經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 種昂 近日，在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議上，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳接連拿出地產(chǎn)調(diào)控新方案：一是在該省全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；二是明確有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。業(yè)內(nèi)人士表示，兩條政策若在山東真正實(shí)行，對全國房地產(chǎn)市場的象征意義，將遠(yuǎn)大于其所起到的作用。

引發(fā)全國業(yè)界廣泛關(guān)注的正是，山東對現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。從定義上來看，目前大多數(shù)購房者購買的都是期房，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目銷售時(shí)，購房者都是無法看到整個(gè)樓體全貌，更別提小區(qū)的內(nèi)部配套等。這在一定程度上，將購房的風(fēng)險(xiǎn)全轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

始于1994年的商品房預(yù)售制度，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售一直起著巨大的作用。從最近幾年的數(shù)據(jù)來看，預(yù)售制對開發(fā)商重要性是相當(dāng)大的。現(xiàn)在對一個(gè)新的樓盤，預(yù)售款占開發(fā)商的開發(fā)資金往往有1/3左右，1/3的開發(fā)資金在一個(gè)開發(fā)周期三年時(shí)間內(nèi)不需要支付利息，開發(fā)商拿著大量老百姓的錢去賺自己的錢。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)收款12750億元，占比超過25%。顯然，如果商品房都是以現(xiàn)房銷售，對于本就捉襟見肘的房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。

此前，社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》，曾建議政府在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度。可這一“智囊機(jī)構(gòu)”的建議，曾被解讀為政策預(yù)期，立刻引發(fā)股市中地產(chǎn)股的暴跌，最終在相關(guān)部門的出面辟謠下才告一段落。

在此次會(huì)議上，山東省要求各市嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，按照“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”的要求，切實(shí)加強(qiáng)商品住房預(yù)售方案審核。預(yù)售報(bào)價(jià)過高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證書。要全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，保證開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金用到相應(yīng)的項(xiàng)目上，防止資金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。

不過，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究部副研究員馬慶斌卻認(rèn)為，目前中國處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，大面積推廣現(xiàn)房銷售，將會(huì)對整個(gè)市場產(chǎn)生一定的沖擊。此項(xiàng)制度可以試點(diǎn)，但是在現(xiàn)階段鼓勵(lì)大面積推廣的可能性不太大。據(jù)悉，山東在售的項(xiàng)目中有95%以上的項(xiàng)目都是期房。

除試點(diǎn)現(xiàn)房銷售外，山東省表示，有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對新金融記者表示，山東這種降低首套房貸款首付的“刺激剛需”政策，應(yīng)該鼓勵(lì)。全國更多的城市應(yīng)該制定‘差別化’的信貸政策，保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時(shí)間。