該活動(dòng)旨在甄選出具備藍(lán)籌價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)，樹立行業(yè)的標(biāo)桿，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和成熟。評(píng)審環(huán)節(jié)的透明度、指標(biāo)體系的專業(yè)性，使其為地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供參照，該活動(dòng)已成為行業(yè)的模板。
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，大家下午好！
歡迎蒞臨由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)和西門子家電聯(lián)合主辦的，地產(chǎn)新十年、聚焦城市群2013年第十屆中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)系列論壇的沈陽(yáng)站。我是經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)研究院的愿望新望。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)發(fā)起的藍(lán)籌地產(chǎn)活動(dòng)，已經(jīng)將近十年，在這個(gè)期間也是中國(guó)地產(chǎn)的黃金十年。到今天，我們已經(jīng)有過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)三家、過(guò)300億的有10家。我們藍(lán)籌地產(chǎn)的活動(dòng)，主要就是著眼于這些規(guī)模性房企。
那么，規(guī)模性房企的未來(lái)將走向哪里？有的到了沿江、沿海，有的到了內(nèi)陸西部，不管是到東部還是西部，核心城市都是一個(gè)集結(jié)點(diǎn)。那么，我們今天就是以房地產(chǎn)的高地——核心城市和城市群來(lái)為話題展開一個(gè)討論。
首先，我為大家介紹一下本次活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，他們是：
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家玫瑰石投資顧問公司董事謝國(guó)忠先生；
著名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)先生；
金地集團(tuán)助理總裁、東北區(qū)域董事長(zhǎng)郝一斌先生；
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任、北京富達(dá)爾后城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)劉世能先生；
博西家電嘉格納總經(jīng)理，兼中國(guó)項(xiàng)目區(qū)域總監(jiān)匡宏先生；
博西家電有限公司西門子品牌總監(jiān)付朝霞女士；
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)副總監(jiān)、首席評(píng)論員孟雷先生；
同時(shí)，還要感謝今天的合作媒體騰訊大遼網(wǎng)對(duì)活動(dòng)的大力支持。
接下來(lái)，有請(qǐng)本次活動(dòng)的主辦方之一，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)副總編孟雷先生為大家致詞。有請(qǐng)孟雷先生！
孟雷：
謝謝主持人新望博士。
尊敬的各位嘉賓、各位朋友，大家下午好！
我代表本次論壇的主辦單位之一經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)社，向參加此次活動(dòng)的嘉賓、領(lǐng)導(dǎo)、各位友人表示熱烈的歡迎和誠(chéng)摯的感謝。
今天，我看到我們論壇的主題是地產(chǎn)新十年、聚焦城市群。我想，這個(gè)跟我們目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的現(xiàn)實(shí)，走出困境、走向明天有著非常緊密的關(guān)聯(lián)。據(jù)我們了解，在上個(gè)月和本月兩次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)工作座談會(huì)上，克強(qiáng)同志就提出，要新四化對(duì)我們發(fā)展的帶動(dòng)。新四化當(dāng)中就包含著城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化，我想這個(gè)聚焦城市群就與這四化中的兩化是緊密相連，城鎮(zhèn)化與區(qū)域一體化。它不僅是個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的話題，更與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)是否能夠走出目前暫時(shí)的低谷有一個(gè)更好的明天是緊密相聯(lián)系的。
今天經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)與西門子家電，聯(lián)合舉辦的地產(chǎn)新十年、聚焦城市群2013年度第十屆中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)系列論壇沈陽(yáng)站，邀請(qǐng)到的嘉賓既有國(guó)際國(guó)內(nèi)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和知名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人，他們將對(duì)中國(guó)城市群、城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)區(qū)域一體化，以及上下游產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，以及未來(lái)發(fā)展方向做深入探討，希望他們的思想碰撞會(huì)對(duì)在座各位在各自的企業(yè)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略層面有所幫助，可以幫助企業(yè)把握未來(lái)。
最后，預(yù)祝本次活動(dòng)圓滿成功。謝謝大家！
主持人：
感謝孟雷先生的致詞。
下面，有請(qǐng)今天的主辦方博西家電電器嘉格納總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)域項(xiàng)目銷售總監(jiān)匡宏先生，為大家致詞。歡迎匡先生！
匡宏：
尊敬的各位嘉賓，女士們、先生們，大家下午好！
非常榮幸今天有機(jī)會(huì)和大家相聚在美麗的沈陽(yáng)。首先，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇的主辦方之一西門子家電，歡迎今天與會(huì)的各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、媒體朋友們、地產(chǎn)的合作伙伴等各位精英參與今天的活動(dòng)。
作為中國(guó)的重工業(yè)城市，東北亞經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心城市，沈陽(yáng)歷來(lái)享有東方魯爾的美譽(yù)，本次藍(lán)籌地產(chǎn)系列論壇以聚焦城市群為主題，在沈陽(yáng)舉辦有著非常重要的意義。近年來(lái)，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)與軟環(huán)境的建設(shè)，沈陽(yáng)步入了經(jīng)濟(jì)社會(huì)飛速發(fā)展的新時(shí)期，而以沈陽(yáng)等城市為主體的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈也迅速崛起，成為長(zhǎng)三角、珠三角后的第三大經(jīng)濟(jì)圈。
城市群是城鎮(zhèn)化的主要載體，也是中國(guó)未來(lái)發(fā)展最具潛力的核心地區(qū)，在新的形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型和提升，而中國(guó)的地產(chǎn)以及其產(chǎn)業(yè)鏈將如何在城市群的快速發(fā)展下謀求新的思路？期待我們共同尋找。
西門子家電作為中國(guó)開發(fā)商十幾年共進(jìn)退的合作伙伴，也一直和中國(guó)房地產(chǎn)一起成長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)多年努力，西門子家電與眾多開發(fā)商成功攜手，在中國(guó)完成了近兩千個(gè)精品項(xiàng)目。對(duì)雙方來(lái)說(shuō)，不得不說(shuō)是一個(gè)共生共贏的過(guò)程。西門子家電作為歐洲家電的佼佼者，將歐洲先進(jìn)的嵌入廚房的解決方案與我們地產(chǎn)伙伴設(shè)計(jì)建造的專長(zhǎng)結(jié)合在一起，地產(chǎn)伙伴與我們?yōu)橄M(fèi)者提供的是整體的嵌入式解決方案，為消費(fèi)者提供更多的附加值，也極大的提高了消費(fèi)者的居住環(huán)境體驗(yàn)。我們的合作，不但順應(yīng)了嵌入式家居市場(chǎng)的環(huán)境，更提供了解決方案。
今天我們也講嵌入家電的方案，帶到現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)大家體驗(yàn)。今天非常高興的請(qǐng)到了著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我和大家一樣期待本次論壇非常成功，也期待我們?cè)谧募钨e能夠共同碰撞思想的火花。謝謝各位的到來(lái)。
主持人：
謝謝匡先生精彩的致詞。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)和西門子有著長(zhǎng)期的合作，我們兩家合作以往做過(guò)一些非常高質(zhì)量的活動(dòng)。下面，我們有請(qǐng)今天的主題演講者之一，著名的獨(dú)立解決學(xué)家玫瑰石投資顧問有限公司謝國(guó)忠先生為我們演講，他的題目是地產(chǎn)金融的未來(lái)分析。
謝國(guó)忠：
謝謝經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)邀請(qǐng)我來(lái)，和感謝各位主辦方。
我很久沒來(lái)沈陽(yáng)，最近來(lái)看到這里有很多發(fā)展，覺得有很多變化，還是挺鼓舞人心的。
大家可能最近聽到了一些對(duì)經(jīng)濟(jì)上比較負(fù)面的信息，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、企業(yè)盈利等等問題都在出現(xiàn)，現(xiàn)在又在提影子銀行的問題。所以，負(fù)面消息是多。但我覺得，我自己個(gè)人看法就是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去五年是通過(guò)砸錢掩蓋問題，這種增長(zhǎng)是有很大的問題的，是不可持續(xù)的，會(huì)把問題變得越來(lái)越大。而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)放緩了，問題暴露出來(lái)了，政府是要去處理這些問題，這是給我們帶來(lái)了希望。所以，我覺得大家對(duì)這個(gè)經(jīng)濟(jì)問題的看法，應(yīng)該從發(fā)展的眼光去看這個(gè)問題，現(xiàn)在近期放緩是個(gè)壞事情，因?yàn)橹袊?guó)要轉(zhuǎn)型，要消化過(guò)去遺留下來(lái)的問題，必須要走過(guò)這個(gè)階段。這是第一個(gè)，就是對(duì)問題怎么看。
第二，只要調(diào)整過(guò)來(lái)，中國(guó)是非常有前途的，因?yàn)橹袊?guó)人均產(chǎn)值是六千美金出頭。現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家是四萬(wàn)多，全世界平均是一萬(wàn)，那中國(guó)人均的數(shù)字是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全世界的平均的，所以我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中很多問題，像創(chuàng)新、品牌等等這類我們?nèi)狈Γ羌词惯@個(gè)問題不解決，中國(guó)現(xiàn)有的問題能夠達(dá)到兩萬(wàn)美金的人均產(chǎn)值。就是光憑我們現(xiàn)在有的，我們能夠達(dá)到兩萬(wàn)美金的人均產(chǎn)值。我們要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的話，就必須要改變我們過(guò)去經(jīng)濟(jì)發(fā)展這樣一個(gè)模式，其中最重要的就是我們談到的房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)在中國(guó)的地位現(xiàn)在變成那么高，這就體現(xiàn)了我們經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)問題。房地產(chǎn)是有價(jià)值，是因?yàn)橛梅康禺a(chǎn)的人有價(jià)值，這個(gè)我過(guò)去經(jīng)常提到，房地產(chǎn)怎么可能本身會(huì)讓大家都富有呢，它不賺錢的，只有住在里面的人他賺錢，這個(gè)房子才是值錢的。所以過(guò)去這幾年，特別是08年之后，這個(gè)思維方式是對(duì)我們帶來(lái)了巨大的危害，把房子認(rèn)為發(fā)財(cái)就是靠房子，不光是民間的很多人去這么想，連政府的官員都去這么想，認(rèn)為就是靠土地房子就帶來(lái)了發(fā)展，這個(gè)是非常錯(cuò)誤的一個(gè)思維方式。但是這種思維方式延續(xù)了那么多年，原因是因?yàn)橹袊?guó)進(jìn)入了一個(gè)貨幣超發(fā)的時(shí)代。我原來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)有泡沫，04年是沿海有泡沫，05年沿海有調(diào)整，是因?yàn)樗麄兏澜鹇?lián)系比較緊密，有很多美金的貸款，所以05年年中到06年年底出現(xiàn)了房地產(chǎn)比較大幅度的下滑，順便我提一下就是中國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)很多我覺得都不準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)在上海的房?jī)r(jià)下滑了有四到五成，但是你去看那個(gè)數(shù)字沒有的，都說(shuō)房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，我覺得我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是有很嚴(yán)重的問題。然后到06年之后，開始全國(guó)性房地產(chǎn)的泡沫，這個(gè)當(dāng)中原因是因?yàn)閲?guó)內(nèi)環(huán)境和國(guó)際環(huán)境都發(fā)生了變化，國(guó)際環(huán)境變化是美國(guó)房地產(chǎn)見底了開始下滑，這對(duì)于美國(guó)貨幣政策和美金每年的走勢(shì)有很大影響，這個(gè)影響就引起了很多熱錢往中國(guó)跑，中國(guó)吸收了很多熱錢，主要反映出來(lái)就是外匯儲(chǔ)備上升得比較快，這個(gè)是外部環(huán)境就是美金下滑、美國(guó)央行放松政策引起了熱錢朝中國(guó)跑，這是第一個(gè)條件。
第二個(gè)就是中國(guó)的出口上升很快，是因?yàn)樵谥袊?guó)加入WTO之后，出現(xiàn)了制造業(yè)轉(zhuǎn)移到中國(guó)這樣一個(gè)趨勢(shì)，中國(guó)來(lái)了一萬(wàn)多億美金的直接投資，使中國(guó)變成了世界上最大的出口國(guó)。這兩個(gè)原因，一個(gè)是出口增長(zhǎng)很快，第二是美金落引起了中國(guó)貨幣超發(fā)。中國(guó)80年代也有貨幣超發(fā)，但是這個(gè)貨幣超發(fā)帶來(lái)就是貶值，貨幣超發(fā)帶來(lái)貶值不能維持房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上升這樣一個(gè)大環(huán)境，只有在貨幣的發(fā)行量是超發(fā)的、貨幣是上升的，這兩個(gè)條件房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)巨大泡沫。在中國(guó)境內(nèi)，這不是一個(gè)特殊的，過(guò)去90年代東南亞出現(xiàn)了這樣的情況，80年代日本出現(xiàn)了這樣的情況，拉丁美洲出現(xiàn)了這樣的情況，它都是跟貨幣環(huán)境有關(guān)的。任何地方房?jī)r(jià)都在漲一定是貨幣引起來(lái)的，不然的話就是這么大一個(gè)國(guó)家不可能房地產(chǎn)一直漲，它是有的地方漲有的地方掉，美國(guó)就是這樣，經(jīng)濟(jì)好的地方漲，經(jīng)濟(jì)不好的地方掉，這是應(yīng)該的，因?yàn)樗欠从沉艘粋€(gè)經(jīng)濟(jì)的情況，如果一個(gè)經(jīng)濟(jì)體里面，這么大一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格一定都在普漲，一定都是泡沫，歷史上來(lái)說(shuō)是沒有例外。但是08年房?jī)r(jià)掉我都沒說(shuō)是泡沫爆，為什么我有這個(gè)判斷，我覺得中國(guó)可能會(huì)出臺(tái)刺激就是砸錢然后又引起一輪潮，所以08年之后又炒起來(lái)了。
我是去年年初開始說(shuō)2012年是拐點(diǎn)，核心原因是美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)，美金開始朝上走，所以錢的流動(dòng)是變化的，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)，中國(guó)的出口在國(guó)際市場(chǎng)上面臨著飽和，所以出口高增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去了，所以原來(lái)這兩個(gè)條件倒過(guò)來(lái)了，所以中國(guó)的房地產(chǎn)要進(jìn)入長(zhǎng)期的調(diào)整。在股市拐點(diǎn)出現(xiàn)大家看得很清楚，07年它掉得很快，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)出現(xiàn)的話要通過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間大家才能夠體會(huì)到，在美國(guó)的房地產(chǎn)拐點(diǎn)是06年夏天，到了08年大家才知道危機(jī)來(lái)了。當(dāng)時(shí)06年的時(shí)候，我為什么預(yù)料08年會(huì)有金融危機(jī)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)背后是衍生產(chǎn)品，這些衍生產(chǎn)品里面是有結(jié)構(gòu)，這個(gè)結(jié)構(gòu)是通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間爆發(fā)出來(lái)，所以過(guò)了兩年才爆發(fā)出來(lái)，是因?yàn)樗难苌a(chǎn)品起的作用，所以08年爆出來(lái)。我當(dāng)時(shí)95年去臺(tái)灣的時(shí)候，臺(tái)灣的房地產(chǎn)是92年堅(jiān)挺的，開始下滑就三年了，但是當(dāng)時(shí)我看到大部分人還是沉迷在房地產(chǎn)熱情，對(duì)房地產(chǎn)非常熱情，覺得房地產(chǎn)怎么樣怎么樣，原因是有兩個(gè)，一個(gè)是它大部分房子，雖然是房?jī)r(jià)掉了一點(diǎn)，但是價(jià)格還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他原來(lái)買入的價(jià)格，所以他沒有感覺到這個(gè)痛。第二點(diǎn)，就是一代人經(jīng)歷了十年的房?jī)r(jià)上升之后，他那個(gè)習(xí)慣性的，而且過(guò)去出現(xiàn)過(guò)下滑，很短的時(shí)間就又上來(lái)了，他覺得這是一浪一浪朝上走，所以我們現(xiàn)在在這一浪下滑也是朝上走的當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候他是從一浪一浪朝上走變成了一浪一浪朝下走。在日本92年就出現(xiàn)了，但是過(guò)了五年大家才意識(shí)到，到了97年大家才知道這個(gè)時(shí)代過(guò)去了，這個(gè)我覺得是為什么房地產(chǎn)要意識(shí)到這個(gè)拐點(diǎn)是要花時(shí)間的。
我去年年初的時(shí)候?qū)懙?2年是拐點(diǎn)，然后說(shuō)到年底會(huì)有反彈的，因?yàn)槿诵倪€在，他習(xí)慣了過(guò)去一浪一浪朝上走，所以看到下滑之后他第一個(gè)反應(yīng)是這是個(gè)機(jī)會(huì)，有足夠多的人這么想的話它會(huì)有反彈的，反彈這波需求給消耗了之后又開始下滑了，下滑之后過(guò)段時(shí)間又會(huì)有恢復(fù)，所以這個(gè)它是一浪一浪，可能中國(guó)要大家都認(rèn)可了房地產(chǎn)市場(chǎng)真的朝下走了，以后就是從牛市的心態(tài)轉(zhuǎn)向熊市的心態(tài)可能還要一兩年的時(shí)間，明年是不是看到房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候大家是認(rèn)同這個(gè)還是認(rèn)為又是個(gè)機(jī)會(huì)可以撈底了，我覺得存在這個(gè)可能，因?yàn)橹袊?guó)的地產(chǎn)跟日本和東南亞不一樣的地方是，地方政府的參與和地方政府的收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴性。因?yàn)檫@個(gè)依賴性，使得我們政府講話或者媒體講話的時(shí)候，往往他會(huì)朝著好的方向去想，因?yàn)楹芏嗟胤秸伊私猓X得除了房地產(chǎn)他沒有別的出路，所以房地產(chǎn)必須要上去，所以開發(fā)商為什么樂觀，因?yàn)殚_發(fā)商認(rèn)為中國(guó)是權(quán)利主導(dǎo)的一個(gè)國(guó)家，有權(quán)的認(rèn)為這個(gè)要朝上走就會(huì)朝上走，他是這么想的。這種思維方式我們覺得，他能夠自我實(shí)現(xiàn)只有在貨幣超發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)的時(shí)候，這個(gè)權(quán)利的愿望才能自我實(shí)現(xiàn)。在貨幣超發(fā)的環(huán)境過(guò)去了以后，它這個(gè)只能引起一個(gè)反彈，反彈也不會(huì)太長(zhǎng)，日本這二十年它有很多次反彈，每次反彈高點(diǎn)是越來(lái)越高、低點(diǎn)也是越來(lái)越低，所以這個(gè)我覺得是我對(duì)中國(guó)拐點(diǎn)看法的核心，就是核心的大幅度貶值。
出口高增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)了，美金從02到12年十年落，接下來(lái)五年可能會(huì)朝上走，朝上走也不是說(shuō)沒有回調(diào)的，比如現(xiàn)在美金又在回調(diào)，所以這是我大的一個(gè)判斷。
第二個(gè)，就是談具體的內(nèi)容的時(shí)候，在中國(guó)跟日本不一樣，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是牽制美國(guó)的，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)量比較大，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)不好的話會(huì)使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)也有問題的，所以它的貨幣政策要收緊了，它不能不顧中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一下子收緊，一下收緊了引起美金大幅度上升，因?yàn)樗霾坏剑驗(yàn)橹袊?guó)跟美國(guó)有互動(dòng)，所以為什么美金上升也是一浪一浪，它美金上升有個(gè)放緩的時(shí)候，對(duì)中國(guó)的壓力就放松了，所以往往中國(guó)有個(gè)反彈的話是因?yàn)槊澜鹩钟幸粋€(gè)回落了，跟這個(gè)有關(guān)系，所以中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整可能是一個(gè)比較緩慢的調(diào)整，而不是像東南亞和香港，當(dāng)時(shí)東南亞和香港它是跳懸崖的形式，因?yàn)槊绹?guó)貨幣正在收的時(shí)候，它收緊它不用考慮東南亞的經(jīng)濟(jì)情況，因?yàn)闁|南亞很小，影響不到它的經(jīng)濟(jì)情況，所以美國(guó)加息可以很快，這樣熱錢一下全撤出去，這就引起了房地產(chǎn)跳懸崖這樣一個(gè)方式的調(diào)整，所以一年里面調(diào)整50%，然后這之后的兩三年里面又調(diào)整50%，所以總共調(diào)整了75%，這樣一個(gè)規(guī)模很快就能做到。我們的房地產(chǎn)調(diào)整很可能是跟日本比較接近，它的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。
接下來(lái)我就想講兩點(diǎn)：一點(diǎn)就是房地產(chǎn)還有沒有前途；第二點(diǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)以后調(diào)整怎么走。
房地產(chǎn)一定是有前途的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是大宗產(chǎn)品，汽車也是大宗產(chǎn)品，行業(yè)下滑了以后還會(huì)有恢復(fù)的時(shí)候，但是以后房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)跟過(guò)去不一樣了，過(guò)去造房子本身不重要，重要的是手里握一個(gè)土地，中國(guó)的開發(fā)商賺錢都是因?yàn)橥恋厣狄鸬模憧瓷鲜泄镜膱?bào)表你分析一下，它的盈利按照土地，因?yàn)樗I了地三年之后才能夠賣房子，這個(gè)土地的升值就超過(guò)它所有的利潤(rùn)，所以造房子本身是不賺錢的，持有土地是賺錢的，這個(gè)情況跟97年之前的香港和東南亞非常類似，所以造房子無(wú)所謂的，所以整個(gè)的房地產(chǎn)公司就是個(gè)金融公司，它的核心就是融資借錢然后去買地，這是它盈利主要的一個(gè)模式。其實(shí)造房子現(xiàn)在可以外包的，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這個(gè)情況，造房子外包，他自己就是個(gè)土地金融的運(yùn)作。在土地價(jià)格開始下滑的時(shí)候，造房子跟造汽車是一樣的，汽車公司有的不賺錢、有的賺錢，賺錢的是因?yàn)樗热缯f(shuō)全世界汽車毛利2—3%，但有的產(chǎn)品是過(guò)10%，原因是因?yàn)樗囋斓煤茫灾袊?guó)接下來(lái)你會(huì)看到我們會(huì)出現(xiàn)大型的房地產(chǎn)公司是有利潤(rùn)的，但是它這個(gè)公司核心的價(jià)值是因?yàn)樗氲降氖琴I房子的人，房子要造得好，中國(guó)這么大一個(gè)國(guó)家，房子需求總是有的，所以我覺得在房地產(chǎn)的行業(yè)是有前途的，我們中國(guó)會(huì)出現(xiàn)很多好的房地產(chǎn)公司的。
但是現(xiàn)在的狀況，2萬(wàn)多家開發(fā)商，這個(gè)是不可持續(xù)的，大部分的開發(fā)商都要退出。以后開發(fā)商職能有兩種，一種是做精品，一種是做大宗商品的，不光是造房子，它連規(guī)劃都一起做，形成一個(gè)好的生活環(huán)境，通過(guò)這個(gè)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，我覺得這是以后中國(guó)的開發(fā)商可以做成全世界最大，就是因?yàn)檫@個(gè)。我覺得過(guò)去泡沫是誤導(dǎo)，為什么我們?cè)炝四敲炊喾孔樱卸嗌俜孔邮呛玫模瑢?duì)不對(duì)？現(xiàn)在跟日本的80年代造房子一樣，但是這二十年在東京造的房子都非常好，房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候你要房子造得很好才賣得出去的時(shí)候這時(shí)候房子造得就好了，所以我覺得對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是好事情，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是好事情，他做了一件以后長(zhǎng)期發(fā)展的事情，不是炒一把的情況。
第二我對(duì)投資的看法。我覺得以后房地產(chǎn)投資不能靠升值，只能靠租金回報(bào)。這個(gè)租金回報(bào)的話，我看其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候你要投資的話，必須要租金回報(bào)，去除所有其他的費(fèi)用之后6%以上，如果有6%以上的話，不光你的資產(chǎn)是抗跌，你自己持有資產(chǎn)是有回報(bào)的，所以我覺得如果你是這兩三年想要投資的話，要考慮這件事情，先考慮收租。
我們房地產(chǎn)調(diào)整了之后，以后有沒有升值的機(jī)會(huì)呢？我覺得是會(huì)有的，但是這個(gè)升值跟過(guò)去不一樣，過(guò)去是水漲船高。以后升的話，是因?yàn)槟承┑胤剿?jīng)濟(jì)好。所以，以后你要投房地產(chǎn)，你不光是投你買這個(gè)東西，你是投一個(gè)城市，所以這個(gè)是大家要想清楚的，未來(lái)投房地產(chǎn)是投一個(gè)城市，你要問的是這個(gè)城市有沒有前途。在美國(guó)這次六年房?jī)r(jià)的調(diào)整，下滑了之后，結(jié)果這次恢復(fù)了，哪里恢復(fù)了？就是紐約、加州這種地方恢復(fù)，大部分地方?jīng)]有恢復(fù)。所以，這是一個(gè)很好的教訓(xùn)，大家要知道，有些投房地產(chǎn)的人經(jīng)常說(shuō)的，這個(gè)地方便宜我就在這個(gè)地方買，這種說(shuō)法是不對(duì)的。就是你要有兩個(gè)判斷，一個(gè)是收租的判斷，一個(gè)是這個(gè)地方有沒有前途的判斷。
十幾年前，我寫了中國(guó)的前途是超大城市化。這個(gè)當(dāng)時(shí)受到了很多反對(duì)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)提的是城鎮(zhèn)化，所以中國(guó)這十年城市化遍地開花，這是一個(gè)政治的產(chǎn)物，結(jié)果引起了現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌的地方的話，像我現(xiàn)在碰到一個(gè)地方領(lǐng)導(dǎo)，他見了我他就說(shuō)，你說(shuō)有泡沫，我們這里房子那么便宜還是泡沫嗎，那問題在于說(shuō)這個(gè)地方?jīng)]人，你造了很多房子沒人怎么辦，買房子不是買汽車，汽車買了便宜的你可以開到用的地方去，你房子人家在這里沒事干的話人家怎么會(huì)來(lái)。所以，這對(duì)我們的城市化浪費(fèi)是非常非常嚴(yán)重，這幾年的政策，對(duì)比較熱門的城市土地供應(yīng)限制，對(duì)人氣少的地方土地大量的供應(yīng)，引起了我們這一浪房地產(chǎn)里面巨大的問題，所以我們以后虧損都是跟這個(gè)有關(guān)的。泡沫本身是重新分配的概念，房?jī)r(jià)從一百塊炒的一千塊，然后再回到一百塊，它是重新分配的一個(gè)概念，沒有損失。真正的損失，是你投資投錯(cuò)的地方，所以這次我們的泡沫真正的損失，你上海、北京房子是大家要去住的地方，但是很多地方的房子以后永遠(yuǎn)是空的。
有個(gè)地方領(lǐng)導(dǎo)最近碰到我跟我說(shuō)，我們這里才六千塊一平米，這六千塊一平米，人口十幾年不漲，現(xiàn)在造的房子能住的人口相當(dāng)于它所有的人。像佛羅里達(dá)最后的房?jī)r(jià)跌成什么，我一個(gè)同學(xué)跟我說(shuō)佛羅里達(dá)有人來(lái)跟我們說(shuō)十萬(wàn)塊錢賣一棟別墅，后來(lái)變成十萬(wàn)塊錢賣四棟別墅，因?yàn)檫@個(gè)東西沒人去住的，中國(guó)還有一個(gè)特點(diǎn)就是土地供應(yīng)是我們限制的，碰到一個(gè)四線城市，房?jī)r(jià)說(shuō)已經(jīng)掉到三千塊，我碰到一個(gè)開發(fā)商我說(shuō)三千塊有錢賺的，我造房子只要兩千塊，你知道這個(gè)地方以后變成什么樣，房?jī)r(jià)就是兩千塊，它供應(yīng)是無(wú)限的，所以中國(guó)的供應(yīng)是巨大的，每年造那么多房子，我覺得中國(guó)人口再多也是裝不滿的，所以我覺得中國(guó)不光是價(jià)的問題，還有量的問題，還有房子造錯(cuò)地方的問題，所以這波房地產(chǎn)價(jià)掉下來(lái)會(huì)有很多問題出來(lái)。
我最后花點(diǎn)時(shí)間談?wù)勚袊?guó)未來(lái)。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在很多人說(shuō)我們是唱空，因?yàn)橛腥苏f(shuō)中國(guó)對(duì)市場(chǎng)說(shuō)不是真的由價(jià)格，是因?yàn)楹芏嗳顺咚蜕先ァＭ顿Y發(fā)展必須要講價(jià)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也要講價(jià)值，我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期以來(lái)一直看好一點(diǎn)，中國(guó)人在世界上是有競(jìng)爭(zhēng)里的，因?yàn)槲胰澜甾D(zhuǎn)下來(lái)，我跑的地方越多我對(duì)中國(guó)越有信心，跑到很多地方的人他收入不高，但是他并不愿意干活，因?yàn)槿思一畹帽任覀冮_心，中國(guó)人有錢并不代表中國(guó)人開心，世界上很多窮國(guó)家，人家都很享受的，你到拉丁美洲去，人家都沒錢，但是人家就天天嘻嘻哈哈過(guò)得很開心，但是中華民族的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是吃苦耐勞、省吃儉用，在今天這個(gè)世界上是有競(jìng)爭(zhēng)力的。
中國(guó)的發(fā)展，任何政策是用中國(guó)人的優(yōu)點(diǎn)的，這個(gè)國(guó)家就朝上走了。但中國(guó)也有缺點(diǎn)，缺點(diǎn)就是投機(jī)、炒一把。你作為一個(gè)政府來(lái)說(shuō)，你要發(fā)展經(jīng)濟(jì)你可以用正面的力量，說(shuō)中國(guó)人勤勞，我們加入WTO、發(fā)展工業(yè)，這國(guó)家就扎扎實(shí)實(shí)上去了。你看到中國(guó)人投機(jī)的面，你要走捷徑，股市要漲了要買快買，房地產(chǎn)快漲了快買，這錢投機(jī)一下就跑到別人手里去了，用這個(gè)錢也是可以發(fā)展的，但這種利用人的弱點(diǎn)去發(fā)展，長(zhǎng)不了。所以今天就走到頭了，我們要回到利用中國(guó)人的優(yōu)點(diǎn)，讓中國(guó)人走回到中國(guó)人的優(yōu)點(diǎn)，這經(jīng)濟(jì)就差不多沒問題的。
我們現(xiàn)在的收入只有全世界平均收入的一半，中國(guó)人的勞動(dòng)是比全世界平均我估計(jì)高一倍，所以從相對(duì)價(jià)值來(lái)算的話，中國(guó)勞動(dòng)力是很便宜的，說(shuō)工廠要搬到其他國(guó)家去中國(guó)成本上升了，其實(shí)中國(guó)人干的活別的國(guó)家很多人不愿意干的，我們的成本問題以后可以通過(guò)這個(gè)消化，我覺得不要太擔(dān)心這個(gè)事情。
我們經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，怎么調(diào)整呢？中國(guó)調(diào)整就是一件事情，我們要變成一個(gè)正常化的經(jīng)濟(jì)，錢是家庭花錢、公司去賺錢，這個(gè)就良心循環(huán)。公司要賺你的錢他必須做好產(chǎn)品，中國(guó)這十年錢是變成政府花錢，公司去賺政府的錢，大公司肯定變成賄賂、腐敗，肯定會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，所以這個(gè)轉(zhuǎn)型是核心。我們要改變我們的經(jīng)濟(jì)，就是限制政府花錢，國(guó)有投資23%的GDP，去年財(cái)政支出30%多的GDP，所以加起來(lái)我們一半的錢是政府花的，所以老百姓是被邊緣化了，所以經(jīng)濟(jì)就變成這樣了。房地產(chǎn)的泡沫核心，是給這個(gè)集體融資，其他國(guó)家的泡沫是重新融資，土地是私有的，所以大家買進(jìn)買出都是老百姓在擊鼓傳花，但是這種最終是重新分配，我們是老百姓買了房子之后錢是變成政府的收入花掉了，所以這是一個(gè)不一樣的地方。所以現(xiàn)在都說(shuō)地方財(cái)政非常困難，確實(shí)是很困難，但是在于怎么理解這個(gè)問題，理解這個(gè)問題你是認(rèn)為錢少了還是我錢花太多了？所以，中國(guó)經(jīng)濟(jì)這一波要走出來(lái)，核心的一步就是政府要認(rèn)可不是我錢太少了，是我錢花太多了，只要我們認(rèn)識(shí)到這一步經(jīng)濟(jì)就走上去了，所以最終的改革就是要限制，誰(shuí)花錢的事情要弄明白。所以，我覺得這是我們這幾年改革沒那么難，因?yàn)槲覀兊母母锞驼艘徊竭@個(gè)經(jīng)濟(jì)就上去了，就是一個(gè)對(duì)權(quán)利的約束的問題。
還有一個(gè)就是現(xiàn)在外國(guó)對(duì)中國(guó)悲觀，這是很可怕的一件事情，中國(guó)是有生產(chǎn)力的地方，外國(guó)人悲觀，是認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆出來(lái)之后公司會(huì)破產(chǎn)，現(xiàn)在股票都很低，我認(rèn)為中國(guó)跟日本92年不一樣的是，中國(guó)還有一波上升的空間，就是家庭需求還沒出來(lái)，家庭需求出來(lái)之后的話，人均產(chǎn)值能到兩萬(wàn)美金，所以很多問題都要從上升的空間相比較，這個(gè)日本當(dāng)時(shí)沒有，日本當(dāng)時(shí)已經(jīng)飽和了，所以它的問題拖了很久是和這個(gè)有關(guān)的。
還有我們這次金融上的損失有多大，十萬(wàn)億，我認(rèn)為十萬(wàn)億是能夠消耗的，因?yàn)橹醒胝呢?fù)債相對(duì)是比較少的，還有那么多資產(chǎn)，而且現(xiàn)在中國(guó)政府收入那么大，只要它幾年花錢少一點(diǎn)，這個(gè)不良資產(chǎn)都能給消化掉，所以我覺得這個(gè)問題我們是有條件處理的。不像日本的問題，它的國(guó)債230%的GDP，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間有限，因?yàn)槿丝谠谙禄运膫鶆?wù)真正是一個(gè)大危機(jī)，要還錢是很困難，但是中國(guó)還是有上升的空間，所以還錢的事情不用太擔(dān)心，所以過(guò)幾個(gè)月中國(guó)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)危機(jī)狀態(tài)，比如有些信托產(chǎn)品會(huì)爆炸，信托產(chǎn)品爆炸之后大家就覺得大的金融危機(jī)來(lái)了，其實(shí)不是，我們信托產(chǎn)品背后它沒有聯(lián)動(dòng)，一個(gè)產(chǎn)品就是一個(gè)產(chǎn)品，爆了就爆，在美國(guó)因?yàn)樗醒苌a(chǎn)品，是聯(lián)動(dòng)的，所以它的危機(jī)就變成雪球效應(yīng)，就變得越來(lái)越大，但是中國(guó)沒有這個(gè)，所以到時(shí)媒體在報(bào)也應(yīng)該考慮這個(gè)問題，信托產(chǎn)品沒有相關(guān)性的，爆了就爆了，就是有些人損失了而已，所以我覺得這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，如果是這種危機(jī)狀態(tài)出現(xiàn)的時(shí)候，這才是你可以去投資的一個(gè)機(jī)會(huì)，所以到那時(shí)候你如果看到股市很低、掉得很多的時(shí)候，其實(shí)這時(shí)候你可以投資股市的，錯(cuò)不了，每次巴非特40年22%增長(zhǎng)，股市平均增長(zhǎng)7%，他多增長(zhǎng)了15%，其中的一半是他買股票的時(shí)候是危機(jī)時(shí)候買的，就是別人不買的時(shí)候他買，一半超高表現(xiàn)是這個(gè)來(lái)的，還有一個(gè)是選行業(yè)，他選了消費(fèi)行業(yè)，跟家庭需求有關(guān)的，這兩個(gè)連起來(lái)就是為什么他得到了22%的收益。
所以，下一步我覺得對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)不用悲觀，然后每次危機(jī)應(yīng)該都是機(jī)會(huì)。我就說(shuō)到這里，謝謝大家。
主持人：
半個(gè)小時(shí)的演講，謝國(guó)忠先生把中國(guó)的金融地產(chǎn)形勢(shì)做了一個(gè)分析、展望。謝老師講的說(shuō)泡沫不可怕，它是一個(gè)調(diào)整的方向，而且調(diào)整的方向?qū)σ?guī)格的房企而言是一件好事情。最后他講到我們的方向，就是政府限制權(quán)利。謝博士的演講雖然時(shí)間短，非常精彩。感謝謝博士。
下面，有請(qǐng)著名的青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)博士給我們演講當(dāng)前宏觀形勢(shì)和應(yīng)對(duì)之策。有請(qǐng)馬光遠(yuǎn)博士。
馬光遠(yuǎn)：
非常感謝。我經(jīng)常來(lái)沈陽(yáng)，有公事、有私事。剛才謝先生他的演講我不做評(píng)價(jià)，我就談我自己的觀點(diǎn)。
我想講這么幾個(gè)問題，因?yàn)樯习肽杲?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)出來(lái)，大家都看到了，這個(gè)數(shù)據(jù)怎么去分析？經(jīng)濟(jì)形勢(shì)究竟好還是壞？面對(duì)上半年7.6%的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)是正常還是不正常，是一個(gè)短期的下滑還是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)？我想這個(gè)問題必須分清楚，分清楚以后我們才能夠談下一步的政策應(yīng)對(duì)是什么。
我們現(xiàn)在看到很多的說(shuō)法，跟很多人的預(yù)期不一樣，談到預(yù)期我這兩年在做一件工作，就是每一年我都會(huì)會(huì)上一年別人預(yù)測(cè)的工作對(duì)不對(duì)。2011年的時(shí)候，很多人預(yù)測(cè)2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，很少有人預(yù)測(cè)到2012年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)低于8%，去年增長(zhǎng)7.8%，今年2013年大家可以看一下2012年年底很多人的預(yù)測(cè)，也是很少有人預(yù)測(cè)到2013年上半年的經(jīng)濟(jì)如此艱難，國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)，世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織、中國(guó)機(jī)構(gòu)社科院、人民大學(xué)等等，你去看他們的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在可以講比較離譜。當(dāng)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)出現(xiàn)離譜的時(shí)候，他們說(shuō)的最多的一句話就是數(shù)據(jù)大大低于市場(chǎng)預(yù)測(cè)，但從不反思自己是不是預(yù)測(cè)錯(cuò)了。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家嘉爾布雷斯有一句話，說(shuō)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)主要有兩種，一種是根本不懂預(yù)測(cè)的人在預(yù)測(cè)，第二種是根本不知道自己不懂預(yù)測(cè)的人在預(yù)測(cè)。我們現(xiàn)在很多的預(yù)測(cè)之所以不靠譜，本身是因?yàn)橹挥行哪恐兄饔^有一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，比如談到2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，很多的說(shuō)法是非常樂觀，因?yàn)檎畵Q屆，政府換屆第一年還能干不好嗎，第一年干不好不好交代，這是很多人的預(yù)測(cè)，我想這種預(yù)測(cè)本身根本不能叫學(xué)術(shù)，你很難看到它里邊預(yù)測(cè)的這種邏輯是什么、學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，所以到一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.7%的時(shí)候很多人就認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)有問題，到第二季度7.5%的時(shí)候就開始唱空，開始認(rèn)為應(yīng)該出政策了等等，我想之所以出現(xiàn)這樣的情況，一方面我想在整個(gè)預(yù)測(cè)的過(guò)程中，我們現(xiàn)在很多預(yù)測(cè)我不認(rèn)為很嚴(yán)肅，我不認(rèn)為這個(gè)邏輯可以經(jīng)得住推敲；第二點(diǎn)比較重要的，就是多年以來(lái)我們習(xí)慣了8%以上的增長(zhǎng)，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于8%就認(rèn)為很差，就認(rèn)為應(yīng)該出政策去干預(yù)。我們老是批評(píng)地方政府的官員有GDP思維，實(shí)際上中國(guó)這大半年來(lái)我的觀察是，最具GDP思維的不是官員，是學(xué)者，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題的話，學(xué)者比領(lǐng)導(dǎo)要著急，因?yàn)樗币蝾I(lǐng)導(dǎo)出謀劃策，讓領(lǐng)導(dǎo)聽他的話，我們把這個(gè)經(jīng)濟(jì)搞上去。所以，現(xiàn)在有很多的機(jī)構(gòu)學(xué)者在談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，為什么大家如此悲觀，它這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有問題，如果以8來(lái)衡量的話，那當(dāng)然是低于8，但是我們想一個(gè)經(jīng)濟(jì)這么大的趨勢(shì)里面它就低于8了，這是不是一個(gè)正常的表現(xiàn)。所以改革開放三十多年談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，實(shí)際上目前的分歧，我認(rèn)為是任何時(shí)候都少見的，特別是基本問題——經(jīng)濟(jì)好與壞。
這個(gè)基本問題的判斷上，大家分歧也很大。分歧大的一個(gè)根本原因：
第一，把長(zhǎng)期問題看成短期來(lái)對(duì)待。我們現(xiàn)在每個(gè)季度出數(shù)據(jù)，甚至每個(gè)月出數(shù)據(jù)之后大家來(lái)分析想對(duì)策，我認(rèn)為非常荒唐。談經(jīng)濟(jì)是一個(gè)長(zhǎng)期問題，特別是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身就是一個(gè)長(zhǎng)期問題，怎么能根據(jù)一個(gè)季度甚至一個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。當(dāng)你把長(zhǎng)期問題，按照短期思維來(lái)判斷的時(shí)候，得不出正確的結(jié)論，即使得出正確的結(jié)論也是一廂情愿的，所以我們現(xiàn)在要正確的判斷目前宏觀經(jīng)濟(jì)的好壞，并且對(duì)下一步的決策我們能夠提供一些建設(shè)性的意見的話，首先你的思維應(yīng)該放到長(zhǎng)期去考慮，從長(zhǎng)期去看我們還要不要保持這么高的速度，有沒有可能保持這么高的速度，這是必須去考慮的。
我記得2011年，經(jīng)濟(jì)從第一季度到第四季度連續(xù)下滑四個(gè)季度，那個(gè)時(shí)候絕大多數(shù)的人認(rèn)為這是一個(gè)短期波動(dòng)，與金融危機(jī)、歐債危機(jī)等等蔓延有很大的關(guān)系。2012年前三個(gè)季度，經(jīng)濟(jì)連續(xù)下滑的時(shí)候，也有相當(dāng)一部分的人認(rèn)為是短期因素導(dǎo)致的，但是到2012年下半年的時(shí)候，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的放緩趨勢(shì)出現(xiàn)這種觀點(diǎn)越來(lái)越多，現(xiàn)在比較中立的觀點(diǎn)是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)目前的下滑兩個(gè)力量為主導(dǎo)：第一是短期因素，第二還是承認(rèn)長(zhǎng)期放緩已成定居，也就是習(xí)近平總書記4月份在博鰲亞洲論壇里面很明確的告訴全球，中國(guó)經(jīng)濟(jì)超高增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束。他把中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去三十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)用了超高兩個(gè)字，朝高意味著什么：第一過(guò)去三十年我們超速增長(zhǎng)，超速增長(zhǎng)引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、引發(fā)很多問題；第二高速增長(zhǎng)。
那么未來(lái)的增長(zhǎng)會(huì)是一個(gè)什么樣的增長(zhǎng)？正常增長(zhǎng)。正常增長(zhǎng)是多少？實(shí)際上我們的很多政策、很多規(guī)劃里面每一次都是很理性的，我們?cè)谑舜髨?bào)告里對(duì)未來(lái)整個(gè)翻番的計(jì)劃我們推算過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不到7%。但是，我們每一年的政府工作報(bào)告里邊，我們比這個(gè)要稍微高一點(diǎn)，比如說(shuō)今年7.5%，但是大家的這種想法、大家的預(yù)期又比政府工作報(bào)告又高一點(diǎn)，造成了三個(gè)數(shù)據(jù)之間出現(xiàn)的偏差，那么每一個(gè)人看待問題的時(shí)候，有人用這個(gè)數(shù)據(jù)、有人用那個(gè)數(shù)據(jù)，所以有不同的問題，我個(gè)人的觀點(diǎn)非常簡(jiǎn)單：第一上半年不錯(cuò)，沒外界說(shuō)得那么差，而且你認(rèn)為這種趨勢(shì)比較差的話，這種差的趨勢(shì)會(huì)一直延續(xù)下去，如果你認(rèn)為是冬天，那么多穿點(diǎn)衣服這是必須的，從各個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)講，無(wú)論是我們李克強(qiáng)總理自己的克強(qiáng)指數(shù)，還是我們統(tǒng)計(jì)的一系列的能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看的話，我認(rèn)為波動(dòng)沒那么大，比如說(shuō)規(guī)模以上的工業(yè)增加值我們上半年9.3%，當(dāng)然多年以來(lái)我們都在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，那么這個(gè)指標(biāo)本身跟2011年、2012年比、跟現(xiàn)在比，整體的波動(dòng)沒有超過(guò)0.5%。如果大家畫一條曲線去看的話，是比較平緩的，沒有出現(xiàn)大起大落。
那么，大家再看三架馬車，投資20%以上的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)已經(jīng)過(guò)快了，未來(lái)中國(guó)的投資增速能夠保持在10—15%已經(jīng)相當(dāng)不容易；那么消費(fèi)受到八項(xiàng)規(guī)定的影響，一季度可能差一點(diǎn)，但是二季度總體12.7%也不錯(cuò)；比較該看的是進(jìn)出口，一季度很多的水分、很多的造假、很多的行為出現(xiàn)以后，一季度出現(xiàn)了暴漲，15%以上的增長(zhǎng)，最后大家發(fā)現(xiàn)，在所有的數(shù)字里邊這個(gè)數(shù)字可能是最假的，然后到二季度的時(shí)候采取辦法來(lái)解決出口的假數(shù)據(jù)問題，我們看到五月份增長(zhǎng)就露餡了，基本零增長(zhǎng)，六月份-3.1%。目前的出口的確是比較糟糕，如果有政策去應(yīng)對(duì)的話一定要救出口。
那么大家再看工業(yè)經(jīng)濟(jì)指數(shù)，一季度6%，中小企業(yè)是低于50%以下，長(zhǎng)期以來(lái)在50%以下徘徊。特別大家看就業(yè)，我們以前擔(dān)心的就是經(jīng)濟(jì)增速一下來(lái)就業(yè)就會(huì)出問題，今年人社部告訴你，經(jīng)濟(jì)下滑就業(yè)反而更好，前半年完成了726萬(wàn)的就業(yè)，新增農(nóng)民工就業(yè)444萬(wàn)，這是一個(gè)非常讓我驚訝的數(shù)字，我現(xiàn)在不敢說(shuō)這個(gè)數(shù)字是假數(shù)字，但是我個(gè)人認(rèn)為像做夢(mèng)一樣，是一個(gè)非常夢(mèng)幻的數(shù)字。在經(jīng)濟(jì)增速，經(jīng)濟(jì)下滑比較大家都能感覺到的情況下，特別是中小企業(yè)、出口型企業(yè)并沒有大量的招聘新員工計(jì)劃的這種情況下，人社部給出的數(shù)字是700多萬(wàn)，我們今年的任務(wù)是900多萬(wàn)，所以今年完成900萬(wàn)的就業(yè)任務(wù)沒有問題。財(cái)政數(shù)字比較難看，一季度的時(shí)候中央財(cái)政負(fù)增長(zhǎng)，二季度7.5%，7.5%的增長(zhǎng)已經(jīng)高于城鎮(zhèn)居民6.5%的增長(zhǎng)，跟我們二季度整個(gè)GDP增長(zhǎng)已經(jīng)拉平。所以總體來(lái)看，大家看數(shù)字沒有那么差。但是，為什么說(shuō)得那么差？我想我前面分析了這么多原因，還有兩個(gè)原因，如果說(shuō)我們對(duì)政策本身、對(duì)形勢(shì)本身預(yù)測(cè)得悲觀一點(diǎn)的話，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)著急一點(diǎn)、政策出得快一點(diǎn)。
我們目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最正常的，就是個(gè)體，包括行業(yè)、地方利益的分化，而且利益的分化通過(guò)輿論的話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)表示出來(lái)，每一個(gè)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的判斷是不一樣的，為什么出現(xiàn)不一樣的判斷呢？是為了政策。那么，還有一個(gè)，我們看到多年以來(lái)我們談到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)力，我個(gè)人認(rèn)為最弱最弱的實(shí)力就是軟實(shí)力，這個(gè)軟實(shí)力最弱的表現(xiàn)是對(duì)輿論的把控。當(dāng)然，這么多年來(lái)我們的宣傳部門天下無(wú)雙，恨不得給你每個(gè)人的嘴上帶一個(gè)搖控器，但是當(dāng)我們看到需要把控的時(shí)候它就把控不住了，整個(gè)上半年國(guó)際輿論看中國(guó)經(jīng)濟(jì)唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常多，甚至打著很多的旗號(hào)，比如李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，提出李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)里面一些好東西的時(shí)候，提出一些非常嚇人的東西，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)下滑大3%，3%就我來(lái)講，這個(gè)數(shù)字一旦實(shí)現(xiàn)，對(duì)于來(lái)說(shuō)是一個(gè)災(zāi)難性的數(shù)字，不可接受的，但是一下引發(fā)了國(guó)際輿論的整體關(guān)注，大家都去討論中國(guó)這架大型客機(jī)會(huì)不會(huì)硬著陸。
但是我們面臨這樣的形勢(shì)，我們的輿論無(wú)能為力，我們只能聽任大家在唱空，而且引發(fā)了一系列的恐慌，包括六月份我們的流動(dòng)性問題，錢荒問題出現(xiàn)以后，我覺得為什么央行草草首場(chǎng)，商業(yè)銀行本身流動(dòng)性問題遠(yuǎn)比央行想象得嚴(yán)重，本來(lái)認(rèn)為是一個(gè)小炸彈，拉開袋子一看原子彈，非常嚇人。
第二個(gè)原因就是在央行治理商業(yè)銀行資產(chǎn)錯(cuò)配的時(shí)候，出現(xiàn)了一股非常強(qiáng)勁的唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)的這么一個(gè)輿論的導(dǎo)向。那么，我們的人民銀行對(duì)這樣的唱空行為我們也是手足無(wú)措，所以我們發(fā)現(xiàn)最大的問題不是我們自身存在問題，而是當(dāng)我們遇到問題的時(shí)候，別人夸大我們的問題，本來(lái)是一場(chǎng)感冒，別人說(shuō)是禽流感，一下子引發(fā)了大量的恐慌，沒法控制，這是很大的問題。
所以我覺得，就上半年我對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，大家可以去看指標(biāo)、看數(shù)據(jù)，同時(shí)必須有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是你必須認(rèn)識(shí)到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)高速增長(zhǎng)三十多年以后，我們一系列的制約因素，包括我們講的人口紅利，我們講的資源治理等等一系列的因素決定了你必須減速，只有減速才能夠完成結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這種形勢(shì)下，如果我們認(rèn)為十八大報(bào)告提出的翻番是可能的，我們必須接受7%左右的增長(zhǎng)，如果7%左右的增長(zhǎng)是正常的增長(zhǎng)，我們應(yīng)該把主要心思放到調(diào)結(jié)構(gòu)上，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的含金量和質(zhì)量，而不是還一味的去講究那個(gè)速度。所以，我覺得這是第一個(gè)，我個(gè)人認(rèn)為，7%正常，現(xiàn)在的增長(zhǎng)不錯(cuò)，還沒有到驚慌失措的時(shí)候。
第二點(diǎn)，必須認(rèn)識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨的各種轉(zhuǎn)折點(diǎn)，轉(zhuǎn)折點(diǎn)很重要，轉(zhuǎn)折點(diǎn)里面一個(gè)最突出的問題是流動(dòng)性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我認(rèn)為今年上半年到下半年，包括明年，全球談到宏觀經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，大家一定要注意到最重要的話題，是流動(dòng)性話題。美聯(lián)儲(chǔ)要升流動(dòng)性，國(guó)際流動(dòng)性的一個(gè)變化對(duì)新興市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)什么樣的影響？對(duì)中國(guó)會(huì)是一個(gè)什么樣的影響？對(duì)中國(guó)的企業(yè)、對(duì)中國(guó)的行業(yè)會(huì)是一個(gè)什么樣的影響？都必須去關(guān)注。所以，未來(lái)幾年加強(qiáng)流動(dòng)性的管理，每一個(gè)企業(yè)把流動(dòng)性作為自己衡量風(fēng)險(xiǎn)的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為應(yīng)該提上日程。美聯(lián)儲(chǔ)當(dāng)年放流動(dòng)性的時(shí)候，中國(guó)政府譴責(zé)不負(fù)責(zé)任，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)要收流動(dòng)性的時(shí)候，中國(guó)也在譴責(zé)，為什么？我們都知道，就說(shuō)一架飛機(jī)下降時(shí)候的危險(xiǎn)要高于起飛的時(shí)候。美聯(lián)儲(chǔ)本身收縮流動(dòng)性跟放流動(dòng)性，對(duì)整個(gè)新興市場(chǎng)的危害是不一樣的，美聯(lián)儲(chǔ)放流動(dòng)性的時(shí)候，流動(dòng)性自己無(wú)法吸納、實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法吸納，就會(huì)流向新興市場(chǎng)，制造新興市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫，這是一個(gè)過(guò)程。那么當(dāng)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不錯(cuò)，今年全年經(jīng)濟(jì)最好的我認(rèn)為還是美國(guó)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)出已經(jīng)成為定局，現(xiàn)在很多講美國(guó)是假?gòu)?fù)蘇，復(fù)蘇就是復(fù)蘇，沒有假?gòu)?fù)蘇，如果有假?gòu)?fù)蘇的話，09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是真正的假?gòu)?fù)蘇，曇花一現(xiàn)。所以，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)收縮流動(dòng)性的時(shí)候，那么首先引起的國(guó)際資金的流動(dòng)是什么？是直接從新興市場(chǎng)流向發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。當(dāng)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的流動(dòng)性退市回收的時(shí)候，新興市場(chǎng)的災(zāi)難就來(lái)了，資產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫肯定要受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因?yàn)槟愕牧鲃?dòng)性要出問題了。
所以，未來(lái)如果說(shuō)我們談房地產(chǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)，壓倒中國(guó)房地產(chǎn)的最后一根稻草，我的答案是美聯(lián)儲(chǔ)，不是中國(guó)人民銀行。美聯(lián)儲(chǔ)收縮流動(dòng)性以后，中國(guó)人民銀行的貨幣政策要被動(dòng)的轉(zhuǎn)變，也就是說(shuō)我們要控制流動(dòng)性，因?yàn)橘Y產(chǎn)泡沫引發(fā)的鋼跟是非常高的，如果你不控制流動(dòng)性就要崩盤。所以在這種情況下，經(jīng)濟(jì)增速的轉(zhuǎn)折點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段、貨幣政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)、改革的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，都決定了我們必須有新思維，對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要有新的邏輯，不是以前的邏輯，不是我們需要一個(gè)什么樣的速度、需要多大的規(guī)模，甚至對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的表現(xiàn)上一以貫之的認(rèn)為會(huì)怎么樣，甚至嘲笑。我想，過(guò)多少年以后，我們?cè)賮?lái)看現(xiàn)在的話，大家就會(huì)認(rèn)為這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)非常重要，所以要關(guān)注流動(dòng)性，流動(dòng)性可能會(huì)成為下一步新興市場(chǎng)必須嚴(yán)正對(duì)待的一個(gè)很重要的話題。
我們看今年九月份，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)不會(huì)收縮流動(dòng)性，一旦收縮的話中國(guó)必須有預(yù)案，不能等人家收縮負(fù)面效應(yīng)出來(lái)了以后我們才應(yīng)對(duì)。五、六月份流出中國(guó)資金的徑流量已經(jīng)表明，真正的錢荒出現(xiàn)了。所以我們談錢荒的時(shí)候很多人認(rèn)為假錢荒，我們這么多錢怎么會(huì)是錢荒，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)真正動(dòng)手的時(shí)候，你會(huì)感覺錢非常值錢，所以我告誡在座的房地產(chǎn)企業(yè)管好流動(dòng)性，擴(kuò)張的步伐應(yīng)該慢下來(lái)，即使喪失很好的投資機(jī)會(huì)也要避免風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于機(jī)遇，因?yàn)槿虻牧鲃?dòng)性在變化。我們甚至看到一個(gè)規(guī)律，就是當(dāng)每一次美元走強(qiáng)的時(shí)候，新興市場(chǎng)總要倒霉，新興市場(chǎng)的泡沫總會(huì)破滅，要么是全局性的、要么是局域性的，但是肯定有一個(gè)倒霉蛋要出現(xiàn)，這個(gè)倒霉蛋會(huì)是中國(guó)嗎，這個(gè)還不敢直接說(shuō)NO，還是要看我們最重要的選項(xiàng)的一。
第三個(gè)問題，我本來(lái)不想談房地產(chǎn)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的十年，我想糾正兩個(gè)概念，第一個(gè)關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的問題，我一直強(qiáng)調(diào)沒有一個(gè)價(jià)格叫中國(guó)房?jī)r(jià)，因?yàn)槊恳粋€(gè)城市、每一個(gè)地方房?jī)r(jià)表現(xiàn)不一樣，必須承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)所有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最復(fù)雜的領(lǐng)域。我搞經(jīng)濟(jì)研究多年，我認(rèn)為在所有領(lǐng)域里邊房地產(chǎn)是最復(fù)雜的，中國(guó)房地產(chǎn)、中國(guó)房?jī)r(jià)背后的邏輯是一個(gè)多元的邏輯，是一個(gè)跨領(lǐng)域的邏輯，必須有多元的思維去看待。任何一個(gè)城市的價(jià)格，都有自己的特點(diǎn)，北京、上海、廣州、深圳一線城市表現(xiàn)也是完全不一樣的，你不能說(shuō)我們現(xiàn)在叫一線城市、二三線、四五線，這種說(shuō)法本身如果仔細(xì)推敲的話也是有問題的。第一，沒有一個(gè)價(jià)格叫中國(guó)房?jī)r(jià)。
第二，房地產(chǎn)的表現(xiàn)不可能是同步的。不是國(guó)慶閱兵，你必須大家都正步走，中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)肯定是一個(gè)分化的走勢(shì)，也就是好的可能仍然會(huì)好。我們講一個(gè)前提，中國(guó)的房?jī)r(jià)高不高？我認(rèn)為毫無(wú)疑問百分百，太高了，高得很離譜。但是，如果我們分析房?jī)r(jià)背后支撐高房?jī)r(jià)的各種變態(tài)因素的話，這些因素如果不消除房?jī)r(jià)還會(huì)更高，這是毫無(wú)疑問的。所以，我們要去分析這些因素，我們不能一廂情愿的認(rèn)為你看太高了，一個(gè)人發(fā)高燒，如果制造高燒的各種機(jī)理仍然存在，他仍然會(huì)從39度到40度到41度，也有可能燒死，這是很有可能的。但是，對(duì)癥下藥，找準(zhǔn)問題，藥方開對(duì)了還會(huì)退燒。我們現(xiàn)在找到退燒藥沒有呢？我認(rèn)為根本沒有。所以在這種情況下，那么房地產(chǎn)的表現(xiàn)第一不是齊步走，不是說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣、中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)怎么樣，我認(rèn)為完全是一個(gè)分化的走勢(shì)，沒有任何問題；第二必須意識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)的基本面發(fā)生了很大的變化，我們以前是絕對(duì)的短缺，就是缺房子，缺房子的情況下你用任何辦法抑制房?jī)r(jià)都是徒勞的、無(wú)效的，那么現(xiàn)在缺不缺房子，必須回答這個(gè)問題，盡管我們的數(shù)據(jù)問題很大，但是一旦要研究房地產(chǎn)的話，你必須表現(xiàn)出比別人更多的勤奮去鉆研數(shù)據(jù)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局假數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上搞點(diǎn)真數(shù)據(jù)、搞點(diǎn)真分析出來(lái)這是必須的，所以我個(gè)人的分析，從存量去講，總量基本夠，總量夠是一個(gè)什么概念？國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，政府工作報(bào)告里邊講我們現(xiàn)在人均居住面積32.9平方米，我們的城鎮(zhèn)人口7.1億多，這個(gè)加起來(lái)是234億多平，但是在這個(gè)統(tǒng)計(jì)里邊有兩大塊沒有統(tǒng)計(jì)：第一66億平的小產(chǎn)權(quán)房沒有統(tǒng)計(jì)，加進(jìn)去300億平；第二相當(dāng)一部分的福利分房沒有統(tǒng)計(jì)，國(guó)管局的房子你敢統(tǒng)計(jì)嗎，統(tǒng)計(jì)不了，那么這一部分房子量有多少現(xiàn)在很難計(jì)算，但是即使有前面兩部分，總量最低300億平，意味著中國(guó)城鎮(zhèn)人均的居住面積是40平以上。40平是一個(gè)什么概念？上世紀(jì)90年代，法國(guó)、德國(guó)、日本的居住面積分別是38平、35平、31平，我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)他們。所以，就這個(gè)來(lái)講的話，那么研究房地產(chǎn)大家還應(yīng)該知道一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，35平，一旦人均居住面積超過(guò)35平，房地產(chǎn)肯定進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展，現(xiàn)在就中國(guó)等待印證，全球所有的都已經(jīng)印證了。這是存量上。
增量未來(lái)夠不夠？未來(lái)需求主要是三方，第一是城鎮(zhèn)化的人口，第二是所謂的改善性，更新房子的這一部分人剖，第三是一直沒房子的可能也會(huì)成為永遠(yuǎn)沒房子的。那么根據(jù)我們目前房地產(chǎn)投資的增速，房地產(chǎn)目前的施工量，我們粗略測(cè)算，到2017年的時(shí)候，中國(guó)這幾年蓋的房子可能差不多能夠達(dá)到八千萬(wàn)套，新增住房達(dá)到八千萬(wàn)套，那么施工面積年均施工面積可能達(dá)到60—70億平，我們現(xiàn)在住宅是40億平，那么如果是八千萬(wàn)套的話，可以解決2.4億人的住房問題。那么從我們城鎮(zhèn)化的人口去講的話，每年城鎮(zhèn)化即使到1.5%也不到兩千萬(wàn)的人口，但是我們的這些供應(yīng)量大家可以簡(jiǎn)單算一下，更新的比例大家有分歧，25%、30%還是40%，但是我想不會(huì)所有的人把房子拆掉以后蓋新的房子，這個(gè)比例每年是很低的，再加上一直沒房的，要變成有錢人有房子比例也很低。所以，未來(lái)五年增量供應(yīng)肯定是過(guò)剩的，但是最后我想講，房子是不可移動(dòng)的，總量的超過(guò)，總量的夠，再加上增量本身的過(guò)，不意味著沒有一定的短缺，所以未來(lái)我認(rèn)為只有兩個(gè)地方會(huì)上漲，一個(gè)是城市群，城市群無(wú)論大小城市都會(huì)上漲，現(xiàn)在有人說(shuō)無(wú)錫的怎么了、常州的怎么了，我一點(diǎn)不擔(dān)心，這些地方的房地產(chǎn)沒有泡沫可言，即使出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，即使現(xiàn)在有人認(rèn)為房子多了，不會(huì)多，人往那個(gè)地方流；第二個(gè)，中心城市會(huì)確保。
那么剩下的城市會(huì)怎么辦？三線城市、四線城市、五線城市，縣鎮(zhèn)怎么辦，我想未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅的路線圖就是農(nóng)村破滅到城市。我唯一同意所有人的，就是房地產(chǎn)最終肯定會(huì)崩盤，因?yàn)樗械姆康禺a(chǎn)泡沫最終都是崩盤的。最終是什么時(shí)候，大家自己判斷。
謝謝。
主持人：
感謝馬博士的精彩分享。
他把上半年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我認(rèn)為做了一個(gè)比較清楚的分析，他講的7.5%是正常的，那么實(shí)際上我們前一陣自己在地產(chǎn)新十年、聚焦城市群的大論壇當(dāng)中，我們請(qǐng)的是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的副主任劉世錦，那么他也一直擔(dān)任經(jīng)濟(jì)的副總理，那么他提出來(lái)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入到一個(gè)中低速增長(zhǎng)的時(shí)代，那么他講的這個(gè)他說(shuō)是7%以下可能都是中低速增長(zhǎng)，都是中央政府可以認(rèn)可的。前兩天我們看到克強(qiáng)總理提出來(lái)克強(qiáng)底線是7，我們聽到馬博士的分析我們覺得倒比較樂觀，應(yīng)該放低增速，調(diào)整一下我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。如果我們的水污染、空氣污染、土地污染，如果再不治理，制止遺留的話，可能我們吃不到安全食品，毒食品這樣一個(gè)情況還會(huì)繼續(xù)下去。那么最后馬博士的落腳點(diǎn)講到了我們今天的城市群。
接下來(lái)，有請(qǐng)金地集團(tuán)助理總裁、東北區(qū)域董事長(zhǎng)郝一斌先生演講。
郝一斌：
感謝剛才兩位專家都給我們這個(gè)行業(yè)提出了非常多的忠告和警示，然后我們也覺得學(xué)習(xí)了很多。
其實(shí)現(xiàn)在做地產(chǎn)是非常不容易的一件事情，我們大的來(lái)講，我們自己把它分為兩件事情，一個(gè)是所謂的投資能力，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)能力。當(dāng)然，運(yùn)營(yíng)能力當(dāng)然是說(shuō)這個(gè)是考驗(yàn)各個(gè)企業(yè)的成本控制、運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品溢價(jià)能力等等，這是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)肯定會(huì)有比較大的影響。
另外就是你的投資能力，投資能力就把我們現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)的人都逼去研究各種各樣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，我們也有些思考跟大家做個(gè)簡(jiǎn)單的匯報(bào)。就是因?yàn)檫@個(gè)地產(chǎn)我們覺得有幾個(gè)，就是從投資來(lái)講它更多的是跟一些企業(yè)本身以外的整個(gè)社會(huì)環(huán)境相關(guān)的，我們覺得有幾個(gè)相關(guān)性非常大的因素：
第一，地產(chǎn)是個(gè)強(qiáng)周期的行業(yè)，跟我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期是強(qiáng)相關(guān)。
第二，是個(gè)強(qiáng)政策的行業(yè)。我今年也出去幾次，去美國(guó)我也剛?cè)ィ瑬|南亞去了兩次，日本我是下周一會(huì)去，我們也在去看這些市場(chǎng)，包括新加坡和香港。就是中國(guó)政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)能力，絕對(duì)是所有人里面最強(qiáng)的，因?yàn)槲覀冎袊?guó)地產(chǎn)不是采用的美國(guó)或者日本的這種自由土地市場(chǎng)供應(yīng)的方式，而是學(xué)習(xí)了新加坡和香港，由政府來(lái)主導(dǎo)土地供應(yīng)這種方式，包括我們政府在稅收調(diào)節(jié)方面的隨意性和金融政策改革的強(qiáng)力性，所以導(dǎo)致了我們是強(qiáng)政策的行業(yè)。
第三，強(qiáng)資金的行業(yè)。我們的地產(chǎn)是個(gè)資金密集型行業(yè)，所以相對(duì)而言資金成本對(duì)我們影響也很大，甚至我們客戶也受到了金融強(qiáng)的影響。
第四，第四個(gè)強(qiáng)相關(guān)是區(qū)域。因?yàn)橹袊?guó)太大了，有時(shí)候我們?cè)趪?guó)外也跟他們聊，他們會(huì)說(shuō)中國(guó)是一個(gè)看不懂的國(guó)家，因?yàn)槟闳ブ袊?guó)不同的地方見到不同的人會(huì)得到一個(gè)不同的中國(guó)。所以中國(guó)區(qū)域，它的經(jīng)濟(jì)大的周期都是關(guān)聯(lián)的，但是它的波動(dòng)周期不一樣，比如我們?cè)谧龅禺a(chǎn)的人可能看到，一線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的時(shí)候，大概會(huì)兩三個(gè)月傳導(dǎo)到下一個(gè)城市，但是傳導(dǎo)周期不一樣，并且它的波動(dòng)幅度也不一樣，然后甚至不同地方政府采取的一些策略，在土地市場(chǎng)上的策略和不同的法規(guī)對(duì)它的影響也很大。所以，在不同的區(qū)域我們也表現(xiàn)出來(lái)收益的變化情況非常大。
第五，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。因?yàn)樵谶^(guò)去，我覺得我自己做這行從96年開始，就比較不幸，97年就趕上了亞洲金融危機(jī)，但是也算比較幸福，至少我是在2003年大規(guī)模資產(chǎn)泡沫化之前進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的，之前中國(guó)的房?jī)r(jià)變化并不是非常大，因?yàn)?8年的福利分房剛停止，中國(guó)才從國(guó)有經(jīng)濟(jì)逐步向私有經(jīng)濟(jì)去轉(zhuǎn)化，然后產(chǎn)生了很大的購(gòu)買力，包括城鎮(zhèn)化也剛剛起動(dòng)，在那個(gè)過(guò)程中是一個(gè)小眾市場(chǎng)。03年以后，甚至我們認(rèn)為到07年產(chǎn)生了一個(gè)雞犬升天的市場(chǎng)，但是09年以后的市場(chǎng)又在進(jìn)一步分化，就是我們看到在同樣的市場(chǎng)周期里面，不同類型產(chǎn)品的市場(chǎng)反映也不一樣，比如我們豪宅在強(qiáng)調(diào)控的時(shí)候可能價(jià)格波動(dòng)會(huì)到40—50%，但是剛需產(chǎn)品可能只有20—30%。甚至比如說(shuō)，前一陣政策對(duì)住宅的調(diào)控，很多轉(zhuǎn)去做了商業(yè)地產(chǎn)，所以我們認(rèn)為2014—2015也會(huì)形成商業(yè)超過(guò)住宅的泡沫，所以它也是非常強(qiáng)相關(guān)的。
這五個(gè)強(qiáng)相關(guān)的東西，彼此之間又沒有一個(gè)絕對(duì)的聯(lián)系，他們?cè)谌ジ蓴_和作用，就會(huì)產(chǎn)生很多的變化，所以在極端例子下會(huì)產(chǎn)生房子的極大振蕩。比如2011年我們看到杭州和上海的市場(chǎng)。然后，另外一些情況也會(huì)產(chǎn)生出來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的不敏感性，在不同區(qū)域?qū)_這些東西。但是我們反過(guò)來(lái)再去研究這個(gè)東西是我們特別頭疼的一件事情，現(xiàn)在所有做地產(chǎn)的人，我認(rèn)識(shí)的基本上我們每天在去看各種關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策等等的新聞、研究報(bào)告，我自己也有一個(gè)小的班子，大概有三個(gè)人專門在去做這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)的研究，當(dāng)然甚至也研究到了一些可能離我們比較遠(yuǎn)的，但是我們只能得出一個(gè)結(jié)論，現(xiàn)在在整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)再平衡的過(guò)程，中國(guó)也面臨一個(gè)經(jīng)濟(jì)再平衡。但是，到底以什么方式去實(shí)現(xiàn)再平衡，我們現(xiàn)在覺得也是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，大家也有不同的爭(zhēng)論。但是我覺得是這樣，我們希望我們自己放棄一個(gè)思維，就是我們太習(xí)慣過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)給我們的，就是這個(gè)世界上唯一只有一個(gè)真理，其實(shí)我現(xiàn)在是反對(duì)真理的，我現(xiàn)在認(rèn)為市場(chǎng)的再平衡是靠市場(chǎng)上不同的主體對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有不同的判斷，然后不斷的對(duì)沖才能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)糾偏的作用，如果所有人對(duì)某一個(gè)問題的判斷在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)都高度一致的話，就會(huì)產(chǎn)生巨大的偏差，我們把它推得過(guò)高或者踩得過(guò)低，所以我覺得不管不同的學(xué)派、不同的研究方式對(duì)這個(gè)經(jīng)濟(jì)有什么判斷，我們可能更多的時(shí)候要理性的去看待可能應(yīng)該是去掉一個(gè)最高分、去掉一個(gè)最低分，在相對(duì)平衡的情況下去看經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)。當(dāng)然，這中間你自己平衡點(diǎn)在哪里是另外一個(gè)選擇。
我們太多經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，都是集中在短期的預(yù)測(cè)上，半年、一年或者是幾個(gè)月的，我也非常贊同馬博士講的，我們要去看一個(gè)重長(zhǎng)期的趨勢(shì)。那我們地產(chǎn)行業(yè)，大家可能對(duì)我們有一個(gè)誤解，就是大家認(rèn)為地產(chǎn)商是短期的投資商，實(shí)際大家對(duì)地產(chǎn)問題短期的關(guān)注，這個(gè)關(guān)注度并不主要來(lái)自于地產(chǎn)商，而是來(lái)自于我們的地產(chǎn)投資者，大家會(huì)很短期的高度關(guān)心它的短期波動(dòng)。對(duì)于我們現(xiàn)在中國(guó)規(guī)模都在300億以上的藍(lán)籌地產(chǎn)公司來(lái)講，我們的投資都是比較平衡的，在市場(chǎng)好或不好的時(shí)候我們必須保持我們經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性，所以我們的投資不會(huì)那么強(qiáng)周期的，我們更關(guān)心的是整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)，一定會(huì)有一些項(xiàng)目在一些周期里面有更高的利潤(rùn)，也有另外一些項(xiàng)目在一個(gè)不太好的周期里面可能是持平的，甚至是虧損的。但是，這個(gè)在地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表每年的報(bào)表里面的利潤(rùn)率來(lái)講，我們可以看到中國(guó)最大的十幾、二十家的地產(chǎn)商波動(dòng)并不是很大，凈利潤(rùn)在15—20%。總體而言，我們這個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)08年以后的調(diào)控和經(jīng)濟(jì)振蕩以后，整個(gè)毛利率是在下降的，所以我們也在更多的思考我們這個(gè)行業(yè)到底怎么去思考。如果我們相對(duì)短期因素，我們更看重中國(guó)不同區(qū)域場(chǎng)周期的發(fā)展，根本來(lái)講地產(chǎn)還是需求產(chǎn)生的，是它的經(jīng)濟(jì)總量和它的人口結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生的。
大家經(jīng)常會(huì)講過(guò)剩或者短缺，我也認(rèn)為實(shí)際上是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，就是我們到中國(guó)的很多農(nóng)村或者中小城市去看，有大量過(guò)去的房子現(xiàn)在幾乎沒有人，村里面可能只有留守的老人和孩子，老人去世了可能過(guò)去的這些房子全都是沒有人住的。但是我們也看到在北京這種一線城市，大家都說(shuō)有高空置率，但是很不好意思，因?yàn)槲壹以诒本抑辣本┓孔拥目罩寐适欠浅５偷模晕以诿炕乜吹揭痪€城市高空置率的時(shí)候，我都覺得這是一個(gè)偽命題，因?yàn)榇蠹矣袝r(shí)候會(huì)把房地產(chǎn)的運(yùn)作周期看得非常短，就是大家認(rèn)為房子改好了沒有人住，其實(shí)你在這個(gè)項(xiàng)目三五年去看基本是滿的。我們也能看到大中城市這兩年房租的上漲，當(dāng)然這是個(gè)很復(fù)雜的問題，但是我們能看到人口聚集產(chǎn)生巨大的收益。在紛繁復(fù)雜變化的情況下，我們找到一條絕對(duì)的真理是不可能的，只能根據(jù)我們不同區(qū)域、不同城市、不同類型產(chǎn)品的判斷去決定你的投資和你的發(fā)展，我相信有一點(diǎn)是對(duì)的，就是如果這個(gè)行業(yè)所有人都賺錢的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)出問題，因?yàn)闀?huì)有太多的外來(lái)資金涌入到這個(gè)行業(yè)里，雞犬升天每個(gè)人都賺錢，如果這個(gè)行業(yè)所有人都不賺錢的時(shí)候，千萬(wàn)要守住不要退出這個(gè)行業(yè)，因?yàn)橄乱徊骄驮撃阗嶅X了。經(jīng)濟(jì)根上來(lái)講就是這樣，既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是因?yàn)榈惋L(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)導(dǎo)致過(guò)多的投資，然后把它的風(fēng)險(xiǎn)推高，然后再平衡調(diào)整，又有很多的資金退出這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生供給不足，然后堅(jiān)守下來(lái)的人又會(huì)在這個(gè)過(guò)程中得到超額利潤(rùn)，然后又會(huì)有新的資金涌回來(lái)再去平衡這個(gè)市場(chǎng)。我們太習(xí)慣做上帝了，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)教育出來(lái)我們的思維方式是要想到一個(gè)最好的，可丁可卯不浪費(fèi)的，其實(shí)我認(rèn)為浪費(fèi)是正確的，也不能叫浪費(fèi)，浪費(fèi)是不浪費(fèi)的一個(gè)過(guò)程，如果沒有這種不平衡，我們?nèi)魏稳藶樵O(shè)定的均衡狀態(tài)都可能是一個(gè)可怕的災(zāi)難。就像我們過(guò)去國(guó)際共產(chǎn)主義運(yùn)動(dòng)走了這么多年，給全世界很多國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的災(zāi)難，我認(rèn)為是正常的，如果這個(gè)行業(yè)里面有些區(qū)域、有些公司、有些產(chǎn)品類型是賺錢的，當(dāng)然這個(gè)東西也是在不斷變化的，我們今天要討論出來(lái)只有哪種東西是賺錢的，只有這種東西是對(duì)的，可能在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)有可能是對(duì)的，但是它過(guò)兩三年以后就不成立。之所以我們作為一個(gè)企業(yè)、作為一個(gè)商人和很多學(xué)者不一樣，學(xué)者研究的是共性的規(guī)定，而我們只有一個(gè)企業(yè)，研究的是市場(chǎng)上的變化，只有順應(yīng)市場(chǎng)的不斷變化，我們才能在市場(chǎng)上生存下來(lái)。我們認(rèn)同的真理就是愛因斯坦說(shuō)的一句話，就是世界上唯一不變的就是一切都是變的。這也是我們覺得企業(yè)要去不斷研究我們的市場(chǎng)，研究我們的市場(chǎng)環(huán)境，研究我們的客戶，研究我們的產(chǎn)品，就是我們要不斷的去創(chuàng)新，不斷的去變化，順應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。
因?yàn)榻裉熘v城市群我覺得也是一個(gè)龐大的問題，簡(jiǎn)單的來(lái)講就是我們作為企業(yè)的布局，我們會(huì)在不同的城市群之間都去做投資，因?yàn)槲覀円獙?duì)沖我們的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覀冏罡哚绕鸬氖情L(zhǎng)三角，由低技術(shù)附加值、高勞動(dòng)密集行業(yè)堆積起來(lái)的長(zhǎng)三角。到最近五到八年以來(lái)由于中國(guó)工業(yè)總量變化產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)重化工業(yè)而興起的環(huán)渤海區(qū)域，我們也是順著這個(gè)方向去走。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)里面不同階段的調(diào)整，會(huì)對(duì)不同的城市群產(chǎn)生不同的作用，我們覺得每個(gè)城市群可能都會(huì)在某個(gè)階段遇到一些好的機(jī)會(huì)，也會(huì)遇到一些困難，都是我們自己投資布局要去完善的，我們不會(huì)因?yàn)槎唐诘男袨槿タ爝M(jìn)快出，因?yàn)榈禺a(chǎn)也沒有辦法，它是一個(gè)屬地性的行業(yè)，你必須要對(duì)這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)有足夠的認(rèn)知和熟悉，你才能在這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上找到你生意的機(jī)會(huì)點(diǎn)。我們也有心理準(zhǔn)備，就是在這個(gè)行業(yè)里一定會(huì)有些，之前可能是雞犬升天，日后肯定是有些企業(yè)生存得不錯(cuò)，有些企業(yè)勉強(qiáng)生存，有些企業(yè)生存不下去。在中國(guó)城市化的過(guò)程中，不同的階段來(lái)講，比如在一線城市，由于它已經(jīng)從城鎮(zhèn)化，像北京、上海城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)非常過(guò)，基本城鎮(zhèn)化率已經(jīng)完成，所以可供開發(fā)率很少，所以它的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了高端服務(wù)業(yè)，所以對(duì)寫字樓等等高端地產(chǎn)的需求非常高，新推出產(chǎn)品的溢價(jià)能力也非常高。在長(zhǎng)三角、珠三角又是另外一個(gè)情況，我們?cè)跂|北區(qū)域可能更熟悉一點(diǎn)，我們看到我們正在進(jìn)行初步城市化的過(guò)程，也就是整個(gè)東北不到1億1千萬(wàn)的人口，其中4300萬(wàn)是在遼寧，在遼寧整個(gè)占到了東北面積的20%，但是人口占到了東北人口的40%，就是人口密度遠(yuǎn)大于北邊的兩個(gè)省，尤其是在沈陽(yáng)往南到大連遼中南地區(qū)，其實(shí)在沈陽(yáng)往北只有長(zhǎng)吉那么一個(gè)小的工業(yè)走廊，其余都是以農(nóng)林牧漁為主的。
沈陽(yáng)隨著它在東北中心城市的地位，我們覺得它的二產(chǎn)當(dāng)然還是維持在很高的比例，二產(chǎn)是占了沈陽(yáng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的60%，是非常高的，第三產(chǎn)業(yè)并不是很高，這兩年也是持續(xù)這個(gè)情況。這個(gè)階段我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，它的收入水平就是一個(gè)相對(duì)兩極分化的，中產(chǎn)階級(jí)的形成還不是很充分的，所以我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上我們會(huì)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)能力比較強(qiáng)的要么是一些少量的頂端豪宅，就是跟權(quán)貴階層相關(guān)的，要么就是總價(jià)水平比較低的這些普通住宅，這個(gè)銷量也是非常大的，這三年全部維持在一千萬(wàn)平米以上，我覺得這也是高速城鎮(zhèn)化的一個(gè)過(guò)程。我們認(rèn)為一個(gè)城市一年，大概人均一平米的更新量是正常的，像沈陽(yáng)的常住人口700多萬(wàn)，如果是800萬(wàn)以內(nèi)住宅銷售量是正常的，現(xiàn)在到了1100—1400萬(wàn)，我們只能說(shuō)明它是一個(gè)高速城市化的過(guò)程，這個(gè)高速城市化也會(huì)隨著它城市化率到一定程度也會(huì)改變，因?yàn)榭梢钥吹缴蜿?yáng)隨著聚集效應(yīng)的產(chǎn)生，它的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)、金融也在逐步的形成，對(duì)周邊人口的吸附能力也越來(lái)越強(qiáng)，所以它的中產(chǎn)階級(jí)也會(huì)逐步的產(chǎn)生出來(lái)。但是我不知道它的轉(zhuǎn)型速度有多快，但是我在自己實(shí)際經(jīng)營(yíng)中能感覺到這個(gè)趨勢(shì)，那是不是到了一定階段它的亮點(diǎn)會(huì)下來(lái)，我覺得也是一個(gè)必然的趨勢(shì)，需要的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)不會(huì)變化，我認(rèn)為也一定會(huì)變。但是我覺得，不管怎么說(shuō)，就是在遼中南這個(gè)城市群比全國(guó)的城市群是有一個(gè)很大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，它相對(duì)的成本是比較低的，我也相信大城市，像北京的房?jī)r(jià)上到一定程度，一定會(huì)對(duì)很多產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生排擠能力、擠壓能力，會(huì)向這個(gè)產(chǎn)業(yè)比它成本更低的城市去轉(zhuǎn)化，比如天津、廊坊，也可能是沈陽(yáng)、大連這樣的城市，這個(gè)過(guò)程我們也是可以預(yù)期的，因?yàn)槲易约阂灿泻芏嗟暮献骰锇楹蛦T工，都從一線城市由于過(guò)高的成本，在向二三線城市轉(zhuǎn)移。
我們確實(shí)很難去把握精確的刻度，它每半年走多少、每一年走多少，但是我們能夠去感知到這種趨勢(shì)性的變化，并且在這個(gè)趨勢(shì)性變化里面能夠堅(jiān)守住我們符合市場(chǎng)、符合客戶，不去做投資生意、不去做冒險(xiǎn)生意，我覺得我們就會(huì)有一個(gè)健康發(fā)展。我也相信我們的房地產(chǎn)同仁，如果大家去用心的經(jīng)營(yíng)，我們會(huì)生存下來(lái)，如果我們抱著雞犬升天和投機(jī)心理去經(jīng)營(yíng)，可能我們會(huì)被這個(gè)市場(chǎng)淘汰。謝謝大家。
主持人：
感謝郝總來(lái)自一線的分享。我覺得講的條理非常清楚，而且我注意到其中講到平衡和不平衡之間的辯證關(guān)系，我非常受啟發(fā)。
中國(guó)改革開放的三十年來(lái)，尤其是近十年來(lái)涌現(xiàn)了一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，那么他們通過(guò)占有資源優(yōu)勢(shì)，有的通過(guò)一蹴而就的大開發(fā)就可以成為房地產(chǎn)的大佬，但是這樣的時(shí)代可能一去不復(fù)返了。如何在一線、二三線城市做好合理布局，如何在全國(guó)的房地產(chǎn)做好一個(gè)區(qū)域的布置，那么這是一個(gè)很大的話題。那么，今天我們就是以城市群、以房地產(chǎn)、以地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為主題展開一個(gè)對(duì)話，那么請(qǐng)看我們今天背景的大屏幕。
未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，剛才正如幾位專家說(shuō)的，可能是要進(jìn)入到一個(gè)正常的速度，或者說(shuō)告別超高速的時(shí)代，進(jìn)入到一個(gè)正常速度的增長(zhǎng)時(shí)代。那么，我們注意到十八屆三中全會(huì)將會(huì)有一些密集的改革政策出臺(tái)，那么其中城鎮(zhèn)化的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)是大家都在關(guān)注的一個(gè)重大的政策，國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)在此前做過(guò)一些吹風(fēng)，提出一個(gè)觀點(diǎn)我們認(rèn)為很重要，就是城鎮(zhèn)化的載體是城市群，尤其對(duì)我們做的這個(gè)藍(lán)籌地產(chǎn)的系列活動(dòng)來(lái)說(shuō)，對(duì)這些大的房地產(chǎn)商、規(guī)模性房企要布局的話，可能城市群是一個(gè)非常重要的概念。
那么，今天我們請(qǐng)各個(gè)方面的專家和一線的企業(yè)家做一個(gè)對(duì)話，就是以城市群和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為題做一個(gè)對(duì)話。有請(qǐng)我們今天的對(duì)話嘉賓，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石投資顧問公司董事謝國(guó)忠先生；金地集團(tuán)總裁助理、東北區(qū)域董事長(zhǎng)郝一斌先生；中國(guó)社會(huì)科學(xué)院民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任、北京富達(dá)爾城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)劉世能博士；博西家用電器嘉格納總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)域項(xiàng)目銷售總監(jiān)匡宏先生。
城市群我想做一個(gè)簡(jiǎn)短的介紹。我們城鎮(zhèn)化的規(guī)劃第一稿，大概在五月份的時(shí)候到了省部級(jí)，因?yàn)槲易隽艘恍┭杏憰?huì)，我聽到的參與了這個(gè)規(guī)劃稿起草的一些人說(shuō)，五月份到了省部級(jí)爭(zhēng)取意見的時(shí)候，里邊提出城鎮(zhèn)化的載體是城市群，而且很具體提出了十八個(gè)城市群。十八個(gè)城市群提出來(lái)之后，很多地方上的首長(zhǎng)看到了這個(gè)說(shuō)法，然后就跑到北京國(guó)家發(fā)改委找到相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，說(shuō)這十八個(gè)城市群能不能給我們也批一個(gè)。
在城鎮(zhèn)化的時(shí)候，大家在擔(dān)心當(dāng)年的小城鎮(zhèn)熱，覺得應(yīng)該城市的格局有層次、有系統(tǒng)，那么大家寄希望于城市群，但是城市群一旦到了政府的規(guī)劃那，然后十八個(gè)城市群，后來(lái)又說(shuō)是不從正文里面出現(xiàn)，放到附錄里面是十個(gè)城市群，現(xiàn)在是附錄里面也不放，只說(shuō)重點(diǎn)的是五個(gè)，除長(zhǎng)三角、珠三角之外大概提到了武漢和重慶兩個(gè)。就是如果一旦變成了政府行為之后，還要政府去批這個(gè)城市群，我覺得很奇怪的事情，城市群不應(yīng)該是政府批準(zhǔn)，它應(yīng)該是個(gè)正常成長(zhǎng)的過(guò)程。我覺得前面郝總講的，房地產(chǎn)商在選擇區(qū)域的時(shí)候，可能會(huì)考慮一些很多的因素，但是可能城市群是一個(gè)很重要的角度，那我想請(qǐng)郝總，您對(duì)城市群怎么看？
郝一斌：
我也替我們發(fā)展商辯白一下，我覺得發(fā)展商里面我們也分很多類型的，其實(shí)比較大規(guī)模的發(fā)展商在進(jìn)入一個(gè)新的城市和區(qū)域的時(shí)候，我們首先研究的是產(chǎn)業(yè)和人口。我們有一個(gè)堅(jiān)定的理念，我們認(rèn)為我們的房地產(chǎn)是在工業(yè)化以后才產(chǎn)生的事情，如果是這個(gè)地方?jīng)]有產(chǎn)業(yè)、沒有就業(yè)人口，我認(rèn)為我們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)開發(fā)是非常危險(xiǎn)的，是一個(gè)空中樓閣，因?yàn)槲覀円材軌蚩吹剑鋵?shí)在國(guó)家大的區(qū)域里面也有一些區(qū)域是這樣的，比如某一個(gè)島全部是房地產(chǎn)，也能夠看到它這兩年，它的基礎(chǔ)本來(lái)就在流沙上面，很危險(xiǎn)。所以，如果我們看到這個(gè)地方它的產(chǎn)業(yè)不夠、人口支撐不夠，我們是絕對(duì)不會(huì)進(jìn)的，這是兩個(gè)關(guān)鍵的考核指標(biāo)。
所以，我們也認(rèn)為政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，我們覺得應(yīng)該更多的是政府應(yīng)該促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，然后對(duì)這些產(chǎn)業(yè)人口需求的配套，如果我們?nèi)ヒ?guī)劃城市，很可能規(guī)劃出來(lái)一些沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐的一些城市，那是非常可怕的，根本就沒有辦法形成人口島。我們地產(chǎn)商有時(shí)候會(huì)講我們能夠搬運(yùn)人口，其實(shí)從內(nèi)心我們心里很清楚，我們不是在搬運(yùn)人口，我們是在滿足人的需求，他一定要在這里我們才能夠，在他可接受的輻射范圍。這是我們一個(gè)基本的判斷，所以我們并不是太關(guān)注研究了十個(gè)或者二十個(gè)城市群，然后政府有什么規(guī)劃主導(dǎo)，比如現(xiàn)在的六新區(qū)，當(dāng)然我們很尊重他們的偉大，我們會(huì)慎重。我覺得有理智的發(fā)展，都會(huì)采用這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去發(fā)展。
主持人：
劉世能先生長(zhǎng)期做一些規(guī)劃發(fā)展和咨詢，想聽聽您對(duì)這個(gè)問題的看法。
劉世能：
今天的題目?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵詞：地產(chǎn)，城市群。
在城市群發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，我們房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇和怎么把握商機(jī)的問題。我覺得這里有兩個(gè)問題首先要明確，第一個(gè)城市群的發(fā)展分大城市和小城市，那么我們房地產(chǎn)企業(yè)有大地產(chǎn)企業(yè)，有中小企業(yè)，所以在這個(gè)過(guò)程中它要順應(yīng)大中小城市發(fā)展的不同特點(diǎn)，同時(shí)也要思考我們的不同企業(yè)要在不同的城市當(dāng)中發(fā)展，哪些是我們的方向，我們的商機(jī)在哪里，這是要考慮的。
那么我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)城市發(fā)展要放在中國(guó)信息城鎮(zhèn)化當(dāng)中去思考，一個(gè)我說(shuō)成是群不是規(guī)劃做的，我們很多城市發(fā)展都是畸形的，那么很多單個(gè)的城市也有好多問題要解決，是要轉(zhuǎn)型的，所以在這種情況下，我們國(guó)家應(yīng)該有所重點(diǎn)的做一些重要城市的指導(dǎo)實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，然后推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期的建設(shè)，這樣打造的城市群是可靠的。這是第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，我覺得城市群是在新興城鎮(zhèn)化過(guò)程中發(fā)展，新興城鎮(zhèn)化新在哪，首先是質(zhì)量，那么我們大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)要研究城市發(fā)展商機(jī)，要圍繞新字做文章，來(lái)把握先機(jī)。就像我們郝總一樣，如果說(shuō)那個(gè)商機(jī)大家都能抓住，那這個(gè)行業(yè)它就值得堪憂，只有我們找到個(gè)性化的商機(jī)才是能夠發(fā)展。那么，城市的城鎮(zhèn)化，它應(yīng)該有產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，有社會(huì)服務(wù)體系，有醫(yī)療、教育、社會(huì)保障，也有它的生態(tài)體系、它的空間體系、它的交通體系、它的人文，那么真要把城市建好絕不是簡(jiǎn)單建房子。那么在這些體系當(dāng)中，都是中國(guó)最重要的產(chǎn)業(yè)，所以一個(gè)城市真正有沒有商機(jī)，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)，如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來(lái)，我們的商機(jī)何在，尤其房地產(chǎn)。
最后我要談一點(diǎn)，城市化發(fā)展的商機(jī)，最重要我們要有前瞻性的思維去思考，我認(rèn)為有幾點(diǎn)，生態(tài)化、文化化。生態(tài)城市應(yīng)該是文化城市、智能城市。還有強(qiáng)調(diào)的是幸福城市，從文化的角度考慮，不僅考慮它建筑的特色、城市空間的特點(diǎn)，還要考慮綠化，考慮到城市空間和氛圍的營(yíng)造。那么，符合這些趨勢(shì)，我們態(tài)度把握我們自己每個(gè)企業(yè)個(gè)性化的商機(jī)。我個(gè)人認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)要多元化方向發(fā)展，有的搞工業(yè)地產(chǎn)，有的搞旅游地產(chǎn)，有的搞文化地產(chǎn)，有的舊城改造，有的新城鎮(zhèn)發(fā)展，那么我們要打造自己的引領(lǐng)模式。我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)的模式太單一、太共性，今后發(fā)展肯定是個(gè)性化和盈利模式的多元化。
主持人：
劉博士剛才強(qiáng)調(diào)兩個(gè)，一個(gè)是城市群城鎮(zhèn)化主要還是市場(chǎng)的主導(dǎo)，市場(chǎng)的力量自然形成。第二講的是城市和產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，那么講到產(chǎn)業(yè)問題，我想請(qǐng)西門子的匡總講一講，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化、城市群的關(guān)系。
匡宏：
作為一線的城市，同樣是作為房地產(chǎn)的消費(fèi)者，我也就我自己的一些經(jīng)驗(yàn)與大家分享一下。
首先談到城市群，或者談到個(gè)別的案例，我自己認(rèn)為首先這是一個(gè)從08年以前到2003年，這是房地產(chǎn)高速發(fā)展期，那么那個(gè)時(shí)候只要建成的房子不管是銀窩金窩甚至狗窩大家都一搶而空的，所以那個(gè)時(shí)候大家覺得不需要做品質(zhì)房，不需要認(rèn)真消費(fèi)者需求，反正我出來(lái)我就能夠賣掉，這是一個(gè)自然的市場(chǎng)現(xiàn)象。那么從09年有一個(gè)房地產(chǎn)短暫的發(fā)展的止步，然后09年以后由于國(guó)家政策刺激房地產(chǎn)又高速發(fā)展，但是我覺得從09年以后房地產(chǎn)企業(yè)有個(gè)轉(zhuǎn)型，就是大家越來(lái)越注重了品質(zhì)的要求，從我自身從事房地產(chǎn)配套的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大家對(duì)住宅的品質(zhì)要求跟過(guò)去已經(jīng)有一個(gè)很大的不同，有一個(gè)有趣的現(xiàn)象，大家經(jīng)常談到房?jī)r(jià)非常高、漲得很厲害，但大家看看，過(guò)去十年的房?jī)r(jià)是增加了很多，那同時(shí)我們住房的品質(zhì)跟過(guò)去也有了很大的改變，我買第一套房只有兩千多一平方米，現(xiàn)在同等區(qū)域要兩萬(wàn)、三萬(wàn)，但是從我看我自己的第一套房，我的小區(qū)里面只有中心，其他什么都沒有，但是看同等地段賣三萬(wàn)的，它可能有一個(gè)湖泊，所以各種因素看來(lái)房?jī)r(jià)可能漲了，但是我覺得品質(zhì)也增長(zhǎng)了，所以不能單純看一個(gè)價(jià)格的高漲。
反過(guò)來(lái)我從這么多年的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我覺得未來(lái)城市的發(fā)展，首先是人居，要研究人居，真正適合中國(guó)老百姓居住的房子，有豪宅、經(jīng)適房共同存在的業(yè)態(tài)。從產(chǎn)業(yè)化來(lái)講，住宅是應(yīng)該定制化的產(chǎn)品，因?yàn)槊總€(gè)家庭對(duì)住房要求有共性，但是一定有他自己的個(gè)性。但從目前來(lái)看，我們達(dá)不到每一個(gè)家庭的定制化，那就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)化的問題，我想在整個(gè)產(chǎn)業(yè)化里面，房地產(chǎn)發(fā)展商可能就像戰(zhàn)略的指揮家，一個(gè)將軍一樣，整合了很多不同供應(yīng)商，本來(lái)房地產(chǎn)商不造磚瓦、不造電器，它的整合能力非常強(qiáng)，我覺得整合的能力就是房地產(chǎn)商在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。從軟性的金融、政策的把握，硬性的你的供應(yīng)商的配套，都是整合的一個(gè)過(guò)程。所以，我覺得未來(lái)的發(fā)展，真正是一個(gè)品質(zhì)時(shí)代，是你整合能力取勝的一個(gè)時(shí)代。
主持人：
謝謝匡總。
西門子是世界工業(yè)發(fā)展史上一個(gè)具有標(biāo)志性的企業(yè)，可能不光是對(duì)房地產(chǎn)，可能對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有深刻的影響，在中國(guó)工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中西門子也是做了很多的工作，我想把這個(gè)話題繼續(xù)轉(zhuǎn)到城市群這，我想問一下謝老師，前邊馬光遠(yuǎn)老師講到，只要是在城市群的房產(chǎn)他都比較看好，比如他舉了一個(gè)例子無(wú)錫等等。
謝國(guó)忠：
剛剛美國(guó)底特律宣布破產(chǎn)，底特律是在二戰(zhàn)的時(shí)候是美國(guó)最重要的城市，大部分的飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)和坦克都是在底特律造的，這么一個(gè)重要的城市為什么會(huì)有今天呢？因?yàn)樗某鞘惺菃我恍袠I(yè)的一個(gè)城市，這個(gè)行業(yè)最后經(jīng)不起國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)，這個(gè)城市走下坡路，而且沒有轉(zhuǎn)型的這樣一個(gè)力量，所以到了今天就走到頭了。
這對(duì)我們是一個(gè)什么樣的啟發(fā)呢？在這個(gè)世界你去看，有前途、有力量的城市，大家提到的都是一個(gè)有很大的規(guī)模、多元化的城市。所以，我對(duì)城市群這個(gè)提法，我覺得有待實(shí)踐去驗(yàn)證。我們知道一個(gè)城市化模式唯一的成功的就是大城市化，東京是3500萬(wàn)人，日本的人口是在下降的，東京的人口是在上升的，現(xiàn)在很過(guò)首爾接近一半的人是在大首爾地區(qū)，這個(gè)背后它是一個(gè)市場(chǎng)的規(guī)律還是一個(gè)政治的行為？我認(rèn)為是一個(gè)市場(chǎng)的規(guī)律。像墨西哥城有五千萬(wàn)人，住房那么緊張還有那么多人，超大城市它有規(guī)模效應(yīng)，從就業(yè)、從生活當(dāng)中各方面的娛樂等等之類的，所以我覺得這是個(gè)自然規(guī)律，所以我們?cè)谔徇@個(gè)城市化，我們已經(jīng)走了彎路了，這十幾年城市化遍地開花，引起大家多浪費(fèi)，我自己個(gè)人認(rèn)為，作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)的話，你到一個(gè)城市里面唯一的一個(gè)指標(biāo)就是這個(gè)城市會(huì)變成超大城市嗎？為什么說(shuō)沈陽(yáng)有可能，因?yàn)樗鼩v史上是一個(gè)大工業(yè)城市，有一定人口。什么是超大城市呢？?jī)汕f(wàn)以上的人口，像上海、北京這樣以后可能會(huì)變成五千萬(wàn)的人口，這是中國(guó)城市化的未來(lái)。
至于說(shuō)城市群，中小城市，它可能是因?yàn)榇蟪鞘欣锩娴某杀具^(guò)高，有些會(huì)自然的形成一些小城市，有的小城市它有個(gè)成也支撐起來(lái)，它也能持續(xù)，但是從政府去規(guī)劃，認(rèn)為中小城市適合人的居住，我認(rèn)為這種是反市場(chǎng)的行為，哪里有居住老百姓自己決定，不應(yīng)該政府由政策上去引導(dǎo)。所以中國(guó)未來(lái)不管政策怎么樣，中國(guó)以后絕大部分人會(huì)住在二十到三十個(gè)城市里面，大部分城市在以后幾十年里面會(huì)漸漸的變得越來(lái)越小，或者是消失。
主持人：
我覺得謝老師剛才講的是超大城市，和我們今天的概念不矛盾。其實(shí)城市群它有一個(gè)核心城市，那么這個(gè)核心城市往往都是超大城市，那么城市群它是以超大城市為核心，然后形成一個(gè)超大城市、大中城市，包括城鎮(zhèn)這樣一個(gè)系列這樣一個(gè)格局的系統(tǒng)。
謝國(guó)忠：
東京做得非常好，3500萬(wàn)人一點(diǎn)都不擁擠，也沒有垃圾問題，也沒有污染問題，它周邊比如橫濱，橫濱從行政上面是一個(gè)分開的城市，但實(shí)際上橫濱是東京的一部分，它地鐵都連起來(lái)的，所以我覺得這個(gè)超大城市實(shí)際是這個(gè)概念，整個(gè)一個(gè)城市里面他上班都可以走來(lái)走去的。像蘇州跟上海的關(guān)系，有可能會(huì)變成這樣，是有可能的。
主持人：
城市群非常關(guān)鍵的一個(gè)基礎(chǔ)，就是高速鐵路和高速公路，要通過(guò)這個(gè)連起來(lái)才能叫一個(gè)群的概念。我們?yōu)槭裁凑f(shuō)在藍(lán)籌地產(chǎn)這樣一個(gè)系列活動(dòng)當(dāng)中我們沒有提城鎮(zhèn)化，而是提了城市群，我們最初的想法就是，城鎮(zhèn)化很有可能成為一些地方滿天星的房地產(chǎn)開發(fā)。我們注意到城鎮(zhèn)化這個(gè)提法出來(lái)之后，發(fā)改委叫推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，那么住建部把城鎮(zhèn)化后面加了兩個(gè)字，叫進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，然后人社部叫做人的城鎮(zhèn)化，就是各有不同的理解。但是我們最擔(dān)心的就是到了地方政府和房地產(chǎn)這個(gè)層面，把城鎮(zhèn)化這個(gè)概念作為新一輪開發(fā)炒作的題材。但是著眼于大的開發(fā)商，我們認(rèn)為更重要的可能是城市群，所以我們做了聚焦城市群這樣一個(gè)系列論壇，而且我們的活動(dòng)都放在大的城市。
我們劉院長(zhǎng)還是中國(guó)投資產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的發(fā)起人，我想請(qǐng)您談一下城鎮(zhèn)化當(dāng)中的產(chǎn)業(yè)支撐，城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系。然后，我覺得您可以和匡總有更多的共同語(yǔ)言，可以做點(diǎn)對(duì)話。
劉世能：
我做城市發(fā)展規(guī)劃做了十多年了，我感到城市化的過(guò)程當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)的重要性。比如說(shuō)過(guò)去一個(gè)城市發(fā)展，基本上是領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋，他說(shuō)干什么就干什么，那現(xiàn)在08年的金融危機(jī)之后，把中國(guó)產(chǎn)業(yè)的問題暴露出來(lái)了，就是過(guò)去雷同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)做不下去了，國(guó)際化產(chǎn)業(yè)分工要發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。那么開發(fā)商參與到城市化建設(shè)過(guò)程中，有不少開發(fā)商打出了我是城市運(yùn)營(yíng)商的概念，拿了好多地，好的可能一期的房子賣出去了，二期放在那了，那么真正城市發(fā)展的推動(dòng)力在哪里，最重要的就是城市是自然形成的，那么人為要造城的話，不管是政府推動(dòng)的還是企業(yè)推動(dòng)的，那么它要遵循一個(gè)規(guī)律，這里引入什么產(chǎn)業(yè)資源，發(fā)展哪些產(chǎn)業(yè)，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展了才能帶來(lái)人口的集聚，只有人口帶來(lái)了，才產(chǎn)生了居住的需求、購(gòu)物的需求、休閑的需求、旅游的需求，那么相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才能發(fā)展起來(lái)。因此從這個(gè)角度講，我認(rèn)為現(xiàn)在我們很多城市政府來(lái)講還是城市運(yùn)營(yíng)商來(lái)講，他應(yīng)該補(bǔ)一個(gè)課，就是如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展。他不能想當(dāng)然，他應(yīng)該和專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，應(yīng)該客觀的、冷靜的思考，不能搞運(yùn)動(dòng)式的來(lái)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。這是我想說(shuō)的第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，我覺得我談一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。嚴(yán)格說(shuō)房地產(chǎn)也是個(gè)產(chǎn)業(yè)，但是我覺得房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)它有很大的特殊性，前幾年我們是運(yùn)動(dòng)式的搞房地產(chǎn)，只要搞房地產(chǎn)大多都能賺錢，所以很多和政府有關(guān)系的、和金融有關(guān)系的，只要是膽大一進(jìn)這個(gè)領(lǐng)域都能賺錢。我覺得未來(lái)我們房地產(chǎn)像過(guò)重過(guò)熱的現(xiàn)象已經(jīng)不會(huì)再存在了，那么在這種情況下我覺得有可能面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型，往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上轉(zhuǎn)型，那么可能很多未來(lái)的希望就在于怎么樣由住宅建造上變成一個(gè)復(fù)合型的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，那么這方面就要練產(chǎn)業(yè)的內(nèi)功，怎么運(yùn)作好產(chǎn)業(yè)，這是我說(shuō)的第二點(diǎn)。
第三點(diǎn)，真正在一個(gè)城市發(fā)展過(guò)程中，我們的房地產(chǎn)開發(fā)商真要抓住商機(jī)，政府的政策要關(guān)注，但是還要冷靜的思考，不能簡(jiǎn)單去跟風(fēng)。第二我覺得要研究市場(chǎng)。第三要研究人的生活方式。實(shí)際上我們今后做哪一行，要真正成為對(duì)這一行業(yè)研究比較深的專家，才能設(shè)計(jì)好你自己獨(dú)特的發(fā)展模式出來(lái)。
主持人：
感謝劉總。劉總剛才講的產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的關(guān)系，我想可能城市化也有不同的階段，房地產(chǎn)發(fā)展也有不同的階段。前邊匡宏老總在講到的時(shí)候，是09年以后進(jìn)入到一個(gè)新的階段，那么房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，包括城市化向城市現(xiàn)代化，或者更高級(jí)的城市化發(fā)展的時(shí)候，那么產(chǎn)業(yè)起一個(gè)什么作用？我想，您能不能以西門子為例，講一講房地產(chǎn)的升級(jí)，城鎮(zhèn)化更加國(guó)際的形態(tài)化或者城市群。
匡宏：
談到住宅的產(chǎn)業(yè)化，其實(shí)這個(gè)產(chǎn)業(yè)化也談了好幾年了，那么從我們過(guò)去的歷史來(lái)看，過(guò)去我們的公房79式、80式現(xiàn)在基本上都在拆了，也就是在那個(gè)時(shí)候大家沒有想到以后的住宅品質(zhì)怎么樣，有個(gè)地方住，就是溫飽問題。
那么現(xiàn)在大家對(duì)生活品質(zhì)的提高，住房的要求是其中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。那么從我們過(guò)去經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從西門子家用電器在參與到這個(gè)產(chǎn)業(yè)化的過(guò)程中來(lái)看，我們覺得大家對(duì)廚房的要求，對(duì)整個(gè)居住環(huán)境里面各個(gè)細(xì)節(jié)的要求有所提高，那么從我們西門子的產(chǎn)品來(lái)看，也是從過(guò)去封閉的廚房，比如說(shuō)打開了到一個(gè)敞開式的廚房，廚房變成一個(gè)家的活動(dòng)中心，變成家庭互動(dòng)的一個(gè)區(qū)域，不是過(guò)去簡(jiǎn)單油鹽醬醋的區(qū)域，大家的生活要求有所改變。同時(shí)，我覺得大家在對(duì)品質(zhì)的要求大家的向往是一致的，但是具體到每個(gè)階段不同，300米的豪宅跟100平米的住宅不同，但是大家向往幸福生活的要求是一致的。那么在這個(gè)過(guò)程中，我覺得我們產(chǎn)業(yè)化一定和標(biāo)準(zhǔn)化是一致的。那么，產(chǎn)品從過(guò)去實(shí)用性到美觀性的要求又是一步升級(jí)。
剛才我也談到了，開發(fā)商就是指揮一場(chǎng)戰(zhàn)役的將軍、一個(gè)將領(lǐng)，他的指揮下面有士兵，比如我們當(dāng)?shù)氐母鱾€(gè)建筑工地的一些工人，他們要指揮各個(gè)方面軍，不同的供應(yīng)商、配套商來(lái)共同打造整個(gè)項(xiàng)目的成功，共同把這個(gè)產(chǎn)業(yè)化的供應(yīng)鏈，就從最初的規(guī)劃、設(shè)計(jì)到施工，最后到交付業(yè)主，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈可能是一個(gè)整合的能力，也就是產(chǎn)業(yè)鏈不需要哪一家強(qiáng)，而是整個(gè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈在產(chǎn)業(yè)化中都得到體現(xiàn)。
主持人：
西門子不簡(jiǎn)單的是一個(gè)房地產(chǎn)的供應(yīng)商，而且西門子我前面說(shuō)是世界工業(yè)發(fā)展史上一個(gè)標(biāo)志性的企業(yè)和品牌，我想起來(lái)我前兩天參與拍攝一個(gè)紀(jì)錄片叫公司的力量。當(dāng)時(shí)我和孟雷老師都參與到尋找工業(yè)之弘和后來(lái)論壇的一些工作，我當(dāng)時(shí)對(duì)西門子有一些印象，不知道您注意到那個(gè)紀(jì)錄片沒有，那里邊你們西門子的鏡頭特別多，在公司發(fā)展的歷史上，我記得大概出現(xiàn)過(guò)六七處，是我們講世界公司發(fā)展史的時(shí)候你們是出現(xiàn)最多的，整個(gè)那十幾個(gè)片子你們是出現(xiàn)最多的，但是我當(dāng)時(shí)不知道拉貝日記的作者，拉貝是你們西門子當(dāng)時(shí)中國(guó)區(qū)的老總，所以還有這么一段歷史我還真不知道，如果要知道，我當(dāng)時(shí)肯定在那個(gè)片子里面有所體現(xiàn)，當(dāng)時(shí)我是那個(gè)書的執(zhí)行主編。感謝西門子對(duì)我們不光是工業(yè)上的貢獻(xiàn)，還有和中國(guó)人民有這么好的歷史。
我還是想繼續(xù)請(qǐng)謝老師講一講，就是產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化和城市化，剛才劉老師講了，您是不是做一個(gè)評(píng)論或者補(bǔ)充。
謝國(guó)忠：
下一步中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向，就是要跟日本和德國(guó)競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)楣I(yè)化在朝上走的話，我們現(xiàn)在產(chǎn)品的市場(chǎng)是上升的空間有限，因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)以后不會(huì)很快的增長(zhǎng)，所以我們有的行業(yè)都已經(jīng)飽和了，所以現(xiàn)在我們就得要做更高端的產(chǎn)品，這個(gè)就會(huì)跟美國(guó)、歐洲和日本競(jìng)爭(zhēng)，所以以后搞經(jīng)濟(jì)不是很簡(jiǎn)單的一件事情了，就是招商引資這么簡(jiǎn)單，以后真是要下功夫，怎么使企業(yè)升級(jí)，我覺得作為每個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)要想明白，就是剛剛提到這個(gè)不能同質(zhì)化，什么都干一樣的東西，而且干一樣?xùn)|西的話不光是城市搞不好，而且還會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬、金融損失，以后地方政府會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)，所以經(jīng)營(yíng)一個(gè)城市的話，是非常大型投資的一件事情，所以一定要風(fēng)險(xiǎn)管理。所以第一我說(shuō)到這個(gè)行業(yè)的話，要升級(jí)，中國(guó)下一步只有跟歐美、日本競(jìng)爭(zhēng)，走這條路。
第二，我還是認(rèn)為規(guī)模很重要，多元化，不然一個(gè)城市容易出現(xiàn)像底特律這樣的事情。所以我覺得城市群的核心是超大城市，其他規(guī)劃不用規(guī)劃，超大城市形成之后，它的循環(huán)會(huì)形成。洛杉磯天天有公司倒，但是洛杉磯不會(huì)倒，它不斷的有新的人在創(chuàng)造新的企業(yè)，所以這個(gè)城市就是天天向上走，所以我覺得中國(guó)在我們城市化的過(guò)程當(dāng)中，一定要對(duì)這樣一個(gè)事實(shí)認(rèn)可，規(guī)模是城市化當(dāng)中的一個(gè)核心的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如果你想放棄這個(gè)的話，你會(huì)引起很多浪費(fèi)。
主持人：
西門子到今年是成立多少年？
匡宏：
西門子是1847年成立的。
主持人：
一百五十多年了。
匡宏：
從1847年到現(xiàn)在，西門子一直在整個(gè)企業(yè)界里面發(fā)展，也算是一個(gè)值得大家研究的對(duì)象。因?yàn)檫@么穩(wěn)定的發(fā)展，而且在世界有這么大的影響，從關(guān)心大家的日常生活，一直到核電站、交通、運(yùn)輸、醫(yī)療器械等等全方面的發(fā)展，我覺得到現(xiàn)在來(lái)講，它的公司治理結(jié)構(gòu)、公司的企業(yè)文化和公司的歷史可能值得大家，也值得我自己一直在學(xué)習(xí)的東西。
謝國(guó)忠：
我覺得西門子這樣傳統(tǒng)很悠久，需要很多年的積累，但是比較快的方式方法也是有可能，你看韓國(guó)，韓國(guó)在98年的時(shí)候東亞金融危機(jī)，它的企業(yè)比我們現(xiàn)在還差，但是因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后給韓國(guó)的人民帶來(lái)的一個(gè)印象就是你必須要自己的東西干好，不然的話就無(wú)法生存，所以他們集中資源把某些公司給做了起來(lái)，就是三星和現(xiàn)代汽車變成他們整個(gè)經(jīng)濟(jì)的支柱，能夠加入世界領(lǐng)先的這樣一個(gè)層面，這個(gè)才十幾年的工夫。所以我覺得我們不用太悲觀，只要我們現(xiàn)在靜下心來(lái)，搞企業(yè)的人好好去做企業(yè)，十年之后中國(guó)會(huì)有很大的變化。
記者提問：
我對(duì)遼寧省觀察比較細(xì)致，遼寧省也是城鎮(zhèn)化最高的區(qū)域之一，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)和遼西北經(jīng)濟(jì)區(qū)還有大連經(jīng)濟(jì)區(qū)，主要分這么三塊，尤其沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)為最，它后來(lái)有一個(gè)6+1，后來(lái)把營(yíng)口港成功的進(jìn)入經(jīng)濟(jì)區(qū)，就是它有了自己的出海口，由于有了出海口以后內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)就進(jìn)行了協(xié)調(diào)，我的問題是這樣，就是城市群實(shí)際上是需要有一個(gè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)的，就說(shuō)這樣的話實(shí)際上產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)起來(lái)以后，實(shí)際上城市群之間的布局就容易展開，這也是我唯一同意國(guó)家近期規(guī)劃的一個(gè)原因。但是這里也有一個(gè)問題，剛才專家的觀點(diǎn)里面我都有一部分是同意的，但是這里邊有一個(gè)我們確實(shí)要先搞清楚，木蘭詞里面說(shuō)東市買駿馬、西市買鞍鞭，它這個(gè)城市都有基本的市場(chǎng)化分工，所以這個(gè)城可以給一個(gè)要戰(zhàn)斗的姑娘可以給她武裝的牙齒，這個(gè)城市首先需要士，現(xiàn)在出現(xiàn)很多鬼城，因?yàn)檎J(rèn)為我只要蓋了房子之后就可以形成城市，這是沒有產(chǎn)業(yè)支撐的。
第二個(gè)產(chǎn)業(yè)引入這塊，我比較擔(dān)心政府的力量，政府力量這幾年越來(lái)越大，因?yàn)?8年之后政府力量大也有它的原因，但是大了以后我們發(fā)現(xiàn)我們支持什么什么都死，我們支持太陽(yáng)能，雖然沒有死掉，但是遇到這么大的問題，我們支持鋼鐵，鋼鐵現(xiàn)在已經(jīng)這個(gè)樣子了，但是從整體來(lái)說(shuō)鋼鐵還是有缺口的，因?yàn)槲覀冎袊?guó)建設(shè)還是沒有完，但至少現(xiàn)在看政府這么支持，支持誰(shuí)誰(shuí)倒，所以我們的企業(yè)家我們的郝先生也應(yīng)該稍微遠(yuǎn)離一點(diǎn)政府，不能跟政府靠得太近。還有產(chǎn)業(yè)之間互相協(xié)調(diào)的事，遼寧把化工行業(yè)主要給了遼陽(yáng)，把重型造船板主要給了營(yíng)口，沈陽(yáng)就不發(fā)展這樣的產(chǎn)業(yè)，然后把醫(yī)療主要分給了本溪，內(nèi)部就有一個(gè)協(xié)調(diào)。如果你連家都沒有的話，你把家設(shè)計(jì)再好有什么用，你買了西門子往哪裝呢，我覺得金廊給我們城市的變化提供了一個(gè)空間，也是成為八個(gè)城市當(dāng)中比較老大的這么一個(gè)感覺。
第三方面，我覺得環(huán)境特別需要重視。中國(guó)可能真的需要一個(gè)城市群，需要城市群來(lái)做這件事，因?yàn)槲业募沂窃诓菰希矣X得只要把人都牽出來(lái)，草原自然就好了，這本身就是需要我們城市化的。分開可能污染更大，還不如集中起來(lái)。所以，我覺得城市群存在還比較好。
還有就是人才問題，我覺得我見到任何一個(gè)市的市長(zhǎng)都好，他們都在做人才問題，他們說(shuō)我需要的是人才，不需要的是人口。但是實(shí)際上我認(rèn)為需要人口，我們遼陽(yáng)很多企業(yè)家都沒有文化，他們都是農(nóng)民工，結(jié)果他們做成了幾十個(gè)億的企業(yè)，你說(shuō)他們是不是人才，我認(rèn)為他是最大的人才，人才這東西實(shí)際上是鑒別不出來(lái)的，如果我們每個(gè)城市都想引進(jìn)一百個(gè)謝國(guó)忠，那么往哪放呢。一方面我們確實(shí)需要引進(jìn)人才，但是對(duì)于遼寧省的城市群來(lái)說(shuō)，特別是除了沈陽(yáng)以外的小城市來(lái)說(shuō)，我覺得首先是人口概念，只要人口來(lái)了，這個(gè)城市就更棒，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就更合理。
最后是政府的責(zé)任，政府真正在城市群的作用當(dāng)中，我覺得有兩樣?xùn)|西必須做的，第一確實(shí)應(yīng)該減稅，我們說(shuō)什么樣的經(jīng)濟(jì)政策，怎么樣在貨幣上動(dòng)手腳，實(shí)際上都解決不倆根本問題，減稅是會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。還有就是我們要進(jìn)行放松管制，就是我說(shuō)的人來(lái)了那么多，人自己會(huì)找到他的突破口，人自己會(huì)去做他的產(chǎn)業(yè)布局，會(huì)做整體的配套，但是這里邊我們也確實(shí)擔(dān)心，我真正想說(shuō)，我們也特別要小心有的人借城鎮(zhèn)化這件事來(lái)做些事，我很擔(dān)心，這里邊也需要注意，可能會(huì)有問題，這可能會(huì)有一個(gè)債務(wù)問題。
我想說(shuō)的，城市群一定是我們需要的，我們也需要有一個(gè)基本的規(guī)劃，但是我們真正應(yīng)該尊重我們企業(yè)家的首創(chuàng)精神，我覺得匡先生說(shuō)的有一點(diǎn)，我覺得西門子在制度方面應(yīng)該做更多努力，但是整體我們可能真的需要這樣一個(gè)綠色、人們更有希望的中國(guó)，而不是我們規(guī)劃中的那個(gè)樣子，應(yīng)該是讓他自己去選擇。
主持人：
謝謝你的分享。
實(shí)際說(shuō)你說(shuō)的不管是產(chǎn)業(yè)、政策，還是城鎮(zhèn)化、城市化、城市群，如果過(guò)多的是政府意志強(qiáng)加的，那么很可能就使這樣一個(gè)政策變形。前面劉先生說(shuō)的也是，我們的城鎮(zhèn)化確實(shí)要注重和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，要以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容來(lái)推動(dòng)城市化、城鎮(zhèn)化。但是我們的產(chǎn)業(yè)也有很大的問題，像西門子這樣恐怕不是政府規(guī)劃出來(lái)的，也不是政府培育起來(lái)的，150多年可能跨了無(wú)數(shù)屆的政府，但是我們往往有一些政府行為有些錯(cuò)位，我記得寧波提出來(lái)要花五千萬(wàn)培養(yǎng)多少個(gè)喬布斯，包括我們的產(chǎn)業(yè)政策也是一樣，當(dāng)年08年的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，現(xiàn)在看有幾個(gè)是成立的，好多過(guò)剩就是它造成的，這中央政府還請(qǐng)了很多專家在做產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到了地方政府那個(gè)隨意性就更大。我記得前幾年有一個(gè)地方報(bào)道過(guò)陜西，陜西要把洗腳液作為全省的支柱產(chǎn)業(yè)，先從寶雞開始做，甚至省政府底下成立了一個(gè)足浴辦，就是這個(gè)產(chǎn)業(yè)政策一旦是政府在那制定的時(shí)候有時(shí)候會(huì)是很滑稽的一件事情。
剛才這位先生我覺得很多的事和郝總可能有關(guān)，他對(duì)您這塊東北沈陽(yáng)的房地產(chǎn)提出了一些想法，甚至是忠告，那么您應(yīng)該回應(yīng)一下，郝總。
記者提問：
金地的房子在沈陽(yáng)也是比較暢銷的了，而且做的位置都是圍繞金廊銀帶在做，我想問一下郝總，你在三線城市這一塊布局是怎么想的？三線城市也是我們看到在遼寧這一塊是困難一點(diǎn)，而二線城市我同意您的看法，沈陽(yáng)、大連這樣的城市地產(chǎn)每年的需求量都是沒有問題的，就是700萬(wàn)方也好、1000萬(wàn)方也好，它就在那里，不管誰(shuí)說(shuō)剩余多少或者空置多少。所以我想知道金地在三線這一塊有什么布局，因?yàn)闁|北的三線城市也特別的多。
郝一斌：
第一謝謝對(duì)我們的忠告，第二三線城市我們確實(shí)是認(rèn)真的研究過(guò)，也有幾個(gè)問題，就是三線城市基本上人口在一百萬(wàn)左右，而且人口的導(dǎo)入速度不是很快，這是一個(gè)現(xiàn)狀。還有一個(gè)，就是它每年的房地產(chǎn)消費(fèi)量在100萬(wàn)左右。不過(guò)很不幸的就是它的供應(yīng)量沒法控制，一個(gè)項(xiàng)目出來(lái)可能就兩百多套，就是它的供求關(guān)系無(wú)法估計(jì)，所以我們對(duì)三線城市比較慎重，因?yàn)樽罱K的價(jià)格是由供求關(guān)系來(lái)決定的，所以我們對(duì)三線城市是比較謹(jǐn)慎的，現(xiàn)在沒有在三線城市布局的打算。
主持人：
我們今天的對(duì)話環(huán)節(jié)就到此結(jié)束。感謝各位的參與，也感謝臺(tái)上各位專家和嘉賓。謝謝。感謝大家的參與，謝謝各位。
