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    孫宏斌:政策只是做生意的邊際條件
    導(dǎo)語:政策就是做生意的邊際條件,它能影響什么呢?無非是土地供應(yīng)多一點少一點,總體也不會差太多;至于限購限貸,你把它看成一個邊際條件就可以了。

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳哲

    經(jīng)濟(jì)觀察報:對2014年的調(diào)控形勢有什么樣的預(yù)判?

    孫宏斌(融創(chuàng)中國董事長):把產(chǎn)品做好,把地買好,政策就是做生意的邊際條件,它能影響什么呢?無非是土地供應(yīng)多一點少一點,總體也不會差太多;至于限購限貸,你把它看成一個邊際條件就可以了。批價格是短期的事,政府也是沒轍,也不愿意的。土地都賣得這么貴了,加上有了自住商品房以后,政府的態(tài)度很明顯,就是把高端放開,把低端控制住。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:如果農(nóng)展館項目的預(yù)售許可因此批不下來怎么辦?

    孫宏斌:不批就不賣了唄,本來就是想讓它賣得久一點,并且一直定的就是賣現(xiàn)房。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:融創(chuàng)拿地有什么硬性指標(biāo)嗎?

    孫宏斌:我們有非常嚴(yán)格的拿地流程把控,一直要求毛利率不能低于30%,凈利率不能低于15%等等。

    北京農(nóng)展館的地,7萬,要是開10萬,一定是日光盤,賣到15萬很容易。在現(xiàn)場舉牌的有4家超過7萬,說明大家對這個價格沒有分歧,我不拿,別人拿了也會是這個價。

    你沒有這個判斷的話,你就不能做這個行業(yè)了,不管哪個行業(yè),一定要看到未來。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:那么未來的區(qū)域擴(kuò)張規(guī)劃是怎樣的?

    孫宏斌:我們看了很多城市,南京、濟(jì)南、青島、深圳、成都、廈門等等,也要比較機(jī)會成本,有時候進(jìn)入一個新的城市還不如在上海拿塊地。2008年之前,上海漲價高于北京,2008年之后,在奧運(yùn)和四萬億的帶動下,北京漲得非常厲害,走在了上海的前面,現(xiàn)在北京開發(fā)商的地都賣得差不多了,又要開始漲了,上海的上漲要比北京晚半年,有了這個判斷,我們可能就要在上海多看看了。

    我們總結(jié)順馳教訓(xùn)時說,沒有必要進(jìn)入那么多的城市,因為每個城市都完全不一樣,如果是10個以內(nèi)的城市還能照看得過來,城市太多,管理團(tuán)隊一年去不了一次,這不像賣電腦,全國都一樣,是要在當(dāng)?shù)刭I地建造,只靠報表和數(shù)據(jù)不可能把城市管好的。

    規(guī)模不應(yīng)該是最重要的東西,持續(xù)才是更重要的。規(guī)模那么大,城市那么多,管理難度很大,風(fēng)險很大,而且也未必掙錢。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:對負(fù)債風(fēng)險的把控有什么安排?

    孫宏斌:風(fēng)險是綜合的事,不能都落在負(fù)債率上。在房地產(chǎn)行業(yè)里,現(xiàn)金流是三部分組成的,一部分是銷售回款,占比最高;一部分是應(yīng)付土地款或者應(yīng)付工程款;一部分是你借的錢,所以負(fù)債率只是一部分。當(dāng)你房子賣得不好的時候,即使你的負(fù)債是零,你也會出問題。

    2013年,我們的銷售目標(biāo)定在450億,是留有余地的,最后是賣了570億。實際上,即使450億完不成,完成70%也是安全的。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:產(chǎn)品定位會不會因為企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大有所調(diào)整?

    孫宏斌:在上海拿的地已經(jīng)上7萬了,在北京拿地均價是四五萬,我們也希望把重心往下移一點,能夠有五六萬的房子,總體來說,企業(yè)有規(guī)模的話,還是需要對房屋總價有一個控制,比如杭州,過了1000萬,可能就是一個坎。

    北京現(xiàn)在要么是只能賣2萬的自住型商品房,要么就是8萬以上的,缺的是能賣四五萬的房子。這樣的地,我們要堅決拿,因為供應(yīng)特別少,會比較好賣。

    經(jīng)濟(jì)觀察報:2014年最著力要提高的一件事是什么?

    孫宏斌:物業(yè)服務(wù)。其他都是按部就班的,物業(yè)服務(wù)是我們一件新事。

     

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