經(jīng)濟觀察報 明笛 陳哲/文 進入四季度，中央財政政策和貨幣政策較前期愈顯收緊，房地產(chǎn)企業(yè)回款壓力增加。北上廣深等一線城市為首的眾多房地產(chǎn)市場相繼表現(xiàn)出房價上漲、成交放量態(tài)勢，部分一線大型房企也陸續(xù)提前完成年內(nèi)銷售任務，回款較為順暢、資金壓力有所緩解，相繼考慮擇機拿地補充土地庫存。

與此同時，各地政府為縮小土地出讓任務的缺口，也順勢加緊推出土地供應，其中不乏城市中心的稀缺資源，積極迎合需求。一時間，國內(nèi)土地市場不斷報出高價地王，整體市場顯現(xiàn)出了久違的交投活躍氛圍。而這一現(xiàn)象也影響到了部分持幣觀望的購房者心理，之前對房價繼續(xù)走弱的預期轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)而積極入市置業(yè)，又進一步促進了樓市成交量價的穩(wěn)步回升。房地產(chǎn)行業(yè)仿佛再次步入成本支撐下的“良性循環(huán)”，成功“化解”調(diào)控政策影響的結(jié)果似乎已經(jīng)隱現(xiàn)。

然而，在12月4日召開的為中央經(jīng)濟會議定調(diào)的中央政治局工作會議上，“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，出現(xiàn)在議程將要結(jié)束的部分。至此，房地產(chǎn)調(diào)控問題首次出現(xiàn)在這一國內(nèi)最高級別會議的文件中。也是繼十八大會議之后，高層對這一政策繼續(xù)堅持執(zhí)行的再次表態(tài)。會后，社會媒體及行業(yè)人士普遍認為，這是高層對近期樓市種種回暖現(xiàn)象及市場紛紜猜測的直接回應，表明接下來的房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)執(zhí)行。

安邦房地產(chǎn)研究人員認為，目前我國出口在經(jīng)歷8、9月份的小幅增長后再次陷入回落，PPI、PMI及發(fā)電量等實體重要經(jīng)濟指標雖小幅反彈，但整體尚未擺脫疲態(tài)的大環(huán)境下，繼續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政用以遏制其“恢復實力”的概率不大。總體依然將會以從嚴為主，但繼續(xù)加碼的可能性很小。甚至，各地方政府能否繼續(xù)從嚴地執(zhí)行往期調(diào)控政策都未為可知——今年1－11月，全國財政收入超過10萬億，土地出讓收入占比依然在20%以上，在找不到新的經(jīng)濟增長點提振經(jīng)濟的前提下，房地產(chǎn)依然是目前保持國民經(jīng)濟活力的救命稻草。近期，貴陽等地方城市的戶籍政策變化松動也被認為是房地產(chǎn)調(diào)控政策松動的一種跡象。整體來看，一線城市政策松動的可能性較小，今年基本沒有出現(xiàn)過寬松情況，反而有過多次加強現(xiàn)有調(diào)控政策執(zhí)行力度的案例。就在媒體報道北京補交社保便可貨購房資格不久，12月17日晚，北京市住建委即明確表示在購房資格中對補繳社保將不予認可。一線城市房地產(chǎn)調(diào)控從嚴將為其他地區(qū)起到表率作用。但從全國來看，局部政策調(diào)整將很有可能繼續(xù)在明年為房地產(chǎn)市場吹起回暖之風。

另外，從大的市場趨勢看，上半年兩次降準、兩次降息后的2－3個月內(nèi)，房地產(chǎn)市場開始扭轉(zhuǎn)頹勢逐步回暖，進入下半年后主要行業(yè)指標相繼止跌企穩(wěn)，這也充分說明前期調(diào)控的確使得地產(chǎn)商們資金鏈緊張，高負債率、頻繁募資及企業(yè)的謹慎拿地態(tài)度都是直觀說明。而目前看這些數(shù)據(jù)尚未得到實際改善：最新的三季報顯示，凈負債率超100%房地產(chǎn)企業(yè)多達27家，凈負債率超85%的房地產(chǎn)公司達42家；全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速持續(xù)近9個月下滑后首先小幅增長；房屋新開工面積、土地購置面積同比分別下降7.2%和14.8%，商品房待售面積同比增長32%，其中住宅待售面積同比更是增長37.7%。可見，房地產(chǎn)企業(yè)最為迫切的任務將依然是回籠現(xiàn)金和去庫存。而地王頻現(xiàn)現(xiàn)象則更多的只是實力雄厚房企的個別現(xiàn)象，更多的中小型房企及非房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的房企則更傾向于重新調(diào)整業(yè)務重心，逐步遠離房地產(chǎn)市場。

從目前來看，明年房地產(chǎn)市場尚不存在房價明顯上漲成交大幅放量的條件。并且，高層對減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)等傳統(tǒng)投資性行業(yè)的依賴程度決心明確。房地產(chǎn)企業(yè)自身運作也趨于理性，加之政策面將側(cè)重發(fā)展城鎮(zhèn)化建設，減少東西部地區(qū)差異，推進農(nóng)村人口進城，及保障性住房建設等政策的持續(xù)。綜合因素考慮，我國房地產(chǎn)市場將很難再現(xiàn)前10年的爆發(fā)性增長，轉(zhuǎn)而進入新的平穩(wěn)增長時期。

同時，房產(chǎn)稅的推廣擴容以及土地法改革推進，也是影響未來房地產(chǎn)市場走勢的兩個重要因素，抑制投資投機性購房和改變土地供應政策，將從源頭和終端對房地產(chǎn)企業(yè)形成持續(xù)影響。預計2013年國內(nèi)房地產(chǎn)市場大方向依舊是穩(wěn)定運行為主，北上廣深及熱點旅游地市等一、二線城市，對流動人口的吸引力將持續(xù)對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來積極正面的影響，未來房價及成交量將繼續(xù)呈現(xiàn)小幅回升現(xiàn)象。而三、四線城市表現(xiàn)也將隨著城鎮(zhèn)化進程的差異而持續(xù)分化。個別投資過熱的地區(qū)在未來很長一段時間的房地產(chǎn)市場都將消化庫存為主。總體來看，明年的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境對開發(fā)商而言，將比今年好過不少。

（作者為安邦咨詢房地產(chǎn)研究員）