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而在郫縣,成都晶寶實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)陶仕富卻在焦急地等待郫縣規(guī)劃委的批復(fù),希望以最快的開發(fā)速度,將他的第二個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目“維吉利亞”推向市場(chǎng)。
“房地產(chǎn)新政對(duì)我們沒有什么影響。”陶仕富對(duì)《網(wǎng)商》記者說。
“雙鐵時(shí)代”
從成都西門車站出發(fā),穿過三環(huán)一直向西,沿途都是高低不同的小樓,穿行的摩托車和農(nóng)用車,巨大的待建的空地,以及因?yàn)槌晒嗫扈F的修建而破壞重建的道路。
在郫縣犀浦鎮(zhèn)梓潼村三社,晶寶開發(fā)的“盛世桃源”樓盤在荒蕪的待開發(fā)空地中孑然獨(dú)立。盡管周邊的配套還未建設(shè),但是已經(jīng)試運(yùn)行的成灌高鐵和即將開通的地鐵二號(hào)線,卻讓這個(gè)樓盤賣得相當(dāng)好。
做家具生意起家的陶仕富,2008年轉(zhuǎn)型做房產(chǎn)開發(fā)商。當(dāng)他決定把購(gòu)置的家具廠房地開發(fā)成住宅小區(qū)時(shí),周圍的聲音全是質(zhì)疑,但是陶仕富的第一個(gè)項(xiàng)目就賺錢了。晶寶盛世桃源項(xiàng)目從2009年7月開盤到現(xiàn)在已售出超過90%,不到兩年的時(shí)間,10萬平方米的建筑面積,晶寶盈利超過1個(gè)億。
初嘗房產(chǎn)開發(fā)甜頭的陶仕富,在今年1月又以接近1億元的地價(jià)拿下郫縣紅光鎮(zhèn)的地塊,準(zhǔn)備開發(fā)第二個(gè)項(xiàng)目維吉利亞。
“等到地鐵開通后,會(huì)有更多的購(gòu)房者選擇郫縣的樓盤。”陶仕富對(duì)于新項(xiàng)目維吉利亞很有信心,“郫縣已經(jīng)進(jìn)入成都15分鐘生活圈,而這里的房?jī)r(jià)比市區(qū)要便宜3000塊以上。”
看好郫縣的不僅僅是陶仕富,從2007年開始,華僑鳳凰、中信、龍湖等知名開發(fā)商開始關(guān)注郫縣,郫縣的地價(jià)出現(xiàn)飆升。華潤(rùn)置地投下8.25億,獲得郫縣紅光鎮(zhèn)和犀浦鎮(zhèn)的兩塊總面積200畝的土地,成交價(jià)分別為422萬元/畝、421萬元/畝,迅速拉高郫縣區(qū)域的地價(jià)。到2008年,伴隨成灌快鐵的修建,郫縣已成為成都周邊區(qū)縣地價(jià)第一名,平均地價(jià)達(dá)到216萬元/畝。
追求資金盡快回籠
在盛世桃源開發(fā)前,晶寶就做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)到這個(gè)地理區(qū)位購(gòu)房的一般都是在成都西門或者郫縣上班的年輕人,依靠父母給的首付,完成自己的首次置業(yè)。因此,晶寶在房型定位上,將85%的戶型都放在90平米以下的小戶型。
“我們不要那么高的價(jià)格,”陶仕富坦言,“我們不捂盤惜售,我們追求資金盡快回籠。”盛世桃源總戶數(shù)925戶中所有的小戶型都已售罄,剩下的尾盤是幾十套大戶型。
新政出臺(tái)后,總價(jià)50萬-100萬元的樓盤正在成為“夾心層”,而小戶型則全面走俏。5月8日,位于成都市東二環(huán)與三環(huán)間、主打小戶型的萬科金潤(rùn)華府6號(hào)樓開盤,當(dāng)天成交70套,而在當(dāng)天開盤的其他5個(gè)樓盤,最多賣出30多套。同樣堅(jiān)持開發(fā)中小戶型樓盤的合能地產(chǎn),在剛結(jié)束的成都房交會(huì)上接待客戶超過3000組,誠(chéng)意登記客戶達(dá)到2000組以上。
陶仕富在分析新政影響時(shí)說,“從盛世桃源的購(gòu)買者來看,70%都是年輕人,大部分是父母買給在成都念書的兒女的。外地人不多,而且基本全是首次置業(yè),現(xiàn)在國(guó)家雖然調(diào)控二套房,但是對(duì)首次購(gòu)房的政策并沒有多大的變化,所以對(duì)我們的影響不大。”
而晶寶的新項(xiàng)目維吉利亞位于郫縣紅光鎮(zhèn),緊鄰成都技術(shù)學(xué)院和銀杏管理學(xué)校,土地總面積60多畝,實(shí)際開發(fā)用地36.92畝,定位仍然將目光瞄準(zhǔn)首次置業(yè)的年輕人,主打戶型為51平方米,總價(jià)基本在20萬左右,首付不過幾萬元,開盤價(jià)格在4500元/平方米左右。
“只要有錢,就會(huì)拿地”
“我們沒有借銀行一分錢。”陶仕富說這話的時(shí)候,既有驕傲,也有無奈。
2008年,陶仕富決定將1990年代中期拿下來做家具生產(chǎn)廠房的土地開發(fā)成商業(yè)住宅,盡管他沒有透露當(dāng)初拿地的價(jià)格,但是從當(dāng)時(shí)的區(qū)域地價(jià)估算,不會(huì)超過10萬/畝。
從此他開始了漫長(zhǎng)而痛苦的銀行貸款之路,“工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行……所有能跑的銀行都跑了。”陶仕富感嘆,“像我們這樣的小開發(fā)商,誰理你呀?金融風(fēng)暴來了,死了多少鞋廠、工廠啊?誰理你呀?生存發(fā)展全都靠自己,完全是自生自滅。說起來不過就貸個(gè)幾千萬,要關(guān)系沒關(guān)系,要渠道沒渠道。盡管拿土地作擔(dān)保,可是銀行還是一分錢也不借。”
晶寶副總經(jīng)理兼總工程師宋景龍補(bǔ)充道,“不僅當(dāng)時(shí)借不到錢,就是現(xiàn)在,盛世桃源項(xiàng)目基本快結(jié)束了,晶寶從銀行還是貸不到款。”
最終依靠民間資本和自有資金,以及快速修建快速開盤的市場(chǎng)戰(zhàn)略,陶仕富完成了盛世桃源項(xiàng)目。今年拿下紅光鎮(zhèn)的地塊,陶仕富用的全是自己的錢。“晶寶仍然會(huì)堅(jiān)持今年做40畝、明年做50畝的快速開發(fā)路線,有多大能力做多大項(xiàng)目,目標(biāo)是年初投入,年底開始回款,一個(gè)項(xiàng)目不超過2年完全做完。”宋景龍表示。
即使市場(chǎng)有些變化,陶仕富仍計(jì)劃盡快將維吉利亞推向市場(chǎng)。陶仕富給記者算了一筆賬,如果10月開盤的話,只要賣出30%,就能解決這個(gè)項(xiàng)目完成的所有成本。而現(xiàn)在,維吉利亞已經(jīng)有100多套單位團(tuán)購(gòu)房,團(tuán)購(gòu)價(jià)4100-4200元/平方米。
“和北京、上海、深圳這些城市不同,郫縣房地產(chǎn)本來就沒有多少泡沫。”陶仕富堅(jiān)稱,“這里仍然是價(jià)格洼地。”
“如果是現(xiàn)在,你還會(huì)拿紅光鎮(zhèn)的地嗎?”5月11日,已結(jié)束采訪離開郫縣數(shù)日的《網(wǎng)商》記者在北京致電晶寶。宋景龍肯定地說,“會(huì),只要有錢,還會(huì)拿地。”
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