任志強(qiáng)：有其所還是有其屋

中國的房地產(chǎn)市場自1998年房改之后，一直處于媒體爭議的風(fēng)口浪尖。經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策也始終將房地產(chǎn)業(yè)作為主要的調(diào)控對象，多年以來配套的改革政策頻出，但卻將房價一浪高過一浪的推向巔峰。長期的住房政策至今未建立，而短期的剎車與加速則讓市場的波動性加劇。從政府的土地供給政策；保障性住房與市場化責(zé)任；銀行的信貸及監(jiān)管，市場的規(guī)范化；以及開發(fā)商的行為與約束等都處于不同意見的攻擊之中。政府出臺的短期性政策越多，則市場化的程度越低，混亂的局面越為嚴(yán)重。

關(guān)鍵的問題大約出在住房商品化改革之后，誰該買商品房、誰該享受保障的群體劃分上存在重大的分歧，于是政策就在這種分歧中搖來擺去。民生與公平讓市場經(jīng)濟(jì)被意識形態(tài)所約束，不再按最原始的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，而試圖讓經(jīng)濟(jì)規(guī)律服從于政治與階級斗爭的需要。輿論在被少數(shù)群體的捆綁之下，為腐敗和侵吞國家與他人利益占據(jù)著話語權(quán)的統(tǒng)治地位，最終讓本來簡單的問題復(fù)雜化了。

中國歷史的政策和中國傳統(tǒng)的文化都認(rèn)為所有的人必須買房，一定要堅(jiān)持“居者有其屋”，直到2008年政府工作報(bào)告才在人大代表的堅(jiān)持下修改為了“居者有其所”。但多年形成的產(chǎn)權(quán)房概念并未被打破，因此社會上仍在幾乎所有的媒體宣傳與網(wǎng)絡(luò)化傳播中堅(jiān)持著以“有其屋”為主導(dǎo)的評價標(biāo)準(zhǔn)與體系，同時在用這種輿論壓倒一切的左右著政府的短期政策。

廣州先后有兩位高官宣稱自己的工資買不起商品房，但都承認(rèn)自己曾分配了住房。中國的社會制度不正是因?yàn)椴糠秩巳旱氖杖胭I不起商品房，才用分配的方式或限價、低價的方式供給住房嗎？如果你的工資買得起商品房又何需政府分配或保障呢？那你豈不是在過多的占用了國家應(yīng)對低收入群體實(shí)施社會保障的公共資源嗎？

這就說明了一個最簡單的道理，幾乎所有的人都不從“有住所”出發(fā)考慮中國的房地產(chǎn)市場，而只從“有其屋”來評論市場與政策。

由此是否可以得出這樣一種結(jié)論，即有其所者不應(yīng)買商品房，享受國家分配或限價、低價方式供給住房的不應(yīng)購買商品房。

中國有多少人有這種住房呢？許多人用香港、新加坡式的城市、地區(qū)或國家來對比中國的住房保障體系，認(rèn)為中國的情況相比之下太差了。其實(shí)這是一種錯誤的認(rèn)識。
一是，世界各國，尤其是城市化率極高的國家在統(tǒng)計(jì)住房的私有化率時不分城市與農(nóng)村，而不管用什么方式統(tǒng)計(jì)中國的城市化率都遠(yuǎn)低于世界各國的平均水平49%，也低于發(fā)達(dá)國家的70%。也不管用什么方式統(tǒng)計(jì)中國的住房私有化率都是世界最高的，城鎮(zhèn)約85%、農(nóng)村約100%，兩者合計(jì)超過了97%，還有多少人無私有住房呢？

二是，盡管有許多人有兩套以上私有住房(城鎮(zhèn)約8.8%)，但也有大量的公房出租在彌補(bǔ)。中國政府實(shí)行了約50年的福利分房，這占全部存量住房的52%以上，有11%的公房租賃，還有大量的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房、拆遷房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房、自建房、集資建房、棚改房等等各種名目的分配制或補(bǔ)貼制的住房，合計(jì)政府保障性、補(bǔ)貼性的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了香港、新加坡的保障性住房的比重。如果再加上中國廣大農(nóng)村的無償劃撥的宅基地，中國政府在人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界各國的基礎(chǔ)上又提出了遠(yuǎn)超過任何國家的住房保障制度，已解決了中國絕大多數(shù)家庭的“有其所”的問題。

三是，中國政府仍在堅(jiān)持“應(yīng)保盡保”的政策，擴(kuò)大保障性住房體系的建設(shè)，仍在解決“有其所”之后的擴(kuò)大與改善問題，在解決無能力購房家庭的“有其所”問題。

正是因?yàn)閷Α坝衅渌钡睦斫庾兂闪艘挟a(chǎn)權(quán)的“有其屋”才產(chǎn)生了社會的爭論和政策的動搖。

中國要堅(jiān)持市場化嗎？如果人人都已“有其所”，還會有商品的流通和租賃嗎？全國的調(diào)查中烏魯木齊的城市住房私有化率最高，高達(dá)97%，因?yàn)檫@個城市中的租賃與流動率最低。深圳市按戶籍人口算擁有多套住房的量全國最高，但同時這個城市也是租賃住房量最高的城市，高達(dá)80%的人群居住于非自有產(chǎn)權(quán)的住房之中(2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù))。
換個方式看，中國要解決的不是“有其所”，而是“有其屋”，那么房價就成了調(diào)控的目標(biāo)。其實(shí)中國面臨的主要是改善性問題和城鄉(xiāng)統(tǒng)一化問題。

在只有少數(shù)人無其所時，要解決的是擴(kuò)大其所為主、保障有其所為輔的一種保障。但戶籍問題同時讓城鄉(xiāng)之間無法形成自由流動和土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，也無法在勞保、社保的限制下實(shí)現(xiàn)城市與城市之間的流動。家庭就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)的限制可以讓少數(shù)人流動卻讓多數(shù)家庭中的其他成員無法同時同向流動，那么住房、住所就都不能是唯一的。

農(nóng)村人在農(nóng)村有住房，包括那些畢業(yè)進(jìn)城的學(xué)生們，但工作與就業(yè)就讓這些人必須擁有第二住所。許多人在戶籍所在城市有住房但工作與就業(yè)讓他們必須在第二或第三城市有住所。城里人周一至周五在市中心工作，但市中心住房的價格高，適度的改善就要在城鄉(xiāng)結(jié)合部價格低的地區(qū)擴(kuò)大住房面積并安置家庭。有的家庭只有一套大住房，但住房面積卻比其他人兩套小房子或一大一小兩套住房的面積還大。有的人城里的小房子卻貴過城外大房子價格的數(shù)倍。這種按套計(jì)算而差別化的信貸政策則給市場帶來了消費(fèi)升級和市場化的多重困難。

正是從“有其所”和“有其屋”的差別中可以看出，每年一手商品房市場中約3%的家庭總戶數(shù)和二手房約2%的家庭總戶數(shù)中無其所的可能為零，或不為零也有能力解決“有其所”的難題。那么當(dāng)政府用補(bǔ)貼的方式為無能力購房人提供了解決的渠道，那么不正應(yīng)該用個貸的優(yōu)惠政策去提高這些不用政府補(bǔ)貼保障人群的可支付能力嗎？

而政府將目光重點(diǎn)放在“房價”和“有其屋”上，又用第二套信貸來限制“有其屋”，豈不是站錯了位置、坐錯了板凳。

如果政府有能力擴(kuò)大補(bǔ)貼的范圍，讓更多的人能不用去購買商品房，就根本不該去強(qiáng)制性的干預(yù)市場的“價格”和用限制第二套的信貸來影響住房的升級換代和改善性需求。即使不能擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍，也不應(yīng)用限制“房價”去讓更多的無能力或低收入的家庭去用商品房解決“有其屋”的矛盾，而應(yīng)該用更多的精力解決“有其所”的矛盾。

不是“無其所”的家庭就一定要買房子，除了政府的保障人群不應(yīng)該買房之外，非保障的群體也應(yīng)先解決“有其所”問題。只有有可支付能力的人和家庭才可以用“有其屋”的方式解決升級問題。完全無能力買房的家庭根本就不應(yīng)去評價“房價”，這些家庭根本就應(yīng)用買房來解決住房問題，不是不該“有其所”，而是不應(yīng)“有其屋”。如果這部分群體總想用“有其屋”的方式獲得資產(chǎn)，必然讓市場的政策受到不合理的干擾。

許多有支付能力的家庭并非不能“有其所”，而是過高的欲望無法滿足。一是，總想超越能力的追求過大的消費(fèi)；二是，總想超越能力的追求最優(yōu)的位置。如北京四環(huán)內(nèi)的商品房平均價格(今年6月份)為1.68萬元左右，而六環(huán)外的房子則不到其一半的價格。因?yàn)榈攸c(diǎn)不同、價格不同、消費(fèi)的主觀意愿改變了消費(fèi)的能力，這與市場無關(guān)，也并非政策應(yīng)考慮的調(diào)整范圍。北京市西城區(qū)的人均GDP大約是北京市平均水平的3—4倍，房價與收入都不可能按北京市的平均值計(jì)算，也必然會讓房價高于其他地區(qū)，這種房價就不是政策應(yīng)關(guān)注和用政策調(diào)整的目標(biāo)。

只有當(dāng)“有其所”與“有其屋”的政策目標(biāo)明確時，才能用“有其所”和“有其屋”不同的群體劃分誰應(yīng)買商品房，誰應(yīng)享受保障。目前的情況則是享受了保障的還要“有其屋”，已“有其屋”的還要申請保障，所有的人都想“有其屋”而根本就不接受“有其所”，從而用輿論綁架了政府的政策。

北京市實(shí)行了非廉租房的政策性租賃房政策，大量已獲得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的家庭擠進(jìn)了租賃房的申請行列，正在于“有其所”與“有其屋”的矛盾較差。雖然經(jīng)濟(jì)適用住房是“半其所、半其屋”的一種狀態(tài)，但不可否認(rèn)的是這部分人群并非完全無支付能力解決“其所”的群體。正是由于“有其所”與“有其屋”的政策分界不清晰造成了現(xiàn)行政策中的混亂，才讓市場與保障責(zé)任交叉、讓市場不是市場、保障不是保障、讓民眾將對保障體系不滿的怨氣也投向了市場，讓市場承擔(dān)著不應(yīng)承受的保障之重，而不從“有其所”和“有其屋”的觀念上解決政策調(diào)控的矛盾，就會讓市場永無寧日。

中國“有其屋”的購房年齡戶主30歲以下的約為35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界發(fā)達(dá)國家，也高于被理論計(jì)算出的房價收入比遠(yuǎn)低于中國大中城市的國家。也就是說本應(yīng)“有其所”的家庭跨越了門檻進(jìn)入了“有其屋”的范圍。

一是，中國老少幾代家庭財(cái)力合用的傳統(tǒng)。二是福利分房的財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)，讓家庭用于解決住房的支出能力產(chǎn)生了巨大的差別，也改變了僅從收入計(jì)算的可支付能力，這部分福利分房的升值部分也變成了一種財(cái)富效應(yīng)的可支付能力。三是中國傳統(tǒng)的低工資制度讓一些年輕人的收入在改革之后迅速的超過了老年人，與國外不同。四是中國的大多數(shù)城市的房價與可支付能力相比不是太貴了(核心區(qū)除外)而是可接受的。

目前的市場情況恰恰是更多的人群不接受“有其所”的現(xiàn)狀，而要跨入“有其屋”的行列，這就必然的形成了可支付能力與價格之間的矛盾激化，但市場只按有支付能力的消費(fèi)對象提供相應(yīng)的產(chǎn)品，政府則希望按“有其所”群體的消費(fèi)能力限制產(chǎn)品的戶型、價格、以減少政府保障的責(zé)任。而兩者之間矛盾本就不應(yīng)調(diào)和，但在政府政策的指引下，讓更多的“有其所”群體按政府的私利驅(qū)動被攆進(jìn)了市場，讓市場在連對“有其屋”的消費(fèi)群體都無法充分滿足的條件下，又卷入了額外力量的爭奪中，讓本來從“有其屋”的群體收入和消費(fèi)能力看沒有泡沫的“房價”，變成了按“有其所”群體的消費(fèi)能力對比中就有了巨大泡沫的假象。

中國還有幾千萬的及貧困人口，還有幾千萬的殘疾家庭，與其中國政府花大量的財(cái)政收入用于將“有其所”的家庭努力實(shí)現(xiàn)“有其屋”的欲望，不如明確這兩者的界限，將更多的錢用于解決脫貧問題、殘疾問題。在中國城市化率低、“有其屋”的比例遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國家時，政策的導(dǎo)向絕不應(yīng)是將“有其所”變成“有其屋”，而商品房市場只應(yīng)關(guān)注于解決“有其屋”，而絕不應(yīng)承擔(dān)“有其所”群體的鯉魚跳龍門的重負(fù)。真正還1998年房改市場化改革目標(biāo)的原貌。