經(jīng)濟觀察網(wǎng)  楊紅旭/文 如果說2011年是房地產(chǎn)調(diào)控的“攻艱年”，那么，2012年將是“護果年”。 今天，溫家寶總理在向十一屆全國人大五次會議作政府工作報告時表示：要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。

“房價合理回歸”，只能說最終結(jié)果，能否在今年內(nèi)實現(xiàn)，這是沒底的事，因為“合理”原本就很難界定。相對而言，“進一步鞏固調(diào)控成果”，指代清楚一些，那就是繼續(xù)保持房價下跌或平穩(wěn)的勢頭，避免年內(nèi)再度出現(xiàn)顯著上漲。筆者認為，如果堅持到第四季度才出現(xiàn)小幅復(fù)蘇，并不算是破壞“成果”。從很大程度上可以說，“保衛(wèi)成果”就是2012年房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)方針。

為何說去年是“攻艱年”？大家不妨回想一下，去年1月出臺的“新國八條”，是2009年12月調(diào)控以來的第四波調(diào)控，一次比一次更加“史無前例的嚴厲”。結(jié)果去年前三季度，成交量下滑，價格依舊堅挺。萬般無奈，去年7月份國務(wù)院常務(wù)會議再議房地產(chǎn)調(diào)控，要求符合條件的二三線城市也要實行限購。終于，去年“金九銀十”落荒而逃，潰不成軍；終于 ，去年10月份，全國70個城市房價指數(shù)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

至今年1月份，房價已連續(xù)環(huán)比下跌了4個月。而在2010年4月“國十條”出臺后，僅僅于當年6月出現(xiàn)一次環(huán)比下跌，調(diào)控效果可謂微弱。對于去年的調(diào)控效果，溫家寶總理在政府工作報告時如此定性：“投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。”形勢喜人，更須維持。

那么，房價何時應(yīng)該止跌？筆者的觀點是：上半年還應(yīng)維持下跌態(tài)勢，三季度筑底，四季度小幅上漲。如果按這一步調(diào)，則基本接近完美。房價如果過快反彈，比如隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調(diào)整時間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房價如果今年一直下跌，則會產(chǎn)生明顯的負面效果，比如老板跑路、樓盤爛尾、業(yè)主砸售樓處、建筑業(yè)欠薪失業(yè)、銀行貸款風(fēng)險上升、經(jīng)濟受拖累等。2008年那輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，70個城市房價環(huán)比下跌了6個月，這一輪應(yīng)該保持9-12個月，才能稱得上階段性回歸合理，調(diào)控效果顯著，短期目標基本完成。

在上述指導(dǎo)方針之下，中央層面的調(diào)控自然不會放松，至少上半年不敢動搖。“嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機性需求的政策措施”，這就是政策保障。兩層含義：第一層是嚴格執(zhí)行，不用解釋了。第二層是“逐步完善”，也就意味著某些調(diào)控措施會改變方式，比如限購、限貸、限價等濃厚行政干預(yù)手段，將極有可能微調(diào)，被別的政策替代，比如房產(chǎn)稅。

另外，溫家寶總理表示：“要加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。” 住房信息系統(tǒng)，是指所謂的6月底實現(xiàn)40個城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。改革房地產(chǎn)稅收制度，是指房產(chǎn)稅。這兩項工作，是涉及房地產(chǎn)市場長期發(fā)展，尤其是房產(chǎn)稅試點，今年極有可能增加試點城市。單靠房產(chǎn)稅，不可能完全抑制投資投機性購房需求，卻是完善調(diào)控和稅制的應(yīng)有之義。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院副院長