經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 8月26日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布2013年中期業(yè)績。經(jīng)營期內(nèi)，融創(chuàng)收入85.63億元（人民幣，下同），同比大增99%；毛利17.79億元，同比增長29%；核心凈利潤8.45億元，同比增長39%。

在合約銷售指標(biāo)上，融創(chuàng)半年完成236億元銷售額，同比增長89%，完成全年目標(biāo)過半，在上半年房企銷售排行榜中位列第11位。

融創(chuàng)無疑是近幾年成長最快的房地產(chǎn)公司，董事長孫宏斌將秘訣歸功于兩大法寶，聚焦與合作。

不過，連續(xù)高企的土地成本，似乎令融創(chuàng)有主動(dòng)放緩速度的跡象。華泰香港認(rèn)為，融創(chuàng)的利潤水平可能會有所調(diào)整。

融創(chuàng)下半年的可售貨值近700億元。按照公司執(zhí)行總裁汪孟德的說法，“超過450億的全年指標(biāo)沒問題，但超多少，要視拿地的情況來定。”

聚焦成效初顯

上半年土地市場火爆，融創(chuàng)新增5幅土地，由此，其權(quán)益土地儲備達(dá)到1090萬平方米，首度破千萬。

值得注意的是，今年融創(chuàng)加大了對新進(jìn)入城市杭州的投資，5幅土地中的3幅都在該區(qū)域。

“沒必要去那么多的城市，事實(shí)證明我們的區(qū)域聚焦發(fā)揮了很明顯的優(yōu)勢，機(jī)會成本會降低很多。比如在北京和上海拿地，其他人想拿，你要么超過我的上限，要么就與我合作。”孫宏斌說。

從最初的天津和北京，到過去兩年中的上海和杭州，融創(chuàng)每進(jìn)入一個(gè)城市，采取深耕方式，迅速建立優(yōu)勢。

“我們?nèi)匀粫?jiān)持內(nèi)部的拿地紀(jì)律。”孫宏斌說。對于上半年唯一一幅招牌掛用地亦莊地塊，他在中報(bào)業(yè)績會上用相當(dāng)長的篇幅來還原拿地思路，向外界證明投資的審慎原則。

半個(gè)月前，融創(chuàng)、葛洲壩聯(lián)合體，以41.2億元總價(jià)拿下亦莊兩幅土地，樓面地價(jià)不菲。

按照融創(chuàng)的內(nèi)部測算，該地塊扣除限價(jià)房后，樓面價(jià)應(yīng)該在2.5萬元左右。并且，在建完限價(jià)房后，商品房部分容積率可以達(dá)到1.0左右。

目前在亦莊地區(qū)，唯一待供應(yīng)的低密度項(xiàng)目為中信的一幅別墅地塊，容積率為1.2，項(xiàng)目毛坯售價(jià)擬4.7萬元/平方米。類比計(jì)算，融創(chuàng)亦莊項(xiàng)目仍有較大的盈利空間。

“我認(rèn)為亦莊是北京市場的價(jià)值洼地，是這個(gè)城市唯一有產(chǎn)業(yè)的五個(gè)區(qū)域之一，配套都非常成熟，甚至比孫河要好很多。”孫宏斌說。孫河是上半年北京土地市場最火爆的區(qū)域之一。

“公司對土地的判斷、對機(jī)會成本的測算，非常嚴(yán)格，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，寧愿放棄。”孫宏斌說。

據(jù)悉，融創(chuàng)8月底在廈門競逐一幅土地，由于最后樓面地價(jià)達(dá)到1.1萬元/平方米，遠(yuǎn)超6000元/平方米預(yù)算，最后融創(chuàng)果斷放棄進(jìn)入福建市場的這次機(jī)會。

合作成常規(guī)動(dòng)作

今年融創(chuàng)中報(bào)唯一的一個(gè)下降指標(biāo)，是整體毛利率水平從去年同期的31.98%下滑至20.78%，大幅低于大中型內(nèi)房股平均水平。

“它是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，主要因?yàn)榫G城資產(chǎn)包中，上海玉蘭花園和蘇州御園兩個(gè)項(xiàng)目拉下來，一開始我們預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目能夠做平就不錯(cuò)了，現(xiàn)在已經(jīng)做到8%左右。”孫宏斌說。

孫宏斌認(rèn)為，從整體上看，綠城資產(chǎn)包的現(xiàn)金流非常好，IRR（內(nèi)部收益率）超過50%，實(shí)際毛利和盈利能力比較出色，加之融創(chuàng)的介入管理，未來前景非常樂觀。

華泰香港的分析報(bào)告似乎驗(yàn)證了孫的上述說法：剔除收購項(xiàng)目的影響，融創(chuàng)毛利維持在31.4%的正常水平。同時(shí)收購西山壹號院和上海黃浦灣項(xiàng)目所帶來的8.1億評估增值攤銷成本，使綜合毛利進(jìn)一步下行。

事實(shí)上，與綠城的合作，除了資產(chǎn)規(guī)模、公司價(jià)值和未來業(yè)績的提升，對于融創(chuàng)深耕長三角區(qū)域和自身品質(zhì)服務(wù)的提升也大有裨益。上半年，融綠公司在完成既有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，又展開新的收購，包括以近80億元獲得了上海盛世濱江項(xiàng)目。

“收購合適的項(xiàng)目，比招拍掛更合適。”孫宏斌在談到多個(gè)項(xiàng)目收購的成功時(shí)解釋，“我們有合作精神，也不去計(jì)較那么多，這讓我們有了很多的機(jī)會。”

此外，2012年，融綠公司銷售額超過90億元，對融創(chuàng)整體銷售額貢獻(xiàn)超過20%，這一比例顯然將在今年有進(jìn)一步的提升。

融創(chuàng)CFO黃書平說，剛和綠城合作時(shí)，融創(chuàng)整體可售庫存約660億元，而目前融綠公司這個(gè)合作平臺的貨值已經(jīng)增加到1200億元。

除了綠城，融創(chuàng)的合作者也非常廣泛，目前全國五大區(qū)域的眾多發(fā)展項(xiàng)目中，合營項(xiàng)目的比例接近60%。如新進(jìn)入的杭州，融創(chuàng)5個(gè)項(xiàng)目有5個(gè)合作伙伴，包括綠城、杭州城建、世茂、九龍倉、吉利。“現(xiàn)在很多地都比較貴，不和別人合作挺難做。”孫宏斌說。

三大風(fēng)控指標(biāo)

截至今年年中，融創(chuàng)賬面上握有144.95億元的現(xiàn)金及等價(jià)物，有息負(fù)債率由年初的78.9%下降到71.8%。市場人士猜測，融創(chuàng)在下半年投資市場上仍將表現(xiàn)活躍。

據(jù)悉，在目前京津滬渝杭五大區(qū)域，八個(gè)城市的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)希望今年進(jìn)一步研究進(jìn)入新城市的機(jī)會。

“現(xiàn)有的城市已經(jīng)有很大的空間，足夠我們做了。融創(chuàng)會比較小心進(jìn)一個(gè)城市，在看好的城市能夠拿到比較好的項(xiàng)目，我們才會進(jìn)入；再好的城市，項(xiàng)目不對也不合適。”孫宏斌說，“同時(shí)，我們的負(fù)債率一定會控制在70%~95%之間。”

“管理層更關(guān)注的，第一是公司核心利潤的增長，第二是公司整體的ROE水平，融創(chuàng)的ROE在行業(yè)排前列，第三是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。”黃書平表示，在這三個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)上，融創(chuàng)上半年做得很不錯(cuò)。

一個(gè)值得注意的信號是，在市場看來，融創(chuàng)全年450億元的銷售目標(biāo)似乎有望超額完成，但對于超多少，公司似乎并無太大的壓力。

“全年實(shí)際的完成情況，要看下半年投資的情況。有合適土地要拿，我們就多賣一點(diǎn)，沒有合適的地塊，銷售可能就不那么追求速度，穩(wěn)一穩(wěn)，甚至適當(dāng)提提價(jià)。”融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德說。

通過這樣的表態(tài)，融創(chuàng)正在對外界塑造一個(gè)從容的形象：在現(xiàn)金流的重要衡量指標(biāo)——銷售回款上，這家公司似乎已經(jīng)不那么急迫。