<small id="gggg8"></small>
  • <nav id="gggg8"></nav>
  • <tr id="gggg8"></tr>
  • <sup id="gggg8"></sup>
  • 人妻少妇精品专区性色,一本岛国av中文字幕无码,中文字幕精品亚洲人成在线 ,国产在线视频一区二区二区

    PE投資地產(chǎn) 餡餅還是陷阱?
    導(dǎo)語: 如果最終地產(chǎn)項目爛尾或者銷售不出去,那在銀行和信托退出之后,PE踩入了這個陷阱當(dāng)中,而開始以為能夠嘗鮮香噴噴的餡餅,而最終恐落得“套牢”的慘局,那時可謂是名副其實的“股權(quán)”投資了

    上帝為你關(guān)上一扇門的同時,會為你打開另一扇窗。這句話似乎對現(xiàn)在的房地產(chǎn)商來說,似乎更為適用。當(dāng)銀行、信托都受到政策限制不愿意、也沒能力給房地產(chǎn)“輸血”時,PE便成為了其融資的新窗口、新渠道。

    PE感受到了地產(chǎn)商投射過來的曖昧目光,而且已怦然心動。據(jù)清科統(tǒng)計,截至今年第三季度,國內(nèi)已有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元,其中本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別為80.0%和70.0%。

    PE進(jìn)入房地產(chǎn)似乎恰逢千載難逢的好時機(jī)。一個資金雄厚的老朋友也極力鼓動我和他一起搞個房地產(chǎn)PE基金,他認(rèn)為我此前既從事過金融信托、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理等工作,又有項目運作的成功經(jīng)驗,與我合作必定會有可靠且可觀的收益。

    沒錯,近兩三年來我一直對房地產(chǎn)基金何時能夠推出、以怎樣的形式推出高度關(guān)注,同時現(xiàn)在又作為PE界的投資人士,我常常不自覺地會想,房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢在哪里?在何時、以何種形式介入,風(fēng)險更少?

    上述22只私募房地產(chǎn)基金中,有兩種不同的形式,一種是獨立的PE專業(yè)機(jī)構(gòu)募集資金,其深諳資本運作之道,但是對地產(chǎn)開發(fā)和管理并非特別專業(yè)。另一種是房地產(chǎn)公司自己組建投資公司募資,對房地產(chǎn)項目開發(fā)及管理、財務(wù)運作都十分在行,但是在資本運作上略為欠缺經(jīng)驗。

    我所要談的,當(dāng)然并非地產(chǎn)系房地產(chǎn)基金,而是PE系房地產(chǎn)基金。讓我們看看哪些同行們搶先成立了房地產(chǎn)基金,其中包括鼎暉投資、普凱投資和高和投資等。鼎暉投資是中金公司(中國國際金融有限公司)的投資部門,管理的資產(chǎn)超過350億元,其投資領(lǐng)域包括股權(quán)、房地產(chǎn)、證券投資。普凱投資是一家美資PE,管理規(guī)模也近百億,其投資領(lǐng)域包括股權(quán)和地產(chǎn);高和投資是一家新成立的投資公司,發(fā)行了國內(nèi)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金,已募集好幾期基金通過收購整合、出租、管理實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的增值效果。

    “公司基本信息有啥好說頭呢?”你心里可能在抱怨我真是太啰嗦。但不妨看看這些發(fā)行房地產(chǎn)基金的PE們的特征。高和投資不必說,人家就是沖著房地產(chǎn)基金而來的,無論是人員配備和資金管理全都是按房地產(chǎn)項目而進(jìn)行“專業(yè)設(shè)計”或者“量身定做”的。而鼎暉投資和普凱投資的共同特征是,此前其主業(yè)都是做股權(quán)投資,房地產(chǎn)基金是其新的投資領(lǐng)域。同時,這兩家公司管理的資金規(guī)模是數(shù)百億或者近百億,而鼎暉投資的強(qiáng)勢背景不言而喻。這些恰恰揭示了做房地產(chǎn)基金不是一般PE公司有“資質(zhì)”介入的。同時,從今年前三季度房地產(chǎn)基金融資32.25億美元的數(shù)據(jù)表面看來已顯示熱度,但實際上介入的PE公司數(shù)量并不多見,它還只是發(fā)生在諸如上述規(guī)模較大的少數(shù)PE公司身上,由于每只基金的融資額度都較大,所以募資總額可觀。

    為什么其他中小型PE不去搶這份“新鮮的蛋糕”呢?俗話說“沒有金鋼鉆,別攬瓷器活”,因為做房地產(chǎn)基金需要專業(yè)性,首先需要具備房地產(chǎn)投資策略、地產(chǎn)項目開發(fā)與選擇以及房地產(chǎn)投資分析、執(zhí)行的能力,需要金融人才和地產(chǎn)人才。房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)既是投資業(yè)務(wù),更是金融加地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。那么花錢請這方面的專家人才不就行了,你可能又要問,能夠募到資還怕請不到人嗎?

    房地產(chǎn)基金始于2008年金融危機(jī)之后,目前也還只能說是萌芽期,專業(yè)的、有成功運作經(jīng)驗、既懂房地產(chǎn)投資運作又懂地產(chǎn)項目開發(fā)運營的兩全人才不多,而上述公司要么具有人才優(yōu)勢要么具有特殊的資源優(yōu)勢。同時由于其投資總規(guī)模較大,房地產(chǎn)基金相對來說風(fēng)險較小。如果管理數(shù)十億資產(chǎn)的PE現(xiàn)在急急介入房地產(chǎn)基金并發(fā)行上十億規(guī)模的基金(房地產(chǎn)基金一般數(shù)額較大),那么一旦因經(jīng)驗缺乏、人才缺乏而出現(xiàn)不可控的風(fēng)險,就會墮入投資困境之中。

     PE公司主要是通過投資非上市公司的股權(quán),數(shù)年退出之后往往能夠獲得數(shù)倍甚至數(shù)十倍的收益。但是,房地產(chǎn)基金投資一般能夠做到年收益20%左右,已經(jīng)是很了不起的成績了。

    房地產(chǎn)基金投資主要分為三種進(jìn)出形式,一種是股權(quán)進(jìn)債權(quán)出(幾年后項目完工,地產(chǎn)公司回購股權(quán)并支付項目收益給PE公司);一種是債權(quán)進(jìn)債權(quán)出(明確每年投資收益);一種是股債混進(jìn)混出(成為地產(chǎn)公司的股東之一)。前兩種情況較為普遍,第三種情況少見,往往發(fā)生在項目出現(xiàn)問題時無法退出的情況下,身不由己地變成了股東。另外還有一種長期投資,如高和投資買下商業(yè)地產(chǎn)來長期經(jīng)營,獲得穩(wěn)定收益。

    所以,從收益和退出的方式來看,房地產(chǎn)基金歸根結(jié)底是一種類似高收益類的“理財產(chǎn)品”,而并非PE投資公司目前最拿手的股權(quán)投資。一家精于股權(quán)投資的PE公司,如果輕易成立基金去做地產(chǎn)投資,很容易對股權(quán)投資的“主業(yè)”形成干擾和影響,實際上能夠?qū)⒐蓹?quán)投資做精做專,已經(jīng)非常不易,而且常常能夠?qū)崿F(xiàn)比地產(chǎn)更可觀的收益。準(zhǔn)確地說,對于中小PE公司既做股權(quán)投資又做地產(chǎn)基金,精力、理念沖突很大,且人的精力有限,“三心二意”很難做到兩全其美。

    再說投資時點,對于資金短缺的房地產(chǎn)公司來說,當(dāng)前當(dāng)然渴望資金,因為地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)資金管理手段,已經(jīng)使地產(chǎn)商很難從銀行和信托公司融資,房地產(chǎn)將橄欖枝拋向了PE公司。隨著房地產(chǎn)基金的運作和發(fā)展,一些PE們正在盤算著何時進(jìn)入和如何進(jìn)入的問題,而我想得更多的是規(guī)避風(fēng)險,除了設(shè)計好估值調(diào)整和補償機(jī)制之外,我認(rèn)為項目選擇至關(guān)重要,要么找一家品牌實力強(qiáng)大的地產(chǎn)公司,大不了由其集團(tuán)擔(dān)保;要么找一個地價特別便宜的項目(安全邊際大),那么即使房價下跌也還能獲取可觀的收益,風(fēng)險相對較小;要么處于市中心的核心地段的地產(chǎn)項目(價格穩(wěn)得住)。當(dāng)然上述三個條件同時具備就真是太完美了,實在不行滿足一個條件也行。

    地產(chǎn)調(diào)控仍然未見放松跡象,銀監(jiān)會前主席劉明康稱銀行可承受房價下跌四成。如果房價如其所言下降四成,那么品牌再強(qiáng)大的地產(chǎn)項目銷售也會出現(xiàn)困難,土地成本低的地產(chǎn)公司也有可能面臨項目滯銷,而即使城市核心地段的房子那時恐怕也賣不出去,一樣跟著狂跌。

     如果最終地產(chǎn)項目爛尾或者銷售不出去,那在銀行和信托退出之后,PE踩入了這個陷阱當(dāng)中,而開始以為能夠嘗鮮香噴噴的餡餅,而最終恐落得“套牢”的慘局,那時可謂是名副其實的“股權(quán)”投資了——項目失敗無法退出,就被動成為房地產(chǎn)的股東了。

    已有0人參與

    網(wǎng)友評論(所發(fā)表點評僅代表網(wǎng)友個人觀點,不代表經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)觀點)

    用戶名: 快速登錄

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品

    人妻少妇精品专区性色
    <small id="gggg8"></small>
  • <nav id="gggg8"></nav>
  • <tr id="gggg8"></tr>
  • <sup id="gggg8"></sup>