網(wǎng)絡(luò)版專(zhuān)稿 記者 嚴(yán)鈺 中國(guó)樓市降聲一片，然SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹再度背道而馳，稱(chēng)旗下SOHO中國(guó)9月1日起平均提價(jià)5%。一石激起千層浪，從年初的“百日巨變論”到此次的“漲價(jià)論”，潘石屹改口再次引發(fā)熱議。

“作為地產(chǎn)界的話(huà)題領(lǐng)袖，適時(shí)出來(lái)秀一秀是潘石屹一貫作風(fēng)。”對(duì)于老潘的特立獨(dú)行，業(yè)內(nèi)人士似乎見(jiàn)怪不怪。

老潘的特立獨(dú)行

中國(guó)樓市進(jìn)入08年后，終于停止了大幅上漲步伐，成交量連續(xù)低迷讓內(nèi)業(yè)不斷暴出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的傳聞。奧運(yùn)會(huì)期間，北京二手房成交量環(huán)比下降44.6%，客戶(hù)需求量下滑更是達(dá)到了56%，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)蕭條，成交量更是急劇萎縮似乎也在顯示市場(chǎng)在走冷。后奧運(yùn)樓市走向成為眾人當(dāng)前關(guān)心的焦點(diǎn)。

就在這種前提下，特立獨(dú)行的潘石屹與眼下其他開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)不同。8月29日，潘石屹表示，自9月1日起，SOHO中國(guó)旗下項(xiàng)目平均價(jià)格將上調(diào)5%左右。且稱(chēng)對(duì)這次提價(jià)有足夠的信心。

同時(shí)，潘稱(chēng)“SOHO中國(guó)目前的處境與中國(guó)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全相反。例如，我們公司的負(fù)債率很低，僅有10%左右，而有些開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率超過(guò)100%；我們公司的現(xiàn)金比較寬裕，而中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金普遍非常緊張；我們公司集中在大型城市的繁華區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以郊區(qū)，甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主；物業(yè)產(chǎn)品我們以商業(yè)、寫(xiě)字樓為主，而其他開(kāi)發(fā)商則以住宅為主。”

可見(jiàn)，總結(jié)老潘的漲價(jià)理由有三，一是建筑原材料價(jià)格大幅上漲；二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部，是各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底的好時(shí)機(jī)；三是看好中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)上漲是必然等。

專(zhuān)家稱(chēng)純屬忽悠

針對(duì)潘石屹的漲價(jià)行為，本網(wǎng)記者采訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)發(fā)展比較研究中心副教授余斌。余教授表示：“潘石屹的逆市提價(jià)行為含有太多的炒作成分。這是潘石屹的一個(gè)銷(xiāo)售策略。樓市和股市一樣，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。事實(shí)證明，上半年，部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)并沒(méi)有給項(xiàng)目帶來(lái)成交量的增加，反而形成一種越降越?jīng)]人買(mǎi)的惡性循環(huán)。潘石屹現(xiàn)在漲價(jià)，會(huì)讓投資者感覺(jué)到投資升值，有些人就可能跟風(fēng)投資。”

另外，余教授還指出，“潘石屹的漲價(jià)行為不能反映中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，潘石屹經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅樓盤(pán)不可同日而語(yǔ)。目前中國(guó)樓市的低迷格局不是潘石屹能用明星效應(yīng)可以挽轉(zhuǎn)的，目前中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)價(jià)格頂峰，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的購(gòu)買(mǎi)力。而進(jìn)入中國(guó)樓市的炒作資金也開(kāi)始意識(shí)到高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的存在，紛紛退出樓市，中國(guó)樓市的下行趨勢(shì)不可避免。”

與余教授持相同意見(jiàn)的還有中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容，他表示：“在目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整情況下，個(gè)別開(kāi)發(fā)商想通過(guò)炒高其項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)扭轉(zhuǎn)整個(gè)局面是根本不可能的。”從房?jī)r(jià)上漲理由來(lái)看，易憲容表示，在一個(gè)正常的市場(chǎng)中，企業(yè)的產(chǎn)品當(dāng)然要以其成本來(lái)定價(jià)。但他認(rèn)為，房?jī)r(jià)往往不會(huì)由成本來(lái)決定，而是由非成本的因素來(lái)決定。

易憲容還指出：“目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有底可言。他表示，目前國(guó)際金融市場(chǎng)上的許多公司自有資金流動(dòng)性不足，而對(duì)于抄房地產(chǎn)市場(chǎng)的底，易憲容稱(chēng)這種說(shuō)法十分可笑。他表示，國(guó)內(nèi)許多地方的房?jī)r(jià)從未跌過(guò)，而是在上漲，這個(gè)市場(chǎng)尚未到底。而國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)也很困難，眾多企業(yè)都在叫流動(dòng)性緊張。在這種情況下，國(guó)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有資金抄底，更沒(méi)有抄底的時(shí)機(jī)。”

對(duì)于潘石屹的漲價(jià)，一些業(yè)內(nèi)人士也表示出另外的看法，稱(chēng)潘石屹敢逆勢(shì)漲價(jià)，是因?yàn)檎业搅俗约旱南M(fèi)群體。潘逆勢(shì)漲價(jià)，不過(guò)是現(xiàn)金流充裕的商業(yè)地產(chǎn)商與高端消費(fèi)群體一拍即合的產(chǎn)物，是市場(chǎng)的雙向選擇。以潘的個(gè)性，談不上想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨勢(shì)，也不可能充當(dāng)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物。當(dāng)然，潘也可能存在誤判，一些外資暫時(shí)退出商業(yè)樓宇項(xiàng)目，說(shuō)明市場(chǎng)判斷存在分歧。

“金九銀十”恐落空

盡管潘石屹逆市漲價(jià)，然而居多地產(chǎn)商則紛紛拋出過(guò)冬論。以萬(wàn)科為代表的地產(chǎn)巨頭提出中秋前夕再度降價(jià)，選擇上海中外環(huán)的部分樓盤(pán)，降低總價(jià)10萬(wàn)元進(jìn)行促銷(xiāo)。盡管單價(jià)降價(jià)幅度不大，但這對(duì)于僵持已久的樓市，還是意味深長(zhǎng)的一記推手。

事實(shí)上，北京市房?jī)r(jià)自2001年申奧成功后開(kāi)始上漲，至2006年三級(jí)跳式飛躍，三環(huán)內(nèi)樓盤(pán)突破每平方米萬(wàn)元；2006年中，四環(huán)內(nèi)樓盤(pán)緊跟著沖破每平方米萬(wàn)元；而2007年中，五環(huán)內(nèi)已難覓每平方米萬(wàn)元以下的樓盤(pán)。進(jìn)入08年后，樓市終于停止了大幅上漲步伐，成交量連續(xù)低迷。事實(shí)上，奧運(yùn)會(huì)期間，北京二手房成交量環(huán)比下降44.6%，客戶(hù)需求量下滑更是達(dá)到了56%，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)蕭條，成交量更是急劇萎縮似乎也在顯示市場(chǎng)在走冷。

目前，開(kāi)發(fā)商們急切期待著政府對(duì)房地產(chǎn)的“救市”行動(dòng)，并希望能在利好政策出臺(tái)的同時(shí)再現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”的輝煌；而消費(fèi)者同樣對(duì)政府等各方面的信號(hào)非常敏感。但從整體上來(lái)看，政府把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨脹放在突出位置。這些都說(shuō)明貨幣趨緊的政策不會(huì)動(dòng)搖，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張情況仍然會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，對(duì)于即將到來(lái)的九月十月，由于各種各樣的促銷(xiāo)活動(dòng)，樓市可能會(huì)稍有回暖，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”的美好期待難以重溫。

與此同時(shí)，8月26日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。分析人士認(rèn)為，該通知的出臺(tái)，說(shuō)明政府在要求銀行收縮房貸資金，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講肯定是不好的消息。規(guī)定中指出，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。此外，該政策嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。對(duì)利用農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。

可見(jiàn)，在經(jīng)歷2007年的樓市大繁榮之后，中國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。近期各大銀行中報(bào)顯示，不良貸款比率上升，逾期貸款和關(guān)注類(lèi)貸款雙升、房貸業(yè)務(wù)的不良貸款比仍然是銀行業(yè)的隱憂(yōu)。 分析人士認(rèn)為，奧運(yùn)結(jié)束后，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，銀行如果出了問(wèn)題，對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)造成很大的影響，在銀行和房企之間，政府最終選擇了保護(hù)銀行，犧牲房地產(chǎn)，中國(guó)樓市現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。

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