經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳哲

經(jīng)濟(jì)觀察報：對2014年的調(diào)控形勢有什么樣的預(yù)判？

孫宏斌（融創(chuàng)中國董事長）：把產(chǎn)品做好，把地買好，政策就是做生意的邊際條件，它能影響什么呢？無非是土地供應(yīng)多一點少一點，總體也不會差太多；至于限購限貸，你把它看成一個邊際條件就可以了。批價格是短期的事，政府也是沒轍，也不愿意的。土地都賣得這么貴了，加上有了自住商品房以后，政府的態(tài)度很明顯，就是把高端放開，把低端控制住。

經(jīng)濟(jì)觀察報：如果農(nóng)展館項目的預(yù)售許可因此批不下來怎么辦？

孫宏斌：不批就不賣了唄，本來就是想讓它賣得久一點，并且一直定的就是賣現(xiàn)房。

經(jīng)濟(jì)觀察報：融創(chuàng)拿地有什么硬性指標(biāo)嗎？

孫宏斌：我們有非常嚴(yán)格的拿地流程把控，一直要求毛利率不能低于30%，凈利率不能低于15%等等。

北京農(nóng)展館的地，7萬，要是開10萬，一定是日光盤，賣到15萬很容易。在現(xiàn)場舉牌的有4家超過7萬，說明大家對這個價格沒有分歧，我不拿，別人拿了也會是這個價。

你沒有這個判斷的話，你就不能做這個行業(yè)了，不管哪個行業(yè)，一定要看到未來。

經(jīng)濟(jì)觀察報：那么未來的區(qū)域擴(kuò)張規(guī)劃是怎樣的？

孫宏斌：我們看了很多城市，南京、濟(jì)南、青島、深圳、成都、廈門等等，也要比較機(jī)會成本，有時候進(jìn)入一個新的城市還不如在上海拿塊地。2008年之前，上海漲價高于北京，2008年之后，在奧運(yùn)和四萬億的帶動下，北京漲得非常厲害，走在了上海的前面，現(xiàn)在北京開發(fā)商的地都賣得差不多了，又要開始漲了，上海的上漲要比北京晚半年，有了這個判斷，我們可能就要在上海多看看了。

我們總結(jié)順馳教訓(xùn)時說，沒有必要進(jìn)入那么多的城市，因為每個城市都完全不一樣，如果是10個以內(nèi)的城市還能照看得過來，城市太多，管理團(tuán)隊一年去不了一次，這不像賣電腦，全國都一樣，是要在當(dāng)?shù)刭I地建造，只靠報表和數(shù)據(jù)不可能把城市管好的。

規(guī)模不應(yīng)該是最重要的東西，持續(xù)才是更重要的。規(guī)模那么大，城市那么多，管理難度很大，風(fēng)險很大，而且也未必掙錢。

經(jīng)濟(jì)觀察報：對負(fù)債風(fēng)險的把控有什么安排？

孫宏斌：風(fēng)險是綜合的事，不能都落在負(fù)債率上。在房地產(chǎn)行業(yè)里，現(xiàn)金流是三部分組成的，一部分是銷售回款，占比最高；一部分是應(yīng)付土地款或者應(yīng)付工程款；一部分是你借的錢，所以負(fù)債率只是一部分。當(dāng)你房子賣得不好的時候，即使你的負(fù)債是零，你也會出問題。

2013年，我們的銷售目標(biāo)定在450億，是留有余地的，最后是賣了570億。實際上，即使450億完不成，完成70%也是安全的。

經(jīng)濟(jì)觀察報：產(chǎn)品定位會不會因為企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大有所調(diào)整？

孫宏斌：在上海拿的地已經(jīng)上7萬了，在北京拿地均價是四五萬，我們也希望把重心往下移一點，能夠有五六萬的房子，總體來說，企業(yè)有規(guī)模的話，還是需要對房屋總價有一個控制，比如杭州，過了1000萬，可能就是一個坎。

北京現(xiàn)在要么是只能賣2萬的自住型商品房，要么就是8萬以上的，缺的是能賣四五萬的房子。這樣的地，我們要堅決拿，因為供應(yīng)特別少，會比較好賣。

經(jīng)濟(jì)觀察報：2014年最著力要提高的一件事是什么？

孫宏斌：物業(yè)服務(wù)。其他都是按部就班的，物業(yè)服務(wù)是我們一件新事。