經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 評(píng)論員 陳哲 “臣妾做不到啊！”

看完國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，你很容易幫地方政府作出上述結(jié)論。前10個(gè)月，房?jī)r(jià)漲幅接近和超過(guò)10%的城市有50個(gè)，其中4個(gè)一線城市漲幅均超過(guò)20%。看上去，很多地方“房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅”的調(diào)控“軍令狀”已成戲言。

就在統(tǒng)計(jì)局出臺(tái)數(shù)據(jù)的11月18日，繼“深八條”與“京七條”、“滬七條”之后，“穗六條”出臺(tái)了。幾個(gè)大城市的目的很明確，前面漲的差不多了，后面得壓一壓，否則上上下下交代不過(guò)去。于是，人們又重新回顧了一遍“限購(gòu)限貸限售”等措施。

其中，最簡(jiǎn)單粗暴、同時(shí)威力極大的，是對(duì)新項(xiàng)目的控制，尤其是高端項(xiàng)目預(yù)售許可證的發(fā)放。早在今年三季度，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快被住建部約談的南京市，就已經(jīng)開(kāi)始收緊預(yù)售證，并明確一個(gè)區(qū)域規(guī)定一個(gè)價(jià)格上限，以此拉低全年上漲幅度，滬穗等地仿效之。

預(yù)售證收緊的實(shí)質(zhì)是什么，就是眼下不讓賣，過(guò)了年關(guān)再放開(kāi)。這種做法，反而容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。所以這種調(diào)控，決定不了漲不漲、漲多少，只能決定本月漲還是下月漲。真正能觸及根本的土地供應(yīng)、產(chǎn)權(quán)登記體系改革，卻仍然面臨重重阻力。

除了治標(biāo)不治本，地方調(diào)控現(xiàn)在又面臨著一個(gè)新問(wèn)題，即不同城市房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)嚴(yán)重分化，但調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)，卻仍一成不變。

京滬廣深是調(diào)控重災(zāi)區(qū)。首先是行業(yè)集中度的劇烈提升，使得市場(chǎng)資源向大企業(yè)流動(dòng)。其次，強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)和人口吸附能力，使得這些大企業(yè)又集中涌向這些大城市。充沛的企業(yè)投資、稀缺的土地供應(yīng)和旺盛的購(gòu)房需求，在大城市的土地和商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)上，形成了雙重供應(yīng)缺口。

11月21日，恒大地產(chǎn)以51.35億元的價(jià)格，刷新了北京市場(chǎng)今年的總價(jià)地王紀(jì)錄。這事發(fā)生在國(guó)土部喊話“一線城市不出地王”的一個(gè)月后。幾個(gè)月前，京滬廣深寧杭等地，大房企扎堆搶食，超級(jí)地王接踵而出。這些高價(jià)地，在8~12個(gè)月后，就將以商品房形式出現(xiàn)在市場(chǎng)上。成本明擺著，房?jī)r(jià)怎么降？

可這并非全景。11月，位列全國(guó)70個(gè)大中城市的江蘇常州，開(kāi)始?jí)嚎s城區(qū)土地供應(yīng)量，從每年6000畝，減少到約3000畝。據(jù)知情人士透露，背后主因，是當(dāng)?shù)卣畯哪瓿蹙烷_(kāi)始研究解決“房?jī)r(jià)為什么上不去，甚至下跌的問(wèn)題。”與此同時(shí)，中國(guó)曾經(jīng)的樓市標(biāo)桿溫州，今年以來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，其狀之慘，已到了市場(chǎng)有人揚(yáng)言要追殺唱空記者的地步。

而大城市以外，中國(guó)其他數(shù)千個(gè)中小城市情況又怎樣呢？根據(jù)易居的樣本統(tǒng)計(jì)，截止10月底，一、二、三線城市的新建商品住宅庫(kù)存總量，同比增長(zhǎng)分別為-9.2%、-3.6%和17.4%。房子賣不動(dòng)，于是成了鬼城，緊接著就影響土地市場(chǎng)。湖北某地級(jí)市，今年年中一次性拿出3000畝土地，到省會(huì)武漢向開(kāi)發(fā)商推介，結(jié)果是無(wú)人問(wèn)津。

如此迥異的市場(chǎng)層次，卻用同一標(biāo)準(zhǔn)即：用是否超過(guò)GDP增速來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理，無(wú)疑是個(gè)神一樣的邏輯。再加上調(diào)控實(shí)質(zhì)上由地方政府雙手互博，其實(shí)際效果就可想而知了。

要說(shuō)今年地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控上，一定會(huì)出現(xiàn)大面積“違約”，還真講不好。畢竟預(yù)售證控制還是蠻厲害的，統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員也蠻厲害的。只不過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展而言，這些厲害的辦法，都一文不值。