而在郫縣，成都晶寶實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)陶仕富卻在焦急地等待郫縣規(guī)劃委的批復(fù)，希望以最快的開發(fā)速度，將他的第二個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目“維吉利亞”推向市場(chǎng)。

“房地產(chǎn)新政對(duì)我們沒有什么影響。”陶仕富對(duì)《網(wǎng)商》記者說。

“雙鐵時(shí)代”

從成都西門車站出發(fā)，穿過三環(huán)一直向西，沿途都是高低不同的小樓，穿行的摩托車和農(nóng)用車，巨大的待建的空地，以及因?yàn)槌晒嗫扈F的修建而破壞重建的道路。

在郫縣犀浦鎮(zhèn)梓潼村三社，晶寶開發(fā)的“盛世桃源”樓盤在荒蕪的待開發(fā)空地中孑然獨(dú)立。盡管周邊的配套還未建設(shè)，但是已經(jīng)試運(yùn)行的成灌高鐵和即將開通的地鐵二號(hào)線，卻讓這個(gè)樓盤賣得相當(dāng)好。

做家具生意起家的陶仕富，2008年轉(zhuǎn)型做房產(chǎn)開發(fā)商。當(dāng)他決定把購(gòu)置的家具廠房地開發(fā)成住宅小區(qū)時(shí)，周圍的聲音全是質(zhì)疑，但是陶仕富的第一個(gè)項(xiàng)目就賺錢了。晶寶盛世桃源項(xiàng)目從2009年7月開盤到現(xiàn)在已售出超過90%，不到兩年的時(shí)間，10萬平方米的建筑面積，晶寶盈利超過1個(gè)億。

初嘗房產(chǎn)開發(fā)甜頭的陶仕富，在今年1月又以接近1億元的地價(jià)拿下郫縣紅光鎮(zhèn)的地塊，準(zhǔn)備開發(fā)第二個(gè)項(xiàng)目維吉利亞。

“等到地鐵開通后，會(huì)有更多的購(gòu)房者選擇郫縣的樓盤。”陶仕富對(duì)于新項(xiàng)目維吉利亞很有信心，“郫縣已經(jīng)進(jìn)入成都15分鐘生活圈，而這里的房?jī)r(jià)比市區(qū)要便宜3000塊以上。”

看好郫縣的不僅僅是陶仕富，從2007年開始，華僑鳳凰、中信、龍湖等知名開發(fā)商開始關(guān)注郫縣，郫縣的地價(jià)出現(xiàn)飆升。華潤(rùn)置地投下8.25億，獲得郫縣紅光鎮(zhèn)和犀浦鎮(zhèn)的兩塊總面積200畝的土地，成交價(jià)分別為422萬元/畝、421萬元/畝，迅速拉高郫縣區(qū)域的地價(jià)。到2008年，伴隨成灌快鐵的修建，郫縣已成為成都周邊區(qū)縣地價(jià)第一名，平均地價(jià)達(dá)到216萬元/畝。

追求資金盡快回籠

在盛世桃源開發(fā)前，晶寶就做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)到這個(gè)地理區(qū)位購(gòu)房的一般都是在成都西門或者郫縣上班的年輕人，依靠父母給的首付，完成自己的首次置業(yè)。因此，晶寶在房型定位上，將85%的戶型都放在90平米以下的小戶型。

“我們不要那么高的價(jià)格，”陶仕富坦言，“我們不捂盤惜售，我們追求資金盡快回籠。”盛世桃源總戶數(shù)925戶中所有的小戶型都已售罄，剩下的尾盤是幾十套大戶型。

新政出臺(tái)后，總價(jià)50萬-100萬元的樓盤正在成為“夾心層”，而小戶型則全面走俏。5月8日，位于成都市東二環(huán)與三環(huán)間、主打小戶型的萬科金潤(rùn)華府6號(hào)樓開盤，當(dāng)天成交70套，而在當(dāng)天開盤的其他5個(gè)樓盤，最多賣出30多套。同樣堅(jiān)持開發(fā)中小戶型樓盤的合能地產(chǎn)，在剛結(jié)束的成都房交會(huì)上接待客戶超過3000組，誠(chéng)意登記客戶達(dá)到2000組以上。

陶仕富在分析新政影響時(shí)說，“從盛世桃源的購(gòu)買者來看，70%都是年輕人，大部分是父母買給在成都念書的兒女的。外地人不多，而且基本全是首次置業(yè)，現(xiàn)在國(guó)家雖然調(diào)控二套房，但是對(duì)首次購(gòu)房的政策并沒有多大的變化，所以對(duì)我們的影響不大。”

而晶寶的新項(xiàng)目維吉利亞位于郫縣紅光鎮(zhèn)，緊鄰成都技術(shù)學(xué)院和銀杏管理學(xué)校，土地總面積60多畝，實(shí)際開發(fā)用地36.92畝，定位仍然將目光瞄準(zhǔn)首次置業(yè)的年輕人，主打戶型為51平方米，總價(jià)基本在20萬左右，首付不過幾萬元，開盤價(jià)格在4500元/平方米左右。

“只要有錢，就會(huì)拿地”

“我們沒有借銀行一分錢。”陶仕富說這話的時(shí)候，既有驕傲，也有無奈。

2008年，陶仕富決定將1990年代中期拿下來做家具生產(chǎn)廠房的土地開發(fā)成商業(yè)住宅，盡管他沒有透露當(dāng)初拿地的價(jià)格，但是從當(dāng)時(shí)的區(qū)域地價(jià)估算，不會(huì)超過10萬/畝。

從此他開始了漫長(zhǎng)而痛苦的銀行貸款之路，“工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行……所有能跑的銀行都跑了。”陶仕富感嘆，“像我們這樣的小開發(fā)商，誰理你呀？金融風(fēng)暴來了，死了多少鞋廠、工廠啊？誰理你呀？生存發(fā)展全都靠自己，完全是自生自滅。說起來不過就貸個(gè)幾千萬，要關(guān)系沒關(guān)系，要渠道沒渠道。盡管拿土地作擔(dān)保，可是銀行還是一分錢也不借。”

晶寶副總經(jīng)理兼總工程師宋景龍補(bǔ)充道，“不僅當(dāng)時(shí)借不到錢，就是現(xiàn)在，盛世桃源項(xiàng)目基本快結(jié)束了，晶寶從銀行還是貸不到款。”

最終依靠民間資本和自有資金，以及快速修建快速開盤的市場(chǎng)戰(zhàn)略，陶仕富完成了盛世桃源項(xiàng)目。今年拿下紅光鎮(zhèn)的地塊，陶仕富用的全是自己的錢。“晶寶仍然會(huì)堅(jiān)持今年做40畝、明年做50畝的快速開發(fā)路線，有多大能力做多大項(xiàng)目，目標(biāo)是年初投入，年底開始回款，一個(gè)項(xiàng)目不超過2年完全做完。”宋景龍表示。

即使市場(chǎng)有些變化，陶仕富仍計(jì)劃盡快將維吉利亞推向市場(chǎng)。陶仕富給記者算了一筆賬，如果10月開盤的話，只要賣出30%，就能解決這個(gè)項(xiàng)目完成的所有成本。而現(xiàn)在，維吉利亞已經(jīng)有100多套單位團(tuán)購(gòu)房，團(tuán)購(gòu)價(jià)4100-4200元/平方米。

“和北京、上海、深圳這些城市不同，郫縣房地產(chǎn)本來就沒有多少泡沫。”陶仕富堅(jiān)稱，“這里仍然是價(jià)格洼地。”

“如果是現(xiàn)在，你還會(huì)拿紅光鎮(zhèn)的地嗎？”5月11日，已結(jié)束采訪離開郫縣數(shù)日的《網(wǎng)商》記者在北京致電晶寶。宋景龍肯定地說，“會(huì)，只要有錢，還會(huì)拿地。”