經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 8月26日,融創(chuàng)中國(01918.HK)發(fā)布2013年中期業(yè)績。經(jīng)營期內(nèi),融創(chuàng)收入85.63億元(人民幣,下同),同比大增99%;毛利17.79億元,同比增長29%;核心凈利潤8.45億元,同比增長39%。
在合約銷售指標(biāo)上,融創(chuàng)半年完成236億元銷售額,同比增長89%,完成全年目標(biāo)過半,在上半年房企銷售排行榜中位列第11位。
融創(chuàng)無疑是近幾年成長最快的房地產(chǎn)公司,董事長孫宏斌將秘訣歸功于兩大法寶,聚焦與合作。
不過,連續(xù)高企的土地成本,似乎令融創(chuàng)有主動(dòng)放緩速度的跡象。華泰香港認(rèn)為,融創(chuàng)的利潤水平可能會有所調(diào)整。
融創(chuàng)下半年的可售貨值近700億元。按照公司執(zhí)行總裁汪孟德的說法,“超過450億的全年指標(biāo)沒問題,但超多少,要視拿地的情況來定。”
聚焦成效初顯
上半年土地市場火爆,融創(chuàng)新增5幅土地,由此,其權(quán)益土地儲備達(dá)到1090萬平方米,首度破千萬。
值得注意的是,今年融創(chuàng)加大了對新進(jìn)入城市杭州的投資,5幅土地中的3幅都在該區(qū)域。
“沒必要去那么多的城市,事實(shí)證明我們的區(qū)域聚焦發(fā)揮了很明顯的優(yōu)勢,機(jī)會成本會降低很多。比如在北京和上海拿地,其他人想拿,你要么超過我的上限,要么就與我合作。”孫宏斌說。
從最初的天津和北京,到過去兩年中的上海和杭州,融創(chuàng)每進(jìn)入一個(gè)城市,采取深耕方式,迅速建立優(yōu)勢。
“我們?nèi)匀粫?jiān)持內(nèi)部的拿地紀(jì)律。”孫宏斌說。對于上半年唯一一幅招牌掛用地亦莊地塊,他在中報(bào)業(yè)績會上用相當(dāng)長的篇幅來還原拿地思路,向外界證明投資的審慎原則。
半個(gè)月前,融創(chuàng)、葛洲壩聯(lián)合體,以41.2億元總價(jià)拿下亦莊兩幅土地,樓面地價(jià)不菲。
按照融創(chuàng)的內(nèi)部測算,該地塊扣除限價(jià)房后,樓面價(jià)應(yīng)該在2.5萬元左右。并且,在建完限價(jià)房后,商品房部分容積率可以達(dá)到1.0左右。
目前在亦莊地區(qū),唯一待供應(yīng)的低密度項(xiàng)目為中信的一幅別墅地塊,容積率為1.2,項(xiàng)目毛坯售價(jià)擬4.7萬元/平方米。類比計(jì)算,融創(chuàng)亦莊項(xiàng)目仍有較大的盈利空間。
“我認(rèn)為亦莊是北京市場的價(jià)值洼地,是這個(gè)城市唯一有產(chǎn)業(yè)的五個(gè)區(qū)域之一,配套都非常成熟,甚至比孫河要好很多。”孫宏斌說。孫河是上半年北京土地市場最火爆的區(qū)域之一。
“公司對土地的判斷、對機(jī)會成本的測算,非常嚴(yán)格,如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),寧愿放棄。”孫宏斌說。
據(jù)悉,融創(chuàng)8月底在廈門競逐一幅土地,由于最后樓面地價(jià)達(dá)到1.1萬元/平方米,遠(yuǎn)超6000元/平方米預(yù)算,最后融創(chuàng)果斷放棄進(jìn)入福建市場的這次機(jī)會。
合作成常規(guī)動(dòng)作
今年融創(chuàng)中報(bào)唯一的一個(gè)下降指標(biāo),是整體毛利率水平從去年同期的31.98%下滑至20.78%,大幅低于大中型內(nèi)房股平均水平。
“它是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,主要因?yàn)榫G城資產(chǎn)包中,上海玉蘭花園和蘇州御園兩個(gè)項(xiàng)目拉下來,一開始我們預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目能夠做平就不錯(cuò)了,現(xiàn)在已經(jīng)做到8%左右。”孫宏斌說。
孫宏斌認(rèn)為,從整體上看,綠城資產(chǎn)包的現(xiàn)金流非常好,IRR(內(nèi)部收益率)超過50%,實(shí)際毛利和盈利能力比較出色,加之融創(chuàng)的介入管理,未來前景非常樂觀。
華泰香港的分析報(bào)告似乎驗(yàn)證了孫的上述說法:剔除收購項(xiàng)目的影響,融創(chuàng)毛利維持在31.4%的正常水平。同時(shí)收購西山壹號院和上海黃浦灣項(xiàng)目所帶來的8.1億評估增值攤銷成本,使綜合毛利進(jìn)一步下行。
事實(shí)上,與綠城的合作,除了資產(chǎn)規(guī)模、公司價(jià)值和未來業(yè)績的提升,對于融創(chuàng)深耕長三角區(qū)域和自身品質(zhì)服務(wù)的提升也大有裨益。上半年,融綠公司在完成既有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,又展開新的收購,包括以近80億元獲得了上海盛世濱江項(xiàng)目。
“收購合適的項(xiàng)目,比招拍掛更合適。”孫宏斌在談到多個(gè)項(xiàng)目收購的成功時(shí)解釋,“我們有合作精神,也不去計(jì)較那么多,這讓我們有了很多的機(jī)會。”
此外,2012年,融綠公司銷售額超過90億元,對融創(chuàng)整體銷售額貢獻(xiàn)超過20%,這一比例顯然將在今年有進(jìn)一步的提升。
融創(chuàng)CFO黃書平說,剛和綠城合作時(shí),融創(chuàng)整體可售庫存約660億元,而目前融綠公司這個(gè)合作平臺的貨值已經(jīng)增加到1200億元。
除了綠城,融創(chuàng)的合作者也非常廣泛,目前全國五大區(qū)域的眾多發(fā)展項(xiàng)目中,合營項(xiàng)目的比例接近60%。如新進(jìn)入的杭州,融創(chuàng)5個(gè)項(xiàng)目有5個(gè)合作伙伴,包括綠城、杭州城建、世茂、九龍倉、吉利。“現(xiàn)在很多地都比較貴,不和別人合作挺難做。”孫宏斌說。
三大風(fēng)控指標(biāo)
截至今年年中,融創(chuàng)賬面上握有144.95億元的現(xiàn)金及等價(jià)物,有息負(fù)債率由年初的78.9%下降到71.8%。市場人士猜測,融創(chuàng)在下半年投資市場上仍將表現(xiàn)活躍。
據(jù)悉,在目前京津滬渝杭五大區(qū)域,八個(gè)城市的基礎(chǔ)上,融創(chuàng)希望今年進(jìn)一步研究進(jìn)入新城市的機(jī)會。
“現(xiàn)有的城市已經(jīng)有很大的空間,足夠我們做了。融創(chuàng)會比較小心進(jìn)一個(gè)城市,在看好的城市能夠拿到比較好的項(xiàng)目,我們才會進(jìn)入;再好的城市,項(xiàng)目不對也不合適。”孫宏斌說,“同時(shí),我們的負(fù)債率一定會控制在70%~95%之間。”
“管理層更關(guān)注的,第一是公司核心利潤的增長,第二是公司整體的ROE水平,融創(chuàng)的ROE在行業(yè)排前列,第三是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。”黃書平表示,在這三個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)上,融創(chuàng)上半年做得很不錯(cuò)。
一個(gè)值得注意的信號是,在市場看來,融創(chuàng)全年450億元的銷售目標(biāo)似乎有望超額完成,但對于超多少,公司似乎并無太大的壓力。
“全年實(shí)際的完成情況,要看下半年投資的情況。有合適土地要拿,我們就多賣一點(diǎn),沒有合適的地塊,銷售可能就不那么追求速度,穩(wěn)一穩(wěn),甚至適當(dāng)提提價(jià)。”融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德說。
通過這樣的表態(tài),融創(chuàng)正在對外界塑造一個(gè)從容的形象:在現(xiàn)金流的重要衡量指標(biāo)——銷售回款上,這家公司似乎已經(jīng)不那么急迫。
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