經(jīng)濟觀察報 席強敏/文 回顧我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，大致可以分成四個階段：1978年至1991年，房地產(chǎn)改革的探索和試點階段，北京、上海等大城市逐漸走上了住房商品化的改革之路；1992年至1995年房改全面啟動，住房公積金制度、“安居工程”等政策在全國逐漸推行，房地產(chǎn)市場上開始出現(xiàn)了一些非理性的炒作，在海南等個別地區(qū)出現(xiàn)了明顯的泡沫：1996年至2002年，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)；2003年至今，隨著政府把房地產(chǎn)業(yè)定位為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟發(fā)展中一直處于舉足輕重的地位。 

西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗告訴我們，在一個國家處于經(jīng)濟起飛階段時，必須確立自己的支柱產(chǎn)業(yè)，以使其發(fā)揮推動經(jīng)濟快速增長的重要作用。支柱產(chǎn)業(yè)是指現(xiàn)階段對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)率較高并且在國民經(jīng)濟中占有較大比重的產(chǎn)業(yè)，它具有市場容量大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動系數(shù)大等特征。比如20世紀(jì)中葉，美國在相當(dāng)長一段時間內(nèi)把鋼鐵、汽車、建筑業(yè)作為其三大支柱產(chǎn)業(yè)。      

2003年的“國18 號文”首次明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)” 這個文件在我國二十來年的房地產(chǎn)發(fā)展史上具有劃時代的意義。據(jù)社科院藍(lán)皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，而到了全面實施18號文件的第一年—2004年，每平方米的房價就比上年暴漲了352元。自2004年起我國的房價就幾乎一直處于高漲的階段，至今雖受到了全球金融危機的影響，但仍保持著增長的態(tài)勢。 

根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一個產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP 的比重達(dá)到5%～8%時就成長為支柱產(chǎn)業(yè)。近二十年來中國房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到初步發(fā)展、快速發(fā)展，已進(jìn)入繁榮階段，其發(fā)展速度接近全部經(jīng)濟平均增長的2倍，增加值占GOP的比重已超過了5%。 

房地產(chǎn)業(yè)之所以能成為拉動經(jīng)濟騰飛的支柱產(chǎn)業(yè)，最根本的原因是其對于需求具有強大的帶動作用。房地產(chǎn)的開發(fā)生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)涉及的元素非常多，直接和間接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門特別多，如建筑、建材、機械、裝潢業(yè)等，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也特別高，容易形成新的經(jīng)濟增長產(chǎn)業(yè)群，發(fā)揮領(lǐng)頭作用。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)50 多個產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重波動上升，該比重基本保持在18%左右。近幾年在中國國內(nèi)生產(chǎn)總值9％左右的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的貢獻(xiàn)率約占2 個百分點，這個貢獻(xiàn)是巨大的。 

短短的二十年，房地產(chǎn)業(yè)為何發(fā)展得如此之迅速？從經(jīng)濟發(fā)展的宏觀層面上講，我國目前的城市化和工業(yè)化的快速推進(jìn)，人均可支配收入的提高以及各級地方政府的政策支持促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；從產(chǎn)業(yè)政策制定的中觀層面上講，1998年住房體制改革極大地釋放和刺激了住宅消費，同時也充分發(fā)揮了市場機制配置資源的優(yōu)勢作用；從房地產(chǎn)市場運行的微觀層面上看，多層次的供應(yīng)體系和多元化的產(chǎn)品體系基本形成，出現(xiàn)了供求兩旺的良好勢頭。 

雖然房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了支柱產(chǎn)業(yè)，但就房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的狀況來看，這個支柱產(chǎn)業(yè)與汽車、家電等支柱產(chǎn)業(yè)相比，還是不成熟的。比如房地產(chǎn)價格過高，房價與居民收入比不合理；在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的體制、法制還不完善，特別是土地使用制度、土地征用和房屋拆遷等方面的產(chǎn)權(quán)制度還不完善；房地產(chǎn)市場體系不健全、運行不規(guī)范，特別是土地使用權(quán)一級市場國家還沒有壟斷起來，尤其是存量土地大量地違規(guī)進(jìn)入市場；房地產(chǎn)資本市場發(fā)展滯后，融資渠道狹窄，房地產(chǎn)開發(fā)主要依賴銀行信貸，使銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要風(fēng)險；房地產(chǎn)產(chǎn)品市場結(jié)構(gòu)不合理，與居民消費結(jié)構(gòu)脫節(jié)。 

問題雖然還很多，但是它在國民經(jīng)濟中的支柱地位是一個客觀事實，這是任何一個經(jīng)濟學(xué)家都無法否認(rèn)的。之后的路，愿其走好！ 

（作者系2009年經(jīng)觀暑期實習(xí)生）

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