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采訪安排在北京三里屯Village北區(qū)的一座獨棟建筑里，太古地產(chǎn)行政總裁郭鵬（MartinCubbon）一直沉浸在他的客人和合作方——普利茨建筑獎獲得者弗蘭克·蓋里的作品中。

2010年10月，太古地產(chǎn)和弗蘭克·蓋里在香港司徒拔道53號合作完成的住宅作品，率先在千里之外的北京揭開了面紗。和弗蘭克·蓋里一貫靈動不羈的建筑作品相比，這個位于香港山頂?shù)淖≌椖侩m難稱驚世駭俗，但依然充滿未來之感。在去年年底披露司徒拔道的項目時，郭鵬曾對媒體坦言，“就租金而言，這個項目或許會在香港創(chuàng)造新的紀錄”。

自大陸第一個項目三里屯Village正式運營兩年以來，在大陸地產(chǎn)業(yè)的一片不安之中，太古地產(chǎn)依然穩(wěn)步推進現(xiàn)有戰(zhàn)略，并不斷提升利潤水準——2010年上半年，三里屯Village租金收入總額為港幣1.64億，較去年同期增加37%。

這自然令人聯(lián)想到太古幾年前剛剛進入大陸時的情景——摩根斯坦利當時曾表示，由于中國對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，現(xiàn)在不是地產(chǎn)開發(fā)的最佳時機，太古進入中國高端地產(chǎn)項目為時偏晚。對于這個慣常被認作簡單粗暴、快進快出、大規(guī)模復(fù)制、聲譽不佳的行業(yè)，太古地產(chǎn)“廣積糧，緩稱王”的做法，足以稱之為一個異數(shù)，進入龐大而復(fù)雜的中國市場似乎并未對其穩(wěn)健的傳統(tǒng)形成明顯的改變。

太古往事

如果放到更久來看，作為太古地產(chǎn)母公司的太古集團擁有更為漫長的商業(yè)傳統(tǒng)。自19世紀中期進入香港以來，伴隨整個香港社會由殖民地向華人社會的轉(zhuǎn)型，這個傳統(tǒng)的英資企業(yè)逐漸成為一間地道的港資企業(yè)。在傳統(tǒng)的香港四大洋行（怡和、和記、會德豐和太古）中，太古歷來最為低調(diào)內(nèi)斂，著重長遠利益，愿意投資時間建立更為持久的業(yè)務(wù)模式。

去年卸任的太古集團總裁陳南祿曾直言，在150年內(nèi)，經(jīng)歷過兩次世界大戰(zhàn)的太古集團，有著更為長遠的眼光，“別人看10年，我們看50年”。在這個跨越船務(wù)、制造、航空等諸多行業(yè)的老牌企業(yè)當中，地產(chǎn)雖然并不算是歷史悠久的產(chǎn)業(yè)，自上世紀70年代才真正開始經(jīng)營，但毫無疑問地繼承了整個集團“務(wù)實專注”的基因。

和這間公司歷來低調(diào)、內(nèi)斂的風(fēng)格接近，太古地產(chǎn)的履歷上也鮮見所謂的明星CEO，取而代之的往往是穩(wěn)健的執(zhí)行者。由于多年任職太古集團財務(wù)董事的經(jīng)歷，畢馬威在一份關(guān)于全球財務(wù)分析的報告上，曾將郭鵬評價為一個“非常實際的人”，崇尚“現(xiàn)金為王”（CashisKing）。的確，語速極快的郭鵬始終邏輯嚴謹，“長期”這個詞自始至終地縈繞在我們的談話中。

1986年，整個香港商業(yè)社會都面臨著信心危機，作為經(jīng)濟景氣的地產(chǎn)業(yè)率先受到波動。那一年，從利物浦大學(xué)畢業(yè)的郭鵬剛剛進入太古集團。隨即當其他洋行紛紛轉(zhuǎn)手風(fēng)光不再的時候，穩(wěn)健而保守的太古不僅沒有追隨英資撤離香港的浪潮，更以此為基地，至今依然不緊不慢地安全前行。在過去三十年間，幾乎每隔六七年，香港地產(chǎn)都會因市道波動，經(jīng)歷一次一兩年的低潮調(diào)整，然后持續(xù)升勢并螺旋上升。郭鵬感慨，“我們正是用長期發(fā)展的思路，來跳出經(jīng)濟周期的循環(huán)”。

一個反復(fù)被提及的例子是，自上世紀80年代落成的太古城，仍然是全港其中一個最受歡迎的大型住宅項目；與此同時，10年以前，在香港北角以東的魚涌建造一批頂級寫字樓，簡直是一個瘋狂的主意，但如今大量外資公司將在港辦公室安置在這里。

雙重角色

太古地產(chǎn)的項目盡管并非遍地開花，但往往都是印象深刻之作，斥資50億建造的太古廣場，如今是香港人盡皆知的地標性建筑。在郭鵬看來，地點和建筑質(zhì)量固然重要，但每個地產(chǎn)商都可以實現(xiàn)這點。對于自持物業(yè)的太古地產(chǎn)而言，把握并突出旗下物業(yè)的優(yōu)勢則更為關(guān)鍵，太古也因此兼具“開發(fā)商”和“社區(qū)發(fā)展商”的雙重角色。

以港島東商業(yè)區(qū)為例，在發(fā)展過程中，太古地產(chǎn)不惜將早年興建的商場改造，11座新舊商場通過天橋彼此連接，成為一個自成一體的獨立社區(qū)，不僅可以不受天氣變化的影響，在大廈內(nèi)部就可以買到咖啡和報紙，而且可以直接走入地鐵站。這種如今習(xí)以為常的建筑方式在當時是頗為創(chuàng)新性的舉動。

“香港地價升得很快，如果未在適當時機入手，風(fēng)險就會很高”。幸運的是，太古早年經(jīng)營船塢和糖廠的經(jīng)歷，使得它擁有大片土地留作整體性的規(guī)劃。和當時香港很多其他地產(chǎn)商不同的是，太古地產(chǎn)很少批量興建樓盤，賣掉之后再尋覓下一個機會，這種戰(zhàn)略性的部署也使其真正轉(zhuǎn)型為一間物業(yè)投資公司。“在過去三年間，太古地產(chǎn)平均享有92％的住宅入住率和98％的零售出租率”，郭鵬說。

與此同時，太古地產(chǎn)還善于在住宅和商業(yè)地產(chǎn)間擺渡——“商業(yè)地產(chǎn)就像私人股權(quán)投資基金一樣，對債務(wù)價格的依賴程度很高，成熟的住宅項目恰好可以為其提供持續(xù)的現(xiàn)金流”。

在上世紀90年代初香港地產(chǎn)商紛紛進入大陸的浪潮中，也并沒有太古地產(chǎn)的身影。這種審慎為上的策略雖在先機上失一些分，卻讓作為后來者的太古避開了這一輪浪潮中港商集體受挫的夢魘——當時剛剛進入內(nèi)陸的港商規(guī)模性投資了一批外銷公寓和別墅，為香港及東南亞客戶量身定做，但最終因1994年宏觀調(diào)控帶來的房地產(chǎn)降溫，而不得不轉(zhuǎn)手給內(nèi)地客戶，由于審美取向和生活習(xí)慣不同，房子大量滯銷；與此同時，那些大力推進酒店、寫字樓等綜合物業(yè)的香港地產(chǎn)商，也同樣因1994年的鐵令，而進入漫長的冬眠期。

進入龐大而復(fù)雜的中國市場的關(guān)鍵是什么？的確，大陸變化的迅疾讓任何公司都難以做出簡單決策，對于這位后來者和并不熱衷政商關(guān)系的地產(chǎn)商，發(fā)出自己獨特聲音的過程也并不容易。

“現(xiàn)在的內(nèi)地發(fā)展商很多采用批量出售的經(jīng)營模式，這會為長遠的規(guī)劃帶來困難。”郭鵬說。太古地產(chǎn)選擇自持物業(yè)的商業(yè)模式，依靠租賃收入，并不斷追加投資，有人評價這種做法更像一個信托基金。“這種做法的好處顯而易見，如果一個商廈有兩百個業(yè)主，管理上一定比只有一個業(yè)主混亂，環(huán)境的改善也更為困難”。因此“當我們最初完成‘三里屯Village’的時候，我們決定要做出一些改變”。

“三里屯Village”是香港太古地產(chǎn)投資48億元開發(fā)的開放式購物區(qū)。盡管多數(shù)人都看好奧運對整個城市升級所帶來的影響，但如此大手筆的投入依然堪稱冒險，開業(yè)不久就遭遇了一系列挑戰(zhàn)：旗艦店Adidas曾經(jīng)提出免物業(yè)的請求，三里屯北區(qū)出租率一度不足三成，北區(qū)啟用時間推遲……在今年年初接受采訪時，太古地產(chǎn)安格里也表示初期的艱難無疑是對公司承受能力的考驗，但最終的耐心收到了回報。郭鵬的回應(yīng)也印證了這一邏輯，“太古往往是動輒以數(shù)以十億計的投資，這意味著至少十多年才能收回成本。這需要有更長線的規(guī)劃，才能保證股東的利益。”

由于很少介入普通住宅，在競爭日漸加劇的地產(chǎn)業(yè)中，太古地產(chǎn)一直在試圖融入藝術(shù)和環(huán)保理念，來提升建筑物的內(nèi)在價值。在不足北京海淀區(qū)六分之一面積的港島上，有英國建筑師諾曼·福斯特設(shè)計的匯豐銀行總部，有貝聿銘完成的中銀大廈，唯有明星設(shè)計師才能吸聚眼球。太古地產(chǎn)對弗蘭克·蓋里的啟用，也是這位明星設(shè)計師首個在亞洲的住宅項目。至于預(yù)計收到的回報，早在去年年底披露司徒拔道的項目時，郭鵬就曾對媒體坦言，“就租金而言，這個項目或許會在香港創(chuàng)造新的紀錄”。

“我想，太古或許并不存在一個成功的秘訣，那樣太簡單了，很容易被別人復(fù)制，我們致力于連續(xù)的改變。”在郭鵬看來，消費者越來越挑剔，地產(chǎn)商需要為此投入各種成本，這其中自然包括時間——“我們強調(diào)設(shè)計，我們要確保即便是過了50年或者100年，我們的建筑看上去還是不錯的”。