今年1號(hào)文也是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城，包括土地流轉(zhuǎn)、戶籍制度、保障制度都在加快城市化。現(xiàn)在中國(guó)的城市化主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線城市，因?yàn)橐痪€城市已經(jīng)達(dá)到了75%以上，已經(jīng)處于這個(gè)城市的升級(jí)階段，二三線城市正在快速地城市化。所以陽(yáng)光100也在選擇在二三線城市發(fā)展。包括中央工作會(huì)議也談到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還要靠城市化和城鎮(zhèn)化，二三線城市將會(huì)是未來(lái)中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)。三線城市已經(jīng)快速地成長(zhǎng)了，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際上在今天，我們作為房地產(chǎn)公司是一直在看好，一個(gè)是城市化，一個(gè)在消費(fèi)、在升級(jí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了三十年的快速的增長(zhǎng)，消費(fèi)也從衣食走向住行，從日用消費(fèi)者走向耐用消費(fèi)者，民間也聚集了大量的財(cái)富，投資和投機(jī)也非常地大。同時(shí)現(xiàn)在城市拆遷以及人口都帶來(lái)了很大的紅利，所以城市化還會(huì)有未來(lái)的二十年。但是中國(guó)房地產(chǎn)為什么老出這么多事呢？它有內(nèi)在很多的問(wèn)題。像房?jī)r(jià)的過(guò)山車等等，我們感覺(jué)是幾個(gè)方面。
    一個(gè)是土地的二元結(jié)構(gòu)，建國(guó)后把土地分成了城市土地和農(nóng)村土地，人為地劃開(kāi)，剛才說(shuō)的城市化，大量的人口進(jìn)入城市，但是由于土地制度，農(nóng)村的土地是不能帶動(dòng)城市的。所以就造成了城市土地的稀缺和人力的矛盾，城市化實(shí)際上是土地的集約過(guò)程。在農(nóng)村一個(gè)養(yǎng)豬的院子都很大，現(xiàn)在在城里蓋一棟樓兩三百戶住在這一棟樓里，所以城市化是土地集約的過(guò)程。
    再有就是土地財(cái)政，土地70年一次性地出讓，以及現(xiàn)在分稅制度之后，地方政府土地成為它最主要的土地財(cái)政的來(lái)源，所以推高了地價(jià)，同時(shí)中國(guó)貧富差別也非常大，中國(guó)有一個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)中國(guó)1.5%的富人擁有59%的財(cái)富。中國(guó)的城市人口基數(shù)非常地大，1.5%實(shí)際上還不止這些數(shù)，所以會(huì)帶來(lái)巨大的購(gòu)買量，我上星期剛?cè)ミ^(guò)海南，七萬(wàn)塊錢一平米，都是一次性付款，這是貧富差別所帶來(lái)的。你像蝸居，現(xiàn)在也有大量買不起房的。
    再一個(gè)是投資渠道非常地單一，大量的民間財(cái)富找不到投資渠道，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行，所以大家買房來(lái)儲(chǔ)蓄、保值，成為民間投資的新風(fēng)頭。
    再有就是保障體系和市場(chǎng)體系也比較混淆，開(kāi)發(fā)商也擔(dān)負(fù)了很多保障性住房的很多的責(zé)任，所以大家對(duì)開(kāi)發(fā)商也是指責(zé)有加，實(shí)際上政府應(yīng)該把保障性住房的擔(dān)子擔(dān)起來(lái)。開(kāi)發(fā)商是商品住房，它們實(shí)際上是不同的主體，也是不同的責(zé)任，現(xiàn)在混淆不清，所以開(kāi)發(fā)商也是稀里糊涂地賣。
    再一個(gè)就是房地產(chǎn)治理的政策更多的是追求短期消息，治表不治本，房?jī)r(jià)也像個(gè)彈簧，政府調(diào)控肯定有效，一撒手就蹦起來(lái)了。它沒(méi)有從金融的制度和它整個(gè)財(cái)政的制度，沒(méi)從真正的制度層面來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，所以房地產(chǎn)的調(diào)控經(jīng)常會(huì)變成空調(diào)。
    再一個(gè)看看剛才說(shuō)的形勢(shì)，剛才馮老師提到的形勢(shì)，形勢(shì)可能要從07年說(shuō)起，當(dāng)時(shí)是一個(gè)大模式，是一個(gè)在資本推動(dòng)下的泡沫，所以當(dāng)時(shí)地價(jià)都在暴漲，上市公司也在圈錢，也出現(xiàn)了地王。當(dāng)時(shí)在土地上擁有了巨大的泡沫，當(dāng)時(shí)所謂叫坐地生財(cái)?shù)哪Ｊ剑环N叫低價(jià)圈地，通過(guò)過(guò)去的分期付款、協(xié)議出讓，等于說(shuō)很少的資金圈了很大的地。但隨著地價(jià)的暴漲他獲取土地巨額的利潤(rùn)，也就是說(shuō)前幾年很多的房地產(chǎn)公司，它的真正的利潤(rùn)來(lái)源有很多并不來(lái)源于它的房子的開(kāi)發(fā)，大部分來(lái)自于土地的增值，一個(gè)開(kāi)發(fā)商如果房子沒(méi)有蓋，今天把地賣掉，他賺的錢肯定比當(dāng)年多得多。它實(shí)際上通過(guò)土地制度增長(zhǎng)了土地收益。
    還有一種是地王圈錢，地王因?yàn)樵诶卯?dāng)時(shí)的股價(jià)市盈率很高，當(dāng)市盈率很高的時(shí)候，上市公司高價(jià)拍地，雖然地價(jià)可能漲了一倍，或者是漲了多少，公司的價(jià)值漲得更大，等于說(shuō)老股東使勁圈錢，新股東來(lái)買單，玩了一個(gè)上市圈錢，圈完錢再圈地，形成了一個(gè)規(guī)模循環(huán)的增長(zhǎng)。
    當(dāng)時(shí)除了土地的泡沫之外，房?jī)r(jià)也存在著泡沫，房?jī)r(jià)泡沫有很大的程度是地方控臺(tái)的，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)高低不一樣，突然來(lái)個(gè)地王，地王本身算的賬不是以你這塊地來(lái)算賬，那么它在這兒拍一個(gè)地王，就給這個(gè)區(qū)域重新低價(jià)，一定價(jià)之后，大家一想這個(gè)就是所謂的面粉，大家一想你這個(gè)地價(jià)都這么貴了，以后賣房更貴，所以其他的都是空白，而房?jī)r(jià)的空白純屬是泡沫，它這個(gè)是完全是由地方效益所拉動(dòng)的，所以地王也在哄抬房?jī)r(jià)。
    當(dāng)然當(dāng)時(shí)的需求也存在一定的泡沫，剛才說(shuō)了有使用還有投資，大家因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲了，今天不買明天買就貴了，所以當(dāng)時(shí)實(shí)用功能的時(shí)候?qū)嶋H上也應(yīng)該有放大。
    投資就不說(shuō)了，當(dāng)時(shí)供給實(shí)際上也存在著巨大泡沫，大家因?yàn)樵谫Y本推動(dòng)下，大家玩命地開(kāi)工，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)三倍的開(kāi)工計(jì)劃，恒大有八倍的開(kāi)工計(jì)劃。過(guò)兩年就開(kāi)始爆發(fā)了，這個(gè)有很多原因，一個(gè)是中國(guó)的調(diào)控存在很多失誤，當(dāng)時(shí)美國(guó)的次貸以及已經(jīng)爆發(fā)，我們沒(méi)有很敏銳地把控這一點(diǎn)，還繼續(xù)在打壓，當(dāng)時(shí)又在雪上加了一層霜。當(dāng)然最主要的還是金融危機(jī)，由于中國(guó)靠投資出口的模式，原來(lái)跟美國(guó)的泡沫消費(fèi)是達(dá)到一個(gè)完美的結(jié)合，美國(guó)這一崩推倒了多米諾骨牌，所以就造成了當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)崩潰了，大家準(zhǔn)備去上市融錢，沒(méi)錢了，當(dāng)時(shí)的需求一下子也下來(lái)了，因?yàn)橛绣X的投行失業(yè)了，有很多工廠也停工了。都沒(méi)有工作了，開(kāi)發(fā)商帶頭降價(jià)，降價(jià)期間這就是所有的08年的情況，消費(fèi)一下來(lái)，供應(yīng)還那么大，土地的泡沫巨大的庫(kù)存和房子的巨大的庫(kù)存就造成了當(dāng)時(shí)巨大的庫(kù)存，所以當(dāng)時(shí)基本上資金鏈壓斷了。
    但是沒(méi)想到09年一救市，從瘟牛、病牛一下子變成了瘋牛。從一季度剛性需求，到二三季度的投資、投機(jī)，到第四季度政策性的恐慌，一下子把這個(gè)牛給逼瘋了。這可以看很明顯的這是一個(gè)貨幣超發(fā)所帶來(lái)的原因，06年是2.6萬(wàn)億，到了09年剛才說(shuō)了是9.59萬(wàn)億，所以它超過(guò)了前三年的總額，巨大的貨幣量超出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要。當(dāng)時(shí)政府作為最大的企業(yè)開(kāi)始巨大的投資，大家可以看到這個(gè)貨幣的超發(fā)，應(yīng)該說(shuō)貨幣是GDP+CPI等于M2，大家可以看到在09年貨幣是巨額超發(fā)。所以現(xiàn)在開(kāi)始就不差錢了，救市又開(kāi)始重演了現(xiàn)在的狂熱。
    這都是當(dāng)時(shí)09年把這個(gè)牛逼瘋的幾個(gè)原因，現(xiàn)在開(kāi)始泡沫成分逐漸顯現(xiàn)，在一線城市，現(xiàn)在很多的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)暴漲，還有大量的控制，現(xiàn)在房租也是越來(lái)越便宜，而不是越來(lái)越貴。所以一過(guò)年現(xiàn)在到了虎年，現(xiàn)在就開(kāi)始不斷地出臺(tái)政策，先開(kāi)始是敲山震虎，因?yàn)檎F(xiàn)在是騎虎難下，再一個(gè)高位上，現(xiàn)在也都在博弈過(guò)程中。當(dāng)然也有美國(guó)時(shí)代周刊在今年一開(kāi)篇就說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)可能是今年2010年要崩潰，這是一個(gè)預(yù)測(cè)。到底今年怎么樣，現(xiàn)在還有更多的專家給予解讀，但是今年總體情況可能還是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定當(dāng)代危機(jī)的泡沫，現(xiàn)在政府的四萬(wàn)億資金還在，第二是寬松的貨幣政策，從總體而言還是這樣一個(gè)政策。同時(shí)房地產(chǎn)和汽車應(yīng)該是拉動(dòng)去年中國(guó)走出危機(jī)的最大的火車頭，房地產(chǎn)打壓下去，原則上是不可能的，因?yàn)榻裉鞂?shí)體經(jīng)濟(jì)和各處轉(zhuǎn)型并沒(méi)有氣色，但是對(duì)房地產(chǎn)肯定是有保有壓，所以剛才何秘書(shū)長(zhǎng)已經(jīng)談到了。等于說(shuō)這個(gè)是對(duì)剛性需求和這些會(huì)健康的，房地產(chǎn)的健康因素會(huì)繼續(xù)努力和支持，但是對(duì)泡沫成分會(huì)給予打壓。今天可能還是冬天里的一把火，中國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有走出危機(jī)，還是在這兒通過(guò)這種流動(dòng)性、通過(guò)柴禾點(diǎn)起來(lái)的，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐泡沫早晚會(huì)破的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要真正走出危機(jī)，一定要從深層次，從制度方面來(lái)解決這些問(wèn)題，可能才能走出現(xiàn)在的調(diào)控、泡沫、空調(diào)的怪圈，謝謝大家！
    

馮科：剛才范小沖先生從城市化和城鎮(zhèn)化的角度對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一個(gè)展望，他全面用數(shù)據(jù)分析了中國(guó)房?jī)r(jià)高起的成因，跟土地制度、土地財(cái)政密切相關(guān)，最后他也總結(jié)了、回顧了07年到09年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)，數(shù)據(jù)非常地豐富，下面的嘉賓大家盡量把時(shí)間控制在十分鐘以內(nèi)，下面有請(qǐng)易居中國(guó)研究中心總監(jiān)劉利勇先生。

劉利勇：剛才主持人演講之前給大家劃幾個(gè)框，一個(gè)是09年的政策是否得當(dāng)，現(xiàn)在回顧來(lái)看的話，09年的宏觀政策，不管四萬(wàn)億也好，還是現(xiàn)在的政策也好是必需的，也是合適的，我再說(shuō)恰當(dāng)?shù)脑捯膊惶谩５乾F(xiàn)在來(lái)看，還有很多細(xì)節(jié)沒(méi)有想到，或者還有很多值得完善的地方，都值得現(xiàn)在商榷，剛才講到自住與投資，房?jī)r(jià)自住的房?jī)r(jià)也好，還是投資的房?jī)r(jià)其實(shí)概念很難界定，現(xiàn)在比如說(shuō)自住也好，還是投資性住房，這個(gè)很難界定，你怎么去判斷投資呢？現(xiàn)在兩套房算投資還是三套房？你是從結(jié)構(gòu)上看，是戶型上看，還是主架構(gòu)上看，還是面積上看算是投資？據(jù)我所知，一般很多銀行規(guī)定三套房以上，在半年以內(nèi)買三套房以上算投資，一般是這么界定的，但是這個(gè)數(shù)據(jù)的獲取其實(shí)又很難，比如說(shuō)北京來(lái)說(shuō)，好像據(jù)我所知，八個(gè)區(qū)，這個(gè)信息不聯(lián)網(wǎng)、不溝通的，我這個(gè)月在東城區(qū)買套房，我下個(gè)月在西城區(qū)買套房，下一個(gè)月到宣武區(qū)買一套房，換地方買，在銀行是看不到的，所以你要想在北京買房，他是看不到你有投資行為的。這個(gè)投資要改善，為什么我們把改善需求要去掉呢？因?yàn)樗旧砗茈y界定。 

    我看房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，自住、投資不是很難區(qū)分，上周說(shuō)要把保障性住房和一般的商品房要區(qū)分，這個(gè)是合理的，2010年保障房的供應(yīng)度越來(lái)越大，房?jī)r(jià)的比重越來(lái)越大，如果我們說(shuō)房?jī)r(jià)要降，是保障性住房的量大了房?jī)r(jià)要降了？還是什么情況？這個(gè)東西很難界定，這是需要說(shuō)明的一點(diǎn)。 

    言歸正傳，09年的情況其實(shí)大家都比較熟悉，但是某些數(shù)字，我還想說(shuō)一下，比如說(shuō)你看這些重點(diǎn)城市，這兩張表，08年、09年，其實(shí)在成交前十名，這個(gè)城市也就是一兩處變動(dòng)，這十個(gè)城市具有標(biāo)桿性的，因?yàn)槌山幻娣e的話、成交金額的話09年比08年翻了一番，它排名的門檻翻了一番。這是它這個(gè)城市。 

    看到貴陽(yáng)和合肥這兩個(gè)城市很明顯，貴陽(yáng)一個(gè)項(xiàng)目一年的成交量可能會(huì)頂上一個(gè)三線城市，擠壓太大了。而且它的每個(gè)月里項(xiàng)目的成交面積也是接近一個(gè)三線城市，我們知道一般量?jī)r(jià)是互動(dòng)的。 

    土地情況我們大家更熟悉了，上海、北京這些一線城市，土地成交的規(guī)模，下半年特別明顯，尤其是下半年央企、國(guó)企拿的地，比如說(shuō)中海，中海是中國(guó)建筑一個(gè)城市，下面還有一個(gè)中建地產(chǎn)，單單中海，前一段拿北京的地40億，現(xiàn)在它已經(jīng)超過(guò)300億了。我估計(jì)2010年中建地產(chǎn)在市場(chǎng)上會(huì)頻頻露面，我們知道它在上海拿的，如果說(shuō)我們看企業(yè)的話，當(dāng)然現(xiàn)在看09年企業(yè)成交金額排名的話，應(yīng)該是萬(wàn)科600多億排在第三，2010年保利有可能會(huì)超過(guò)萬(wàn)科，如果中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)加起來(lái)的話，現(xiàn)在央企不管它的背景也好、資金實(shí)力也好太強(qiáng)了，現(xiàn)在一些民營(yíng)企業(yè)在市場(chǎng)上拿不到地，是被央企打壓的，他們都被擠壓到二三線城市去了，在一線城市根本拿不到地。 

    這是我們看到2009年業(yè)績(jī)的開(kāi)行，萬(wàn)科是630，應(yīng)該按它企業(yè)的結(jié)算習(xí)慣的話，應(yīng)該2009年、2010年應(yīng)該有報(bào)表。剛才專門講了泡沫，我們公司對(duì)泡沫的判斷，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的判斷，泡沫肯定是有的，如果沒(méi)有泡沫的話，我們政府也不會(huì)說(shuō)出臺(tái)這些政策，要抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就是因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)里面存在一些泡沫，而且泡沫有擴(kuò)大的趨勢(shì)，包括上海、廣州、深圳、廈門等等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也有一些針對(duì)性的政策控制房?jī)r(jià)的波幅。整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)的話，全國(guó)70個(gè)城市，發(fā)改委規(guī)定為70個(gè)城市，整體市場(chǎng)相對(duì)比較健康。我們主要是從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、成交量和信貸這三個(gè)方面去判斷。09年成交價(jià)格漲是由控制結(jié)構(gòu)造成的，下半年有很多成交的房子都是相對(duì)中高端的房子，尤其是別墅，尤其到第四季度，成交價(jià)都是相對(duì)比較高的，09年存量去得比較快。 

    我們知道07年當(dāng)時(shí)是供不應(yīng)求，08年是供過(guò)于求，09年又是供過(guò)于求，這個(gè)變化也是市場(chǎng)的一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律，或者說(shuō)它有一個(gè)作用，2010年我們整體判斷供求是相對(duì)平衡的，供求比應(yīng)該大于1，但是也不會(huì)太大，相對(duì)是平衡的，但是消化的周期肯定是要拉長(zhǎng)。因?yàn)楝F(xiàn)在不管是房?jī)r(jià)因素，還是觀望的因素，消化周期是在拉長(zhǎng)，沒(méi)有二三季度那么快。我們說(shuō)面現(xiàn)在來(lái)看還是比較健康的，應(yīng)該出一些政策去調(diào)控。 

    土地大家都很清楚了，我就不講了，另外2009年大家看的話，好像整個(gè)是一片混亂，但是從我們公布的數(shù)據(jù)來(lái)講的話，土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積相比2008年同比是減少18%、19%的，所以說(shuō)整體2010年工地供應(yīng)還是跟上住宅的銷售供應(yīng)，也就導(dǎo)致供不應(yīng)求。我們眼光也不要老看重點(diǎn)的一線城市，其實(shí)大多數(shù)城市成交的還是高地價(jià)成交的比較多。 

    第三個(gè)方面是個(gè)人貸款，開(kāi)發(fā)商貸款這一塊，正常的有一次性付款，還有少量付款，少量付款的話就是我貸六七成，這屬于少量，正常貸款屬于是我貸三四成，其實(shí)據(jù)我了解，選擇一次性客戶的三分之一呢，也有這種情況。有的保障性客戶買房的話，一般傾向于選擇貸款，還有一些富有階層，他更愿意選擇一次性付款。你看這個(gè)貸款客戶結(jié)構(gòu)的話，在貸款里邊，有82%是第一次貸款，14%是第二次貸款，4%是三次貸款。像北京、上海、深圳，三四季度，這種投資的或者投機(jī)性的，按他們的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)的話，至少超過(guò)五成，其實(shí)這里邊對(duì)應(yīng)的很多都是一次性付款，比如說(shuō)在西城買一套，在東城買一套，這是銀行。所以有些數(shù)據(jù)可能會(huì)產(chǎn)生疑惑，從企業(yè)貸款、開(kāi)發(fā)貸款、抵押貸款占據(jù)的資金來(lái)源的話，一年都維持在2%左右，現(xiàn)在可能是少一些。所以人老說(shuō)房地產(chǎn)跟金融是孿生兄弟，其實(shí)我覺(jué)得沒(méi)那么嚴(yán)重，因?yàn)槟憧催@個(gè)比重本身占它自己的資金來(lái)源比重是五分之一左右。而且銀行貸款像09年也不是盲目隨便貸的，它的要求首先要有資本金，應(yīng)該是25%，這個(gè)是必須達(dá)到的。還有銀行是它整個(gè)貸款結(jié)構(gòu)里邊，是對(duì)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有一個(gè)杠，是固定的。整個(gè)所有行業(yè)的貸款它占的比例并不大，你比如說(shuō)個(gè)人貸款這塊，如果我們這個(gè)房?jī)r(jià)下降了，它有房子抵押，你除非房子跌破了三四十，急劇貶值，它有抵押呀，銀行不是很害怕這些，銀行最愿意貸給三套房的，銀行其實(shí)不用說(shuō)得那么夸張，我覺(jué)得以至于，即便我們的行業(yè)有什么變化，當(dāng)然不會(huì)有什么劇烈的變化了，沒(méi)到一損俱損的地步。 

    關(guān)于這次調(diào)控吧，我覺(jué)得高壓這兩個(gè)字，我覺(jué)得這兩個(gè)字用得值得討論，我們的觀點(diǎn)是保證這個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，因?yàn)檫@是政府愿意看到的，開(kāi)發(fā)商愿意看到的，這些人掌握市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。如果說(shuō)大家現(xiàn)在都在判斷2010年GDP9%左右，靠什么來(lái)保持這9%的呢？我覺(jué)得主要靠地產(chǎn)。要是地產(chǎn)不能保證資本金的話，9%就實(shí)現(xiàn)不了，想實(shí)現(xiàn)的話必須賣地。第二是保障性住房和首次置業(yè)，這是政治最近多少年一直在說(shuō)的事，2010年肯定比2009年力度大，不會(huì)像2009年那樣雷聲大雨點(diǎn)小，2010年我覺(jué)得能做得好一些。 

    房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)肯定是要控制一下，因?yàn)槲易约涸谌齻€(gè)月之前就問(wèn)，當(dāng)時(shí)我就覺(jué)得2010年的房?jī)r(jià)不能說(shuō)會(huì)跌，但是肯定沒(méi)有漲的空間了，因?yàn)闈q的幅度太大了，整體漲的幅度也不會(huì)很大，平均來(lái)說(shuō)20%、30%。你要看真是不是成交，你不要看發(fā)改委公布那個(gè)指數(shù)，不要看那個(gè)。這個(gè)投資投機(jī)的話是肯定的，投資投機(jī)不能少，但是也不能太多，所以說(shuō)投資者肯定要適當(dāng)?shù)厝タ刂埔幌拢橇Χ仍趺礃樱鄬?duì)的政策出臺(tái)是具體執(zhí)行到什么情況，我們還要拭目以待，現(xiàn)在的政策我們都是，比如說(shuō)貨幣政策單純的時(shí)間、時(shí)點(diǎn)，什么加息了，這些事情現(xiàn)在還不好確定，大家都是見(jiàn)仁見(jiàn)智的事情。我想整體可以確定一點(diǎn)，2010年這個(gè)政策肯定是中性偏嚴(yán)的，我覺(jué)得應(yīng)該定這么一個(gè)低調(diào)。從嚴(yán)的趨勢(shì)是一定的，就像09年8月份，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)42號(hào)文，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)確定了趨勢(shì)，只不過(guò)是怎么樣的差別化怎么樣去靈活定向。銀行這兩年外界有一些誤解，它的風(fēng)險(xiǎn)也是有的。 

    值得注意的倒是一些三四線城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)也好、成交也好，它是有一個(gè)傳導(dǎo)的作用。一線的城市，不管成交也好、房?jī)r(jià)也好，已經(jīng)到了一個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)大到三四線了，石家莊、南寧、寧波這些城市，因?yàn)樗幕A(chǔ)不像一線城市這么夯實(shí)，所以我覺(jué)得應(yīng)該關(guān)注這種。一二線成交不是不會(huì)波動(dòng)的，而三四線成交一定會(huì)有波動(dòng)。 

    這是我今天簡(jiǎn)單說(shuō)這么多，謝謝大家！ 

    馮科：劉先生不太認(rèn)同是高壓的政策，是中性偏嚴(yán)的政策，他對(duì)2010年市場(chǎng)預(yù)期更加樂(lè)觀，認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)、會(huì)擴(kuò)大交易量，在此我也回答一下他在此提的幾個(gè)問(wèn)題，我們?cè)谘芯糠矫嬉话闩袛嗟谝惶椎淖》渴亲宰⌒缘模诙资歉纳菩缘模谌资峭顿Y性的。我本人的經(jīng)驗(yàn)是我在老家買的房子都能看到，只要把身份證號(hào)登記上去就能看到，我想如果他想知道，一定能夠知道，這是我親身買二套房的經(jīng)歷，我不知道如果劉先生能有一些其他區(qū)的告訴我哪個(gè)開(kāi)發(fā)商，哪家銀行能夠不知道的。非常感謝他的演講！下面請(qǐng)虎杰投資首席分析師張寅先生，做警惕房地產(chǎn)調(diào)控的飛鏢效應(yīng)的演講，大家歡迎！ 

    張寅：很高興跟大家一塊交流一下對(duì)目前房地產(chǎn)情況的看法，我們通過(guò)最近的一個(gè)研究，我們對(duì)目前政策不論大家說(shuō)高壓，還是中低壓，但是它是有壓力的。我們觀察整個(gè)從去年12月中旬開(kāi)始的這一連串的有關(guān)房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，我們擔(dān)心的是什么呢？或者說(shuō)提醒的是什么呢？就是房地產(chǎn)調(diào)控有可能出現(xiàn)飛鏢效應(yīng)，什么叫飛鏢效應(yīng)？我先解釋一下。大家知道體育項(xiàng)目有一個(gè)飛鏢，掛在墻上，大家都去打，大家知道沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練和長(zhǎng)期的訓(xùn)練，這個(gè)飛鏢有可能打中十環(huán)是很困難的，同時(shí)也得看你以往的成績(jī)，也就是說(shuō)你的飛鏢打中靶心的次數(shù)是多少？我們也擔(dān)心此次可能出現(xiàn)目標(biāo)是瞄準(zhǔn)那兒，最后可能打到別的地方，或者打不到，或打到另一個(gè)靶上去。 

    大家可能都看到了，最近的三五天，或者這一周來(lái)的股市的情況，實(shí)際上很多的調(diào)控政策，信貸政策是放不到那里去的，房地產(chǎn)成交量下來(lái)多少，我們要跟歷史比，不要進(jìn)行環(huán)比、進(jìn)行同比，看看發(fā)現(xiàn)了什么。大家都看到股市這兩天是什么樣，有沒(méi)有我們瞄著房地產(chǎn)的控制一線的價(jià)格，因?yàn)闆](méi)有任何信貸的政策的收減，沒(méi)有對(duì)需求的管理，房地產(chǎn)調(diào)控最簡(jiǎn)單的一個(gè)指標(biāo)房?jī)r(jià)，或者人氣控制，你在信貸這兒還像原來(lái)的那樣是不可能的，現(xiàn)在我們看到已經(jīng)有飛鏢現(xiàn)象的出現(xiàn)了，我們瞄著房地產(chǎn)可能把股市打下了，股市今年政策利好還是挺多的。 

    所以，我提出來(lái)一個(gè)這里邊會(huì)不會(huì)有一個(gè)飛鏢效應(yīng)，我覺(jué)得從今年2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能是一個(gè)變幻莫測(cè)的一年，也就是說(shuō)按官方的意思，今年非常復(fù)雜，我們的角度就是說(shuō)變幻莫測(cè)，大家都知道從去年年底到今年年初，天氣的冷非常異常。我們就覺(jué)得今年可能要警惕來(lái)自內(nèi)外部的所謂的咱們沒(méi)有想到的超預(yù)期的黑天鵝事件，最近美國(guó)股市就是因?yàn)橐粋€(gè)選舉事件，使得美國(guó)股市暴跌。所以也影響到我們的股市了，大家特別要警惕今年來(lái)自超預(yù)期，在你想象之外的特殊的事件引起的所謂的黑天鵝事件。 

    第二，我們就要關(guān)注政府政策措施可能造成的飛鏢效應(yīng)，政府的政策我就不用再重復(fù)了，咱們說(shuō)今年19號(hào)常務(wù)會(huì)議已經(jīng)提出了一個(gè)很明確的政策，但是我要強(qiáng)調(diào)的是什么呢？所謂的安居工程和經(jīng)常提到的所謂的棚戶區(qū)的難題，我不知道大家對(duì)棚戶區(qū)這個(gè)事有沒(méi)有概念？這是要改善多數(shù)的戶數(shù)都已經(jīng)提出來(lái)了，但是如果但凡你研究過(guò)棚戶區(qū)的改造，最經(jīng)典的就是沈陽(yáng)附近的，包括撫順的，根本不用占新的土地，它完全是一個(gè)置換改變。另外不是所有的城市都有棚戶區(qū)，也就是類似工礦企業(yè)的，這部分的房地產(chǎn)實(shí)際上它的改善坦率地說(shuō)是一個(gè)政績(jī)工程，對(duì)我們市場(chǎng)沒(méi)有影響，但是有一點(diǎn)，如果財(cái)政的資源投入到那個(gè)地方。另一部分所謂的安居工程可能也就對(duì)沖了，所以這里面就是要看政府的時(shí)間表有沒(méi)有？而不在于你解決多少戶，就是你從幾月份開(kāi)始這件事，而不是說(shuō)你從哪年結(jié)束。 

    我看得出來(lái)3月份全國(guó)各地有啟動(dòng)這個(gè)的跡象，所以我們下一步看一下，從數(shù)據(jù)的細(xì)節(jié)暗示了我們什么，從09年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與住宅投資的一個(gè)從92年以來(lái)的圖，大家看綠線是住宅投資，我不知道大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)發(fā)現(xiàn)，最近09年起來(lái)的開(kāi)發(fā)的投資點(diǎn)化的綠線是在黑線之下，住宅的投資一直是低于整個(gè)房地產(chǎn)投資的，我們要看看我們?cè)?jīng)一段很長(zhǎng)的，從04年以來(lái)的流逝。點(diǎn)畫(huà)線的綠線，要注意房地產(chǎn)投資細(xì)節(jié)是低于整個(gè)的，04年到07年的牛市，房地產(chǎn)住宅的投資是高于整個(gè)房地產(chǎn)投資的。你看這樣的故事也發(fā)生在98年我們開(kāi)始進(jìn)行房改的時(shí)候，也是住宅投資高于整個(gè)的投資，這個(gè)故事我告訴大家，今天09年的房地產(chǎn)的牛市的故事是跟04年到07年的故事不是一個(gè)版本，都火，不是一個(gè)版本。也跟98年那個(gè)時(shí)候的故事不是一個(gè)版本，大家一定要清晰，最近大家注意看12月份還有拐頭，肯定政策的預(yù)期使得投資人發(fā)生了變化，誰(shuí)是房地產(chǎn)住宅的投資人？開(kāi)發(fā)商？再看這個(gè)，大家說(shuō)去年是我們的非常火爆，我們非常火爆的故事從資金的角度跟04年到07年的故事有什么不同，我們一定要找出不同。 

    點(diǎn)畫(huà)線非常高的是房地產(chǎn)的流入，09年右下角是負(fù)增長(zhǎng)，09年這一次的房地產(chǎn)的牛市外資沒(méi)參與。我們?cè)倏纯从覀?cè)的淺藍(lán)色的線它是其他資金增長(zhǎng)，你看第一次拉到最上邊，其他資金包括定金，買房者給房地產(chǎn)公司的資金，04年到07年這部分是在底下，09年這一輪它往上，是在最上邊，藍(lán)的是國(guó)內(nèi)貸款，反而是紅的那條線不斷在下跌，它是什么呢？就是房地產(chǎn)商自籌資金，09年雖然08年對(duì)房地產(chǎn)商非常困難，但是沒(méi)有它到處去搞高利貸去集資去，不請(qǐng)自來(lái)的是銀行貸款，使勁地給你，我們看04年到07年紅的那個(gè)增長(zhǎng)率一直在上來(lái)，房地產(chǎn)商沒(méi)有錢必須到社會(huì)上借高利貸，09年你看不到這個(gè)故事。而是銀行把房地產(chǎn)商人的門打開(kāi)，踹開(kāi)，我要給你貸款。所以09年的房地產(chǎn)的樓市的故事跟04年到07年完全不一樣。 

    我們?cè)倏纯醋髠?cè)這張圖，大家看到的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)情況，這是季度的，你看這個(gè)增長(zhǎng)率，右側(cè)的是按揭，整個(gè)就飛起來(lái)了。并且按揭的增長(zhǎng)率最早的超過(guò)了綠的你看，中間有一個(gè)曾經(jīng)高的，你看藍(lán)的是剛剛超過(guò)，也就是說(shuō)這09年就是往里砸錢砸出來(lái)的。數(shù)據(jù)告訴我們是這樣，這張圖就更證明這個(gè)觀點(diǎn)了。紅的是每月整個(gè)銀行系統(tǒng)貸給整個(gè)社會(huì)的叫新增貸款數(shù)量。7月份以后逐漸下跌，紅的線，到12月份有點(diǎn)拐頭，藍(lán)線是居民新增長(zhǎng)期貸款，大家都知道房貸都是屬于長(zhǎng)期貸款。12月份我們的藍(lán)線跟綠線往上走，7月份以后整個(gè)宏觀調(diào)控的貸款在收緊，壓縮了工業(yè)貸款，制造業(yè)的貸款，反而是使勁遞給我們，無(wú)論是按揭，還是開(kāi)發(fā)貸款，所以我們下半年反而，我們的股市8月份上海就到了3478點(diǎn)，但是我們的房子一直在火爆，甚至上海的火爆7月份才開(kāi)始，漲得有點(diǎn)像投機(jī)的味道。12月份發(fā)生了變化，12月份的新增貸款超過(guò)11月份，但是它的比例發(fā)生變化了，藍(lán)線、綠線全下來(lái)了，可以猜想1月份，那紅的還往上走，那個(gè)比例肯定下來(lái)了，也就是說(shuō)12月份的新增貸款的從結(jié)構(gòu)上說(shuō)，又開(kāi)始給工業(yè)企業(yè)貸款增加了、收緊了，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是按揭，剛才我們看投資雙拐頭出來(lái)了，一卡住叫需求式的管理，把資金一卡馬上就起來(lái)了。 

    看看這個(gè)，左側(cè)這張圖是銷售增長(zhǎng)的面積，右側(cè)是竣工，藍(lán)線是竣工，你看08年銷售的面積下降了，但是藍(lán)線還往上走，竣工的面積走，所以馬上就變成了庫(kù)存化，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存化。09年變成了開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存化，消費(fèi)者增長(zhǎng)負(fù)債，做了一個(gè)轉(zhuǎn)換。大家看見(jiàn)了吧，銷售往上漲，竣工往下來(lái)，你一看這個(gè)故事就明白了。我們?cè)倏聪乱粡垐D就知道2010年可能發(fā)生什么了？這是土地供應(yīng)和完成土地供應(yīng)的東西出來(lái)了，土地供應(yīng)在下降，它現(xiàn)在只能對(duì)需求設(shè)管理，哥幾個(gè)別這么使勁買房了，供不了那么多東西，只能進(jìn)行需求，所以信貸的政策還不能認(rèn)為是整個(gè)的轉(zhuǎn)向，它只是沒(méi)辦法了，不管是二套三套房都是讓你需求別那么旺盛了，但是有一點(diǎn)，現(xiàn)在利率一直沒(méi)調(diào)，只要你允許，剛才都說(shuō)了，買房的有那么多手段，再往下咱看。這整個(gè)是歷年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)情況，綠線一起，全國(guó)的商品房，商品房里還是包括保障性住房，還沒(méi)說(shuō)純商品房呢，20%多的增長(zhǎng)，這是全國(guó)平均，個(gè)別城市就不用說(shuō)了，北京翻番的太多了，今天我們不用拿這個(gè)數(shù)據(jù)。 

    馬上有人就問(wèn)了，最近報(bào)告挺多的，說(shuō)市場(chǎng)非常低迷，我們不要聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)，我們看數(shù)據(jù)告訴我們什么，這是北京跟上海歷年1月份的，到這個(gè)星期天的比較，我們看一看，數(shù)據(jù)告訴我們什么了？大家看左側(cè)紅的線是北京的，是整個(gè)1月份的增長(zhǎng)，大家看最近的情況，甚至高過(guò)09年和08年的增長(zhǎng)，從同比來(lái)說(shuō)根本沒(méi)有下降。所以所有的媒體是談環(huán)比，當(dāng)然了環(huán)比12月份有一個(gè)末世情結(jié)大家都情。到今年12月份同比肯定是大幅下降的，但是1月份的數(shù)據(jù)依然告訴我們，今年1月份2010年不是近五年來(lái)最低迷的一個(gè)月，數(shù)據(jù)告訴我們一切。 

    這是北京二手房每天的成交，紅線就是2010年，去年最火爆2009年的1月份成交還是高的，所以現(xiàn)在媒體愛(ài)寫(xiě)環(huán)比，但是每天現(xiàn)在北京的二手房的成交量超過(guò)很多人的預(yù)計(jì)。沒(méi)那么低迷，我們看庫(kù)存情況怎么樣？左側(cè)是北京目前現(xiàn)房的情況，不斷在下降，左側(cè)那個(gè)紅的是庫(kù)存，綠線是未售出的每套平米房子的單套的價(jià)格。右側(cè)是期房庫(kù)存的情況，你看看已經(jīng)是五年來(lái)歷史的低位了，這房?jī)r(jià)怎么能降啊？ 

    說(shuō)今年打算把50%的力量使在保障性住房的提供，那我要問(wèn)，有多少人被劃進(jìn)了保障性住房？本來(lái)那些人就不能買房，無(wú)非把你的破房子拆了，我明年給你一個(gè)新房，這些人本來(lái)就不是常態(tài)的購(gòu)買力。沒(méi)有證據(jù)說(shuō)北京房能跌，它庫(kù)存在那兒呢，即使控制了需求。可能在這個(gè)過(guò)程中把股市就給打下去了，當(dāng)然我們看數(shù)據(jù)，我們?cè)倏纯葱畔⒏嬖V我們什么，就是天天報(bào)道的，我們目測(cè)的信息，我們耳朵聽(tīng)的信息。 

    我們今年有更多的疑問(wèn)被我們打開(kāi)，數(shù)據(jù)和信息的疑問(wèn)，由于涉及到宏觀調(diào)控，大家今年我自己認(rèn)為，要高度地敏感，什么敏感？有些數(shù)據(jù)在05年調(diào)控的時(shí)候，有些地區(qū)原來(lái)是公布的數(shù)據(jù)，由于各種各樣的潛臺(tái)詞，害怕把相當(dāng)一部分的市場(chǎng)信息可以給市場(chǎng)的，給屏蔽了，具體的哪幾個(gè)省市我不提，到今天也沒(méi)有恢復(fù)，我們要警惕某個(gè)市、某個(gè)省在某個(gè)時(shí)段把數(shù)據(jù)屏蔽了，比如價(jià)格、成交。它怕受到指責(zé)，說(shuō)你宏觀調(diào)控不利呀。 

    第二一個(gè)，我們也擔(dān)心一些媒體為了證明宏觀調(diào)控的有效性，扭曲一些市場(chǎng)信息的報(bào)道，比如說(shuō)最近最時(shí)髦的所謂杭州的退房，很多人沒(méi)研究退房是那一個(gè)開(kāi)發(fā)商退呀，05年調(diào)控應(yīng)該出哪些事件，那是標(biāo)準(zhǔn)的。07、08年深圳一調(diào)控的時(shí)候，第一撥應(yīng)該出現(xiàn)哪些現(xiàn)象，為什么沒(méi)出現(xiàn)那個(gè)現(xiàn)象，而出現(xiàn)這個(gè)？真正第一撥決不可能是退房。05年上海調(diào)控的時(shí)候，第一階段出什么樣的市場(chǎng)現(xiàn)象，用信息看到的，不是數(shù)據(jù)。 

    所以大家還別急于說(shuō)，土地的疑問(wèn)，整個(gè)土地市場(chǎng)供給是否能發(fā)生根本性的變化，大家知道保障性土地，把林場(chǎng)的棚戶區(qū)，靠著山的那一部分本身也不在市區(qū)，無(wú)非再一個(gè)異地改造，那些根本不應(yīng)該主要的土地。市場(chǎng)化部分和非市場(chǎng)化的土地供給，土地財(cái)政是否造成特定的地區(qū)出現(xiàn)中國(guó)版的迪拜的債務(wù)困境，土地財(cái)政沒(méi)有了，然后該地區(qū)它的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)又沒(méi)有高科技公司，又沒(méi)有大型的出口導(dǎo)向型的公司，賣地占78%，一不讓賣它本身這兩年，去年又發(fā)了很多債券，怎么辦？特別是今年存在著一到三次之間的加息，一加息它的債券不就崩了，地王現(xiàn)象是否終結(jié)？現(xiàn)在看來(lái)不可能終結(jié)，如果大家看一下12月底中國(guó)人民銀行公布的企業(yè)存款的情況，那錢大把大把的，不可能。重點(diǎn)地區(qū)繼續(xù)還有地王，中海油不剛拿了嗎？你想杭州的地能下來(lái)嗎？等于你在中心區(qū)就住在花園里，它能差嗎？地王的財(cái)務(wù)危機(jī)是否出現(xiàn)？已經(jīng)出現(xiàn)了，有人建黑名單了，還不是黑名單，已經(jīng)公示出來(lái)了，那會(huì)有一部分人可能就漏了，還有控制土地是否土地，已經(jīng)批出去了，不建房，把這一部分人弄來(lái)，還有既然開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)招商引資來(lái)不了了，那給咱土地建房行不行？這都是疑問(wèn)。資金的疑問(wèn)，是不是房企的，大家知道它無(wú)非就是兩個(gè)地方圈錢，到美國(guó)最多是中介。底下還有一個(gè)存在開(kāi)發(fā)信貸跟購(gòu)房信貸的雙緊縮，單一緊縮，如果說(shuō)單一緊縮，購(gòu)房只控制需求，貸款可以繼續(xù)給大家貸，那就可以多控制房子了，如果是雙緊縮，那就等于是保護(hù)房?jī)r(jià)，還有商鋪貸款今年有沒(méi)有創(chuàng)新？還有瑞斯這一塊。商業(yè)地產(chǎn)也挺難的，出租房空置率很高。 

    市場(chǎng)的疑問(wèn)、成交量是否進(jìn)入一個(gè)歷史的低位，剛才我們看到的情況不是歷史低位，價(jià)格是否真正受到了抑制，現(xiàn)在判斷起來(lái)很困難，還有一個(gè)，大家知道去年幾個(gè)名詞，地王、豪宅，還有一個(gè)大家可能不注意，企業(yè)媒體都?xì)w納了，叫瘋狂的小鎮(zhèn)，一個(gè)鄂爾多斯、一個(gè)瑞安，多瘋狂啊，是不是今年轉(zhuǎn)移到三亞了？今年最大的問(wèn)題是央行只對(duì)沖了今年的資金的流動(dòng)性，這個(gè)流動(dòng)性是來(lái)自銀行和海外。去年發(fā)的那些錢，12月底你看看企業(yè)的存款有多少，還不說(shuō)政府存款。只是收了哪部分流動(dòng)性，只是收了今年新增的那部分，去年的沒(méi)收回來(lái)。要收去年的也收回來(lái)，所以存在局部過(guò)熱。我把剛才咱們數(shù)字暗示了什么，還包括信息給我們帶來(lái)哪些疑問(wèn)跟大家共同思考，今天不過(guò)就是1月份嘛，還有很長(zhǎng)的時(shí)間讓我們共同去觀察，謝謝大家！ 

    馮科：張寅先生說(shuō)即便是2010年調(diào)控也不如2009年恐慌，第二個(gè)觀點(diǎn)是中國(guó)居民大量地增加了負(fù)債，其潛臺(tái)詞就是中國(guó)的居民在政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的這么一個(gè)環(huán)節(jié)上，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)買了單，至于是不是這樣，一會(huì)兒還可以再討論。我們的嘉賓發(fā)言到此結(jié)束，下面進(jìn)入討論環(huán)節(jié)，請(qǐng)剛才演講的幾位嘉賓上前面就坐，也同時(shí)請(qǐng)首創(chuàng)置業(yè)的胡總一起參加討論，大家歡迎！ 

    現(xiàn)在開(kāi)始討論環(huán)節(jié)，在座的各位參加活動(dòng)的觀眾也可以一起來(lái)討論，胡總來(lái)晚了一點(diǎn)，請(qǐng)您從一個(gè)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)判斷、比較一下2009年12月份跟2010年1月份絕對(duì)是房地產(chǎn)的分水嶺，跟2007年那次調(diào)控，開(kāi)發(fā)商所面臨的形勢(shì)大致上有什么樣的不一樣？有請(qǐng)胡總回答一下這個(gè)問(wèn)題，大家歡迎！ 

    胡衛(wèi)民：我們作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也跟大家一樣，也是首先對(duì)這個(gè)市場(chǎng)，特別是對(duì)一些政策做一些深入的研究、探討，其實(shí)剛才幾位專家的圖表、數(shù)據(jù)已經(jīng)表明了現(xiàn)在在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)的一個(gè)情況。確實(shí)來(lái)講就像這個(gè)題目一樣，2010年跟上一輪07、08年的情況處在不同的階段。剛才的數(shù)據(jù)也已經(jīng)看到了，一方面由于09年的初期，對(duì)市場(chǎng)的比較大的變化，大多數(shù)企業(yè)，我相信估計(jì)是不足的，所以銷售的去庫(kù)存力度是比較大的，最后的結(jié)果是庫(kù)存和供應(yīng)缺口比較大。反過(guò)來(lái)說(shuō)，由于09年土地價(jià)格大幅度上升，土地供應(yīng)從量上來(lái)講，可以看到增長(zhǎng)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)地小于銷售的增長(zhǎng)幅度。所以說(shuō)很多企業(yè)是面臨著存貨銷貨差不多了，相對(duì)來(lái)說(shuō)資金比較充裕，土地相對(duì)來(lái)說(shuō)和未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃來(lái)講有差距。 

    這樣的話在2010年的情況下，作為房地產(chǎn)可能主要的一個(gè)目標(biāo)是在這種市場(chǎng)變化下，新的市場(chǎng)情況下，要用新的策略，不同的策略，這就是我討論的。 

    馮科：我想問(wèn)得更清楚一點(diǎn)，究竟是首創(chuàng)在07年、09年是庫(kù)存多？還是現(xiàn)金多？2010年是增加庫(kù)存？還是增加現(xiàn)金？ 

    胡衛(wèi)民：太具體的數(shù)字，因?yàn)槲覀兪巧鲜泄荆€是不便于說(shuō)得太細(xì)，但是從方向來(lái)講呢，我們可以說(shuō)現(xiàn)在2010年現(xiàn)金量比07年要多得多，相對(duì)來(lái)說(shuō)土地儲(chǔ)備的規(guī)模相對(duì)來(lái)說(shuō)，根據(jù)我們的銷售能力、開(kāi)發(fā)計(jì)劃來(lái)講是偏少、偏緊的。 

    馮科：非常感謝胡總，非常坦誠(chéng)，我們也很關(guān)注未來(lái)調(diào)控政策還會(huì)朝什么方向發(fā)展，僅僅出現(xiàn)了上述的一些提高資本金、提高準(zhǔn)備金率，對(duì)二套放貸進(jìn)行限制，這些政策以后，對(duì)未來(lái)的政策還會(huì)出現(xiàn)什么樣的一些調(diào)控措施，而且它在什么時(shí)間？在多大的力度上出現(xiàn)？我們下面有請(qǐng)何秘書(shū)長(zhǎng)給我們討論一下。 

    何琦：實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)最近也是我們非常關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)是從去年12月下半個(gè)月，到今年年初，我想對(duì)于這個(gè)政策的執(zhí)行情況，還有待于觀察，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)政策的出臺(tái)它有滯后性，得進(jìn)入一段時(shí)間以后，無(wú)非是今后我們利用稅收政策和金融土地政策，從現(xiàn)在這幾個(gè)政策的話，基本上都用到了，如果現(xiàn)在大家最認(rèn)為有可能是加息，這個(gè)會(huì)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。加息這一塊可能和我們的地產(chǎn)宏觀調(diào)控，整個(gè)和國(guó)家大的宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，肯定不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，在這里面我多說(shuō)一句，我們現(xiàn)在有些預(yù)期，說(shuō)我們今年整個(gè)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有很多不確定性，特別是美國(guó)可能存在經(jīng)濟(jì)存在二次探底。我想我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，通過(guò)去年下半年政府的共同努力，我們經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)，這是大家都已經(jīng)看得到的，關(guān)于中國(guó)的保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)回暖，V形反轉(zhuǎn)的勢(shì)頭，盡管有很多不確定因素，我們經(jīng)濟(jì)向好的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。 

    因?yàn)槲矣浀萌ツ昴杲K的時(shí)候，溫總理說(shuō)，對(duì)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，我們還有很多措施沒(méi)有拿出來(lái)，隨時(shí)隨地可以拿出來(lái)，所以我想我們這個(gè)政府對(duì)我們國(guó)家今年經(jīng)濟(jì)保9%的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有什么大問(wèn)題的，盡管這里面會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的因素在里面，但總體趨勢(shì)是向好的。謝謝！ 

    馮科：謝謝何秘書(shū)長(zhǎng)，我們理解核心觀點(diǎn)就是邊調(diào)控邊觀察，大家的判斷好像是政府官員對(duì)調(diào)控的結(jié)構(gòu)不是很有信心，因?yàn)閲?guó)四條，國(guó)六條、八條都出臺(tái)過(guò)，還是有待觀察，效果不好加大，效果逐步達(dá)到那就可能是有點(diǎn)放松，這是政府官員，老百姓經(jīng)歷了03年到08年這個(gè)過(guò)程，好多地方政府官員說(shuō)不要買房，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，經(jīng)歷過(guò)這么一次波折，好像老百姓心中也有數(shù)，認(rèn)為也降不到哪兒去，開(kāi)發(fā)商心中更有數(shù)，09年去庫(kù)存化拿了大量的現(xiàn)金，還沒(méi)有來(lái)得及去拍到地王，他可能心中也更有數(shù)，只有那些在一線城市拿到地王的開(kāi)發(fā)商，心里面有一點(diǎn)點(diǎn)難受，僅此而已，這是我們對(duì)整個(gè)形勢(shì)，以及對(duì)政策面的一個(gè)判斷和解讀。 

    下面我向張寅研究員提一個(gè)問(wèn)題，你是研究證券市場(chǎng)的，按照你的看法，調(diào)控房地產(chǎn)結(jié)果打中了股市，請(qǐng)問(wèn)你是不是認(rèn)為中國(guó)股票市場(chǎng)里面的房地產(chǎn)股票的板塊被市場(chǎng)過(guò)渡低估了？存在投資價(jià)值可以讓大家在里面潛伏呢？ 

    張寅：目前最近的下跌我覺(jué)得是正常的預(yù)期的反應(yīng)，我自己覺(jué)得從整個(gè)的目前A股上市的房地產(chǎn)的公司，我只說(shuō)大型公司，比如說(shuō)萬(wàn)科、保利、金地這樣的公司，我自己認(rèn)為還不存在低估的問(wèn)題，因?yàn)槲覀円吹搅苏麄€(gè)，首先我們看到09年整個(gè)上漲的時(shí)候，大家給它的市場(chǎng)的PE是很高的，都是三十多倍，就按照目前他們，就是按09年最好的業(yè)績(jī)情況，他們依然還沒(méi)有進(jìn)入所謂的投資區(qū)。目前也就是所謂的可能只有交易，就是由于整個(gè)大家也都知道，這個(gè)政策還在一個(gè)釋放和延續(xù)的過(guò)程，我自己認(rèn)為，他們并沒(méi)有低估，但是我認(rèn)為要如果有，只有目前來(lái)看，我自己認(rèn)為上半年他們可能只有交易機(jī)會(huì)，而不一定有投資機(jī)會(huì)，因?yàn)椴淮_定性非常大。我們現(xiàn)在畢竟沒(méi)有看到他們1月份的銷售情況，我自己是這么認(rèn)為的。 

    但是我自己判斷飛鏢現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，只說(shuō)這個(gè)飛鏢現(xiàn)象的嚴(yán)重性有多大，這個(gè)我自己判斷是出現(xiàn)的，但是程度是可討論的一個(gè)東西，我就是這么一個(gè)看法。 

    馮科：好的，謝謝，我們還有個(gè)問(wèn)題，要問(wèn)一下我們的陽(yáng)光100的范總，你作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)商，最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里面非常突出城市化向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，配套了一些措施，您認(rèn)為這個(gè)政策有沒(méi)有實(shí)際性的意義，對(duì)于你在二三線城市的布局會(huì)產(chǎn)生什么影響？ 

    范小沖：第一輪的城市化已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰，現(xiàn)在以投資客戶群占有了非常大的比例，二三線城市增量在增加，國(guó)家政策也是在加強(qiáng)城市化，掃除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所道路的壁壘，剛才在PPT中也已經(jīng)簡(jiǎn)單地列出來(lái)了。比如說(shuō)現(xiàn)在的鼓勵(lì)，現(xiàn)在的進(jìn)入城市、進(jìn)入城鎮(zhèn)，把城鄉(xiāng)之間的土地的包括流轉(zhuǎn)，包括一些保險(xiǎn)，包括等等這些都在一體化，所以它會(huì)使城市化加速。大量的人口在進(jìn)入這些二三線城市，這些二三線城市人口的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講絕對(duì)是個(gè)利好。現(xiàn)在一些不管一線城市，到底現(xiàn)在有泡沫沒(méi)有，還是說(shuō)市場(chǎng)是燒焦了沒(méi)有，二三線城市還是健康的，二三線城市目前還是處于一個(gè)補(bǔ)漲的情況。剛才說(shuō)上海、深圳的成交量大幅下滑，但是像武漢還有一些城市現(xiàn)在是大幅上漲，所以二三線城市同一線城市市場(chǎng)發(fā)展的階段，它的真正的市場(chǎng)的狀態(tài)都是不一樣的，所以我們還是更看好二三線城市。 

    馮科：我還想問(wèn)更具體一點(diǎn)，二三線城市，比如說(shuō)武漢、貴陽(yáng)這些東西還是省會(huì)城市，我們所說(shuō)的城鎮(zhèn)化也許就到了縣域、或者是到了農(nóng)民，真正的湖北的農(nóng)民是買不起武漢的房子的，在這個(gè)方面你們?cè)趺纯催@個(gè)問(wèn)題，國(guó)家政策刺激你去城鎮(zhèn)，不是去省會(huì)。 

    范小沖：現(xiàn)在所謂的三線和四線城市確實(shí)發(fā)展得很快，但是它的市場(chǎng)發(fā)育程度，它的容量，以及它的各方面情況還不算太大，但是成長(zhǎng)非常地快，你可以看到有些三四線城市房?jī)r(jià)從一千到了三千了，像規(guī)模性的開(kāi)發(fā)，進(jìn)入這些四線城市可能還是有很大難度，因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模太小了。因?yàn)槲覀兊某杀具€是較高的，你去到一個(gè)城市，它需要有一定的，比如說(shuō)一年可能我們需要至少一個(gè)地方有三個(gè)億到五個(gè)億的銷售額，在很小的城市就維持不住。所以目前我們也就是以二線城市為主體，有一部分的三線城市，四線城市除非是一些特殊的特定的，但是原則上現(xiàn)在可能還是一些中小開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)。 

    馮科：我再問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，農(nóng)民為什么要進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)？你研究過(guò)沒(méi)有？第二個(gè)，農(nóng)民進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)，他買不買得起房子？ 

    范小沖：這個(gè)城市化實(shí)際上是個(gè)城市的夢(mèng)想，從農(nóng)村到城市，在城市現(xiàn)在等于說(shuō)擁有著更多的就業(yè)的機(jī)會(huì)，擁有著更多的教育的機(jī)會(huì)和它的很多的城市文明，所以這些農(nóng)民現(xiàn)在也是離開(kāi)農(nóng)村進(jìn)入城市，這是一個(gè)大的，特別中國(guó)也處于正好是工業(yè)化和城市化的階段，所以進(jìn)入城市是大勢(shì)所趨。而且農(nóng)村現(xiàn)在的生產(chǎn)力也提高了，所以農(nóng)村也不需要這么多人了，現(xiàn)在不需要過(guò)去那種方式來(lái)種地了，所以農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力非常多，再進(jìn)入城市。他們這些人肯定有很多買得起買不起房，肯定是只有部分人才買得起房，農(nóng)村進(jìn)入城市有很多途徑，比如說(shuō)一個(gè)上學(xué)，很多大學(xué)生大部分也來(lái)自于農(nóng)村，他的畢業(yè)、他的工作，他買房了。 

    還有一些農(nóng)民工進(jìn)城，他們也很多通過(guò)積累也在發(fā)展，他也在買房，也有的做企業(yè)，當(dāng)然也有一些可能是租房，或者是有很多農(nóng)民工在所謂的蝸居，以及在所謂的城鄉(xiāng)接合部，在這些地方生存。但是現(xiàn)在大量的人口進(jìn)入城市，每年接近有一千三百萬(wàn)到一千五百萬(wàn)，等于說(shuō)相當(dāng)于農(nóng)村的人口在進(jìn)入這個(gè)城市，這個(gè)是現(xiàn)在目前中國(guó)發(fā)展的階段。 

    馮科：謝謝，我們所理解的城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)民工到城里務(wù)農(nóng)，轉(zhuǎn)換到城市居民，但是我們縱觀三十年中國(guó)改革開(kāi)放的歷程，有多少人能買得起房子，我們觀察到更多的農(nóng)民工進(jìn)城，是通過(guò)農(nóng)民工的子女上大學(xué)，通過(guò)真賓通過(guò)金沙獲得比較高的收入留在城市。真正靠務(wù)工估計(jì)留到縣城的很困難。我在關(guān)注城鎮(zhèn)化的提法跟策略，能動(dòng)性落到實(shí)處，這是大家可以在未來(lái)一起去探討。謝謝！ 

    最后，我們要給嘉賓劉利勇先生問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，2009年12月9號(hào)，國(guó)家國(guó)務(wù)院下文對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限有兩年變?yōu)槲迥辏?qǐng)問(wèn)這個(gè)政策會(huì)導(dǎo)致對(duì)二手房交易量上有多大的影響，比如說(shuō)你預(yù)計(jì)一下，在2010年這個(gè)政策出來(lái)以后，究竟二手房的交易會(huì)增長(zhǎng)30%還是下降30%？謝謝！ 

    劉利勇：這個(gè)問(wèn)題問(wèn)得有意思，當(dāng)時(shí)你要說(shuō)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)二手房?jī)?yōu)惠政策08年出來(lái)的時(shí)候，對(duì)09年的作用多大，它的影響有多大，有這個(gè)基礎(chǔ)判斷的話，當(dāng)取消的時(shí)候自然這個(gè)作用可能會(huì)消失，怎么影響就會(huì)出現(xiàn)了。其實(shí)確切地說(shuō)，如果說(shuō)量化的話，其實(shí)很不好量化，很不好嚴(yán)格地去量化二手房營(yíng)業(yè)稅的政策對(duì)市場(chǎng)的影響有多大，但是我判斷的話，就拿1月份跟12月份比較，二手房的市場(chǎng)比較的話，影響是很大的。不管是12月的末歲狂歡也好，還是1月份也好，影響是很大的。全年的影響不會(huì)像1月份影響這么大，我估計(jì)也就是10%左右，即便有些政策再出臺(tái)的話，對(duì)市場(chǎng)影響10%左右，特別是二手房的大致的影響。 

    馮科：我想再問(wèn)細(xì)節(jié)一點(diǎn)，究竟現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，還是賣方市場(chǎng)，有沒(méi)有發(fā)生質(zhì)的變化？因?yàn)閷?lái)在賣方市場(chǎng)下大部分契稅是由買方來(lái)付的，這種格局會(huì)不會(huì)在2010年發(fā)生變化？契稅是這么做了，賣很難賣了，大家都在觀望，可能反過(guò)來(lái)不是由買方來(lái)支付，是不是由賣方來(lái)支付，你判斷會(huì)不會(huì)在2010年發(fā)生逆轉(zhuǎn)性的變化？ 

    劉利勇：這個(gè)我想應(yīng)該不會(huì)，為什么當(dāng)時(shí)取消這個(gè)二手房?jī)?yōu)惠政策，大家當(dāng)時(shí)都很有爭(zhēng)議，就是如果廢掉的話，賣方會(huì)把這部分的營(yíng)業(yè)稅，還會(huì)轉(zhuǎn)移到買方的身上。因?yàn)樵谥耙恢笔琴I房人承擔(dān)這部分稅收，這個(gè)不會(huì)改變，這是市場(chǎng)的一個(gè)慣例，或者說(shuō)賣方的慣性，不管是多少，不管契稅也好、印花稅也好。我在09年三季度，這應(yīng)該是沒(méi)得談的，不管怎么樣它都會(huì)以不同的形式加到買房人的身上，在2010年不會(huì)變的。 

    馮科：你還是對(duì)總體上對(duì)2010年是樂(lè)觀，你還是延續(xù)了是一個(gè)賣方市場(chǎng)，因?yàn)槲覀兛吹?8年很蕭條的時(shí)候開(kāi)發(fā)商不斷地送裝修、送空調(diào)，我想市場(chǎng)的對(duì)比力量是會(huì)發(fā)生變化的，根據(jù)您的回答，您對(duì)2010年還是比較樂(lè)觀的。 

    劉利勇：我對(duì)2010年還是相對(duì)比較有信心的，即便相應(yīng)的出臺(tái)的一些政策，我個(gè)人認(rèn)為這些政策出臺(tái)得有點(diǎn)早，我認(rèn)為這些政策應(yīng)該在兩會(huì)前后出臺(tái)會(huì)更合適，那樣的話市場(chǎng)會(huì)走得更加充分，因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)大家都比較了解。可以說(shuō)一半是政策，一半是市場(chǎng)，政策應(yīng)該隨著市場(chǎng)走，市場(chǎng)也會(huì)隨著政策去變，整體判斷2010年會(huì)在波動(dòng)中。 

    馮科：謝謝，下面我們就進(jìn)入自由討論環(huán)節(jié)，剛才我們的嘉賓按照規(guī)定，每個(gè)嘉賓回答了一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在就請(qǐng)我們的觀眾參與，也請(qǐng)我們?cè)谧募钨e之間可以互相提問(wèn)，包括向我提問(wèn)，好不好？誰(shuí)先開(kāi)始？請(qǐng)大家舉手。 

    觀眾提問(wèn)：我想問(wèn)何秘書(shū)長(zhǎng)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在各地都在開(kāi)兩會(huì)，各地在房地產(chǎn)調(diào)控上仍然存在一種比較含糊其辭的狀態(tài)，可能有上有政策下有對(duì)策的意思，請(qǐng)何秘書(shū)長(zhǎng)解讀一下，地方政府在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中扮演的一個(gè)角色，另外我想問(wèn)一下范總，我們知道廣西自治區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售制，我們現(xiàn)在取消預(yù)售制對(duì)我們的影響有多大？ 

    何琦：關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該說(shuō)是各地歷屆兩會(huì)的重點(diǎn)，也是焦點(diǎn)，各地地方政府對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該說(shuō)是做了大量的工作。那么說(shuō)我想今年在國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)健康通知的里邊，明確要求各個(gè)省省級(jí)人民政府作為落實(shí)國(guó)十一條的總負(fù)責(zé)，各個(gè)省市政府，應(yīng)該是不折不扣地執(zhí)行國(guó)務(wù)院的有關(guān)調(diào)控政策法規(guī)。關(guān)于土地財(cái)政的問(wèn)題，我想這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)質(zhì)的問(wèn)題，特別是我們94年以后實(shí)行整的財(cái)稅分離以后，對(duì)地方政府的財(cái)力和它的勢(shì)權(quán)可能有一定的不平衡，地方政府又要發(fā)展、又要提供大規(guī)模的公共設(shè)施和公共服務(wù)，肯定是在資金上有一定的困難，在各地地方政府在土地財(cái)政方面，在第二財(cái)政方面可能把土地出讓金作為城市發(fā)展的一項(xiàng)補(bǔ)充的話，也是不行。過(guò)度依靠土地財(cái)政勢(shì)必會(huì)對(duì)存量產(chǎn)生一定的影響。關(guān)于土地財(cái)政這個(gè)問(wèn)題，政府的有關(guān)部門，以及各地地方政府會(huì)妥善處理好這個(gè)問(wèn)題，土地財(cái)政問(wèn)題不是說(shuō)一下就能解決，要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間摸索和調(diào)整，我想將來(lái)土地財(cái)政作為當(dāng)?shù)刎?cái)政的重要力量會(huì)逐漸減弱。 

    觀眾提問(wèn)：關(guān)于物業(yè)稅呢？ 

    何琦：物業(yè)稅，我看最近有關(guān)專家提到物業(yè)稅技術(shù)上可行，技術(shù)上可行不等于在實(shí)際操作中能操作起來(lái)，我想這是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。有關(guān)這方面的問(wèn)題，我想什么時(shí)候?qū)嵭械脑挘€得請(qǐng)國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)專家來(lái)討論，這個(gè)我不大好回答。謝謝！ 

    范小沖：剛才說(shuō)南寧要取消預(yù)售制度作為試點(diǎn)，預(yù)售制度對(duì)于房地產(chǎn)公司是非常非常重要的，因?yàn)樗欠康禺a(chǎn)公司應(yīng)該來(lái)說(shuō)是最大的資金來(lái)源之一，他要靠預(yù)售快速回籠資金。土地要收緊，地價(jià)要全部付清，在土地上把你資金占用，一下子給你收緊。剛才張寅也談到了，說(shuō)現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)貸，以及消費(fèi)貸款，按揭這個(gè)在雙收緊，如果在這種背景下，再取消銷售的預(yù)售制度的話，那對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)造成非常嚴(yán)重的影響，會(huì)造成有很多都會(huì)是致命的。 

    這個(gè)影響會(huì)非常地大，這個(gè)預(yù)售制度呢，它其實(shí)有它一定的合理性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)買房子嘛，它畢竟是一個(gè)生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，在某種程度上它需要跟市場(chǎng)有一定的碰撞，也就是說(shuō)我在我開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要知道我的客戶是否需要，然后我再給客戶定制，實(shí)際上有這樣的成分，如果全市取消預(yù)售制度，突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)是不對(duì)的，那你的房子蓋好是沒(méi)辦法再拆掉的，所以對(duì)于房地產(chǎn)這種等于說(shuō)生產(chǎn)周期又比較長(zhǎng)，資金鏈又很大，這種情況下有一定的預(yù)售制度，提前知道客戶需要什么樣的房子，需要有這樣的一個(gè)預(yù)售的方式跟市場(chǎng)提前接觸，而且能夠逐漸地調(diào)整，這對(duì)這個(gè)行業(yè)實(shí)際上是這個(gè)行業(yè)的特征、特點(diǎn)。當(dāng)然取消主要是防止現(xiàn)在很多的期房建成了以后變成了欺騙的欺了，大家過(guò)去買房的時(shí)候是一個(gè)夢(mèng)想，到了現(xiàn)房的時(shí)候變成了夢(mèng)想成真。所以它讓你看到真正的現(xiàn)房你一看就這樣，你掏不掏錢，大家可能在糾紛方面，在風(fēng)險(xiǎn)方面可能會(huì)降低了，但實(shí)際上它也增大了開(kāi)發(fā)商整個(gè)的供給和風(fēng)險(xiǎn)，所以它在某種程度上使供給減少了，有可能對(duì)房?jī)r(jià)是一個(gè)推動(dòng)。所以應(yīng)該找到更好的方式和方法，比如在新加坡就采取了一種通過(guò)律師樓，通過(guò)第三方，你買完房，并不能夠把這些錢全都進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包，萬(wàn)一他捐款而逃，萬(wàn)一他出現(xiàn)爛尾的時(shí)候怎么辦？這個(gè)可以通過(guò)其他的方式來(lái)化解，比如說(shuō)通過(guò)律師樓來(lái)貸款監(jiān)管，把這個(gè)錢用于開(kāi)發(fā)的建筑中，這個(gè)實(shí)際上是一個(gè)很好的方式。 

    如果在驗(yàn)收之前都不許賣房，突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓不符合市場(chǎng)的要求呢？那你的壓力就非常大，最后給銀行的風(fēng)險(xiǎn)、給開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)都是非常大的，有可能下一個(gè)繼續(xù)再建設(shè)的時(shí)候，可能會(huì)更加地不對(duì)銷路，我覺(jué)得應(yīng)該找到一種更合適的方式方法，而不是簡(jiǎn)單地取消。當(dāng)然南寧這個(gè)現(xiàn)在也是說(shuō)計(jì)劃你作為試點(diǎn)，所以它只是一個(gè)嘗試，我想大家來(lái)觀察一下，它這個(gè)嘗試對(duì)于現(xiàn)在的調(diào)控、風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)什么樣的方式，作為一個(gè)嘗試應(yīng)該是有意義的。必定不是說(shuō)全國(guó)馬上就全面取消預(yù)售制度，這個(gè)一下子就大了，我覺(jué)得還是非常慎重地拿一個(gè)城市作為試點(diǎn)來(lái)看一看，這個(gè)會(huì)得出很多有意義的經(jīng)驗(yàn)，謝謝！ 

    馮科：我也簡(jiǎn)單地講兩句，對(duì)于土地財(cái)政大家看得很清楚，它就是分稅制要改革，一定要把土地出讓進(jìn)，中央跟地方均衡，所得稅跟增值稅中央跟地方比例都均衡，才有可能從根本上解決問(wèn)題，最終解決問(wèn)題的話，還是土地所有制問(wèn)題，只有一個(gè)完整的土地產(chǎn)權(quán)，才能表達(dá)自己的意志，全民所有就意味著全民沒(méi)有。土地制度的改革，乃至財(cái)政關(guān)系的調(diào)整是一個(gè)長(zhǎng)期的問(wèn)題，短期內(nèi)如果不讓它有土地財(cái)政，那好他去年借的錢誰(shuí)給他還？說(shuō)物業(yè)稅，現(xiàn)在又說(shuō)不上來(lái)，所以它是涉及到一系列的問(wèn)題。 

    回答你的問(wèn)題，地方政府在落實(shí)宏觀調(diào)控政策方面大概是這么一個(gè)方向，2009年只要是刺激房地產(chǎn)的政策都是不折不扣，2010年只要是調(diào)控房地產(chǎn)的一定大折大扣。 

    觀眾提問(wèn)：謝謝，各位嘉賓大家好，剛才有幾位嘉賓談到關(guān)于REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)方面的一些問(wèn)題，今年有什么樣的進(jìn)展和發(fā)展？另外有一個(gè)問(wèn)題，成熟物業(yè)投資回報(bào)率太低的問(wèn)題，不知道大家有沒(méi)有什么解決的方法？謝謝！ 

    馮科：誰(shuí)來(lái)回答這兩個(gè)問(wèn)題？REITS這一塊問(wèn)題呢，因?yàn)橹v到租和售之間的關(guān)系。中國(guó)的金融創(chuàng)新從來(lái)都是出現(xiàn)危機(jī)的狀況下出臺(tái)，我們金融創(chuàng)新大部分都是被動(dòng)的，很少是主動(dòng)的，瑞斯的出現(xiàn)只有我們的這些國(guó)企，大國(guó)企拿了大量的地王，建了很多的物業(yè)。如果按照各位嘉賓的判斷2010年不太可能出現(xiàn)這種情況，所以我判斷2010年要出現(xiàn)REITS很困難。理由就是人民銀行、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、一行三會(huì)，大家特別是保監(jiān)會(huì)提出以后，人民銀行認(rèn)為房地產(chǎn)金融他應(yīng)該管，他來(lái)審批，發(fā)改委認(rèn)為瑞斯是產(chǎn)業(yè)基金，應(yīng)該它來(lái)審批，證監(jiān)會(huì)說(shuō)這典型的房地產(chǎn)基金，基金應(yīng)該證監(jiān)會(huì)基金部審批，銀監(jiān)會(huì)說(shuō)你REITS采取的是信托，全名叫做房地產(chǎn)信托，那應(yīng)該是銀監(jiān)會(huì)非銀部主管。這四個(gè)部門協(xié)調(diào)開(kāi)好會(huì)，合并成中央金融局的時(shí)候咱們估計(jì)REITS才能產(chǎn)生。我就回答第一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于租售比的，是不是也請(qǐng)行業(yè)作為投資來(lái)看，還是請(qǐng)?jiān)蹅冃袠I(yè)的專家來(lái)。她的意思是現(xiàn)在房子租金只有1%，值不值得這樣去投資？ 

    劉利勇：租售比這個(gè)數(shù)據(jù)按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看的話，我們這些一線城市的租售比可能是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，北京現(xiàn)在都1：300都到了，前一段是1：250，現(xiàn)在估計(jì)1：300了，從投資的角度看，我覺(jué)得這些一線城市目前的話，應(yīng)該價(jià)值不大。因?yàn)槲覀儑?guó)內(nèi)這些投資客大部分是瞧表現(xiàn)，也不是說(shuō)想租這個(gè)養(yǎng)這個(gè)房，現(xiàn)在以租向養(yǎng)投資的話是養(yǎng)不住的，他是想買賣，來(lái)做這種價(jià)差的收益。所以他們一般并不怎么考慮我們內(nèi)部的一線城市，這么大一個(gè)租售比，對(duì)于投資客、投機(jī)客來(lái)講，他們并不怎么來(lái)考慮這個(gè)。他們只是考慮這個(gè)房?jī)r(jià)短期內(nèi)能不能快速上漲或者是下跌，他們只是關(guān)注房?jī)r(jià)的變化，資金對(duì)他們來(lái)說(shuō)并不怎么關(guān)注，他們并不是說(shuō)很看重現(xiàn)在這么高的租售比。因?yàn)榉績(jī)r(jià)特別高，可能脫手了，賣出去了，不確定是很低的話，他是考慮這個(gè)，我不知道我這個(gè)回答是不是針對(duì)你的問(wèn)題。 

    馮科：我也補(bǔ)充一點(diǎn)，我們可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)跟股票市場(chǎng)來(lái)比較，股票市場(chǎng)也分成兩個(gè)部分，究竟是追求資本利得，還是追求分紅。我們知道2008年中國(guó)證券市場(chǎng)的分紅是趕不上交易所需傭金的，是一個(gè)高資本利得的市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)投機(jī)性比較強(qiáng)。換言之，跟國(guó)際市場(chǎng)相比，我們偏高，是不是也意味著我們一線城市投資型的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是存在投機(jī)性過(guò)強(qiáng)的特點(diǎn)。我們比較證券市場(chǎng)，你租售租金就等于是分紅，你通過(guò)銷售來(lái)獲得差價(jià)就是資本利得，我們這樣來(lái)比照的話，是不是能給出大家這么一個(gè)判斷，也請(qǐng)范總講一講。 

    范小沖：商業(yè)地產(chǎn)有它自己內(nèi)在的規(guī)律，特別是這種大型的商業(yè)，像購(gòu)物中心，它實(shí)際上需要一個(gè)培育的過(guò)程，需要有一個(gè)三年、幾年的一個(gè)培育的過(guò)程。需要商圈逐漸地形成，需要各種業(yè)態(tài)的更好的組合，最后形成一個(gè)慢慢持續(xù)經(jīng)營(yíng)和提升的這樣一個(gè)。在剛開(kāi)始它的租金和房?jī)r(jià)肯定是倒掛的，而且倒掛得非常厲害。這個(gè)從一般的投資和這些，如果在這個(gè)角度來(lái)看都是不劃算的，哪怕從銀行的抵押，你連利息都還不起。它這個(gè)需要一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)要有專業(yè)的，需要瑞斯，需要一些專業(yè)的商業(yè)投資公司，同一些專業(yè)的管理公司，需要有品牌，需要有一些組合，然后來(lái)對(duì)這些商業(yè)進(jìn)行培育，這是一個(gè)典型的中長(zhǎng)期的投資，而不適應(yīng)于短期的所謂的投機(jī)。商業(yè)物業(yè)經(jīng)過(guò)培育、經(jīng)過(guò)發(fā)展，它最后的價(jià)值是非常高的。它跟住宅還不太一樣，住宅因?yàn)榉浅：?jiǎn)單，大家租了住，實(shí)際上可以看到它的短期利潤(rùn)，真正的商業(yè)，一旦火的商業(yè)，它的未來(lái)的租金以及它的商業(yè)物業(yè)的價(jià)值都是翻倍，或者是超十倍以上的增長(zhǎng)。如果是不火、不行，再大的面積也是不值錢的，而如果火再小的面積都是很值錢的，所以商業(yè)物業(yè)有它的規(guī)律，它需要商業(yè)物業(yè)金融方面的創(chuàng)新，需要有長(zhǎng)期投資的基金，需要瑞斯來(lái)養(yǎng)活。 

    短期一般主要是由于中國(guó)的金融體系不支持，所以像SOHO就把它賣掉，從企業(yè)而言，賣掉效益是非常好的，最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)起來(lái)后續(xù)的問(wèn)題也是非常多的，所以商業(yè)物業(yè)可能需要在一個(gè)更高層面上來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。 

    馮科：范總給了很具體的解釋，商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后再是地產(chǎn)。更像證券市場(chǎng)成長(zhǎng)型的股票，你買中了黑馬可以爆發(fā)性增長(zhǎng)，你要買錯(cuò)了，它就在那兒停滯不前，相對(duì)來(lái)講商業(yè)物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)比住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)大一些，這樣判斷，風(fēng)險(xiǎn)大收益也大，是對(duì)稱的。由于時(shí)間關(guān)系，最后給出三個(gè)問(wèn)題，最后請(qǐng)各位嘉賓最后做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言，2010年不要再講太多的理由，究竟是大漲、微漲、小漲，還是大跌、不跌、持平，給我們一個(gè)明晰的判斷。究竟是通貨膨脹是溫和的，還是比較強(qiáng)烈的，你們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策認(rèn)為是合適的，是足夠的還是不足的，我想這三個(gè)問(wèn)題，提示各位嘉賓，預(yù)先醞釀，最后的環(huán)節(jié)每個(gè)人講上五十個(gè)字，來(lái)告訴我的觀眾。倒數(shù)開(kāi)始，再提三個(gè)問(wèn)題。 

    觀眾提問(wèn)：我是北京師范大學(xué)的學(xué)生，大家我很關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，就是農(nóng)村的大學(xué)生他在城市化過(guò)程中，能多大比例？我想問(wèn)一下陽(yáng)光地產(chǎn)的，我一個(gè)問(wèn)題如果是我的話，我在北京肯定買不到一套房，但是我在一線城市可能買房也要花幾年，現(xiàn)在國(guó)際上有一個(gè)說(shuō)法，一個(gè)人進(jìn)入社會(huì)，奮斗六年多會(huì)買到一套自己合適的房子。但是我覺(jué)得如果我在二線城市我也買不起房，您認(rèn)為城市化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中，會(huì)不會(huì)加劇貧富差距？謝謝！ 

    范小沖：我們是校友，剛才說(shuō)到買房，中國(guó)現(xiàn)在房子確實(shí)房?jī)r(jià)很高，是不是大學(xué)生一畢業(yè)馬上就要買房，我覺(jué)得特別是在今年，不一定。因?yàn)榻衲陝偛糯蠹叶颊f(shuō)了，已經(jīng)是一個(gè)高位的了，去年是暴漲過(guò)，第二今年又非常地不確定，而且今天租金又非常地便宜。所以可能買房人的幸福，因?yàn)槟愕竭@兒來(lái)上學(xué)，進(jìn)入北師大，這個(gè)城市的夢(mèng)想，你在這兒還有很多的夢(mèng)想，剛進(jìn)入社會(huì)，肯定不會(huì)一下被房子套住，完全為了這個(gè)房子的增值，關(guān)鍵是增值不增值還不知道。在今天這個(gè)階段應(yīng)該去追求你的夢(mèng)想，去提高你的收入的水平，一旦你的工作達(dá)到了很高的收入水平了，可能就不是今天你再算買得起還是買不起，也可能海南的房子都買得起了，所以說(shuō)今天可能是提升自己的價(jià)值，我覺(jué)得自己的價(jià)值提升會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的。所以我覺(jué)得在今天的話，更多地要提升自己，在今天的背景下，剛才第二個(gè)問(wèn)題是？ 

    觀眾提問(wèn)：城市化會(huì)不會(huì)導(dǎo)致貧富差距？ 

    范小沖：在今天這個(gè)階段確實(shí)是貧富差別在加大，因?yàn)槌鞘谢且粋€(gè)效率和積聚效應(yīng)在提升。同非城市化的部分，它的效率和各處的還有很多，比如說(shuō)在農(nóng)村大量的不能流通，現(xiàn)在資源的配比，以及現(xiàn)在各方面的效率都是一個(gè)在巨大的，因?yàn)榻裉斐鞘谢€是在追求效率的特定的階段，所以在今天的公平性就很多就放在政府也在加大這部分的責(zé)任，所以今天肯定是一個(gè)貧富差距在加大的一個(gè)特定階段。達(dá)到一定的富裕的程度的時(shí)候，政府有能力的時(shí)候，那會(huì)兒可能才會(huì)像今天的西方，實(shí)際上它在各處的，比如說(shuō)你在一個(gè)所謂的二線城市，可能你的生活的福利，所能接受的教育，同一線城市是一樣的。但是在今天中國(guó)差別正在加大，這也是一個(gè)特定的節(jié)但造成的。 

    馮科：我做點(diǎn)補(bǔ)充，你這兩個(gè)問(wèn)題我都很感興趣，剛才范總講到了城市化的進(jìn)程如果是城鄉(xiāng)二元對(duì)立的問(wèn)題不解決，農(nóng)村貧困化的問(wèn)題會(huì)很突出。大概我們08年一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是占人口總數(shù)53%的居民大概只擁有11%的財(cái)富。城鄉(xiāng)二元差距跟土地制度有關(guān)系，你土地轉(zhuǎn)讓，流轉(zhuǎn)所得并不是給到農(nóng)民，因?yàn)橥恋夭皇寝r(nóng)民的，這里面又很復(fù)雜，涉及到土地制度，乃至政治制度，也是比較麻煩的一個(gè)事情。如果不從根本上解決城鄉(xiāng)二元對(duì)立，這個(gè)問(wèn)題很難解決，這是回答你第二個(gè)問(wèn)題。 

    第一個(gè)問(wèn)題，范總是開(kāi)發(fā)商，鼓勵(lì)你發(fā)展自己的能力，勇敢擔(dān)當(dāng)房奴，我聽(tīng)出來(lái)是這個(gè)意思。所以北大的學(xué)生問(wèn)我的時(shí)候，他說(shuō)馮老師，什么時(shí)候才能在北京擠入上流社會(huì)，我說(shuō)上流社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？交換霄云路8號(hào)，按照本科大學(xué)畢業(yè)，每年年薪5萬(wàn)，要一千年，你最好修煉成千年蛇精，你就有可能擠入上流社會(huì)，否則你就回家打拼，高房?jī)r(jià)會(huì)阻斷大學(xué)生進(jìn)入大都市的夢(mèng)想，所以我們?yōu)槭裁春粲酰瑸槭裁葱枰{(diào)控。難道這個(gè)房?jī)r(jià)可以一直瘋狂地漲下去嗎？它會(huì)造成社會(huì)心態(tài)的扭曲，大學(xué)畢業(yè)生到了崗位以后，到了政府工作崗位為了買房子會(huì)更加地腐敗，到了老板那里會(huì)不斷地在老板那兒挖坑。這樣發(fā)展下去，會(huì)給中國(guó)未來(lái)的社會(huì)造成扭曲和巨大的發(fā)展成本，我們希望房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康發(fā)展，但是也不能夠每年按照百分之百，百分之兩百的速度來(lái)增長(zhǎng)，導(dǎo)致民怨沸騰，我想也是中央政府看到了這一點(diǎn)，采取措施進(jìn)行調(diào)控，大家要能夠理解這個(gè)方向，當(dāng)然我們有很多需要改善的做法。 

    提問(wèn)：范先生您好，我是北京人民大學(xué)的學(xué)生，我想請(qǐng)問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，您剛才在演講中提到了炒房資金涌入了海南，海南市政府已經(jīng)暫停了批地，而前不久，北京方面明確表示說(shuō)不會(huì)用政策，或者是政府的手段來(lái)去對(duì)房市進(jìn)行一個(gè)調(diào)控，一線的城市的政府把房產(chǎn)交給了市場(chǎng)，二三線的政府交給了政策，所以我想請(qǐng)您解讀一下，在這個(gè)現(xiàn)象背后有什么樣的深層原因？或者說(shuō)地方性和中央性的調(diào)控是不是在方向上有所區(qū)別？謝謝！ 

    馮科：我先回答第二個(gè)，它沒(méi)有能力批地，只能停頓，這種決策肯定是有跟中央政府溝通，不是自己做出的，怕出現(xiàn)90年代海南出現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)泡沫，那時(shí)候亂批地，怕出現(xiàn)亂，只能夠停，至于北京為什么這樣？我不太懂，范先生也講得太多了，我們看看北京首創(chuàng)集團(tuán)比較多，我們請(qǐng)胡總講一講。 

    胡衛(wèi)民：同學(xué)說(shuō)的這個(gè)，我記得領(lǐng)導(dǎo)的原話是什么呢？不刻意去打壓這個(gè)市場(chǎng)，我理解因?yàn)楸本﹣?lái)講，政府的態(tài)度把整個(gè)市場(chǎng)分成三個(gè)段，保障性、中低收入的保障性住房階段，第二塊是普通的，再一個(gè)是高收入特別是外銷的高檔房，低收入有保障，普通的商品房應(yīng)該是有供應(yīng)，保障供應(yīng)。高檔的市場(chǎng)應(yīng)該是放開(kāi)，應(yīng)該是差異化的一個(gè)政策。 

    馮科：非常好，胡總的解讀還是比較準(zhǔn)確的，因?yàn)橛袝r(shí)候媒體報(bào)道的時(shí)候可能會(huì)歪曲，我想地方政府跟中央政府的政策沒(méi)有差別，我們的反危機(jī)初步戰(zhàn)略顯現(xiàn)成果，但是基礎(chǔ)還很扎實(shí)，在工業(yè)、在國(guó)際出口需求沒(méi)有回升的基礎(chǔ)上，仍然需要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)消化鋼鐵、水泥的產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，但是面對(duì)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題民怨沸騰，中央政府也不得不出臺(tái)政策來(lái)平息。它是一個(gè)矛盾的心理，左右為難，地方政府的一些表態(tài)和解讀體現(xiàn)出這種調(diào)控，不如2007年的時(shí)候堅(jiān)決和嚴(yán)厲，2007年叫斷流式的調(diào)控，時(shí)間會(huì)掐斷，所有的房地產(chǎn)商都活不下去了，現(xiàn)在這個(gè)是有所區(qū)別的，你不要漲太瘋了，但是也不要跌太多，是這么一種形態(tài)下的調(diào)控，這是有差別的。 

    下一位。 

    觀眾提問(wèn)：我想問(wèn)一下張寅分析師，我不知道您有沒(méi)有注意到09年拿了很多地王的開(kāi)發(fā)商，包括保利、中海這些工作，他們09年花了四五百億的資金利拿地，不知道您有沒(méi)有分析過(guò)他們的財(cái)務(wù)狀況？到2010年的時(shí)候，這些公司的資金和現(xiàn)金流方面會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題？還有一個(gè)問(wèn)題想提給何秘書(shū)長(zhǎng)，因?yàn)槲覀冎来簖埖禺a(chǎn)是順義區(qū)的國(guó)有企業(yè)，包括其實(shí)2009年拿地的很多的開(kāi)發(fā)商也有這樣的一個(gè)情況，一些區(qū)里面的成立城市投資公司來(lái)拿地，這樣的情況大龍地產(chǎn)可能也會(huì)有這樣的動(dòng)機(jī)，我想問(wèn)一下這樣的情況有沒(méi)有？ 

    張寅：關(guān)于第王的事情在09年發(fā)生，2010年還在延續(xù)，只不過(guò)說(shuō)我們觀察到是這樣的，09年對(duì)比07年有一個(gè)差別，第一，參加的所有的地王投標(biāo)的數(shù)已經(jīng)少于07年07年基本平均是在30家左右。在09年實(shí)際上在15家左右，也就是說(shuō)大家已經(jīng)看到了大幅的減少。第二，產(chǎn)生地王的分布地區(qū)較為集中。第三，凡是拿地王的都是在銀行授信，在地產(chǎn)公司都是全國(guó)的前二十名，也就是說(shuō)它的后面的支撐還是在銀行這一塊。這些拿地多的你沒(méi)看到在09年除了宏大以后，實(shí)際上都是已經(jīng)上市的，主要是靠授信的這塊。我自己認(rèn)為從目前到09年底你提到的這些公司拿到地王的在2010年可能出事的實(shí)際上已經(jīng)出來(lái)了，已經(jīng)進(jìn)入名單了。其他的我自己認(rèn)為，不會(huì)大面積出現(xiàn)，剛才你提到那幾家，我自己認(rèn)為他們的財(cái)務(wù)在2010年至少上半年，或者說(shuō)前三個(gè)季度可能性不太大，不太可能出現(xiàn)問(wèn)題。 

    但是，我們換另外一個(gè)角度來(lái)看，所有這些地王，不管是在香港上市的，還是在A股上市的，有一個(gè)規(guī)律，你去看他們的在A股的表現(xiàn)跟整個(gè)A股的下跌，他們是超過(guò)A股下跌，我們?cè)倏纯碒股的表現(xiàn)，或者說(shuō)香港的表現(xiàn)。他們知道恒生指數(shù)還在下跌，他們下跌的速度比恒生指數(shù)下跌的速度還快，并且比同類房地產(chǎn)公司還快，投資人對(duì)他們的預(yù)期并不好，并不是說(shuō)它即刻就會(huì)出問(wèn)題，大家對(duì)他的預(yù)期都不好，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的投資者，還是境外的投資者看法是一致的，我不知道其他的人對(duì)他的看法，我知道投資人對(duì)公司研究得是非常到位的，他們非常珍惜自己投出去的錢，但是我認(rèn)為在2010年房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)地王，有個(gè)別現(xiàn)象會(huì)交不上款，大面積出現(xiàn)的可能性非常低，我們不要忘了2010年還繼續(xù)四萬(wàn)億的投資，不是說(shuō)停了，至于說(shuō)2011年，我想明年咱們?cè)僬劯靡稽c(diǎn)。 

   觀眾提問(wèn)：我是零點(diǎn)調(diào)查的房地產(chǎn)事業(yè)部的研究人員，今天很高興來(lái)到這兒，我想跟范總和胡總提一個(gè)問(wèn)題，最近密集出臺(tái)的十一條里面，要增加中低價(jià)位和中小套型的供應(yīng)，我想知道這個(gè)政策的風(fēng)聲對(duì)你們2010年，或者是一兩年之內(nèi)的產(chǎn)品在業(yè)態(tài)和檔次上的布局，或者是其他地方的布局上面有沒(méi)有影響？如果有，是什么樣的影響？謝謝！ 

    胡衛(wèi)民：這個(gè)我們可以看到，北京市政府提出來(lái)的2010年供地的目標(biāo)是2500公頃，其中建筑面積大概三千萬(wàn)平米的計(jì)劃，其中保障性住房這塊不低于50%的供應(yīng)量，從土地角度，這樣的話對(duì)整個(gè)市場(chǎng)格局會(huì)有一個(gè)比較大的影響，我們的顧慮就是說(shuō)商品房的供應(yīng)量。因?yàn)橥恋毓?yīng)量里頭，相當(dāng)一部分還是非住宅的供應(yīng)，劃到住宅這里頭呢，又少了一部分，這樣的話會(huì)對(duì)普通商品房有效供應(yīng)會(huì)減少。對(duì)我們企業(yè)來(lái)講，本身我們按照自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和產(chǎn)品的定位，基本沒(méi)有什么大的變化。 

    范小沖：國(guó)家出臺(tái)政策應(yīng)該是它的戰(zhàn)略，實(shí)際上是對(duì)的，在有限的土地的供給下，中小戶型肯定會(huì)增加更多的供給，增加更多的套數(shù)，這樣才能滿足現(xiàn)在快速的城市化。剛才說(shuō)的我們這么多的年輕人能夠買得到房，要不房子全都是大戶型，就那么幾套全被富人買去了。 

    對(duì)企業(yè)來(lái)講，一定要研究這個(gè)事，現(xiàn)在不光是保障性住房的比例，以及現(xiàn)在保障性住房的購(gòu)買人群在放寬，從過(guò)去的完全是低收入、低保，現(xiàn)在也開(kāi)始教師、公務(wù)員，它也是過(guò)去商品房的購(gòu)買者，你作為開(kāi)發(fā)商戶型定位小戶型很好賣，最后你也做得跟它的保障性，他很多稅收都在優(yōu)惠，如果你跟它是同治化的產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可能就會(huì)遇到很多的挑戰(zhàn)，所以你要有一定的差別化，即使小戶型也不代表低品質(zhì)，你看現(xiàn)在汽車小的比大的賣得還貴。你的企業(yè)可能就要研究你的真正的產(chǎn)品、定位和你的客戶定位，這樣來(lái)確定你的產(chǎn)品，不能走同治化，走同治化肯定是死路一條，因?yàn)樗愂斩荚趦?yōu)惠，而且有保障，謝謝！ 

    馮科：下面最后三個(gè)問(wèn)題。 

    提問(wèn)：我是河北師范大學(xué)的學(xué)生，我有一個(gè)問(wèn)題想問(wèn)張先生，您剛才在演講中提到了一個(gè)媒介的信息傳播問(wèn)題，我想請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為媒體在過(guò)去的一年中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生什么樣的影響？它在其中扮演了一個(gè)什么樣的角色？謝謝！ 

    張寅：大家可能對(duì)我剛才的理解有點(diǎn)偏差，我并不是說(shuō)要評(píng)價(jià)過(guò)往的情況，而是我擔(dān)心的情況，擔(dān)心我剛才說(shuō)得很清楚，我擔(dān)心在調(diào)控實(shí)施的過(guò)程中，有的媒體過(guò)于早地對(duì)一些個(gè)別現(xiàn)象給放大為普遍現(xiàn)象，這樣使得不論是市場(chǎng)的各方面，無(wú)論是讀者、政府，以及開(kāi)發(fā)商，包括消費(fèi)者，得到了并不準(zhǔn)確的市場(chǎng)的信息，我是比較擔(dān)心的。至于說(shuō)過(guò)往的情況呢，我覺(jué)得媒體現(xiàn)在報(bào)道房地產(chǎn)的媒體非常多，也非常廣泛，我覺(jué)得不能用簡(jiǎn)單的一句話說(shuō)哪些好、哪些不好，從我專業(yè)的角度來(lái)看，我都看。但是我想是這樣的，作為房地產(chǎn)的信息，在中國(guó)我個(gè)人認(rèn)為是最亂的一個(gè)信息，比較亂，那也就是說(shuō)，在看信息的同時(shí)呢，我更傾向于不但看信息，同時(shí)也到現(xiàn)場(chǎng)去看，這樣對(duì)一個(gè)事情的準(zhǔn)確判斷是有利的。當(dāng)然有些人不是專業(yè)搞這個(gè)的，不需要花那么多時(shí)間去研究，目前我觀察的情況這個(gè)環(huán)境也是比較混亂的，我的回答就是這樣。 

    馮科：2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為貶義詞，2009年房地產(chǎn)成為貶義詞，2010年國(guó)企地王成為貶義詞，我想媒體的貢獻(xiàn)不小，我不知道能不能概括你的意思，最后兩個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)短。 

    提問(wèn)：我是來(lái)自中央黨校的學(xué)生，我想問(wèn)何秘書(shū)長(zhǎng)一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)正確宏觀環(huán)境的能力，中央政府有很多的資源，中國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最終走向市場(chǎng)，如果中央政府想調(diào)控房?jī)r(jià)的話，下決心調(diào)肯定能調(diào)下去，但是中央政府要做一個(gè)平衡，是要回穩(wěn)保8，還是把價(jià)格打壓下去？中央政府有沒(méi)有可能出臺(tái)更嚴(yán)格的心態(tài)政策來(lái)分別處理房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)主要是用來(lái)投資，有沒(méi)有分別出臺(tái)比較嚴(yán)厲的政策，分別對(duì)待房地產(chǎn)的市場(chǎng)？另外，我們談的房地產(chǎn)主要是房子的價(jià)格，我想請(qǐng)問(wèn)您一下，中國(guó)房地產(chǎn)房子一線城市、二線城市、三線城市，房地產(chǎn)價(jià)格到底是什么決定的？ 

    馮科：你只能問(wèn)一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題房子不是由本地需求的，它是外地需求再加本地需求，很簡(jiǎn)單，北京的房?jī)r(jià)為什么那么高，它有外部的需求。為什么濟(jì)南、貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)漲不起來(lái)？它可能是當(dāng)?shù)匦枨鬄橹鳎?qǐng)何秘書(shū)長(zhǎng)回答你的第一個(gè)問(wèn)題。 

    何琦：實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題像我剛才所說(shuō)的，溫總理在今年12月份接受新華社的采訪，你要相信政府能夠穩(wěn)定住房?jī)r(jià)，中央政府采取什么措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這個(gè)就看中央政府和決策層的，看我們整個(gè)市場(chǎng)的情況，看決策層的情況了，如果下一步你說(shuō)采取什么措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這個(gè)我也不好答復(fù)你。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題是很復(fù)雜，中央政府會(huì)妥善地考慮。 

    馮科：有時(shí)間再詳細(xì)討論，秘書(shū)長(zhǎng)建議要相信政府，就像在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期持有一樣，所以房?jī)r(jià)一定會(huì)下來(lái)，請(qǐng)你一定要有信心，最后一個(gè)問(wèn)題。 

    觀眾提問(wèn)：大家好我是中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)的學(xué)生，我想問(wèn)一下張寅老師，進(jìn)入1月份以來(lái)，央行出臺(tái)了一系列的關(guān)于調(diào)高準(zhǔn)備金率等一系列的政策，同時(shí)有數(shù)據(jù)表明到19日新增貸款達(dá)到1.2萬(wàn)億，有可能1月份新增貸款會(huì)達(dá)到1.6萬(wàn)億，您說(shuō)2010年要非常關(guān)注政策的風(fēng)吹草動(dòng)，您的意思是不是在未來(lái)政策有一步一步升級(jí)的過(guò)程，靠收緊信貸能夠?qū)Υ驂悍績(jī)r(jià)有什么樣的效果？ 

    張寅：你這個(gè)問(wèn)題很好，市場(chǎng)更風(fēng)吹草動(dòng)了，當(dāng)然每天的消息都在變化，一會(huì)兒說(shuō)停止了，這兩天那個(gè)數(shù)又上去了，我自己這么看，其實(shí)12月份從貸款的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化了。也就是說(shuō)整個(gè)新增貸款12月已經(jīng)比11月份高了，但是其中的按揭和開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)有所下降。在投資也反映出來(lái)，我認(rèn)為1月份也是，通俗地講1月份的貸款從比例來(lái)說(shuō)，按揭占總新增貸款的比例肯定下降，大多數(shù)是給工商企業(yè)的貸款。從目前整個(gè)新房的成交來(lái)看，萎縮的程度可能比一般人想象的要少。也就是說(shuō)還是適當(dāng)鼓勵(lì)大家的需求，至于說(shuō)貨幣情況的繼續(xù)演變，我認(rèn)為是這樣的，中央政府跟我們一樣，是邊走邊看，并不是說(shuō)1月份調(diào)一個(gè)點(diǎn)，2月份調(diào)一個(gè)點(diǎn)，已經(jīng)定了。如果你觀察過(guò)存款準(zhǔn)備金實(shí)際上可上調(diào)的空間并不大，以前的下降并不是在歷史的低位，而是歷史的高位，你回去看，但是利率是接近于歷史的低位，但是利率沒(méi)有動(dòng)，它看物價(jià)，存款準(zhǔn)備金是看放貸的情況。往上調(diào)數(shù)量性的，只是對(duì)沖了，今年可能發(fā)生的放貸行為和未來(lái)的放貸行為，已經(jīng)加上順差非常大了，F(xiàn)BI直接投資上了。 

    我再說(shuō)一句，去年放出的款沒(méi)有任何進(jìn)行回收，我的建議你們?nèi)タ匆幌?2月份工商企業(yè)的不論定期存款和活期存款，你去看就明白一切了，社會(huì)的錢大量地進(jìn)入存款，他是害怕增量再吹泡，簡(jiǎn)單地說(shuō)2010年不管咱們大家定2009年到目前為止房地產(chǎn)有沒(méi)有泡，有人說(shuō)有，有人說(shuō)沒(méi)有，這個(gè)不重要。但是有一點(diǎn)2010年決不是房地產(chǎn)泡沫崩的一年，這一點(diǎn)我非常相信。我相信市場(chǎng)的慣性非常堅(jiān)硬，你們?nèi)タ矗貏e是下半年你們能看出市場(chǎng)的力量，也可能上半年顯得羞羞答答，那種感覺(jué)，你1月份看，政策已經(jīng)下來(lái)了，它的成交量，我們看到兩個(gè)城市了，都不是歷史的低位，市場(chǎng)需求的力量是非常堅(jiān)強(qiáng)的。 

    馮科：謝謝張寅，今天我們嘉賓答問(wèn)所有的問(wèn)題到此結(jié)束，下面請(qǐng)每位嘉賓用簡(jiǎn)短的話語(yǔ)對(duì)2010年高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)做一個(gè)概括性總結(jié)，先從張寅開(kāi)始吧。 

    張寅：剛才我等于已經(jīng)說(shuō)了，我自己認(rèn)為從房?jī)r(jià)的角度，我看不出來(lái)2010年在一線城市往下走的可能性，因?yàn)槲覄偛乓呀?jīng)展示了包括庫(kù)存的情況，因?yàn)楸旧黹_(kāi)發(fā)的在收縮，需求也在收縮，叫雙收縮，有可能就在高位的預(yù)計(jì)中。上半年可能屬于一個(gè)僵持階段，但是下半年我覺(jué)得變數(shù)非常大，而不是往下的變數(shù)，我是有點(diǎn)擔(dān)心比如上半年有些黑天鵝事件以后，政府一看可能增長(zhǎng)有點(diǎn)問(wèn)題，弄不好還踩一腳油門，我稱之為非典現(xiàn)象，也可能在四季度又飛起來(lái)了，有可能大家不愿意看到的事又出來(lái)了，我是擔(dān)心今年的四季度。 

    胡衛(wèi)民：本輪政府的宏觀調(diào)控政策思路有很大的轉(zhuǎn)變，就是要加大市場(chǎng)的供應(yīng)，做了一個(gè)主要的措施，但是這個(gè)措施是不是能夠如期地落地，得到很好的落實(shí)，這個(gè)還有待觀察。我認(rèn)為如果說(shuō)國(guó)十一條的各項(xiàng)措施得到很好的落實(shí)和執(zhí)行，2010年的市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)、健康的市場(chǎng)。 

    劉利勇：從2010年全年看，成交的話應(yīng)該是不如09年，房?jī)r(jià)我想會(huì)基本保持穩(wěn)定，通貨膨脹我想會(huì)越來(lái)越明顯，因?yàn)?9年放了那么多，2010年還要放70多億，我相信到2010年也下不了60億，CPI會(huì)繼續(xù)走高，關(guān)于市場(chǎng)的具體變化，我建議大家不要看政策，因?yàn)橄鄳?yīng)的政策該出的也出得差不多了。關(guān)鍵我們對(duì)地產(chǎn)怎么變，還要看執(zhí)行，看2010年的執(zhí)行到底是怎么樣，市場(chǎng)可能會(huì)有一些具體的變化。謝謝大家！ 

    何琦：兩句話，一個(gè)是隨著我們今年調(diào)控政策的逐步實(shí)施，效果會(huì)逐漸顯現(xiàn)，再加上我們現(xiàn)在的地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極參與，我想今年我們市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是會(huì)朝著良性發(fā)展，應(yīng)該不會(huì)有太大的問(wèn)題，也不會(huì)大起也不會(huì)大落，這一點(diǎn)我相信。謝謝！ 

    范小沖：去年是牛年，當(dāng)然救市本瘟牛變成了瘋牛，現(xiàn)在是虎年，是在一個(gè)高位置上騎虎難下，今年調(diào)控的難度騎虎難下就不下來(lái)了，所以難度是非常高的，勇氣也是非常大的，希望不要亂摸，別摸到老虎屁股，老虎屁股是摸不得的。 

    第二句話，應(yīng)該要回歸房地產(chǎn)真正良性的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)造好房子來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，而不是靠土地，像現(xiàn)在踢足球一樣的，一定要踢好球，提高你的水平，而不是找黑哨買通，最后拿到冠軍。謝謝大家！ 

    馮科：謝謝各位嘉賓，2010年我認(rèn)為上半年是本輪反危機(jī)戰(zhàn)略，宏觀經(jīng)濟(jì)反彈的高點(diǎn)，2010年下半年會(huì)下滑。對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)看，一線城市滯漲，二三線城市不漲，四線城市熱鬧。黑天鵝事件是冰雪天氣引起的欠收引起的通貨膨脹，會(huì)出現(xiàn)一些變化，這是我的一些判斷，供大家參考。 

    高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)這個(gè)活動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)和上投摩根主辦下今年圓滿結(jié)束，有點(diǎn)遺憾，沒(méi)有看到上投摩根的人來(lái)發(fā)表意見(jiàn)。非常感謝各位嘉賓，也非常感謝到來(lái)的各位同學(xué)，也請(qǐng)大家不要焦慮，買不起房子的時(shí)候，也許胡錦濤總書(shū)記根據(jù)房?jī)r(jià)收入來(lái)給你們?cè)鲩L(zhǎng)收入，也許是一個(gè)新的改革措施。大家對(duì)未來(lái)要充滿希望，謝謝大家！ 

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