，一盆冷水全澆下去，這樣的金融政策肯定是有問題的。

另外，地方政府可能對調(diào)控有不同的看法。比如怎么定義外地人，外地人是不是就不能買房？在一些三線城市，一些外企員工買房、租房，都是可以獲得政府補(bǔ)貼的。這樣的城市，外地人來買房，政府是很歡迎的，為什么要限制這部分需求？這是很荒唐的事。中國這么大，不同地域不同狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可能差30年，有的地方服務(wù)業(yè)占70%，有的還不到10%，還處于完全不同的時代。例如在無錫，工業(yè)占60%-70%，是工業(yè)化時代，服務(wù)行業(yè)需要發(fā)展；東營工業(yè)化才剛剛起步；柳州幾乎還是一個農(nóng)業(yè)社會。

中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性非常大，調(diào)控采取一刀切肯定是不合適的。

網(wǎng)商：在調(diào)控的背景下，三線城市會出現(xiàn)怎樣的變化？

易小迪：二、三線城市房地產(chǎn)并沒有像一線城市那樣過快上漲，對拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著正面作用。這種情況下，如果調(diào)控一刀切，不僅會延緩城市化進(jìn)程，同時將對經(jīng)濟(jì)增長帶來負(fù)面的影響。

目前二、三線城市的購房者，自住性需求占多數(shù)，很多人過去主要是福利分房，房子雖然有，但是質(zhì)量很差，所以要買商品房。提高首付比例、利率水平，限制外地人購房，這對老百姓的城市遷徙會形成很大的限制和打擊。

隨著調(diào)控推進(jìn)，二、三線城市買土地的機(jī)會越來越小，甚至我可以預(yù)期，去年下半年價格高峰時賣出去的地，很可能出現(xiàn)退地現(xiàn)象。土地市場會因此沉寂下去。接下來，二、三線城市很多地方的土地會流拍，對土地市場打擊最大。

調(diào)控已經(jīng)對地方政府的經(jīng)濟(jì)運營判斷造成很大影響。地方政府推地的意愿變得更強(qiáng)烈，這種情況，目前在柳州、濰坊等地已經(jīng)出現(xiàn)。

網(wǎng)商：2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“城鎮(zhèn)化”、“放寬中小城市戶籍限制”，被認(rèn)為是二、三線城市房地產(chǎn)市場的利好消息，目前眾多大型開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向中小城市拿地。你如何看待三線城市地產(chǎn)市場的發(fā)展前景？

易小迪：二、三線城市的前景看好是毫無疑問的，城鎮(zhèn)化本身對于二、三線城市的發(fā)展是很好的機(jī)遇，這是一個方面；另一個方面，是一線城市的成本過高，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)移。

現(xiàn)在北京、上海等城市生活成本太高，很多企業(yè)沒辦法把機(jī)構(gòu)設(shè)在這些城市。如英特爾將上海工廠遷至成都，就是出于成本的考慮。廣州的企業(yè)也在往內(nèi)地遷。按這樣一個軌跡，目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心地區(qū)有兩種：一是區(qū)域中心，如武漢、成都、重慶、沈陽等；第二就是一些熱點的二、三線城市，包括無錫、東營、柳州，都進(jìn)入了快速發(fā)展階段。

接下來我們會繼續(xù)在熱點的二、三線城市發(fā)展，不過有些城市還不會去，如蘭州、大慶、哈爾濱，這些城市不是冷，而是還在冰窖里面，一點熱氣都沒有，成交量很少，不能滿足成本的控制需要，目前都是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在做。