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親愛的讀者：

假如一切順利，五年之后我國的房地產(chǎn)市場狀況將徹底改觀，供給將慢慢趕上需求，“住有所居”的夢想將在全國大體實現(xiàn)。

從人們看得見的方面來說，一是住房價格將會比較穩(wěn)定，二是住房制度設(shè)計將比現(xiàn)在更為完善，三是在上述兩項都實現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)也能持續(xù)、健康和穩(wěn)定的發(fā)展。

或許到那個時候，房地產(chǎn)再也難以像現(xiàn)在一樣成為全社會關(guān)注的焦點，如果是因為滿意度提高而減少被關(guān)注度，這絕對是一個好消息。

以上愿景并非僅是空想，而是有著堅實的現(xiàn)實基礎(chǔ)。

光是今年一年，全國住宅用地的供應(yīng)量就是18億平方米，是去年的兩倍多，而以前每年增長幅度也不過兩三成。如果按照總建筑面積是用地面積的1.3倍、每套房子建筑面積100平方米的標準來計算，這一供應(yīng)量可建設(shè)住房2340萬套。

如果在未來五年內(nèi)保持這一供應(yīng)速度，那么在“十二五”期間我們可以新建住宅1.17億套，而在同一時期，預(yù)計全國的住房拆遷規(guī)模僅為720萬套左右，一建一拆，全國在未來五年的新增住房總量1.1億套左右。

往前看五年，你就能明白這個變化有多大。根據(jù)建設(shè)部《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，當年我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積107.69億平方米，戶均成套住宅0.85套，如果考慮非戶籍家庭，根據(jù)統(tǒng)計局城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)和戶均2.8人計算，戶均住宅應(yīng)為0.64套。即便是即將結(jié)束的2010年，我國城鎮(zhèn)的戶均住宅也僅為0.71套。

因此，這新增的1.1億套住房，將徹底扭轉(zhuǎn)我國住房市場緊張的現(xiàn)狀。按照國家統(tǒng)計局的預(yù)估，到2015年，城鎮(zhèn)家庭約為2.74億戶，住宅達到2.78億套，戶均1.02套，住房總體短缺的時代將告結(jié)束，住房市場可實現(xiàn)供需基本平衡。

當然，供需的基本平衡并不意味著矛盾的結(jié)束，眾所周知，結(jié)構(gòu)性矛盾是當前住房市場和房地產(chǎn)業(yè)的核心問題，尤其是一線城市，區(qū)域內(nèi)的土地房屋資源有限，而希望進入這些城市的人群卻非常多，難以簡單地通過平衡供求來達到穩(wěn)定房價。

解決問題的關(guān)鍵是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立分層次、精細化的住房供應(yīng)體系，包括保障性住房和商品房，出售房和出租房。“十二五”時期，調(diào)結(jié)構(gòu)將是我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的計劃，2011 年新建各類保障性住房1000萬套，如果“十二五”期間保持2011年的建設(shè)規(guī)模，期間保障性住房建設(shè)總量為5000萬套。

預(yù)計到“十二五”期末，各類保障性住房套數(shù)與城鎮(zhèn)家庭的比例為25%，中低收入家庭的住房困難基本得到解決。其中，受市場因素和城市規(guī)模影響，一、二線城市的比重會更高一些，如北京可以達到40%以上，三、四線城市及小城鎮(zhèn)的比例會低一些。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理的另一方面是通過大力發(fā)展公共租賃住房，改變目前以售為主的住房供應(yīng)模式，租售并舉，實現(xiàn)住房保障的可持續(xù)發(fā)展。

為了更好地讓這個市場發(fā)展，除了加快住房建設(shè)，也必須抓緊制度建設(shè)。《住房保障法》、《房地產(chǎn)管理法》這兩部房地產(chǎn)市場的基本法律應(yīng)該在未來五年內(nèi)出臺或完成修改；預(yù)售資金監(jiān)管等配套制度將會普遍推行，覆蓋全國的、比較完善的住房信息系統(tǒng)將會建成，這將為房地產(chǎn)管理和調(diào)控提供更為精確的決策支持；此外，房地產(chǎn)稅收、金融制度將會得到完善，房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)外部制度將更為完善。

假如住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場制度建設(shè)均能進展順利，那么在“十二五”期末，保持房價基本穩(wěn)定的宏觀因素和市場因素均已成熟。2009年，我國人均GDP超過3800美元，“十二五”期間保持年均8%的增速，預(yù)計2015年達到6000美元以上，同時，我國城鎮(zhèn)居民家庭將達到戶均住房1.02套左右，實現(xiàn)每戶平均擁有一套住房的目標，住房市場告別短缺時代。

從國際經(jīng)驗來看，人均GDP 5000美元以上、戶均住房1.05-1.1套這一階段，房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)，住房價格運行穩(wěn)定。

我衷心地希望這樣的一天早日到來。

苗樂如