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第一章：商品房并非普惠式消費品

|“有其所”還是“有其屋”|

中國的房地產(chǎn)業(yè)自1998年房改之后一直處于媒體爭議的風口浪尖。經(jīng)濟的調(diào)控政策也始終將房地產(chǎn)業(yè)作為主要的調(diào)控對象，多年以來配套的改革政策頻出，但卻將房價一浪高過一浪地推向巔峰。長期的住房政策至今未確立，而短期的剎車與加速則讓市場的波動性加劇。政府的土地供給政策、保障性住房與市場化責任、銀行的信貸及監(jiān)管、市場的規(guī)范化以及開發(fā)商的行為與約束等都處于不同意見的攻擊之中。政府出臺的短期性政策越多，則市場化的程度越低，混亂的局面越嚴重。

關鍵的問題大約出在住房商品化改革之后，在誰該買商品房、誰是該享受保障的群體劃分上存在重大分歧，于是政策就在這種分歧中搖來擺去。民生與公平讓市場經(jīng)濟被意識形態(tài)所約束，不再按最原始的市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，而試圖讓經(jīng)濟規(guī)律服從于政治的需要。輿論在少數(shù)群體的捆綁之下，為腐敗和侵吞國家與他人利益占據(jù)著話語權的統(tǒng)治地位，最終讓本來簡單的問題復雜化了。

中國歷史上的政策和中國傳統(tǒng)文化都認為，所有的人必須買房，一定要堅持“居者有其屋”，直到2008年的《政府工作報告》才在人大代表的堅持下修改為“居者有其所”。但多年形成的產(chǎn)權房概念并未被打破，因此社會上幾乎所有的媒體宣傳與網(wǎng)絡傳播仍堅持著以“有其屋”為主導的評價標準與體系，同時用這種輿論壓倒一切地左右著政府的短期政策。

廣州先后有兩位高官宣稱，自己的工資買不起商品房，但都承認自己分配了住房。中國的社會制度不正是因為部分人群的收入買不起商品房，才用分配的方式或限價、低價的方式供給住房嗎？如果你的工資買得起商品房又何需政府分配或保障呢？

這就說明了一個最簡單的道理，幾乎所有人都不是從“有其所”的角度出發(fā)考慮中國的房地產(chǎn)市場，而只從“有其屋”來評論市場與政策。

由此是否可以得出這樣一個結論，即“有其所”者不應買商品房，享受國家分配或限價、低價方式供給住房者不應購買商品房。

中國有多少人有這種住房呢？許多人用中國香港和新加坡式的城市、地區(qū)或國家來對比中國的住房保障體系，認為中國的情況相比之下太差了。其實這是一種錯誤的認識。

一是，世界各國尤其是城市化率極高的國家在統(tǒng)計住房的私有化率時不分城市與農(nóng)村，而不管用什么方式統(tǒng)計，中國的城市化率都遠低于世界各國的平均水平（49%），更低于發(fā)達國家的平均水平（70%）。也不管用什么方式統(tǒng)計，中國的住房私有化率都是世界最高的，城鎮(zhèn)約85%、農(nóng)村約100%，兩者合計超過了97%，還有多少人沒有私有住房呢？

二是，盡管有許多人有兩套以上私有住房（城鎮(zhèn)約8.8%），但也有大量的公房出租在彌補。中國政府實行了約50年的福利分房政策，這占全部存量住房的52%以上，除此之外，有11%的公房租賃，還有大量的廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房、拆遷房、享受經(jīng)濟適用房政策的住房、大市政基礎設施建設房、自建房、集資建房、棚改房等各種名目的分配制或補貼制的住房，合計政府保障性、補貼性的住房遠遠超過了中國香港和新加坡的保障性住房的比重。如果再加上中國廣大農(nóng)村無償劃撥的宅基地，中國政府在人口遠遠超過世界各國的基礎上又提出了遠超過任何國家的住房保障制度，已解決了中國絕大多數(shù)家庭“有其所”的問題。

三是，中國政府仍在堅持“應保盡保”的政策，擴大保障性住房體系的建設，仍在解決“有其所”之后的擴大與改善問題，解決無能力購房家庭的“有其所”問題。

正是因為對“有其所”的理解變成了要有產(chǎn)權的“有其屋”才產(chǎn)生了社會激烈的爭論和政策的動搖。

中國要堅持市場化嗎？如果人人都已“有其所”，還會有商品房的流通和租賃嗎？在全國的調(diào)查中，烏魯木齊的城市住房私有化率最高，高達97%，因為這座城市中的租賃與流動率最低。深圳市按戶籍人口算擁有多套住房的量全國最高，但同時這座城市也是租賃住房量最高的城市，高達80%的人群居住于非自有產(chǎn)權的住房之中（2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)）。

換個方式看，中國要解決的不是“有其所”，而是“有其屋”，于是房價就成了調(diào)控的目標。其實中國面臨的主要是改善問題和城鄉(xiāng)統(tǒng)一化問題。

在只有少數(shù)人“無其所”時，要解決的是擴大“其所”為主、保障“有其所”為輔的問題。但戶籍問題同時讓城鄉(xiāng)之間無法形成自由流動和土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，也無法在勞動保障、社會保障的限制下實現(xiàn)城市與城市之間的流動。家庭就業(yè)、就學、就醫(yī)的限制可以讓少數(shù)人流動，卻讓多數(shù)家庭中的其他成員無法同時同向流動，那么住房、住所就都不能是唯一的。

農(nóng)村人在農(nóng)村有住房，包括那些畢業(yè)進城的學生們，但工作與就業(yè)讓這些人必須擁有第二住所。許多人在戶籍所在城市有住房，但工作與就業(yè)讓他們必須在第二或第三城市有住所。城里人周一至周五在市中心工作，但市中心住房的價格高，想適度改善就得在城鄉(xiāng)結合部價格低的地區(qū)擴大住房面積并安置家庭。有的家庭只有一套大住房，但住房面積卻比其他人的兩套小房子或一大一小兩套住房的面積之和還大。有的人城里小房子的價格是城外大房子價格的數(shù)倍。這種按套計算而差別化的信貸政策給市場帶來了消費升級和市場化的多重困難。

正是從“有其所”和“有其屋”的差別中可以看出，每年一手商品房市場中約3%的家庭總戶數(shù)和二手商品房市場中約2%的家庭總戶數(shù)“無其所”的可能為零，或不為零也有能力解決“有其所”的難題。當政府用補貼的方式為無能力購房的人提供了解決的渠道，那么不正應該用個人貸款的優(yōu)惠政策去提高這些不用政府補貼保障人群的可支付能力嗎？

但政府將目光重點放在“房價”和“有其屋”上，又用第二套住房信貸來限制“有其屋”，豈不是站錯了位置、坐錯了板凳？

如果政府有能力擴大補貼的范圍，讓更多的人可以不用去購買商品房，就根本不該去強制性地干預市場的“價格”和用限制第二套住房的信貸來影響住房的升級換代和改善性需求。即使不能擴大補貼范圍，也不應用限制“房價”去讓更多無能力或低收入的家庭用商品房解決“有其屋”的矛盾，而應該用更多的精力解決“有其所”的矛盾。

不是“無其所”的家庭就一定要買房子，除了政府的保障人群不應該買房之外，非保障的群體也應先解決“有其所”問題。只有擁有可支付能力的人和家庭才可以用“有其屋”的方式解決升級問題。完全無能力買房的家庭根本就不應該去評價“房價”，這些家庭根本就不應用買房來解決住房問題，不是不該“有其所”，而是不應“有其屋”。如果這部分群體總想用“有其屋”的方式獲得資產(chǎn)，必然會讓市場的政策受到不合理的干擾。

許多有支付能力的家庭并非不能“有其所”，而是過高的欲望無法滿足。一是，總想超越能力地追求過高的消費；二是，總想超越能力地追求最優(yōu)的位置。如北京四環(huán)內(nèi)的商品房平均價格（2009年6月份）為每平方米1.68萬元左右，而六環(huán)外的房子則不到其價格的一半。因地點不同、價格不同、消費的主觀意愿而改變了消費的能力，這與市場無關，也并非政策應考慮的調(diào)整范圍。北京市西城區(qū)的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值大約是北京市平均水平的3~4倍，房價與收入都不可能按北京市的平均值計算，也必然會讓房價高于其他地區(qū)，這種房價就不是政策應關注和調(diào)整的目標。

只有當“有其所”與“有其屋”的政策目標明確時，才能用“有其所”和“有其屋”不同的群體劃分誰應買商品房，誰應享受保障。目前的情況則是，享受了保障的還要“有其屋”，已“有其屋”的還要申請保障，所有的人都想“有其屋”而根本就不接受“有其所”，從而用輿論綁架了政府的政策。

北京市實行了非廉租房的政策性租賃房政策，大量已獲得經(jīng)濟適用房購買資格的家庭擠進了租賃房的申請行列，正在于“有其所”與“有其屋”的矛盾較大。雖然經(jīng)濟適用房是“半其所、半其屋”的一種狀態(tài)，但不可否認這部分人群并非完全是無支付能力解決“其所”的群體。正是由于“有其所”與“有其屋”的政策分界不清晰造成了現(xiàn)行政策中的混亂，才讓市場與保障責任交叉，讓市場不是市場、保障不是保障，讓民眾將對保障體系不滿的怨氣也投向了市場，讓市場承擔著不應承受的保障之重。如果不從“有其所”和“有其屋”的觀念上解決政策調(diào)控的矛盾，就會讓市場永無寧日。

中國“有其屋”的購房年齡戶主30歲以下的約為35%，遠遠高于世界發(fā)達國家，也高于被理論計算出的房價收入比遠低于中國大中城市的國家。也就是說本應“有其所”的家庭跨越了門檻進入了“有其屋”的范圍。

一是中國老少幾代家庭財力合用的傳統(tǒng)。二是福利分房的財產(chǎn)基礎，讓家庭用于解決住房的支付能力產(chǎn)生了巨大的差別，也改變了僅從收入計算的可支付能力，這部分福利分房的升值部分也變成了一種財富效應和可支付能力。三是中國傳統(tǒng)的低工資制度讓一些年輕人的收入在改革之后迅速地超過了老一輩人的收入，與國外不同。四是中國大多數(shù)城市的房價與可支付能力相比不是太貴（核心區(qū)除外）而是可接受的。

目前的市場情況恰恰是，更多的人群不接受“有其所”的現(xiàn)狀，而要跨入“有其屋”的行列，這就必然地導致了可支付能力與價格之間的矛盾激化，但市場只按有支付能力的消費對象去提供相應的產(chǎn)品，政府則希望按“有其所”群體的消費能力限制產(chǎn)品的戶型、價格，以減少政府保障的責任。兩者之間的矛盾本就不應調(diào)和，但在政府政策的指引下，更多的“有其所”群體被政府的私利驅(qū)動攆進了市場，讓市場在連對“有其屋”的消費群體都無法充分滿足的條件下，又卷入了額外力量的爭奪中，讓本來從“有其屋”的群體收入和消費能力看沒有泡沫的“房價”，變成了以“有其所”群體的消費能力計算產(chǎn)生了巨大泡沫的假象。

中國還有幾千萬貧困人口，除此之外還有幾千萬殘疾人家庭，中國政府與其花大量的財政收入用于滿足“有其所”的家庭努力實現(xiàn)“有其屋”的欲望，不如明確這兩者的界限，將更多的錢用于解決脫貧問題、殘疾人問題。在中國城市化率低、“有其屋”的比例遠大于發(fā)達國家時，政策的導向絕不應是將“有其所”變成“有其屋”，而商品房市場只應致力于解決“有其屋”，而絕不應承擔“有其所”群體鯉魚跳龍門的重負，真正還1998年房改市場化改革目標的原貌。