經濟觀察網記者 劉睿/文 近日，諾亞財富發(fā)布研究報告稱，房地產行業(yè)短期風險將延續(xù)，明年下半年進入下跌臨界點的可能性較大，投資機會方面，建議關注開發(fā)類和運營類的房地產基金。

諾亞研究根據(jù)房價收入的變動規(guī)律及歷史數(shù)據(jù)的測算結果，認為房價下跌趨勢已經形成，從目前到2012年年底，預計全國平均房價的最大跌幅為3.5%，未來房價增長幅度將明顯減緩，房地產業(yè)中長期仍將向好。

諾亞財富研究部總經理連凱表示，3.5%的跌幅是從全國范圍來考慮，不排除個別城市下跌幅度可能在20%左右。

在2008年的金融危機中，中國內地平均房價下跌幅度僅為1.65%，下跌幅度超過10%的城市僅有2個，即廣州和深圳。同時，諾亞研究發(fā)現(xiàn)，2000年以來房價收入比的變化是引發(fā)政府調控的重要因素，自2000年以來房價收入比呈現(xiàn)趨勢向下格局。

對于政策未來的走向，諾亞研究認為，當前的調控政策既影響了投資、投機、高端需求，也影響了剛性需求，未來政策調控首先將在降低剛性需求購房者的負擔方面有所作為。如果出現(xiàn)中小開發(fā)商倒閉大規(guī)模增加的現(xiàn)象，2012年下半年具備政策放松的可能性。但是，在缺乏對沖工具的情況下，為了防止房價報復性反彈，預計政策主要方向是降低普通購房者的購房負擔（如降低普通住宅契稅、抬高普通住宅認定標準等）、放松限購的范圍等。

開發(fā)類和運營類的房地產基金，則可以低點進入市場，獲得較低價格的土地或者并購低價折價出讓的房地產項目具有較大的獲利空間，未來將產生較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。目前萬科正處于向此類房地產基金的轉型過程中。

而對于房地產信托基金，2012年到期規(guī)模將達1172億元。諾亞研究認為，2010年3、4季度發(fā)行并在2012年1、2季度到期的房地產信托是“高危區(qū)”。但同時，諾亞研究也指出，我國信托行業(yè)爆發(fā)系統(tǒng)性風險的幾率很小，房地產信托產品總體兌付壓力并不大，更有可能的是，極個別管理能力較弱、不良資產率較高的信托公司出現(xiàn)兌付風險。