馬光遠(yuǎn)：保障房退出機(jī)制當(dāng)學(xué)英國(guó)和日本

深圳市住房和建設(shè)局22日通報(bào)了社會(huì)廣泛關(guān)注的深圳桃源村經(jīng)濟(jì)適用房三期“豪車門”的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查結(jié)果和我們以前聽(tīng)到的很多故事一樣：媒體曝光的52輛過(guò)夜“豪車”，9輛是單位的，28輛不是小區(qū)業(yè)主的，只有12輛是業(yè)主所有，而且這12輛車都是入住后所購(gòu)買。

該局的負(fù)責(zé)人就此特別指出，目前沒(méi)有任何法律和規(guī)定限制經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主買車，不能永遠(yuǎn)不讓購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人致富。不能僅因?yàn)槠滟?gòu)房后買車就讓其退出經(jīng)濟(jì)適用住房。這一方面似乎預(yù)示著主管部門在“豪車門”事件中并不需要承擔(dān)審核不嚴(yán)的責(zé)任；但同時(shí)，該負(fù)責(zé)人的這番辯護(hù)卻提出了一個(gè)有價(jià)值的命題：購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的人，在經(jīng)濟(jì)條件完全超越了住保障性住房的情況下（如，買個(gè)寶馬車，即使是二手），能否繼續(xù)擁有保障性住房，如果需要退出，又該如何退的問(wèn)題。

事實(shí)上，這幾年圍繞經(jīng)濟(jì)適用房的是是非非，大多在能否擁有產(chǎn)權(quán)上做文章。很多人認(rèn)為，作為保障性的住房，不應(yīng)該擁有產(chǎn)權(quán)，保障性住房在各個(gè)國(guó)家都是給居住權(quán)的廉租房，而沒(méi)有像我們國(guó)家一樣給產(chǎn)權(quán)，一旦擁有產(chǎn)權(quán)，以后收入增長(zhǎng)了，不具備保障條件了，卻依然占據(jù)著產(chǎn)權(quán)，既不公平，又無(wú)效率可言。其實(shí)，這是一個(gè)莫大的誤會(huì)。舉凡全球，在保障性住房供應(yīng)上，大都建立了多元化的供應(yīng)體系，有些給產(chǎn)權(quán)，有些不給產(chǎn)權(quán)。比如，新加坡的公屋是給產(chǎn)權(quán)的，英國(guó)亦有共有產(chǎn)權(quán)的保障房。

其實(shí)，是否給產(chǎn)權(quán)，并不是問(wèn)題的所在，關(guān)鍵在于，當(dāng)保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化，超出了保障范圍，以一個(gè)什么樣的制度設(shè)計(jì)確保這些占有或者租用保障性住房的人退出，而將住房讓給后來(lái)者，形成一個(gè)良好的內(nèi)循環(huán)。在這方面，英國(guó)和日本給我們提供了很好的案例。

英國(guó)有一種“共有產(chǎn)權(quán)”的保障性住房，和現(xiàn)在江蘇淮安的模式有點(diǎn)像。這種“共有產(chǎn)權(quán)”的房子由政府直接投資建設(shè)，供應(yīng)對(duì)象是低收入家庭。購(gòu)買者可以先取得房屋的部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房，政府用這些資金再去建房。而日本的公營(yíng)住宅，也就是相當(dāng)于廉租房，對(duì)于租戶的收入每年進(jìn)行嚴(yán)格的核定，當(dāng)收入連續(xù)三年超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，累進(jìn)計(jì)算房租，如果在收入超標(biāo)的情況下連續(xù)租住五年則必須買下公營(yíng)住宅。

英國(guó)和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的，我們?cè)谧》勘Ｕ蠁?wèn)題上學(xué)美國(guó)，其實(shí)并沒(méi)有選對(duì)合適的學(xué)習(xí)榜樣。而日本和英國(guó)住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產(chǎn)權(quán)，而是用一套嚴(yán)密的制度設(shè)計(jì)，并由專門的機(jī)構(gòu)每年核定這些保障對(duì)象的收入，根據(jù)收入的變化強(qiáng)制保障對(duì)象退出，確保保障性住房的好處由需要保障的人來(lái)獨(dú)享。

由此來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的諸多怪相和制度失靈，并不在于因?yàn)閾碛挟a(chǎn)權(quán)，而是缺乏一個(gè)嚴(yán)格的內(nèi)循環(huán)的退出機(jī)制，并且在整個(gè)制度設(shè)計(jì)上留下了很多尋租的空間。這樣的怪相，如果管理不嚴(yán)，在未來(lái)廉租房問(wèn)題上依然會(huì)出現(xiàn)。因此，解決問(wèn)題的關(guān)鍵并不是取消經(jīng)濟(jì)適用房，而是確保內(nèi)循環(huán)，確保沒(méi)有牟利的空間。
以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)位于全國(guó)前列的北京為例。其2007年通過(guò)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》初步確立了政府優(yōu)先回購(gòu)的“退出機(jī)制”，規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易；對(duì)于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，需向政府部門申請(qǐng)回購(gòu)，滿5年的，出售時(shí)應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)。但這個(gè)回購(gòu)制度本身依然給利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利留下了空間，因而并沒(méi)有起到遏制經(jīng)濟(jì)適用房買賣中的尋租和腐敗行為。

未來(lái)數(shù)年，保障性住房建設(shè)將進(jìn)入高峰期，在經(jīng)過(guò)多年激烈的爭(zhēng)議后，政府依然將經(jīng)濟(jì)適用房列為保障性住房的主要類型，但要確保經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個(gè)類似英國(guó)和日本的沒(méi)有牟利空間的“內(nèi)循環(huán)”機(jī)制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。

（作者：馬光遠(yuǎn)）

（文章來(lái)源：10年3月24日 21世紀(jì)網(wǎng)）